คอลลิเออร์สฯ ประเมินอานิสงส์การขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า เกิดโอกาสในการเข้าถึงที่ดินแปลงใหม่ๆ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรองรับการเติบโตของเมืองที่มาอย่างรวดเร็ว เผยโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เร่งส่งเสริมให้ราคาที่ดิน อสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้น กับ 5 ทำเลศักยภาพสูง จับตากลุ่มเซ็นทรัล นำที่ดินผืนใหญ่ รังสิต สร้างโครงการยักษ์ หนุนการเติบโตของเมือง
รายงานข่าวจากบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ปัจจุบันเมืองได้ขยายออกไปอย่างรวดเร็วมากกว่า 20 ปีที่ผ่านมา หลังจากรถไฟฟ้าต่างๆมีการขยายการให้บริการที่มากขึ้น และการขยายโครงระบบสาธารณูปโภคหรือขยายเส้นรถไฟฟ้า เกิดการเจรจา(ดีล)ซื้อขายที่ดินจำนวนจากผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการรอโครงข่ายต่างๆ ปัจจุบันมีเปิดให้บริการแล้ว 10 สาย อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 3 สาย
“เราจะเห็นได้ ราคาที่ดินในปัจจุบันปรับตัวสูงขึ้นมาก ยิ่งในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี ปรับขึ้นมาตลอดไม่น้อยกว่าร้อยละ 7 บางโลเคชั่นปรับขึ้นมาถึงร้อยละ 10 ราคาที่ดินไม่เคยหยุดที่จะขึ้น แต่การเจรจาเพื่อจบดีลราคาแพงๆ ไม่เคยเกิดขึ้นในช่วงนี้ ยกเว้นดีลของบมจ.แสนสิริ ที่ทำสถิติในการซื้อที่ดินใจกลางเมือง ราว 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา”
นายธนากร ธนูถนัด ผู้จัดการ ฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท คอลลิเออร์สฯ กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังคงอยู่ในสภาวะชะลอตัว อันเป็นผลมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูง และกําลังซื้อของกลุ่มคนระดับกลางถึงล่างที่หดตัวลง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ กับความท้าทายอย่างหนัก และผู้พัฒนาหลายรายชะลอแผนการลงทุนประกอบกับปัญหาด้านสภาพคล่อง
แต่ทว่า หากเจาะลงไปในทําเลกรุงเทพชั้นใน กลับพบว่า ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง และไม่มีทีท่าว่าจะปรับลดลง ซึ่งมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น โครงการวัน แบงค็อก, โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้า ซึ่งมีส่วนพัฒนาให้ทำเลเหล่านี้มีความน่าสนใจ และมีผู้พัฒนาอสังหาฯต่างให้ความสนใจมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ระดับ ULTRA-LUXURY ส่งผลให้เกิดการซื้อที่ดินแปลงสวย กลางเมืองที่นับวันจะหาได้ยากขึ้น เพื่อนํามาพัฒนา โครงการระดับแฟล็กชิป
โดยอัตราการเติบโตราคาที่ดินถนนชิดลม นับตั้งแต่ปี 2559 ที่มีการซื้อขายที่ดิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ต่อมา จนถึงปี 2567 ที่มีการซื้อขายสูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวา คิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณ 6% ต่อปี ทําเลพระราม 4 กลายเป็นที่จับตามองหลังการมาของเมกะโปรเจกต์ ที่ทําให้ทําเลนี้เป็นที่จับตามองของ ผู้พัฒนา หากย้อนกลับไปช่วงปี 2560-2561 ราคาอยู่ที่เพียงตารางวาละ 1.1-1.5 ล้านบาท โดยปัจจุบันราคา ซื้อขายที่ดินสูงกว่า 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา จากการซื้อขายที่ดินอาคารศรีเฟื่องฟุ้งในปี 2567 (เอสซีฯได้ซื้อตึกดังกล่าวมาสร้างคอนโดฯระดับ ULTRA-LUXURY) ซึ่งแปลงนี้หากขึ้นอาคารสูงจะได้ประโยชน์ในจากวิวของวิวสวนลุมพินี ปรากฏการณ์นี้ตอกยํ้าถึงความขาดแคลนของที่ดินแบบ FREEHOLD ในย่านนี้
นอกจากนี้ ทําเลสุขุมวิทตอนต้นก็มีการซื้อขายจริงในระดับ 2.5 - 2.6 ล้านบาทต่อ ตารางวาเมื่อปี 2562 ขณะที่ราคาเสนอขายบนถนนอโศกมนตรีในปัจจุบันทะยานทะลุ 3 ล้านบาทต่อตารางวา ไปแล้ว การพุ่งขึ้นของราคาที่ดินใจกลางเมือง สอดรับกับแผนการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส (MIXED-USE) ขนาดใหญ่ มากกว่า 10 โครงการในช่วงปี 2569-2572 ซึ่งมีมูลค่ารวมสูงกว่า 4 แสนล้านบาท และจะมีบทบาทสําคัญในการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต
นอกเหนือจากทําเลชั้นในแล้ว ทําเลศักยภาพใหม่ (NEXT-GEN MAGNET) ยังขยายตัวอย่างเด่นชัด ไม่ว่าจะเป็นย่านลาดพร้าว-จตุจักร ที่กําลังจะเป็นประตูเศรษฐกิจของ กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ทําเลบางนา ที่จะพลิกโฉมจากบิ๊กโปรเจกต์อย่าง CLOUD 11, THE FORESTIAS และ BANGKOK MALL ส่งผลให้ราคาที่ดินในโซนสุขุมวิท บริเวณ อุดมสุข ปุณณวิถี ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา
ย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นทําเลที่อยู่อาศัยระดับ LUXURY โดยมีการเติบโตอย่าง รวดเร็วจากปัจจัยหนุนด้าน โรงเรียนนานาชาติ คอมมูนิตี้มอล และโรงพยาบาล ที่ดินในโซนนี้ค่อนข้างหายาก ล่าสุด บมจ.แสนสิริ ได้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ รองรับพัฒนาโครงการในรูปแบบ Community รองรับได้ถึง 3-4 โครงการ
ล่าสุด กลุ่มเซ็นทรัล ได้ประกาศแผนนำที่ดินย่านรังสิต บนเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 700 กว่าไร่ มาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ จะทำให้โซนรังสิตมีการเติบโตต่อเนื่องในระยะข้างหน้า.
