EEC จ่อชงบอร์ดใหญ่ปลดล็อกการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ประเคนสิทธิ์ต่างชาติระดับ Talent ถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทะลุเพดาน 100% พร้อมให้สิทธิครอบครองที่ดินบ้านเดี่ยว 1 ไร่ โดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนการอนุญาตจากกรมที่ดินหวังพลิกเกมตลาดที่อยู่อาศัยโซนตะวันออก ยกระดับสู่ Hub ทุนข้ามชาติและ Talent โลก เพื่อดึงเม็ดเงินลงทุนแสนล้าน ท่ามกลางกระแสจับตาว่า นโยบายนี้คือการขายโอกาสการมีบ้านของคนไทย หรือเปิดทางให้ทุนข้ามชาติเข้ามายึดครองผืนดินอย่างถูกกฎหมายกันแน่
การประชุมบอร์ดใหญ่ EEC ในเดือนสิงหาคม 2569 ของสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ. หรือ EEC) ที่เตรียมเสนอขออนุมัติโครงการลงทุนภายใต้สิทธิประโยชน์ของอีอีซีเป็นครั้งแรก กำลังเป็นที่จับตามองอย่างใกล้ชิดของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบริษัทผู้ประกอบการในพื้นที่และนอกพื้นที่
หลัง ดร.จุฬา สุขมานพ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) หรือ EECO ระบุว่า ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) ที่มีนายกรัฐมนตรีเป็นประธานในเดือนสิงหาคมนี้ จะเสนอให้ที่ประชุมอนุมัติโครงการลงทุนภายใต้สิทธิประโยชน์ของอีอีซีเป็นครั้งแรก รวม 8 โครงการ วงเงินลงทุนประมาณ 1 แสนล้านบาท เพื่อช่วยขับเคลื่อนการลงทุนของประเทศ
โดยประเด็นสำคัญที่ถูกจับตามองจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ นโยบายการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนผ่านสิทธิประโยชน์จาก กพอ. โดยเฉพาะการยกร่างกฎหมายขึ้นใหม่เกี่ยวกับการรองรับนักลงทุนต่างชาติที่มีความรู้ความสามารถพิเศษ ผ่าน “ร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดลักษณะของบุคคลผู้มีความรู้ความสามารถพิเศษและสิทธิที่จะได้รับตามกฎหมายว่าด้วยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ...” และ “ร่างประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้รับสิทธิของบุคคลผู้มีความรู้ความสามารถพิเศษ พ.ศ. ...” เพื่อให้ประเทศไทยสามารถดึงดูดบุคคลผู้มีความรู้ความสามารถพิเศษเข้ามาประกอบกิจการและตั้งถิ่นฐานในประเทศได้อย่างเป็นรูปธรรม
ประเด็นที่กลายเป็นแรงสะเทือนระดับโครงสร้างกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย คือการจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกาและร่างประกาศ กพอ. ฉบับใหม่ ที่มุ่งเน้นการดึงดูดบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถพิเศษระดับโลก หรือกลุ่ม Talent ให้เข้ามาทำงานและตั้งถิ่นฐานในพื้นที่เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ
โดยสาระสำคัญที่ถือเป็นตัวเปลี่ยนเกมในร่างกฎหมายฉบับนี้ อยู่ตรงที่การให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมที่ทลายข้อจำกัดเดิมๆ ทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิการถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติ หากมองในมุมของกฎหมายอาคารชุดเดิม คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522ได้ล็อกเพดานไว้ชัดเจนว่า คนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน49%ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในคอนโดมิเนียมนั้นๆ แต่ร่างกฎหมายอีอีซีใหม่นี้ได้ปลดล็อกข้อยกเว้นเป็นการเฉพาะ ด้วยการยกเว้นสัดส่วนดังกล่าวส่งผลให้กลุ่มต่างชาติผู้ได้รับสิทธิตามกฎหมายนี้สามารถถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลในห้องชุดโซนอีอีซี ทั้งในจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้เกินกว่า49%หรืออาจสูงถึง100%ในบางโครงการที่ได้รับอนุญาตเฉพาะ ซึ่งจะช่วยเปิดทางให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้สามารถพัฒนาและขายโครงการระดับลักชัวรีเจาะกลุ่มผู้เชี่ยวชาญต่างชาติได้เต็มศักยภาพ โดยไม่ต้องกังวลเรื่องโควตาสำหรับผู้ซื้อชาวไทยเหมือนในอดีต
ไม่เพียงแค่ตลาดคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่กฎหมายใหม่ยังรุกข้ามไปถึงสิทธิการถือครองที่ดินและอสังหาฯแนวราบ โดยกำหนดให้บุคคลผู้มีความรู้ความสามารถพิเศษสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1ไร่ โดยได้รับการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดินเดิมที่เคยมีเงื่อนไขซับซ้อนและเกิดขึ้นจริงได้ยากยิ่ง
ยิ่งไปกว่านั้น กฎหมายยังขยายสิทธิการเช่าระยะยาวสำหรับอสังหาฯในเขตอีอีซีเพิ่มเป็นสูงสุดถึง 50 ปี จากเดิมที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำกัดไว้เพียง30ปี ซึ่งการขยายเวลานี้ช่วยสร้างความมั่นคงในสิทธิครอบครอง และเพิ่มมูลค่าทางการเงินให้สิทธิการเช่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุนต่างชาติ คือการยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ กรมที่ดินในขั้นตอนการได้มา ซึ่งช่วยลดภาระต้นทุนแรกเข้าได้อย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ในแง่ของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562ยังคงมีบทบาทควบคุมในระยะยาว
หากชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดและย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านตามกฎหมาย ก็จะได้รับสิทธิเสียภาษีรายปีในอัตราที่อยู่อาศัยปกติ แต่หากเป็นการถือครองเพื่อปล่อยเช่า หรือไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน การเสียภาษีจะถูกจัดอยู่ในประเภทอยู่อาศัยอื่น หรือหากปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ทำประโยชน์ ก็อาจโดนจัดสรรให้เสียภาษีในอัตราที่ดินรกร้างว่างเปล่าซึ่งมีอัตราที่สูงกว่า
ก้าวสำคัญของอีอีซีในครั้งนี้ จึงไม่ได้เป็นเพียงแค่เรื่องของการดึงดูดเงินลงทุนแสนล้านบาทเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเท่านั้น แต่เป็นการปฏิรูปโครงสร้างสิทธิอสังหาฯครั้งใหญ่ แม้ผู้ประกอบการจะได้ประโยชน์จากการระบายสต็อกและเปิดตลาดใหม่ ส่วนต่างชาติจะได้ความคุ้มครองทางกฎหมายที่มั่นคงขึ้น
แต่ในฝั่งของประชาชนคนไทย ก็ต้องเตรียมรับมือกับโครงสร้างผู้อยู่อาศัยในโซนอีอีซีที่จะมีความเป็นสากลและหลากหลายมากขึ้น รวมถึงในฝั่งภาครัฐเองก็จำเป็นต้องวางระบบตรวจสอบสิทธิให้รัดกุม เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการแอบอ้างใช้สิทธิเข้ามาเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ จนกระทบต่อโอกาสการมีบ้านของคนในประเทศในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ในรายละเอียดของสิทธิประโยชน์ดังกล่าวยังอยู่ระหว่างขั้นตอนการรับฟังความเห็น โดยเลขาธิการ EECO ระบุว่า หากดำเนินการรับฟังความเห็นเสร็จแล้วจะสรุปรายละเอียดและเสนอต่อคณะกรรมการ
รวมทั้งเสนอต่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ตามขั้นตอนต่อไป