อสังหาฯต้องปรับตัว ปม"เงินในกระเป๋า"และ"ไลฟ์สไตล์"เปลี่ยนไป ชู“คอมมูนิตี้คุณภาพ”สร้างการอยู่อาศัยที่ดี

วิกฤตเรื่องราคา “น้ำมัน” ที่เกิดขึ้น ซึ่งถูกจุดฉนวนการสู้รบขึ้น โดยสหรัฐฯและอิสราเอล เข้าก่อสงครามกับทางประเทศอิหร่าน ที่เป็นประเทศผู้ผลิตและส่งออกน้ำมันไปทั่วโลก รวมถึงการจำกัดการขนส่งน้ำมัน ล้วนแล้วแต่เป็นตัวเร่งให้ “ต้นทุน” การผลิตสูงขึ้น ผลลบที่ตามมา ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังชะลอตัว คือ ราคาสินค้าต่างๆ ปรับขึ้นสูง และ ยังมีสัญญาณที่จะขยับเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้าอีก ปัจจัยลบที่กระทบต่อค่าครองชีพที่สูงตามมา

ในมุมของ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” ในประเทศไทย นั้น พฤติกรรมการซื้ออสังหาฯของผู้บริโภคในปี 2569 มีความเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยได้รับอิทธิพลโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ (คาดปีนี้อาจจะต่ำกว่า 2%) อัตราดอกเบี้ย อาจจะปรับขึ้น หากแนวโน้มอัตราเงินเฟ้อปรับขึ้นแรง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ (หนี้ครัวเรือนสูงเกินกว่า 80% ต่อ GDP ซึ่งเป็นระดับที่ระบุโดยธนาคารเพื่อการชำระบัญชีระหว่างประเทศ หรือ BIS ว่า เป็นระดับที่อาจเริ่มส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ) ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงราว 50-60%

แน่นอนว่า ปี 2569 เป็นปีที่ตลาดอยู่ในภาวะประคองตัวและปรับฐาน แต่หากมองใน “มุมกลับ” หากคุณมีเงินสดพร้อม มีเครดิตบูโรที่ดี และไม่มีปัญหาเรื่องหนี้สินเดิม ปีนี้ถือเป็น "โอกาสทองของผู้ซื้อ" เพราะผู้ประกอบการต่างพากันออกโปรโมชันลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อกสินค้า และธนาคารจะดูแลลูกค้ากลุ่มที่มีประวัติดีเป็นพิเศษครับ

ซึ่งผลกระทบที่ตามมา คือ “ผู้บริโภค” ชะลอการตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัย โดยทาง DDproperty ระบุ “ที่อยู่อาศัยวันนี้ ไม่เหมือนเมื่อวาน!!” เพราะเมื่อความต้องการของคนในยุคปัจจุบันเปลี่ยนไป รูปแบบของที่อยู่อาศัยจึงต้องมีการเปลี่ยนแปลงตามไปด้วย ซึ่งสาเหตุใหญ่ มี 2 ประการที่ทำให้คนเปลี่ยนไปคือ งบประมาณ (Budget) ซึ่งสะท้อนผ่านรูปภาพการถือธนบัตร และ ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต (Lifestyle)

พฤติกรรมการเลือกซื้อตามระดับกำลังซื้อ (Segmentation) กลุ่มระดับล่างถึงปานกลาง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากความเข้มงวดของธนาคาร พฤติกรรมของคนกลุ่มนี้จึงหันไปหา "บ้านมือสอง" มากขึ้นเนื่องจากราคาจับต้องได้มากกว่า หรือเปลี่ยนพฤติกรรมจาก "การซื้อ" มาเป็น "การเช่า" (Generation Rent) แทนเพื่อลดภาระผูกพันระยะยาว

กลุ่มระดับกลาง (3 - 5 ล้านบาท) ยังคงเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) แต่พฤติกรรมคือจะ "ใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้นมาก" เปรียบเทียบข้อมูลอย่างละเอียด และมองหาความคุ้มค่าสูงสุด เนื่องจากกังวลเรื่องความมั่นคงทางรายได้

กลุ่มระดับบนและลักชัวรี (10 ล้านบาทขึ้นไป) แม้จะยังมีกำลังซื้อและไม่มีปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อ แต่พฤติกรรมเปลี่ยนมาเป็น Selective Buying (เลือกซื้อเฉพาะจุด) โดยจะเน้นโครงการของผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง มีความเป็นส่วนตัวสูง และให้ความสำคัญกับทำเลระดับแรร์ไอเทม เช่น สุขุมวิทตอนกลาง หรือในพื้นที่ท่องเที่ยวศักยภาพสูงอย่างภูเก็ต

และจากสถิติตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2024 - 2025) ทั่วประเทศ พบว่า คนหาซื้อที่อยู่อาศัย ลดลงถึง -32.47% (YoY) ตลาดคอนโดมิเนียมลดลงแต่ยังน้อยเมื่อเทียบกับสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว โดยคอนโดฯลดลง -27% บ้านเดี่ยวลดลงมากที่สุดถึง -40% และทาวน์โฮมลดลง -36%


แต่เทรนด์คนหาเช่ายังน่าสนใจ แม้จำนวนโดยรวม ลดลงเล็กน้อยที่ -2.3% YoY โดยมีความน่าสนใจคือ คนต้องการเช่าคอนโดเพิ่มขึ้น +1% ในขณะที่การเช่าบ้านเดี่ยวลดลง -24% และทาวน์โฮมลดลง -6%

หากมาพิจารณาสถิติเฉพาะในกรุงเทพฯ (Bangkok Home Seekers) คนหาซื้อลดลงรวม -30.36% (YoY) คอนโดฯ -28%, บ้านเดี่ยว -35% และทาวน์โฮม -36%
คนหาเช่าจำนวนในกรุงเทพฯ สวนกระแสภาพรวมประเทศโดย เพิ่มขึ้น +0.96% (YoY) โดยเฉพาะคอนโดที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น +2% สาเหตุหลัก มาจากความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อมีจำกัด และมองว่า การซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการสร้างภาระหนี้ก้อนโตในระยะยาว

สำหรับเทรนด์ความต้องการเช่าตามระดับราคา ความต้องการเช่าคอนโดฯ ที่สูงขึ้นช่วยผลักดันราคาค่าเช่า โดยกลุ่มราคา 10,000 – 20,000 บาท เพิ่มขึ้น +4% และกลุ่มราคามากกว่า 30,000 บาท เพิ่มขึ้นถึง +13%
-ทาวน์โฮมมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นในกลุ่มราคา 20,000 - 30,000 บาท (+5%) และมากกว่า 30,000 บาท (+8%)

-ส่วนบ้านเดี่ยวมีความต้องการเช่าลดลงในทุกระดับราคา โดยลดลงหนักที่สุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10,000 บาท (-50%)


เทรนด์ความต้องการซื้อตามระดับราคา เป็นไปตามสถิติ ที่ระบุว่า “ความต้องการซื้อลดลงในทุกระดับราคาและทุกประเภทที่อยู่อาศัย สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ซบเซา”

ที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท ได้รับความสนใจมากที่สุดในกลุ่มคอนโดฯ และทาวน์โฮม แต่เป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูงที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร

ทั้งนี้ เมื่อความต้องการซื้อหดตัวลง ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการร ต้องปรับตัวรับการเผชิญการแข่งขันที่สูงขึ้น โดยต้องให้ความสำคัญกับ 1.ความคุ้มค่าที่มากขึ้น (More Value for Money)

เน้นการเข้าถึงทำเลใกล้รถไฟฟ้าในราคาที่จับต้องได้ (Mass Transit Extension) เช่น คอนโดใกล้สายสีชมพูเริ่ม 1.15 ล้านบาท, สายสีเขียว (0 เมตร) เริ่ม 1.89 ล้านบาท, สายสีส้มเริ่ม 1.59 ล้านบาท และสายสีเหลืองราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

การนำห้องอเนกประสงค์ที่เดิมมีเฉพาะในบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ มาใส่ในที่อยู่อาศัยระดับราคาอื่น (Space-Efficient Design) เช่น ห้องนอนชั้นล่างในทาวน์โฮมที่ปรับเป็นห้องเด็กเล่น ห้องทำงาน หรือห้องดูหนังได้

การออกแบบเพื่อความเป็นส่วนตัว (Privacy Design) การออกแบบเพื่อความเป็นส่วนตัว เช่น แบบบ้านที่มีบันไดอยู่ภายนอกตัวบ้าน เพื่อสร้างความเป็นส่วนตัวในการใช้งานระหว่างชั้น

การรวมโครงการหลายระดับราคา (Mixed Product Community) เข้าด้วยกัน เพื่อสร้างพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ที่ปลอดภัยและเป็น

สังคมส่วนตัว เช่น ทาวน์โฮมราคาเริ่ม 2.59 ล้านบาท ที่สามารถมองเห็นวิวทะเลสาบได้ หรือโครงการที่มี Bike Lane และซุ้มทางเข้าขนาดใหญ่


2. More Convenience (ความสะดวกสบายที่มากขึ้น) Technology นำระบบ Home Automation, กล้อง CCTV และระบบควบคุมผ่านแอปพลิเคชัน (ไฟ, แอร์) เข้ามาใช้ในโครงการระดับราคา Main Class เพื่ออำนวยความสะดวก

Pet-Friendly การเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางและฟังก์ชันในบ้านสำหรับสัตว์เลี้ยง เช่น สนามหญ้าส่วนกลางสำหรับสุนัขในโครงการแนวราบ และพื้นที่อาบน้ำหรือประตูกั้นสัตว์เลี้ยงภายในคอนโดฯ

Universal Design ออกแบบบ้านให้รองรับคนทุกวัย (เด็กถึงผู้สูงอายุ) เช่น การมีทางลาด พื้นรองรับแรงกระแทก ห้องนอนและห้องน้ำ ชั้นล่างสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งปัจจุบันพบได้ในหลายระดับราคา

3. More Wellness (สุขภาพที่ดีขึ้น) Wellness Facilities ติดตั้งระบบฟอกอากาศกรองฝุ่น PM 2.5, สวนผักออร์แกนิกที่ลูกบ้านเก็บทานได้เอง และพื้นที่เล่นกีฬาที่หลากหลาย

Stress Management & Recreation เพิ่มพื้นที่พักผ่อนจิตใจ เช่น ห้องซาวน่า, สตรีม, ห้องสันทนาการขนาดใหญ่ และโต๊ะพูล ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯ ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ก็มีให้บริการแล้ว

4. More Social Status (สะท้อนสถานะทางสังคม)
Detailed Design ความหรูหราที่มาจากการลงรายละเอียดในการออกแบบ เช่น ซุ้มประตูทางเข้าที่สง่างาม คลับเฮาส์ที่มีเรื่องราว แบบบ้านที่มีเอกลักษณ์ แม้กระทั่งฝาท่อระบายน้ำและการออกแบบถนนภายในโครงการ

Luxury Functions การนำพื้นที่ส่วนกลางระดับ Luxury เข้ามาอยู่ในโครงการที่หลากหลายมากขึ้น เพื่อเป็นเครื่องมือแสดงสถานะและรสนิยม เช่น ห้องออนเซ็น, สปา, Golf Simulator และทะเลสาบขนาดใหญ่

ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัวเนื่องจากความต้องการซื้อลดลง แต่ความต้องการเช่ายังคงทรงตัว การแข่งขันของผู้พัฒนาโครงการ ถูกขับเคลื่อนด้วย 4 ปัจจัย: ความคุ้มค่า, ความสะดวกสบาย, ส่งเสริมสุขภาพ และสะท้อนสถานะทางสังคม และ ปัจจุบันถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่จะได้ที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า มีฟังก์ชันครบ และรองรับความหลากหลายในทุกระดับราคา


นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PRI ผู้นำธุรกิจการให้บริการเกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่แบบครบวงจร เปิดเผยถึงทิศทางการบริหารอสังหาฯในปัจจุบัน ได้เปลี่ยนผ่านสู่การให้ความสำคัญกับ “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” และ “คุณภาพชีวิต” ของลูกบ้านเป็นหัวใจหลัก โดยผู้ให้บริการต้องเข้าใจความต้องการที่หลากหลายของผู้อยู่อาศัยในแต่ละกลุ่ม พร้อมพัฒนาโครงการให้เป็นมากกว่าที่อยู่อาศัย แต่เป็น “คอมมูนิตี้คุณภาพ” ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ควบคู่กับการดำเนินงานอย่างยั่งยืนตามแนวคิด ESG เพื่อสร้างคุณค่าในระยะยาวทั้งต่อผู้อยู่อาศัยและธุรกิจ

การบริการด้านอสังหาฯในปัจจุบันถูกขับเคลื่อนด้วย “ความเข้าใจเชิงลึกด้านการอยู่อาศัย” ที่ไม่เพียงมุ่งยกระดับ “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” ของลูกบ้านให้ดียิ่งขึ้น แต่ยังให้ความสำคัญกับการสร้าง “คอมมูนิตี้คุณภาพ” ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในทุกมิติ พร้อมสะท้อนเป็น 7 เทรนด์สำคัญที่น่าจับตามองในปี 2569 ได้แก่

Resident Experience ต้องมาก่อน ลูกบ้านไม่ได้มองแค่ตึกดีหรือส่วนกลางสวย แต่คาดหวังถึง “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” ที่มีคุณภาพ เช่น แจ้งซ่อมเร็ว บริการตอบแชตไว ระบบรับเรื่องแบบเรียลไทม์ และกิจกรรมที่เกิดขึ้นในคอมมูนิตี้ สามารถสร้างสีสันและทำให้รู้สึกว่าโครงการมีชีวิตจริง ๆ ซึ่งแนวโน้มนี้สอดรับกับมุมมองของ Primo ที่ว่าอาคารคุณภาพสูง ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวก และประสบการณ์ใช้งานที่ดีกว่า

Smart Building + Data-Driven Service การบริหารโครงการ จะไม่ได้อาศัยแค่คนและประสบการณ์หน้างาน แต่จะใช้ข้อมูลมาช่วยตัดสินใจมากขึ้น เช่น ติดตามการใช้พลังงาน การซ่อมบำรุงเชิงป้องกัน การจัดการข้อร้องเรียน และการดูแล facility แบบคาดการณ์ล่วงหน้า ซึ่ง ทาง Primo ให้ความสำคัญกับการนำเทคโนโลยี และ Real-time data มาเป็นกำลังหลักของงานบริหารอสังหาฯ ยุคใหม่

ESG และประหยัดพลังงาน ความยั่งยืนที่จับต้องได้ ปี 2569 โดยเรื่องความยั่งยืนเป็นหลักคิดของการบริหารที่นำมาสู่ระดับการปฏิบัติ “งานบริการประจำวัน” มากขึ้น เช่น การบริหารพลังงานในอาคาร การคัดแยกขยะ การลดต้นทุนสาธารณูปโภค การตรวจวัดคาร์บอน และการสื่อสารผลลัพธ์กับเจ้าของร่วม/ลูกบ้าน เพราะอาคารที่มีมาตรฐานด้าน ESG และพลังงานดีขึ้นจะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันทางธุรกิจที่ดีกว่า

Personalized Service เทรนด์การให้บริการยุคใหม่จะเปลี่ยนไปจาก One-size-fits-all ไปสู่การให้บริการที่ตอบสนองความแตกต่างตามประเภทผู้อยู่อาศัย เช่น คนเลี้ยงสัตว์ คนทำงานที่บ้าน นักลงทุน ผู้สูงอายุ หรือครอบครัวที่มีเด็กเล็ก ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป ทำให้เกิดบริการเฉพาะทางมากขึ้น เช่น Pet-friendly service, Concierge, Home tech support, Wellness ไปจนถึง Community program ที่ออกแบบให้ตรงความต้องการในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย

Community & Lifestyle สังคมคุณภาพ สร้างได้ บทบาทของนิติหรือผู้บริหารอาคารต่อจากนี้จะขยับจาก “ผู้ดูแลระบบ” ไปเป็น “ผู้สร้างคอมมูนิตี้” ที่มีคุณภาพ ผ่านการออกแบบประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกบ้าน ทั้งการสร้างสรรค์กิจกรรมเพื่อเด็ก สัตว์เลี้ยง สุขภาพ การเรียนรู้ กิจกรรมเพื่อสังคม หรือ CSR ในโครงการคุณค่าของที่อยู่อาศัยยุคใหม่จะขึ้นกับการสร้างความสัมพันธ์และความรู้สึกร่วมเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนด้วย โดยแนวโน้ม Amenity-led และ Experience-led asset management จะมีให้เห็นมากขึ้นในผู้บริหารโครงการอีกหลายแห่งในอนาคต

บริการที่เชื่อมออนไลน์กับออฟไลน์แบบไร้รอยต่อ ลูกบ้านจะคุ้นกับการใช้แอปมากขึ้น ทั้งจองพื้นที่ส่วนกลาง จ่ายค่าส่วนกลาง รับพัสดุ แจ้งปัญหา หรือรับข่าวสารโครงการ ทำให้ผู้ให้บริการต้องออกแบบ journey ให้เชื่อมกันตั้งแต่ดิจิทัลจนถึง onsite service จริง ไม่ใช่มีแอปไว้เฉย ๆ แต่ต้องช่วยให้ชีวิตง่ายขึ้นจริง

Pet Service บริการมาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัย ปัจจุบันกลุ่มลูกบ้านที่เลี้ยงสัตว์มีมากขึ้น ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยไม่ได้มองแค่ “อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์” แต่ต้องพัฒนาไปสู่การมีบริการรองรับอย่างจริงจัง เช่น พื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยง จุดล้างทำความสะอาด กฎระเบียบที่ชัดเจน พนักงานที่เข้าใจพฤติกรรมสัตว์เลี้ยง รวมถึง การออกแบบกิจกรรมสำหรับคนรักสัตว์ เทรนด์นี้ทำให้ Pet-Friendly Residence ไม่ใช่แค่จุดขาย แต่เป็นส่วนหนึ่งของประสบการณ์อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ลูกบ้านมากขึ้น เช่น Pet concierge หรือบริการประสานบริการเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง นอกจากนี้ยังมีกิจกรรมต่าง ๆ สำหรับเจ้าของและสัตว์เลี้ยง การทำความร่วมมือกับโรงพยาบาลสัตว์ ร้านอาบน้ำตัดขน รวมไปถึงการ Pet trainer ทีมงานคุณภาพที่ผ่านการอบรมจนเชี่ยวชาญมาคอยให้บริการลูกบ้านในโครงการ Pet-friendly โดยเฉพาะ

การออกแบบประสบการณ์ลูกบ้าน ผ่านแนวคิด ESG และการพัฒนาบริการอย่างต่อเนื่องที่ Primo มุ่งมั่นมาโดยตลอด ภายใต้แผน Transformation Era ได้กลายเป็นมาตรฐานใหม่ของการบริหารอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เพียงช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการให้บริการและลดต้นทุน แต่ยังมุ่งยกระดับคุณภาพ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ให้กับลูกบ้านอย่างยั่งยืน

สรุป ในภาวะที่ น้ำมันแพง พฤติกรรมของมนุษย์จะถูกบีบให้เข้าสู่ศูนย์กลางมากขึ้น คือ "พึ่งพาการเดินทางน้อยลง และใช้ชีวิตในที่อยู่อาศัยมากขึ้น" ดังนั้น อสังหาฯยุคใหม่ที่สามารถส่งมอบ Experience ที่ดีโดยที่ลูกบ้านไม่ต้องก้าวขาออกจากโครงการ, มี Community ที่พึ่งพาอาศัยและทำกิจกรรมร่วมกันได้, และมีระบบ ESG/Smart Building ที่ช่วยเซฟเงินในกระเป๋าค่าไฟ-ค่าน้ำมัน โครงการเหล่านี้จะเป็นผู้ชนะในตลาดยุคใหม่อย่างแน่นอน.