ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ (REIC) ประเมินภาพรวมปี 68 หน่วยการโอนฯ มูลค่า และสินเชื่อ ปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นไปตามภาวะตลาด แต่คาดว่าปี 2569 เริ่มเห็นการฟื้นตัว จากหน่วยโอนฯและมูลค่าฯ ลดลงเล็กน้อย ชี้ปัจจัยบวก ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ ผ่อนเกณฑ์ LTV ดอกเบี้ยต่ำต่อเนื่อง แรงหนุนตลาดถึงปีหน้า เผยบ้านเก่า ยังคงได้รับความนิยม ตัวเลขชม NPA ของธอส.สูงถึง 5 เท่า ขณะที่ ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ธอส.ล่าสุด สูงถึง 205,000 ล้านบาท ผู้นำสินเชื่อถึง 43% สูงสุดในรอบ 20 ปี แต่ก็ไม่ใช่เรื่องน่ายินดี หวังแบงก์พาณิชย์ปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธอส. และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ในปี 2568 แม้ยังติดลบ แต่เป็นการติดลบในอัตราที่ลดลง โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 322,500 หน่วย ลดลง 7.3% เมื่อเทียบกับปี 2567 และมูลค่า 873,400 ล้านบาท ลดลง 10.9% เมื่อเทียบกับปี 2567
ขณะที่ปี 2569 จะปรับตัวดีขึ้น โดยจะมีการโอนฯที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 320,000 หน่วย ลดลงเพียง -0.7% และมีมูลค่าการโอนฯประมาณ 866,200 ล้านบาท ลดลง -0.8% สะท้อนการเข้าสู่ช่วง “ทรงตัวก่อนฟื้นจริง”
“คงไม่เห็นตัวเลขมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่จะทะลุ 1 ล้านล้านบาท หรือเหมือนกับปี 2565 ที่มูลค่าการโอนฯสูงถึง 1.06 ล้านล้านบาท”
ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 68 จะมีมูลค่าประมาณ 551,092 ล้านบาท ลดลง -5.8% และคาดการณ์ว่า ในปี 2569 สินเชื่อปล่อยใหม่จะมีมูลค่าประมาณ 547,533 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียง -0.6%
สำหรับภาพรวมตลาดไตรมาส 3/2568 มีแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐหลายด้าน ไม่เพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนฯ ที่ลดเหลือ 0.01% แต่ยังรวมถึงการผ่อนคลาย LTV ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ ช่วยลดต้นทุนทางการเงินของผู้กู้โดยตรง ซึ่งตัวเลขสะท้อนชัดเจนว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 3 มีจำนวน 84,397 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.1% จากไตรมาส 2 คิดเป็นมูลค่า 226,166 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7%
“ตัวเลขบ้านมือสอง มีหน่วยการโอนที่เติบโตและเพิ่มขึ้นกว่าบ้านใหม่ จากตัวเลขของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยอดเข้ามาชมทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร (เอ็นพีเอ) เพิ่มขึ้นถึง 5 เท่า สูงขึ้นต่อเนื่อง”
โดยการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงเป็นสัดส่วนหลัก จำนวน 57,581 หน่วย มูลค่า 164,060 ล้านบาท ขณะที่อาคารชุดมีการฟื้นตัวแรงกว่าในเชิงอัตราเติบโต อยู่ที่ 26,816 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 14.8% มูลค่า 62,106 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.4%
กลุ่มที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือ บ้านใหม่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนเพิ่มขึ้นสูงถึง 37% สะท้อนว่ามาตรการรัฐสามารถเข้าถึงตลาดล่างและกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางได้จริง ขณะเดียวกัน บ้านมือสองระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ก็ขยายตัวได้ 14.1% สะท้อนความคึกคักในตลาดกลาง-บนบางส่วน
ขณะที่จังหวัดที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด 10 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง นครราชสีมา และขอนแก่น โดยจังหวัดที่มีการเติบโตทั้งจำนวนและมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อน มีเพียง 3 จังหวัด คือ ภูเก็ต ระยอง และนครราชสีมา ซึ่งล้วนเป็นพื้นที่เศรษฐกิจที่มีแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม
ด้านตลาดคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ ไตรมาส 3 มีการโอน 3,844 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% จากปีก่อน แต่มูลค่ากลับลดลงเหลือ 15,378 ล้านบาท ลดลง 17.2% สะท้อนว่าชาวต่างชาติซื้อยูนิตราคาต่ำลง ขณะที่ประเทศหลักยังคงเป็นจีน ไต้หวัน และพม่า โดยจีนแม้ยังครองอันดับหนึ่ง แต่จำนวนและมูลค่าการโอนยังลดลงต่อเนื่อง ส่วนไต้หวันและเมียนมามีอัตราการเติบโตด้านหน่วยเพิ่มขึ้น แต่ราคายังหดตัวในบางกลุ่ม
อย่างไรก็ตาม หากมองภาพรวมสะสม 9 เดือนแรกปี 2568 ตลาดยังคงอยู่ในแดนลบ โดยการโอนฯที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 227,106 หน่วย ลดลง 9.3% และมูลค่า 617,768 ล้านบาท ลดลง 12.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่ากำลังซื้อโดยรวมยังไม่ฟื้นเต็มที่ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่หดตัวแรงถึง 13.3% ในแง่จำนวนหน่วย
ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3/2568 มีการปล่อยสินเชื่อใหม่มูลค่า 146,834 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% จากไตรมาสก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณบวกหลังตลาดชะลอตัวต่อเนื่องมาหลายไตรมาส แต่หากดูยอดสะสม 9 เดือน ยังลดลง 6.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในไตรมาส 4/2568 ตลาดจะเร่งตัวต่อเนื่อง โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้นเป็น 95,484 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.1% จากไตรมาส 3 มูลค่าแตะ 255,632 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่จะขยับเป็น 160,775 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5%
“ธอส.ยังคงเป็นผู้นำในตลาดปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อวันศุกร์ ( 21 พ.ย.68) สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ 205,000 ล้านบาท จากเป้าหมายที่คาดว่าทั้งปีจะทำได้ 240,000 ล้านบาท ปัจจุบัน ธอส.ครองส่วนแบ่งตลาดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 43 เปอร์เซ็นต์ สูงสุดในรอบ 20 ปี แต่ผมไม่ดีใจนะครับ เพราะเราอยากเห็นธนาคารพาณิชย์ ดำเนินการปล่อยสินเชื่อ ”นายกมลภพ กล่าวในฐานะตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ธนาคารสงเคราะห์
นายกมลภพ กล่าวเพิ่มเติมถึงมาตรการของภาครัฐว่า หากมาตรการ Quick Big Win เดินหน้าได้ต่อเนื่อง ทั้งการกระตุ้นกำลังซื้อ การท่องเที่ยว การเร่งลงทุนภาครัฐ โครงการพลังงานสะอาด รวมถึงการแก้หนี้ครัวเรือนผ่านการตั้ง AMC และการปรับโครงสร้างหนี้ จะช่วยพยุงบรรยากาศ อสังหาฯให้ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังต้องปรับตัวต่อเนื่อง ทั้งการลดราคา การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกำลังซื้อจริง และการบริหารสต๊อกคงค้างอย่างรัดกุม เพราะแม้สัญญาณฟื้นจะเริ่มชัดขึ้น แต่ฐานกำลังซื้อของครัวเรือนไทยยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และความผันผวนเศรษฐกิจโลกยังเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
นายกมลภพ กล่าวทิ้งท้ายว่า ภาพรวมอสังหาฯยังคงชะลอตัว ซึ่งในฟากของผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น คงต้องมีการปรับตัวในเรื่อง การขายที่เร็ว บริหารต้นทุนให้มีประสิทธิภาพที่ดีขึ้น มีการล็อกต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ บริษัทอสังหาฯที่มายื่นขอสินเชื่อพัฒนาโครงการกับธอส. พบว่า หนี้เสียต่ำมาก ซึ่งที่ผ่านมา โครงการอสังหาฯ มีปรับวิธีการผ่อนดาวน์ เช่น จากเดิมผ่อน 4,000 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้นเป็น 5,000 บาทต่อเดือน เป็นการบริหารคุณภาพของผู้ซื้อ เป็นต้น.
