อสังหาฯ “ปีม้าทอง”สัญญาณดีกูรูชี้ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวแบบระมัดระวัง

หลังจากเผชิญภาวะถดถอยยาวนานต่อเนื่องหลายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2569 กำลังเดินเข้าสู่จุดหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญอีกครั้ง ภาพรวมของตลาดเริ่มพ้นจากจุดต่ำสุดในรอบกว่า 20 ปี แต่ยังไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ หากเป็นเพียงการขยับตัวอย่างช้า ๆ ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อภาคครัวเรือนที่ยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนในระดับสูง และการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในหลายเซกเมนต์

ผู้เชี่ยวชาญในภาคอสังหาริมทรัพย์ประเมินตรงกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การฟื้นตัวแบบระมัดระวัง” โดยตลาดยังต้องใช้เวลาในการปรับสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ หลังจากที่ผู้ประกอบการจำนวนมากเร่งเปิดโครงการในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของโควิด-19 ขณะที่ปัจจัยภายนอก ทั้งเศรษฐกิจโลก ความผันผวนด้านภูมิรัฐศาสตร์ และทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่สร้างความไม่แน่นอนให้กับการตัดสินใจลงทุนของทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ


นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัท อิสสระ กรุ๊ป มองว่า หากพิจารณาปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงในทุกมิติ ปี2569 จะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในบางทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีอุปสงค์เพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) รองรับอย่างชัดเจน “จากฐานที่ต่ำมากในปี2568 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั่วประเทศในปี 2569 อาจเพิ่มขึ้นประมาณ5–10% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่าอาจขยายตัวในอัตราใกล้เคียงกัน แต่จะไม่ใช่การฟื้นแบบทั่วทั้งตลาด


อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวดังกล่าวจะเกิดขึ้นอย่างไม่เท่าเทียม กรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคจะมีจังหวะการฟื้นที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเมือง โครงสร้างเศรษฐกิจ และอุตสาหกรรมหลักในพื้นที่ ขณะที่ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้มากนัก แม้ต้นทุนการพัฒนาโครงการจะอยู่ในระดับสูง ซึ่งถือเป็นผลดีต่อผู้ซื้อ แต่กลับเพิ่มแรงกดดันต่อผู้ประกอบการในด้านอัตรากำไรขั้นต้นและการบริหารสภาพคล่อง

ในเชิงโครงสร้าง นายอิสระ ชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน สินค้าระดับราคาต่ำ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า1.5 ล้านบาท เริ่มหายไปจากตลาด เนื่องจากไม่สอดคล้องกับต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างในปัจจุบัน และถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคา 1–1.5 ล้านบาทมากขึ้น ขณะเดียวกัน “ตลาดบ้านมือสอง” กำลังมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มครองส่วนแบ่งตลาดมากกว่า50% ในระยะถัดไปจากข้อได้เปรียบด้านราคาและความพร้อมในการเข้าอยู่อาศัย


ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนภาพดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยน.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ และรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการREIC เปิดเผยว่า ในช่วง8 เดือนแรกของปี2568 ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังไม่ฟื้นตัว ยอดโอนและยอดขายอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม196,223 หน่วย ลดลง10.6% และมีมูลค่า527,946 ล้านบาท ลดลง13.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

จากแนวโน้มดังกล่าวREIC ประเมินว่า ในปี2568 ทั้งปี จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ343,678 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 964,027 ล้านบาท ขณะที่ในปี2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์อาจลดลงเล็กน้อยเหลือประมาณ343,433 หน่วย หรือมูลค่ราว 963,553 ล้านบาท นับเป็นการปรับลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่4 ติดต่อกัน สะท้อนถึงภาวะฟื้นตัวที่ยังเปราะบางของตลาดโดยรวม
ประเด็นที่น่าจับตา คือการดิสรัปต์ของตลาดบ้านมือสอง ซึ่งพบว่ามีสัดส่วนการโอนสูงถึง66% ของจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด และคิดเป็น49% ของมูลค่ารวม แซงหน้าบ้านใหม่ในแทบทุกระดับราคา สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาเลือกสินค้าที่คุ้มค่าและตอบโจทย์การใช้งานจริงมากขึ้น ท่ามกลางข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ

อีกหนึ่งแรงกดดันสำคัญของตลาด คือปัญหาสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้าง ซึ่งในช่วงครึ่งแรกของปี2568 มีจำนวนสูงถึง363,813
หน่วย เพิ่มขึ้น9.5% และมีมูลค่ารวมกว่า2.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง18% จากการดูดซับที่ชะลอตัว ระยะเวลาการขายเฉลี่ยยืดออกจาก36 เดือน เป็น57 เดือนส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและภาระต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ


น.ส.สิทธิเพ็ญ ระบุว่า กลุ่มสินค้าที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดคือยูนิตสร้างเสร็จระดับราคา2–3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนมากกว่า17,000
หน่วย หรือคิดเป็นกว่า27% ของสต๊อกทั้งหมด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ทั้งด้านทำเล การตั้งราคา และการออกแบบสินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการจริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาสต๊อกล้นและรอบการขายที่ยาวนานเกินไป แม้ภาครัฐจะออกมาตรการสนับสนุนต่อเนื่อง ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์LTV จนถึงวันที่30 มิถุนายน2569 รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจเข้าสู่ช่วงขาลง แต่ผู้เชี่ยวชาญยังมองว่ามาตรการเหล่านี้ช่วยประคองตลาดได้ในระยะสั้นมากกว่าการกระตุ้นดีมานด์ใหม่ในวงกว้าง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่กำลังซื้อยังอ่อนแอ และกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ที่ชะลอการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในไทยอย่างเห็นได้ชัด

ภายใต้บริบทตลาดที่เปราะบาง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวนมากจึงเลือกปรับกลยุทธ์เข้าสู่โหมดตั้งรับ ตัวอย่างเช่น บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ที่ตัดสินใจรีเซ็ตพอร์ตธุรกิจครั้งใหญ่ ถอนการลงทุนจากธุรกิจนอกแกนหลักทั้งในและต่างประเทศ เพื่อนำทรัพยากรกลับมาโฟกัสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเฮลธ์แคร์ ซึ่งเป็นสองธุรกิจหลักที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญ

“พฤกษา” ยังชะลอการซื้อที่ดินใหม่ และหันมาใช้แลนด์แบงก์เดิมมูลค่าราว 40,000 ล้านบาทให้เกิดประโยชน์สูงสุด
พร้อมปรับพอร์ตสินค้าจากทาวน์เฮาส์ไปสู่บ้านระดับกลางถึงบนในช่วงราคาประมาณ10 ล้านบาท ซึ่งยังมีกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง และสอดคล้องกับโครงสร้างต้นทุนที่เปลี่ยนไป

ในทิศทางเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่อย่างศุภาลัย ประเมินว่าบรรยากาศการแข่งขันด้านราคาจะยังคงรุนแรงอย่างน้อยจนถึงครึ่งแรกของปี2569 แม้ตลาดโดยรวมจะไม่แย่ไปกว่าปีก่อน แต่ยังไม่เห็นปัจจัยบวกใหม่ที่ชัดเจนพอจะผลักดันให้ตลาดฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด กลยุทธ์หลักจึงยังคงเป็นการบริหารต้นทุนที่เข้มงวด และโฟกัสช่วงราคาที่ตลาดตอบรับได้ดี

ขณะที่พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มองว่าปี2569 จะยังเป็นปีที่ตลาดอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับอดีต การตั้งเป้าหมายทางธุรกิจจึงเน้นการกลับสู่ฐานที่เหมาะสม ผ่านการปรับโครงสร้างองค์กร การควบคุมคุณภาพงานก่อสร้าง และการเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ
เพื่อช่วยลดความผันผวนจากรายได้การขายโครงการเพียงอย่างเดียว


ด้านมุมมองจากภาคสถาบันการเงิน สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี2569 จะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนขึ้นจากแรงหนุนของนโยบายเศรษฐกิจภาครัฐและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และยอดขายยังไม่กลับสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยมียอดขายสูงถึง120,000 ยูนิตต่อปี


ทั้งนี้KKP คาดว่าภาวะชะลอตัวของตลาดอาจยืดเยื้ออีก2–3 ปี จากกำลังซื้อที่ยังอ่อนแรงและอุปทานคงค้างในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านระดับบน ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเจาะดีมานด์เฉพาะกลุ่ม คัดเลือกทำเลอย่างแม่นยำ และปรับตัวสู่การพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงความยั่งยืนและคาร์บอนต่ำมากขึ้น เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว

สำหรับแนวโน้มเชิงพื้นที่ ปี2569 ตลาดยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง แต่เป็นการชะลอตัวในอัตราที่ลดลง โดยคาดว่าดีมานด์จากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจะเริ่มกลับมาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ประกอบกับแรงหนุนจากโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสาร และโครงการพัฒนาเมืองของภาครัฐและเอกชน จะช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับทำเลรอบนอกและหัวเมืองรอง

อย่างไรก็ตาม ตลาดในบางเซกเมนต์ยังต้องเผชิญความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับราคา2–3 ล้านบาท และ3–5 ล้านบาท ที่ยังมีจำนวนยูนิตเหลือขายรวมกว่า115,000 หน่วย หรือคิดเป็น57% ของยูนิตคงค้างทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก ลำลูกกา บางนา บางบ่อ และบางบัวทอง ซึ่งอาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น

ขณะเดียวกัน กลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคา25–50 ล้านบาท เป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง1–2 ปีที่ผ่านมา และอาจต้องใช้เวลานานถึง5–6 ปีในการระบายสต๊อก โดยเฉพาะหากเศรษฐกิจภาคส่งออกและอุตสาหกรรมชะลอตัวต่อเนื่อง  ในภาพรวม ผู้เชี่ยวชาญมองว่าปี2569 จะไม่ใช่ปีแห่งการเร่งขยายธุรกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นปีแห่งการรักษาสมดุล ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเดินเกมอย่างระมัดระวัง บริหารความเสี่ยงให้รอบด้าน และให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและความยั่งยืนในระยะยาว ขณะที่ตลาดยังต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เพื่อประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งนี้ไปได้อย่างมั่นคง