ไม่ใช่โอกาสที่ดี!คนเลื่อนซื้ออสังหาฯ "บ้านหรู" ปิดขายยาวนาน

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังคงเปราะบาง บริษัทมหาชนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างปรับแผนชะลอเปิดขึ้นโครงการใหม่ ส่งผลให้ตัวเลขการเปิดโครงการใหม่ในตลาดรวม เมื่อจบปี 68 แล้ว คาดว่าตัวเลขปรับลดลงสะสมต่อเนื่องจากปี 2567 ขณะเดียวกัน แต่ละบริษัทมีสต๊อกคงค้างที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอยู่ในมือ มีจำนวนหน่วยค่อนข้างมาก ผู้ประกอบการต้องจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม พร้อมผนึกพันธมิตรกับสถาบันการเงิน จัดแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจผู้บริโภค มุ่งหวังลดภาระทางด้านการเงินให้กับลูกค้า ในภาวะที่เศรษฐกิจไทย ยังคงเติบโตในอัตราที่ลดลงมาหลายปี 

แต่เพื่อให้เห็นอินไซต์ของตลาดอสังหาฯในปีนี้ และ ต่อเนื่องถึงปี 2569 วันนี้ จะมาถอดบทสรุปจากงานสัมมนา ของ TerraBKK กับ “ Property Outlook 2026 โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาฯ: วิเคราะห์แนวโน้ม ทิศทาง และปัจจัยเสี่ยง” โดย นางสาวปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าสายงานวิจัย Head of Research บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จํากัด หรือเทอร์ร่า บีเคเค ให้มุมมองจากดาต้าของแต่ละเซกเตอร์ในตลาดที่อยู่อาศัยว่า ภาพรวมตลาดในปี 2568 ชะลอตัวลงหมด

เริ่มจาก ตลาดคอนโด มีสัญญาณดีมาน์อ่อนแรงเกือบทุกกลุ่ม ยกเว้นยอดขายกลุ่ม Mass-Premium และ Luxury ยังทรงตัว เติบโตเล็กน้อย เพราะฐานลูกค้ามีกําลังซื้อมั่นคง ส่งผลให้ผู้พัฒนาฯ เลือกเปิดตัวโครงการใหม่ระดับบนมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากตลาดระดับล่างที่ชะลอตัวแรงกว่า อย่างไรก็ตาม เมื่อแยกเป็นตลาดในซีบีดี พบว่า คอนโดมีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า ระดับราคาที่ขายดี คือ กลุ่ม Mass ไม่เกิน 150,000 บาทต่อตร.ม.

ส่วนคอนโดในโซน Urban เปิดตัวใหม่ “ต่ำมาก” เป็นปีที่เน้นระบายสต๊อกยูนิตคงเหลือ 11,700 หน่วย มียอดขายเฉลี่ย 9.3 ยูนิต่อเดือน ซึ่งดีมานด์หลักมาจากกลุ่ม Eco-Mass ที่ขายได้เฉลี่ย 12 ยูนิตต่อเดือน
สำหรับทำเลคอนโดฯที่น่าจับตามอง ยอดขายดีในปีนี้กระจุกตัวรอบโซนใกล้รถไฟฟ้าและสถาบันการศึกษา ขณะที่โซน จตุจักร-ประชาชื่น และ รัชดา-ห้วยขวาง แม้จะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าทําเลอื่น แต่ยอดขายยังใกล้เคียงพื้นที่อื่น โดยโครงการที่ทำยอดได้ดีมักเป็นโครงการราคา “เข้าถึงได้” ในทําเลนั้นๆ

ตลาดทาวน์ มีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในกลุ่ม Economy-Mass ที่กําลังซื้อถูกกดดันจากดอกเบี้ยสูงและภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้การเปิดตัวโครงการ และยอดขายลดลงต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่ม Luxury ซึ่งมีขนาดตลาดเล็กและดีมานด์คงที่ ยังรักษาระดับยอดขายได้ค่อนข้างนิ่งแม้ภาวะเศรษฐกิจผันผวน ทำเล เพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล มียอดขายและราคาขายเฉลี่ยสูงสุด สะท้อนดีมานด์และกําลังซื้อที่แข็งแรงอย่างชัดเจน

ขณะที่โซนชานเมือง ปทุมธานี สมุทรปราการ และลาดกระบัง มียอดขายใกล้เคียงกัน จากแรงหนุนของการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ช่วยให้การเดินทางสะดวกขึ้น

ตลาดบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด มีจำนวนเปิดตัวใหม่ลดลงทุกระดับราคา เนื่องจากผู้พัฒนาระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น จากกําลังซื้อที่เปราะบาง แม้กลุ่ม Hig- End และ Luxury จะมียอดขายที่ค่อนข้างทรงตัว ซึ่งสะท้อนกําลังซื้อระดับบนที่ยังมีเสถียรภาพ แต่ผู้พัฒนายังคงเลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มั่นใจในดีมานด์จริง

ซึ่งตลาดบ้านในโซน ซีบีดี เหลือขายเพียง 46 ยูนิต ยอดขายเฉลี่ยเพียง 0.3 ยูนิตต่อเดือน เป็นทำเล นิชมาร์เก็ต ที่ต้องใช้เวลาปิดการขายยาวนาน

บ้านโซน Urban มีการเปิดตัวเพิ่มมากขึ้นจากปีก่อนหน้า กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ขายดีที่สุด และเป็นเซกเมนต์ที่มี ซัพพลายเหลือขายน้อย ส่วนบ้านราคา 50-100 ล้านบท แทบไม่ขยับ เป็นราคาที่ต้องใช้เวลาปิดการขายนาน

ตลาดบ้านเดี่ยว มีการแบ่งระดับราคาตามทําเลอย่างชัดเจน โดยโซนปริมณฑลอย่างเมืองปทุมธานี บางใหญ่ บางบัวทอง และสมุทรปราการ เติบโตเด่นในตลาดราคาจับต้องได้ ขณะที่ทำเลในกรุงเทพฯ อย่างเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล และวัชรพล-สายไหม โดดเด่นในกลุ่มบ้านมูลค่าสูง

กำไรบมจ.อสังหาฯงวด 9 ด. เหลือเพียง 7.5%

และจากภาพรวมของตลาดในแต่เซกเมนต์ที่เกิดขึ้นนั้น นางสาวปิยะพรมองว่า ก็มีผลสะท้อนไปยังผลประกอบการ โดยรายได้รวม 9 เดือนแรกของปี 2568 ของ 35 บริษัทอสังหาฯ ลดลงอย่างมีนัยสําคัญเหลือราว 191,854 ล้านบาท เทียบ 222, 879 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปี 67 ทำให้รายได้รวมลดลง 16% ที่น่าสนใจคือ อัตรากําไรสุทธิลดต่อเนื่องเช่นกัน จากอัตราเฉลี่ย เหลือเพียง 7.5% โดยตัวเลขกำไรร่วงมาอยู่ที่ 14,304 ล้านบาท ลดลงถึง 30% เทียบกับ 20,794 ล้านบาท ในงวดเดียวกันปี 67 สะท้อนว่าอสังหาฯ ปีนี้เผชิญแรงกดดันหนัก ทั้งจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและกําลังซื้อที่อ่อนตัวลง

“ตลาดอสังหาฯ ยังคงผันผวนจากภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้ยอดโอนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 9เดือนแรกปี 68 ลดลงภายใต้แรงกดดันหนี้ครัวเรือนสะสมต่อจีดีพีที่สูง โดยยังคงอยู่ระดับร้อยละ 86 ซ้ำเติมกับเหตุแผ่นดินไหว ผู้ซื้อแม้มีความต้องการอยู่ แต่ยังชะลอการตัดสินใจ ขณะที่ผู้พัฒนาชะลอการเปิดโครงการใหม่ พร้อมจับตาทิศทางดอกเบี้ยและมาตรการภาครัฐที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดในปี 2569”


นางสาว สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่าและชี้ว่า ยอดโอนฯที่อยู่อาศัยทั้งประเทศลดลง โดยคอนโดลดลงมากที่สุด จาก กําลังซื้อที่อ่อนตัวและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น ขณะที่ทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวลดลงเล็กน้อย เพราะยังมีกลุ่ม Real Demand ที่ยังมีความต้อง การอยู่อาศัยจริง สะท้อนให้เห็นจากจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงการโอนฯลดลง


ซึ่งสภาพตลาดในหัวเมืองท่องเที่ยว ก็มีแนวโน้มไปในทิศทางตลาดชะลอตัวลง โดยดีมานด์ในเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรมเริ่มชะลอตัว จํานวนยูนิตการโอนลดลง ขณะที่ “มูลค่าการโอน” อยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีก่อน (ยกเว้นภูเก็ต จำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น) บ่งชี้ว่ากําลังซื้อระดับกลาง-บน ยังพอมีแรงรองรับตลาด การขยายฐานไปต่างจังหวัดยังมีโอกาส โดยเฉพาะในจังหวัดเศรษฐกิจ (EEC-ท่องเที่ยว-ศูนย์กลางภูมิภาค) ซึ่งยังเป็นตลาดที่รองรับสินค้า Middle-High ได้ดี

และแม้ว่า จังหวัดชลบุรี ยอดโอนฯและมูลค่าลดลง แต่ชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีชาวต่างชาติโอนมากที่สุดทั้งจํานวนยูนิตและมูลค่าการโอน รองจากกรุงเทพ

ซึ่งนอกเหนือจาก ชลบุรีจะเป็นหนึ่งในสามจังหวัดในเรื่องการลงทุนอีอีซี แล้ว ”ชลบุรี” (หมายรวมถึงเมืองพัทย) กลับมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าเยือนมากที่สุด 7.7 ล้านคน รองลงมาคือ ภูเก็ต 7.5 ล้านคน ขณะที่ด้านรายได้ “ภูเก็ต” สร้างรายได้สูงถึง 366,104 ล้านบาท

นักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าไทยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเอเชียและแปซิฟิกถึง 69% ประเทศที่เดินทางเข้าไทยมากที่สุดคือ มาเลเซีย (3.86 ล้านคน) ใกล้เคียงกับจีน (3.77 ล้านคน) ตามด้วยอินเดีย รัสเซีย และเกาหลีใต้ ภาพรวมไทยยังพึ่งพานักท่องเที่ยวเอเชียเป็นหลัก แต่ตลาดยุโรปและรัสเซีย ยังเป็นกลุ่มสำคัญด้านรายได้และการท่องเที่ยวระยะยาว

เสนอมาตรการระยะสั้น-ยาวพยุงตลาดอสังหาฯ
นางสาวสุมิตรา กล่าวเสริม ข้อเสนอจากภาคเอกชนที่เร่งรัฐออกมาตรการเพื่อพยุงตลาดอสังหา ได้แก่ มาตรการระยะสั้น 1) ขยายสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมโอนฯเหลือ 0.01% ให้ครอบคลุมทุกยูนิต โดยส่วนเกิน 7 ล้านบาทแรก ให้ผู้บริโภคจ่ายเต็มอัตราตามปกติ 2) ขยายบทบาทของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ กลุ่มอาชีพอิสระ หรือผู้ที่ตกเกณฑ์ธนาคารพาณิชย์เนื่องจากรายได้เข้าไม่สมํ่าเสมอ เพื่อแก้ปัญหา Reject Rate สูงกว่า 40% โดยเสนอให้ค้ำประกันเพียง 20% แรกของวงเงินกู้ เป็นระยะเวลาประมาณ 5 ปีแรก 3) สนับสนุนธนาคารพาณิชย์ให้ใช้ดอกเบี้ยแบบ Risk-Based Pricing ตามความเสี่ยงผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสให้คนที่มีเครดิตไม่ตรงเกณฑ์ได้รับสินเชื่อ หากผู้กู้มีเครดิตดี มีรายได้สมํ่าเสมอ อาจได้ดอกเบี้ยตํ่ากว่าอัตราพื้นฐาน และ 4) ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงครึ่งหนึ่ง เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 1-2 ปี

สำหรับมาตรการระยะยาวนั้น อาทิเช่น 1) การต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะสิ้นสุดในเดือนมิ.ย.69 2) นํามาตรการ "บ้านดีมีดาวน์" กลับมาพิจารณา 3) ขยายวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ 4) การดึงกําลังซื้อจากต่างชาติผ่านสิทธิพิเศษ เช่น วีซ่า 10 ปี และสิทธิการเช่าที่ดิน 30+30 ปี 5) การปรับลดขนาดที่ดินในการจัดสรรให้เหมาะสมครอบครัวขนาดเล็กยุคใหม่ และ 6) การพัฒนาระบบ สินเชื่ออนุมัติล่วงหน้า เพื่อลดความเสี่ยงการปฏิเสธสินเชื่อในช่วงโอนฯ

เจาะอินไซต์ Wellness-Centric พาอสังหาฯสู่บทใหม่

นางสาว สุมิตรา กล่าวเผยผลวิจัย “Consumer Insight : เข้าใจผู้บริโภคยุคใหม่ ผ่านมุมมอง Wellness-Centric เพื่อสร้างแบรนด์ที่ แข็งแกร่ง” ว่า สำหรับผลวิจัยปีนี้ มาจากผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด 2,000 คน ส่วนใหญ่ 75% อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยประเด็นที่น่าสนใจพบว่าคนไทย ให้คำนิยามกับคำว่า Wellness คือ “คุณภาพชีวิตที่ดี สภาพแวดล้อมที่ดี และความปลอดภัย” สอดคล้องกับปัจจัยในการมองหาบ้านที่ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อม มักมาเป็นปัจจัยอันดับต้นๆ เสมอ

แต่อย่างไรก็ตามแต่ละช่วงวัยยังมีการให้ความหมายของคำว่า "Wellness" เปลี่ยนแปลงไปตามประสบการณ์ ชีวิตและความรับผิดชอบในแต่ละช่วงอายุอย่างชัดเจน

และจากผลการศึกษา เราพบว่า 41% วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ภายใน 3 ปี ซึ่งปรับตัวขึ้นเล็กน้อยจากปี 2567 ที่มีสัดส่วน 36% และพบว่ามีแนวโน้มสนใจทาวน์โฮมเพิ่มมากขึ้นจากปีก่อน 24% เป็น 30% และสนใจบ้านเดี่ยวลดลง อย่างมากจาก 86% ในปีก่อน เหลือ 66%

สำหรับการเปลี่ยนแปลงประเภทที่อยู่อาศัย หลังเหตุแผ่นดินไหว พบว่า 48% ไม่มีผลต่อ การเปลี่ยนแปลงประเภท ที่อยู่อาศัย ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเมื่อช่วงกลางปีที่มีเพียง 12% เท่านั้น แต่ยังให้ความสำคัญกับ “แบรนด์” ที่มีชื่อเสียงด้านมาตรฐาน ความปลอดภัยสูงขึ้น และมีความต้องการบ้านมองหา “โครงสร้างและคุณภาพการก่อสร้าง” ปัจจัยอันดับ 1 มองหาบ้านแนวราบมากขึ้น

ท้ายที่สุดแล้ว คนไทยมีความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจไทยในปี 2025 (ค่าดัชนี CCI: 66 จุด) ลดลง คนส่วนใหญ่ก็ยัง ขาดความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจไทยในช่วง 12 เดือนข้างหน้า มองว่าในช่วงนี้ “ไม่ใช่ โอกาสที่ดี ในการซื้อสินค้ามูลค่าสูง อย่างอสังหาฯ หรือรถยนต์”

แต่อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญว่า “ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ” ยังคงเป็นตัวแปรที่กระทบโดยตรงต่อทั้ง ความเชื่อมั่นและสุขภาพจิตของคนไทย.