แนะศึกษาใช้โมเดล‘สิงคโปร์-ญี่ปุ่น’ คุมนอมินีฮุบที่ดินในไทย ใช้ไม้แข็งยึดทรัพย์หากทำผิดกฎหมาย

“การเช่าระยะยาวตามกฎหมาย” ( Leasehold ) ก็อาจจะกลายเป็น 1 ในช่องทางการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เช่น ชาวต่างชาติ อาจจะขอเช่า 30 ปีจากเจ้าขอที่ดิน แต่จ่ายในมูลค่าเต็มของมูลค่าที่ดิน ในกรณีที่เจ้าของที่ต้องการขาย แล้วเซ็นสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดินแบบทั่วไป จากนั้นทำสัญญาอีกฉบับกับเจ้าของที่ดินว่า ชาวต่างชาติสามารถเป็นคนขายที่ดินแปลงนี้ให้กับใครก็ได้ในอนาคต โดยที่เจ้าของที่ดินต้องมาเซ็นโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ทำสัญญาเช่านั้นด้วย

ซึ่งการกระทำแบบนี้ เป็นการเลี่ยงกฎหมายแบบชัดเจน และชาวต่างชาติก็เสมือนเป็นเจ้าของที่ดินไปในตัว เพียงแต่หน่วยงานราชการรับรู้แค่บางส่วนของธุรกรรมเท่านั้น ซึ่งเรื่องนี้หรือการทำสัญญาแบบนี้ เห็นได้มากในภูเก็ต สมุย กระบี่ ในปัจจุบัน

ปัจจุบันกลุ่มของชาวต่างชาติ ที่เข้ามาลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งแบบถูกต้องตามกฎหมาย และบางส่วนที่อาจจะเล็กน้อยที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย มี 2 กลุ่มที่เป็นประเด็นและเริ่มมีการพูดถึงกันมาก คือ

1.กลุ่มชาวจีน กลุ่มของชาวจีน มีความคุ้นเคยกับประเทศไทย หรือตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดในประเทศไทยมานานแล้ว เพราะมีการนำโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ทั้งในกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่นๆ ไปขายในประเทศจีนมานานแล้วเกิน 10 ปีแล้ว เพียงแต่ในช่วงหลังจากโควิด พฤติกรรมการซื้อคอนโดของชาวจีนเปลี่ยนแปลงไป โดยมีการซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือลงทุนแบบชัดเจนมากขึ้น เพราะการลงทุนในอสังหาฯในประเทศจีนมีปัญหา และมองเรื่องการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยมากขึ้น มีการซื้อจำนวนมากเพื่อต้องการส่วนลดมากขึ้น และเป็นการซื้อเพื่อลงทุนแบบชัดเจน

ดังนั้น กลุ่มนี้จะคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุน โดยไม่สนใจในเรื่องของความถูกต้องมากนัก มีการนำคอนโดของตนเอง มาปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ โดยเฉพาะแพลตฟอร์มจของชาวจีนด้วยกันเอง เพื่อสร้างรายได้หรือผลตอบแทนจากการลงทุน (ซึ่งเป็นเรื่องที่กฎหมายห้าม และผิดกฎหมาย จนเป็นข่าวมาระยะหนึ่งแล้ว)

การเข้ามาของชาวจีนในปัจจุบัน ที่สร้างปัญหานอกเหนือจากการทำผิดกฎหมาย หรือเป็นกลุ่มทุนผิดกฎหมายแล้ว(จีนเทา) ยังมีอีกประเด็นที่ทำให้สังคมไทยต้องจับตามอง และต้องหาทางป้องกัน คือ ชาวจีนที่เข้ามาในประเทศไทย ไม่พยายามทำตัวกลมกลืนหรือว่าเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของตนเองไปกับชาวไทย แต่พยายามรักษารูปแบบการใช้ชีวิตของชาวจีนไว้ แม้ว่าลูกหลานจะเข้าเรียนในโรงเรียนไทยก็ตาม แต่พวกเขายังเลือกใช้ ecosystem ของชาวจีนด้วยกันแบบครบวงจร เช่น นายหน้า บริษัทบริหารการเช่าหรือดูแลทรัพย์สิน ธุรกิจทัวร์ ระบบการจ่ายเงิน ระบบการซื้อขายสินค้าออนไลน์ ระบบการจัด-ส่งสินค้า รวมไปถึง Social Media Marketing ต่างๆ ซึ่งทำให้คนไทย หรือประเทศไทยไม่ได้ผลประโยชน์จากการเข้ามาของพวกเขาแบบถูกต้องนัก


2.กลุ่มชาวอิสราเอล กลุ่มของชาวอิสราเอล อาจจะน่ากลัวกว่าในมุมมองของชาวไทย เพราะพวกเขาเข้ามาในประเทศไทยและพยายามทำตัวให้แตกต่างแบบชัดเจน รวมไปถึงพยายามสร้างสังคมหรือสภาพแวดล้อมที่เป็นของพวกเขาแบบชัดเจน มีการซื้อที่ดินหรือลงทุนในกิจการหลายอย่างผ่านนิติบุคคล ที่เป็นการแสดงออกแบบชัดเจนว่าเพื่อพวกเขาเอง เช่น โรงเรียน สถานดูแลเด็กเล็ก ซูเปอร์มาร์เก็ต หรือธุรกิจอื่นๆ ที่เอื้อประโยชน์ให้กับพวกเขาเอง มีศาสนสถานของตนเองที่เปิดเผยในสังคมไทย และพวกเขาจะมีการแบ่งแยกจากชาวไทยในพื้นที่แบบชัดเจน มีการปิดกั้นหรือขัดขวางไม่ให้ชาวไทยเข้าในพื้นที่ของพวกเขา ซึ่งรูปแบบนี้น่ากลัวกว่าชาวจีน เพราะเมื่อพวกเขาจัดตั้งชุมชนของตนเองได้แล้วจะหมุนเวียนคนของประเทศตนเองเข้ามาใช้ชีวิตไปเรื่อยๆ และขยายขอบเขตของชุมชนไปเรื่อยๆ ถ้าปล่อยและเลยหรือไม่มีการควบคุมหรือขัดขวางแบบเป็นรูปธรรม ก็อาจจะเป็นปัญหาเหมือนในหลายประเทศในยุโรป รวมไปถึงในอินเดีย บาหลี เป็นต้น

หน่วยงานราชการที่เป็นหน่วยงานกลาง เริ่มตระหนักถึงปัญหาและเริ่มมีการเคลื่อนไหวตั้งแต่ระดับรัฐบาล ในการตรวจสอบหรือควบคุมกลุ่มชาวอิสราเอลมากขึ้น เพราะปัญหาเริ่มใหญ่ และต้องหนักแน่นตั้งแต่ตอนนี้ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดตามมาในอนาคต และที่สำคัญ คือ ชาวอิสราเอลทุกคนเคยเป็นทหารมาก่อน ผ่านการฝึกมาแล้ว และมีความเป็นหนึ่งเดียวกันที่มากกว่าชาวจีนแบบชัดเจน ดังนั้น ถ้าปล่อยไปยาวๆ แบบไม่ควบคุมอาจจะมีปัญหาต่อประเทศไทยในระยะยาว

รูปแบบการควบคุมของประเทศไทย อาจจะต้องมีทั้งการใช้ไม้แข็ง คือ ถ้าตรวจพบการทำผิดกฎหมายหรือความพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมาย ก็จัดการตามกฎหมายแล้วยึดทรัพย์ตามหลังทั้งหมด เพื่อให้เกิดความเกรงกลัว อีกทั้งการโดนยึดทรัพย์สร้างปัญหาใหญ่ให้กับชาวต่างชาติมากกว่าคดีความทั่วไป แต่ก็ต้องทำทุกอย่างแบบถูกต้อง ไม่ใช่การกลั่นแกล้งกัน หรือไม่เลือกปฏิบัติกับชาวต่างชาติใดเป็นพิเศษ เพื่อป้องกันปัญหาในเรื่องของการเหยียดเชื้อชาติหรือปัญหาในการเลือกปฏิบัติ

ประเทศไทย อาจจะต้องทำตามประเทศอย่างสิงคโปร์ เพราะสิงคโปร์เปิดรับทุนต่างชาติแบบมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากๆ มีการควบคุมในเรื่องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาก การตรวจสอบเรื่องการฟอกเงินที่เข้มงวด รวมไปถึงการตรวจสอบนิติบุคคล ที่ลงรายละเอียดไปถึงคนที่ได้ประโยชน์จากนิติบุคคลจริงๆ ภาษีของชาวต่างชาติก็สูงกว่าคนท้องถิ่น เพราะสิงคโปร์ใช้ข้อมูลที่เชื่อมโยงกันในการตรวจสอบ แยกกลุ่มนักลงทุนออกจากกลุ่มทั่วไปชัดเจน

หรือแบบที่ญี่ปุ่น ที่อาจจะเปิดรับทุนต่างชาติแต่มีการควบคุมในเรื่องของโซน กฎหมายท้องถิ่น การรักษาภาพลักษณ์หรืออัตลักษณ์ของชุมชนท้องถิ่นอย่างเหนียวแน่น และเข้มงวดทันทีเมื่อชาวต่างชาติสร้างปัญหา

ดูไบในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ที่สามารถดึงดูดมหาเศรษฐีของโลกไว้ได้เยอะมาก โดยใช้อสังหาริมทรัพย์ และกลไกทางภาษี แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะแพงมากก็ตาม แต่มีปัญหาในเรื่องของกำลังซื้อคนในประเทศที่ยังต่ำอยู่

ประเทศที่ไม่ควรทำตาม เช่น การที่บาหลีในอินโดนีเซีย ปล่อยให้ทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในกิจการต่างๆ มากเกินไป จนกลายเป็นว่าธุรกิจส่วนใหญ่เป็นของชาวต่างชาติไปแล้ว และหลายๆ กลุ่มทุนเป็นกลุ่มทุนสีเทาหรือมีการเลี่ยงภาษี ซึ่งเหมือนที่กำลังเกิดขึ้นในเกาะพะงัน สมุย และภูเก็ตของประเทศไทย

การที่ประเทศแคนาดา ปล่อยให้ชาวต่างชาติมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จนราคาปรับเพิ่มไปสูงเกินกว่าที่คนท้องถิ่นจะซื้อได้ แล้วรัฐบาลค่อยออกกฎหมายควบคุมภายหลัง ทำให้ความเชื่อมั่นเสีย และนักลงทุนบางส่วนเจอปัญหาทันที เพราะลงทุนไปเพื่อขายให้กับชาวต่างชาติไปแล้ว

ลิสบอนในโปรตุเกส ที่เสนอวีซ่าระยะยาวให้กับชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนตามที่กำหนดจนราคาอสังหาริมทรัพย์แพงขึ้นมาก ค่าเช่าก็แพง คนในเมืองรู้สึกว่าตนเองกลายเป็นคนกลุ่มน้อยของเมืองไม่ใช่คนท้องถิ่น (เหมือนบางพื้นที่ของไทย) ซึ่งสุดท้ายแล้วรัฐบาลก็ต้องเข้ามาควบคุมเรื่องนี้

สุดท้ายแล้ว รัฐบาลต้องจริงจัง และเข้มงวดมากกว่าที่ผ่านมา เพื่อกดดันให้หน่วยงานในพื้นที่เข้มงวดมากขึ้น มีการตรวจสอบที่จริงจังและหลายขั้นตอนกว่าที่ผ่านมา รวมไปถึงมีการลงพื้นที่ตรวจสอบและต้องเป็นการกระทำที่ไม่จำเพาะเจาะจงเกินไป หรือไม่เน้นไปที่ชาติใดชาติหนึ่งเท่านั้น รัฐบาลควรเน้นไปที่การสร้างชุมชนของตนเองไม่ว่าจะเป็นคนชาติใดก็ตามก็ไม่ควรเข้ามาสร้างชุมชนของตนเองแบบเปิดเผยแบบที่เห็นกันทัง้ของชาวจีน และชาวอิสราเอลหรือจะเป้นชาวต่างชาติจากประเทศใดก็ตาม


ถ้าพิจารณาจากจำนวนนิติบุคคล ที่จดทะเบียนในประเทศไทยทั้งหมด ที่มีชาวต่างชาติเป็นผู้ถือหุ้นหรือแหล่งเงินทุนมาจากต่างประเทศแล้ว ณ ปัจจุบัน มีทั้งหมดประมาณ 147,712 รายคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 14.9% จากจำนวนนิติบุคคลทั้งหมดในประเทศไทยที่จำนวน 992,420 ราย แต่ถ้าคิดในแง่ของมูลค่าการลงทุนหรือเงินจดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว จะพบว่ามูลค่าการลงทุนของนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติ ร่วมลงทุนมีมูลค่าการลงทุนรวม 10,914,483.27 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วน 46% ของมูลค่าการลงทุนหรือเงินทุนจดทะเบียนของนิติบุคคลทั้งหมด 23,792,424.13 ล้านบาท แสดงว่านิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนมีมูลค่าการลงทุนที่สูงมาก แม้จำนวนจะน้อยกว่ามากนัก

นิติบุคคลที่มีชาวญี่ปุ่นร่วมลงทุนยังมีมูลค่าการลงทุน และสัดส่วนมากที่สุด เพราะพวกเขาเข้ามาลงทุนในประเทศไทยนานมากแล้ว อีกทั้งหลายกิจการของพวกเขามีมูลค่าในการลงทุนที่สูงมาก แต่ที่น่าสนใจ คือ มูลค่าการลงทุนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แทบไม่เปลี่ยนแปลง หรือแทบไม่มีการลงทุนใหม่มากนัก แต่มีการยกเลิกหรือถอนการลงทุนออกจากประเทศไทยต่อเนื่อง ในทางกลับกันนักลงทุนจากสิงคโปร์ และจีนเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตลาดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพียงแต่รูปแบบของกิจการหรือธุรกิจอาจจะใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงมาก แต่ปีนี้เป็นไปได้มูลค่าการลงทุนของจีนจะเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน เพราะBOIมีการอนุมัติโครงการขนาดใหญ่ของนักลงทุนจีน

นิติบุคคลที่ชาวจีนร่วมลงทุนอยู่มีทั้งหมด 35,733 รายโดยอยู่ในกรุงเทพมหานครมากที่สุดจำนวน 12,984 รายคิดเป็นสัดส่วน 36% รองลงมาคือ จังหวัดชลบุรีด้วยจำนวน 7,991 รายสัดส่วนประมาณ 22% ของจำนวนทั้งหมด จังหวัดอื่นๆ ที่มีมาก็เป็นจังหวัดปริมณฑล และจังหวัดในภาคตะวันออกที่มีนิติบุคคลจีนมากกว่า 1,000 ราย

ถ้าพิจารณาจากข้อมูลแล้ว นิติบุคคลที่มีชาวจีนร่วมลงทุน ยังมีทั้งกลุ่มที่ลงทุนตามกฎหมายประเทศไทย และไม่ได้กระจายไปยังจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญของไทยมากนัก ส่วนใหญ่กระจุกตัวในกรุงเทพมหานคร และจังหวัดที่มีความเกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรมทั้งสิ้น

สำหรับอีก 1 สัญชาติที่คนไทยกังวลและให้ความสนใจมากเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมา คือ อิสราเอล โดยนิติบุคคลที่มีชาวอิสราเอลร่วมลงทุนมีจำนวนทั้งหมด มีจำนวนทั้งหมด 2,225 ราย มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 5,249.45 ล้านบาท แต่ถ้าพิจารณาจากประเภทธุรกิจที่พวกเขาลงทุนมากที่สุด 5 อันดับแรกแล้วเห็นได้ชัดเจนเลยว่าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และถ้าพิจารณาจากจังหวัดหรือพื้นที่ที่พวกเขาเลือกไปจัดตั้งนิติบุคคลแล้วยิ่งชัดเจนว่า อิสราเอลให้ความสนใจในจังหวัดท่องเที่ยวชายทะเลมากเป็นพิเศษ เพราะมีนิติบุคคลที่มีชาวอิสราเอลร่วมลงทุนจำนวน 610 รายสัดส่วนประมาณ 27% ของจำนวนทั้งหมด รองลงมา คือ ชลบุรี 350 ราย และตามมาด้วยกรุงเทพมหานครในอันดับที่ 3 จำนวน 331 ราย

จะเห็นได้ว่านิติบุคคลที่มีชาวอิสราเอลร่วมลงทุน มีนิติบุคคลในสุราษฎร์ธานีมากที่สุด ซึ่งสอดคล้องกับที่มีข่าวออกมาว่าชาวอิสราเอล เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกาะพะงันเป็นจำนวนมาก และมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะยาว

ที่น่าตกใจ คือ เกาะพะงันเป้าหมายหลักที่ชาวอิสราเอลทะลักเข้ามา โดยข้อมูลจากสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) และระบบศูนย์เทคโนโลยีตรวจคนเข้าเมือง พบความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวอิสราเอลที่เดินทางเข้าประเทศไทยอย่างต่อเนื่องในช่วงต้นปี 2569

ปัจจุบันนักท่องเที่ยวสัญชาติอิสราเอลขยับขึ้นมาอยู่อันดับที่ 3 ของกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าไทยมากที่สุด โดยเป็นรองเพียงนักท่องเที่ยวจาก รัสเซีย และ อินเดีย เท่านั้น โดย สถิติ 4 เดือนแรก (ม.ค. - เม.ย. 2569) มียอดสะสมชาวอิสราเอลเดินทางเข้าประเทศรวมกว่า 500,000 คน เพิ่มขึ้นอย่างนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน รวมถึงมีชาวอิสราเอลจำนวนมากเริ่มอาศัยอยู่ระยะยาว โดยบางส่วนลงทุนเปิดธุรกิจประเภทพูลวิลล่า ร้านกาแฟ และบริษัทนำเที่ยว เข้ามาแย่งอาชีพของคนไทยในพื้นที่

ดังนั้น รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และหน่วยงานท้องถิ่นต้องตระหนักถึงปัญหาเหล่านี้ และเร่งดูแลและควบคุมให้ดีและเหมาะสม เพื่อป้องกันเหตุที่ไม่คาดคิดจะเกิดขึ้นในอนาคต

กรมที่ดิน ตรวจสอบเชิงลึก

ด้าน กรมที่ดินยืนยันชัดเจนว่า ที่ผ่านมาได้มีมาตรการรองรับรวมถึงดำเนินการตรวจสอบมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการตรวจสอบเชิงลึกเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินทุน ความเชื่อมโยงของผู้ถือครองที่ดิน โครงสร้างผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล ตลอดจนพฤติกรรมที่อาจเข้าข่ายอำพรางการถือครองแทนคนต่างด้าว ซึ่งหากพบข้อพิรุธ จะต้องเร่งตรวจสอบข้อเท็จจริงและดำเนินการตามกฎหมายทันที ดังนี้

1. กรณีบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นเป็นคนไทยซื้อที่ดิน เมื่อมีการชำระด้วยเงินสดตั้งแต่สองล้านบาทขึ้นไป หรือเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าตามราคาประเมินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตั้งแต่ห้าล้านบาทขึ้นไป เว้นแต่เป็นการโอนมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรม หรือกรณีมีเหตุอันควรสงสัยว่าอาจให้คนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเพิ่มเติม เช่น แหล่งที่มาของเงิน รายได้ ฐานะทางการเงิน อาชีพ ฯลฯ

2. กรณีนิติบุคคลที่มีความเสี่ยงถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เจ้าหน้าที่จะต้องตรวจสอบข้อมูลผู้ถือหุ้นอย่างละเอียด เช่น แหล่งที่มาของเงิน รายได้ ฐานะทางการเงิน อาชีพ ฯลฯ

3. ให้สำนักงานที่ดินทุกแห่งตรวจสอบนิติบุคคลซึ่งคนต่างด้าวถือหุ้นอยู่ หรือเป็นกรรมการ หรือเป็นกรณีที่สงสัยว่า มีการถือครองที่ที่ดินแทนคนต่างด้าว เป็นประจำทุกเดือนและรายงานผลให้กรมที่ดินทราบทุก 3 เดือน


หากพบหลักฐานชัดเจนว่ามีการกระทำผิด กรมที่ดิน พร้อมใช้มาตรการทางกฎหมายบังคับจำหน่ายที่ดินที่ถือครองโดยมิชอบ และเร่งดำเนินการเพื่อไม่ให้ที่ดินดังกล่าว ตกอยู่ในการครอบครองของกลุ่มทุนต่างชาติผ่านขบวนการอำพรางต่อไป

ขณะเดียวกัน กรมที่ดินยังได้ประสานกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ขอความร่วมมือตรวจสอบนิติบุคคลที่มีหุ้นส่วนเป็นคนต่างด้าว และมีความเสี่ยงเข้าข่ายเป็นบริษัทอำพราง โดยเฉพาะบริษัทที่มีโครงสร้างผู้ถือหุ้น มีการเพิ่มทุนหรือเปลี่ยนแปลงสัดส่วนผู้ถือหุ้นสับเปลี่ยนไปมา ซึ่งอาจมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดทางให้คนต่างด้าวเข้ามาถือครองที่ดินทางอ้อม.