อสังหาฯไทยเข้าสู่โหมดแพ้คัดออก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ ยังคงอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ จากแรงกดดันเศรษฐกิจโลก ต้นทุนทางการเงิน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนเร็ว ขณะเดียวกันโครงสร้างดีมานด์รูปแบบใหม่กำลังเป็นมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางการลงทุนของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ CBRE Thailand กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาจำเป็นต้องวางแผนเชิงกลยุทธ์และมีความคล่องตัวในการลงทุนและพัฒนา โดยบทวิเคราะห์ของบริษัทพบว่า แม้บางภาคธุรกิจยังเผชิญแรงกดดัน แต่บางเซกเตอร์อยู่ในตำแหน่งที่พร้อมเติบโต จากแรงหนุนของพฤติกรรมผู้บริโภค มาตรการภาครัฐ และทิศทางเศรษฐกิจโลก การปรับตัวและนวัตกรรมจึงเป็นกุญแจสำคัญของความสำเร็จในระยะยาว

โดยในกลุ่มธุรกิจรีเทลกรุงเทพฯในปีนี้ จะยังคงแข่งขันสูง ท่ามกลางการขยายตัวของซับพลายใหม่ ทั้งนี้ ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ยังคงมีความหลากหลาย ตั้งแต่ศูนย์การค้าใจกลางเมืองไปจนถึงคอมมูนิตี้มอลล์ที่เน้นฐานลูกค้าในพื้นที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาโครงการยังเดินหน้าลงทุนและปรับปรุงโครงการเดิมเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคที่เน้นประสบการณ์และความคุ้มค่า โดยพบว่าในปี 2568 ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกรวมแตะระดับประมาณ 8.25 ล้านตารางเมตร และจะมีพื้นที่ใหม่อีกประมาณ 300,000 ตารางเมตร ทยอยแล้วเสร็จในปี 2569 อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่มีแนวโน้มเพิ่มเร็วกว่าความต้องการเช่า ส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยมีแนวโน้มลดลงต่ำกว่า 90% ในระยะข้างหน้า

นอกจากนี้กว่า 75% ของพื้นที่ค้าปลีกใหม่ จะกระจุกตัวในย่านมิดทาวน์และชานเมือง สะท้อนการเปลี่ยนสมรภูมิการแข่งขันจาก CBD ไปสู่ทำเลที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้บริโภคมีความอ่อนไหวด้านราคาและใช้จ่ายอย่างระมัดระวังมากขึ้น

ขณะที่กลุ่มธุรกิจที่มีแนวโน้มการขยายตัวได้ดี ยังคงเป็นกลุ่มอินดัสเทรียล ซึ่งเป็นการขยายตัวรองรับโครงสร้างเศรษฐกิจใหม่ ทั้งนี้ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯยังมีการปรับตัวและความแตกต่างกันในแต่ละเซกเตอร์ โดยปีนี้กลุ่ม Industrial & Logistics มีแนวโน้มว่าจะขยายตัวได้โดดเด่นที่สุด จากแรงหนุนของการย้ายฐานการผลิต การเติบโตอีคอมเมิร์ซ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน แม้สัดส่วนตลาดยังใกล้เคียงกับกลุ่มรีเทล แต่แนวโน้มการเติบโตระยะยาวชัดเจนกว่า

"ในบริบทดังกล่าว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปลี่ยนบทบาทจาก “ผู้รอทิศทางตลาด” เป็น “ผู้กำหนดทิศทางตลาด” ผ่านกลยุทธ์ Resilient Development เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการรับมือความผันผวนทางเศรษฐกิจ"

 มิกซ์ยูสและการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์กลยุทธ์เด็ดแลนด์ลอร์ด

นอกจากนี้ หนึ่งในแนวโน้มสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯให้ความสำคัญในปีนี้ คือ การกระจายความเสี่ยงผ่านโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งไม่ได้จำกัดเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ แต่ขยายสู่โซนเมืองรอบนอกและพื้นที่เศรษฐกิจใหม่
ตัวอย่างโครงการที่สะท้อนทิศทางดังกล่าว ได้แก่Cloud 11, The Forestias และTrue Digital Park รวมถึงโครงการใหม่ของกลุ่มเดอะมอลล์บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีหน้า ซึ่งจะผสานองค์ประกอบออฟฟิศ รีเทล และพื้นที่ไลฟ์สไตล์ไว้ในโครงการเดียวควบคู่กันนั้น เจ้าของอาคารให้ความสำคัญกับกลยุทธ์Asset Enhancement เพื่อยกระดับภาพลักษณ์และเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ การปรับปรุงอาคารเก่า (Renovation) การเปลี่ยนการใช้งาน (Conversion Use) เช่น จากอาคารสำนักงานเป็นโรงแรม หรือการพัฒนาใหม่ทั้งแปลง (Redevelopment) กำลังกลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการรักษาความสามารถแข่งขัน


 นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด บริษัทCBRE Thailand สังหาฯเติบโตแบบคัดเลือกเซกเตอร์กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในปี2569 ยังอยู่ในช่วงปรับสมดุลครั้งสำคัญ ภายใต้แรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันด้านเงินลงทุนระดับภูมิภาค ทำให้การเติบโตไม่ได้กระจายตัวเท่าเทียมเหมือนในอดีต แต่เปลี่ยนเป็นการเติบโตแบบ “เลือกเซกเตอร์” และ “เน้นคุณภาพ” มากกว่าปริมาณ

แนวโน้มดังกล่าวทำให้ ความสนใจของแบรนด์ต่างชาติที่เข้ามาเปิดตลาดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะกลุ่มอาหารและเครื่องดื่มและแฟชั่น ยังคงให้ความสำคัญกับศักยภาพของกรุงเทพฯ ในฐานะเมืองแห่งการใช้จ่ายเพื่อประสบการณ์(Experiential Spending) โดยในปี2568 แบรนด์ใหม่ที่เข้าสู่ตลาดมาจากจีนมากที่สุด20% ตามด้วยญี่ปุ่นและยุโรปประเทศละ18% สะท้อนบทบาทของเมืองหลวงไทยในฐานะศูนย์กลางการบริโภคและไลฟ์สไตล์ของภูมิภาค

โดยมีปัจจัยหลัก มาจากแรงขับเคลื่อนภาคการท่องเที่ยวและบริการยังคงเป็นหัวใจสำคัญของระบบอสังหาริมทรัพย์แม้ปี 2568
จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังต่ำกว่า 33 ล้านคน แต่ตลาดยังมีศักยภาพสูงในการดึงดูดนักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ การแพทย์ และ MICE ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง โดยTourism Authority of Thailand คาดการณ์ว่าในปี2569 จำนวนนักท่องเที่ยวจะเพิ่มเป็น36.7 ล้านคน หากสามารถสร้างความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัยและความคุ้มค่าให้กับนักท่องเที่ยวระยะใกล้ได้
ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานครมีห้องพักโรงแรมประมาณ80,000 ห้อง และจะเพิ่มขึ้นอีกกว่า4,300 ห้อง หรือราว4% ในปีนี้ โดยมากกว่า70% เป็นโรงแรมระดับUpscale และLuxury ซึ่งช่วยยกระดับภาพรวมรายได้ต่อห้องพัก
แม้การแข่งขันจะรุนแรงขึ้นก็ตาม

ทั้งนี้ อัตราการเข้าพักมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสูงสุด2 จุดเปอร์เซ็นต์ และRevPAR คาดว่าจะเติบโต3–4% ขณะที่ADR อาจถูกจำกัดจากอุปทานใหม่ ค่าเงินแข็ง และการแข่งขันในภูมิภาค ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปสร้างรายได้จากบริการสุขภาพ
เวลเนสและประสบการณ์การท่องเที่ยวมากขึ้นแทนการพึ่งพารายได้จากห้องพักเพียงอย่างเดียว

การฟื้นตัวของเศรษฐกิจการท่องเที่ยวยังเชื่อมโยงโดยตรงกับตลาดค้าปลีก ซึ่งกำลังเผชิญความท้าทายจากอุปทานใหม่กว่า330,000 ตารางเมตร สูงสุดในรอบทศวรรษ ในช่วงที่เศรษฐกิจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ส่งผลให้อัตราการเช่าอาจลดต่ำกว่า90% เป็นครั้งแรก อย่างไรก็ตาม ซัพพลายใหม่กว่า75% ตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ สะท้อนการเปลี่ยนศูนย์กลางการแข่งขันไปสู่ย่านที่อยู่อาศัยและโครงการมิกซ์ยูส เช่น Central Northville ซึ่งชี้ให้เห็นว่าศูนย์การค้ากำลังเปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่ค้าขายสู่
Lifestyle Destination ที่เน้นประสบการณ์และการใช้เวลาของผู้บริโภค


ในภาคที่อยู่อาศัย ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังเข้าสู่ยุค “คุณภาพเหนือปริมาณ” โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวใหม่ประมาณ40,000 ยูนิตในปี 2569 กลุ่มลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ยังแข็งแกร่งด้วยอัตราการขายสูงถึง93% ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในย่านCBD มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสูงสุด15% และราคาเฉลี่ยอาจขยับจาก300,000 บาท เป็น360,000 บาทต่อตารางเมตร
การแข่งขันในตลาดระดับบนเน้นความเป็นเอกสิทธิ์ บริการระดับโรงแรม และBranded Residence ขณะที่ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังเผชิญแรงกดดันจากการปฏิเสธสินเชื่อสูง ส่งผลให้ราคากลุ่มAffordable อาจลดลงถึง10% ผู้พัฒนาจึงมุ่งเน้นทำเลที่มีดีมานด์ชัดเจน เช่น ใกล้ระบบขนส่ง สถานศึกษา และโรงพยาบาล

ในทางตรงกันข้าม ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังเผชิญแรงกดดันจากสินค้าคงค้างสะสมกว่า200,000 ยูนิต และจำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลที่ลดลง30% ในปีที่ผ่านมา สะท้อนความเชื่อมั่นผู้พัฒนาที่เปราะบางตลาดบ้านมือสองกลับเติบโตต่อเนื่องจากโอกาสอนุมัติสินเชื่อที่ชัดเจนและราคาที่เข้าถึงได้ โดยเฉพาะกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่บ้านสร้างเองระดับ10–30 ล้านบาทได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ส่วนตลาดที่ยังแข็งแรงคือบ้านลักซ์ชัวรี่ราคา30 ล้านบาทขึ้นไป
ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคคุณภาพเช่นกัน เทรนด์ Flight-to-Quality ทำให้ผู้เช่าย้ายเข้าสู่อาคารใหม่เกรดสูง ส่งผลให้อัตราการเช่าในอาคารระดับA+ เพิ่มขึ้น และเปิดโอกาสให้ปรับค่าเช่าเพิ่มได้ โดยพื้นที่สำนักงานใหม่มีจำกัดในช่วง4 ปีข้างหน้า ทำให้อาคารที่ผ่านการปรับปรุงสินทรัพย์และตั้งอยู่ในทำเลธุรกิจหลักกลายเป็นตัวเลือกสำคัญ ความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิในปี2569 คาดอยู่ที่ประมาณ100,000 ตารางเมตร โดย95%
ของการย้ายสำนักงานเป็นการย้ายเพื่อยกระดับคุณภาพพื้นที่ ทั้งนี้ ค่าเช่าอาคารA+ อาจเพิ่มขึ้นไม่เกิน3% ในขณะที่อาคารเก่ายังคงเผชิญแรงกดดันด้านราคา

ทั้งนี้ เซกเตอร์ที่โดดเด่นที่สุดยังคงเป็นอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซึ่งทำผลงานดีที่สุดต่อเนื่องเป็นปีที่5 จากแรงหนุนของการย้ายฐานการผลิตและอุตสาหกรรมใหม่ โดยเฉพาะ EV และData Center ที่มีมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้น3–6 เท่า ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมขยายจากขนาด10–30 ไร่ เป็น100–500 ไร่ในบางโครงการ โรงงานสำเร็จรูปมีอัตราว่างต่ำกว่า5% ขณะที่คลังสินค้าสมัยใหม่มีพื้นที่รวมประมาณ6 ล้านตารางเมตร และมีผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยรายใหญ่เข้ามาถือส่วนแบ่งตลาดราว15% แม้ซัพพลายใหม่จะเพิ่มขึ้น แต่ดีมานด์ยังแข็งแรง ส่งผลให้อัตราว่างเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ13% การเติบโตของData Center และเซมิคอนดักเตอร์ยังสะท้อนการเปลี่ยนผ่านเศรษฐกิจไทยสู่ดิจิทัล ขณะที่ความตึงเครียดภูมิรัฐศาสตร์และนโยบายการค้าสหรัฐฯ ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อการส่งออก


นอกกรุงเทพฯ ตลาดที่อยู่อาศัยในPhuket ยังคงเติบโตโดดเด่นจากดีมานด์ต่างชาติ โดยราคาวิลล่าหรูเพิ่มจาก35 ล้านบาทเป็น45 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังได้รับแรงหนุนจากนักลงทุนยุโรป รัสเซีย และตะวันออกกลาง ทั้งนี้ในระยะยาว ปัจจัยด้านความยั่งยืนหรือ ESG กำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอาคารสำนักงานที่ไม่มีมาตรฐานสิ่งแวดล้อมและสุขภาวะ เช่นLEED หรือWELL มีแนวโน้มถูกตัดออกจากตัวเลือกของบริษัทข้ามชาติ ขณะเดียวกัน การเติบโตของData Center และเศรษฐกิจดิจิทัลกำลังเปิดโอกาสใหม่ให้เศรษฐกิจไทยยกระดับสู่โครงสร้างเศรษฐกิจมูลค่าสูง อย่างไรก็ตาม ความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานพลังงาน น้ำ และระบบสาธารณูปโภค จะเป็นตัวแปรสำคัญในการรักษาความสามารถแข่งขันของประเทศ

“โดยสรุปแล้วภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยปี2569 จึงไม่ใช่เพียงวัฏจักรการฟื้นตัว แต่เป็นช่วงเวลาแห่งการคัดเลือกผู้ชนะ ผู้พัฒนาที่สามารถปรับกลยุทธ์ กระจายความเสี่ยง และสร้างสินทรัพย์คุณภาพที่สอดรับกับเศรษฐกิจยุคใหม่
จะเป็นผู้ที่ยืนอยู่แถวหน้าในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยยุคถัดไป ขณะที่เสถียรภาพภูมิรัฐศาสตร์และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังคงเป็นตัวแปรสำคัญต่อบรรยากาศการลงทุนในระยะต่อไป” นางสาวโชติกา กล่าว