ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ไตรมาส 4/68 ฟื้นชัด หลังตลาดผ่านจุดต่ำสุดยอดโอนปรับตัวเพิ่ม 5.7% ปี 69 ปีแห่งการปรับสมดุลย์ คาดตลาดทรงตัวลุ้นยอดโอนแตะ 3.14 แสนหน่วย แจงปี 68 ต่างชาติซื้อคอนโด 1.49 หมื่นหน่วย จีนยังแชมป์แม้ยอดโอนหด 30%
นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี68 ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว คาดว่าปี69 ตลาดจะเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง โดยซับพลายใหม่ชะลอตัวลง ขณะที่การระบายสต็อกดีขึ้น และมีผลต่อดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค ซึ่งปรับจากระดับต่ำกว่า 40 จุด สู่กว่า 50 จุด ขณะที่ราคาขายที่อยูอาศัยยังทรงตัว แต่ยังมีการแข่งขันด้านราคาบ้าง ซึ่งถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
“โดยสรุป แม้ปี 68 ตลาดหดตัวทั้งจำนวนและมูลค่า แต่การฟื้นตัวต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 สะท้อนแรงส่งจากมาตรการรัฐและทิศทางดอกเบี้ยขาลง ขณะที่ปี 69 ตลาดมีแนวโน้มทรงตัว และมุ่งสู่สมดุลตลาดใหม่ ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ “เปราะบางแต่มีโอกาส” และเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะต่อไป”
สำหรับแนวโน้มปี 69 ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเชื่อว่าตลาดจะอยู่ในภาวะทรงตัวเท่ากับปีก่อหน้า โดยคาดว่าจำนวนโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 314,593 หน่วย ลดลงเล็กน้อย 0.5% จากปี 68 และมูลค่า 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7% ขณะที่ที่สินเชื่อปล่อยใหม่คาดอยู่ที่ 539,062 ล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อน โดยการคาดการณ์ดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า GDP ปีนี้เติบโต 1.5–2.5% (ค่ากลาง 2.0%) อัตราดอกเบี้ยนโยบายระดับต่ำราว 1.25% การเดินหน้ามาตรการ Quick Big Win เพื่อลดภาระหนี้ครัวเรือน และการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว
นายณรงค์พล กล่าวว่า สำหรับไตรมาส 4/68 มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 89,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 4,801 หน่วย หรือ 5.7% จากไตรมาส 3 ที่มี 84,397 หน่วย ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 247,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20,979 ล้านบาท หรือ 9.3% จาก 226,166 ล้านบาท สะท้อนการเร่งตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปีอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบโอน 60,086 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีมูลค่า 174,469 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% ขณะที่อาคารชุดโอน 29,112 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% และมีมูลค่า 72,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 17.0% สะท้อนกำลังซื้อในตลาดคอนโดฟื้นตัวเด่นกว่าตลาดแนวราบ โดยเฉพาะกลุ่มราคาปานกลางที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาทั้งปี 68 ตลาดยังหดตัว โดยมีการโอนรวม 316,214 หน่วย ลดลง 9.1% จากปี 2567 ที่มี 347,799 หน่วย มูลค่ารวม 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8% จาก 980,648 ล้านบาท ผลจากช่วงต้นปีที่ขาดแรงกระตุ้นและกำลังซื้อยังเปราะบาง
ขณะที่ โครงสร้างตลาดอสังหาฯเริ่มเปลี่ยนชัดเจนมากขึ้น โดยบ้านสร้างใหม่ทั้งปี 68 มียอดโอน 112,565 หน่วย ลดลง 13.9% มูลค่า 452,565 ล้านบาท ลดลง 14.7% ขณะที่บ้านมือสองโอน 203,649 หน่วย ลดลงเพียง 6.2% มูลค่า 412,348 ล้านบาท ลดลง 8.4% ส่งผลให้บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 64% ของจำนวนโอนทั้งหมด สะท้อนผู้บริโภคหันหาอสังหาฯ ราคาจับต้องได้ โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
ต่างชาติซื้อคอนโด 1.49 หมื่นหน่วย จีนยังแชมป์แต่หด 30%
อย่างไรก็ตามในไตรมาส 4/68 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติรวม 3,888 หน่วย ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.1% จากไตรมาสก่อน และปรับตัวเพิ่ม 9.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่ตลอดทั้งปี68 มียอดการโอนกรรมสิทธ์รวม 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% แต่มีมูลค่า 60,921 ล้านบาท ลดลง 10.7% สะท้อนราคาต่อหน่วยเฉลี่ยลดลง โดยกลุ่มผู้ซื้อหลักยังเป็นชาวจีน 4,940 หน่วย ลดลง 12.9% มูลค่า 18,585 ล้านบาท หรือลดลง 30% แต่ยังครองสัดส่วน 33% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ขณะที่รัสเซียและไต้หวันเติบโตเด่น ช่วยกระจายความเสี่ยงตลาดต่างชาติ ขณะที่ สัดส่วนการโอนของต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของจำนวนหน่วยอาคารชุดทั้งประเทศ และคิดเป็น 25% ของมูลค่ารวม ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ไตรมาส 4/2568 อยู่ที่ 148,748 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% จากไตรมาส 3 แต่ทั้งปีปล่อยใหม่รวม 539,065 ล้านบาท ลดลง 7.8% จากปีก่อน สะท้อนความเข้มงวดของสถาบันการเงินและข้อจำกัดหนี้ครัวเรือน