แม้ว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี68นี้ จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ ทำให้ยังไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้ แต่สถานการณ์ที่เกิดขึ้นก็ไม่ได้ทำให้ตลาดรวมอสังหาฯหยุดการพัฒนา หรือเปิดตัวโครงการใหม่ไปทั้งหมมด สังเกตุได้ว่ากลุ่มบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่กทม. และต่างจังหวัด ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ, ศุภาลัย, พฤกษาฯ, เอพี (ไทยแลนด์),อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสท, แอสเสทไวส์,ออริจิ้น ดิเวลลอปเม้นท์, อรสิริน พร็อพเพอร์ตี้ ฯลฯ การขยายการลงทุนของกลุ่มอสังหาฯรายใหญ่ดังกล่าวทำให้จำนวนซับพลายใหม่ที่เข้าตลาดยังมีความต่อเนื่อง และทำให้ซัพลายที่อยู่อาศัยตลาดรวมปรับตัวเพิ่มขึ้น แม้ว่าซับพลายเดิมที่ตกค้างในตลาดจะถูกระบายออกไปจำนวนไม่น้อยแล้วก็ตาม และที่สำคัญซับพลายใหม่ที่เข้ามานั้น ไม่ใช่ซับพลายที่จับกลุ่มลูกค้าในเซ็กต์เม้นท์เดิม ทำให้ซับพลายใหม่มีอัตราการระบายออกในระดับที่ดี
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศช่วงครึ่งแรกปี 68 (ม.ค.- มิ.ย.) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งคาดการณ์ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุดสัดส่วนกว่า 80% ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทั่วประเทศ พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย 3,901 โครงการจำนวน 401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท โดยเป็นซับพลายใหมม่เพิ่มขึ้น 3.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 11.3%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
โดยในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรามีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายรวม 71,841 หน่วย มูลค่า 301,743 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในตลาดรวมจะเพิ่มขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่กลับพบว่าในเชิงมูลค่าปรับตัวเพิ่มถึง 21.2% แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาขายเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งอาจสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น หรือการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างสินค้าไปสู่Segmentที่ราคาสูงขึ้น
แต่เมื่อพิจารณาด้านซับพลายใหม่พบว่ามีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 4,077 หน่วย ลดลงถึง -67.8% ซึ่งนับเป็นการชะลอตัวอย่างรุนแรงที่สุดในรอบหลายปี ขณะที่มูลค่าของซัพพลายใหม่อยู่ที่ 22,589 ล้านบาท ลดลงกว่าครึ่งจากปีก่อนหน้า ขณะที่ในด้านดีมานด์หรือยอดขายใหม่ พบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 7,197 หน่วย ลดลง -37.3% โดยมีมูลค่าการขายรวม 31,640 ล้านบาท ลดลง -19.2% ซึ่งแม้อัตราการลดลงของมูลค่าจะน้อยกว่าจำนวนหน่วย แต่อัตราการดูดซับต่อเดือน กลับลดลงจาก 2.8% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่เพียง 1.7%
แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนถึงการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในภาพรวม นอกจากนี้ ตลาดยังต้องเผชิญกับภาระของหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้นเป็น 64,644 หน่วย หรือขยายตัว 11.6% ขณะที่มูลค่าของหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นถึง 28.8% แตะระดับ 270,103 ล้านบาท โดยราคาของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่เฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งกลุ่มราคาที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.01- 2.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายสูงถึง 3,937 หน่วย ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่EECในช่วงครึ่งแรกของปีนี้อยู่ในภาวะที่ควรจับตามองอย่างใกล้ชิด ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงหลัก ขณะที่อัตราการดูดซับต่ำและระดับหน่วยเหลือขายที่สูงก่อให้เกิดแรงกดดันต่อตลาดในระยะกลางถึงยาว
สถานการณ์อสังหาฯชลบุรี
ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จังหวัดชลบุรียังคงเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ที่มีความเคลื่อนไหวค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะในด้านการสะสมของหน่วยเหลือขาย แม้ว่าปริมาณโครงการเปิดใหม่จะลดลงอย่างมากก็ตามจำนวนTotal Supply ของจังหวัดอยู่ที่ 46,965 หน่วย เพิ่มขึ้น4.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็น อาคารชุด 23,526 หน่วย (ลดลง-1.3%) และ บ้านจัดสรร 23,439 หน่วย (เพิ่มขึ้น 11.03%) แสดงถึงการขยายตัว ของตลาดที่มาจากบ้านจัดสรรเป็นหลัก ด้านมูลค่าTotal Supply มีมูลค่ารวม 216,397 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 24.4% โดยเฉพาะอาคารชุดที่มูลค่าพุ่งขึ้น 31.3%
สะท้อนว่าหน่วยที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมีระดับราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อน
อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ (New Supply)ในจังหวัดชลบุรี ลดลงอย่างมีนัยสำคัญโดยมีเพียง 3,206 หน่วยมูลค่า 19,091 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนถึง -69.3%(หน่วย) และ -51.2 (มูลค่า) ซึ่งเป็นการลดลงในทั้ง2 ประเภทสังหาฯสะท้อนถึงความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่จากภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้อต่อการขาย ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales)ลดลงเช่นกัน โดยมีจำนวนเพียง 5,089 หน่วย มูลค่า 25,391 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -36.9% (หน่วย) และ -13.6% (มูลค่า) โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่ยอดขายจำนวนหน่วยลดลงถึง -45.4%
เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่า จังหวัดชลบุรีมี Remaining Supply จำนวน 41,876 หน่วย มูลค่า 191,006 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.5% (หน่วย) และ 32.2% (มูลค่า) จากปีก่อน แสดงถึงปริมาณหน่วยสะสมที่ยังไม่สามารถระบายออกได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อัตราดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนลดลงเหลือเพียง 1.8% จากเดิมที่เคยอยู่ที่ 3.0% ทำให้ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้น
ด้านราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเปิดใหม่ (New Supply)ในปีนี้อยู่ที่ 6.0 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.7 ล้านบาทในปีก่อนหน้า สะท้อนถึงโครงการใหม่ที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ขณะที่ราคาของหน่วยเหลือขายสะสมเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.9 ล้านบาท
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เผชิญกับภาวะ “ยอดขายหดตัว – สต็อกเพิ่มสูง ซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่มียอดขายลดลงต่อเนื่อง โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังในจังหวัดชลบุรี คือช่วงราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 3,582 หน่วย คิดเป็น 27.4% ประเภทหลักคือทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน1,987 หน่วย หรือ 44.2% สำหรับอาคารชุดมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมมากที่สุดในกลุ่มราคา 1.01-2.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 1,528 หน่วย หรือ 28.5% ของหน่วยเหลือขายกลุ่มราคาดังกล่าว
สถานการณ์อสังหาฯระยอง
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนหน่วยรวมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ความเคลื่อนไหวด้านอุปสงค์และการเปิดโครงการใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงภาวะตลาดที่เปราะบางโดยเฉพาะประเภทโครงการอาคารชุด โดยจำนวนTotal Supplyในจังหวัดระยองมีจำนวน 17,203 หน่วย มูลค่า59,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง2.6% (หน่วย) และ13.0 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
โดยการเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากกลุ่มบ้านจัดสรรที่ขยายตัวทั้งในด้านจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.5% และมูลค่าเพิ่มขึ้น15.5% ขณะที่อาคารชุดมีการหดตัวลงอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยลดลง 25.4% และมูลค่าลดลง20.7% การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply)มีเพียงในกลุ่มบ้านจัดสรรเท่านั้น โดยมีจำนวน 776 หน่วย มูลค่า 3,216 ล้านบาท ลดลงมากถึง-54.8% (หน่วย) และ -60.6% (มูลค่า) เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ขณะที่อาคารชุดไม่มีการเปิดตัวใหม่ช่วงครึ่งปีแรกสะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการและการประเมินว่าตลาดยังไม่เอื้อต่อการลงทุนในโครงการอาคารชุด
ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales) หดตัวตามอุปทาน โดยยอดขายรวมในครึ่งปีแรกอยู่ที่1,426 หน่วย มูลค่า4,074 ล้านบาท ลดลง -37.6% (หน่วย) และ -38.7% (มูลค่า) จากปีก่อน โดยเฉพาะอาคารชุดที่มียอดขายเพียง 80 หน่วย ลดลงถึง-66.7% แสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของผู้บริโภคต่ออสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง ขณะที่บ้านจัดสรรมียอดขาย1,346 หน่วย ลดลง-34.2%
เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่าหน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply)เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ที่15,777 หน่วย มูลค่า55,573 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% (หน่วย) และ 20.4% (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นกว่า 10.3% ในขณะที่อาคารชุดลดลง -13.8%
โดยอัตราการดูดซับต่อเดือนลดลงเหลือเพียง1.4% จาก2.3% ในปีก่อน ส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการขายหมดในอัตราที่นานที่สุดในพื้นที่ EEC สะท้อนภาวะตลาดที่ซบเซาและการระบายสต๊อกที่ล่าช้า โดยราคาของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ในกลุ่มราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนถึงโครงสร้างราคาที่กระจุกตัวอยู่ในระดับกลาง และอาจยังสูงเกินศักยภาพของผู้บริโภค โดยกลุ่มราคาที่ต้องเฝ้านระวังเนื่องจากมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนสูงถึง 2,233 หน่วย ซึ่ง 70.3% เป็นทาวน์เฮ้าส์
จังหวัดระยองเผชิญแรงกดดันรอบด้านทั้งจากฝั่งอุปทานที่เริ่มสะสมหน่วยเหลือขาย และฝั่งอุปสงค์ที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่แทบไม่มีการเปิดตัวใหม่ และมียอดขายลดลงเกินครึ่ง ในขณะที่บ้านจัดสรรยังคงขับเคลื่อนตลาด
แต่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในพื้นที่จึงควรปรับกลยุทธ์ทั้งด้านขนาด ราคา และรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับกำลังซื้อจริง เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในระยะกลางถึงยาว
สถานการณ์อสังหาฯฉะเชิงเทรา
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทราในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 แสดงภาพความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่าง โครงการบ้านจัดสรรกับโครงการอาคารชุด โดยกลุ่มบ้านจัดสรรยังคงเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่อาคารชุดหดตัวลงอย่างมากเกือบทั้งระบบ
ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและความระมัดระวังของผู้ประกอบการในด้านอุปทาน
จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน Total Supplyรวมทั้งสิ้น 7,673 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเกิดจากการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรรที่ขยายตัว 18.13% ขณะที่อาคารชุดลดลงถึง -72.3% ส่งผลให้ภาพรวมอยู่ในระดับทรงตัว โดยในเชิงมูลค่าTotal Supplyเพิ่มขึ้นเป็น25,699 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น15.5% การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในครึ่งปีแรกมีเพียง95 หน่วย จากประเภทโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น ลดลง-81.8% จากปีก่อนที่เคยมีจำนวน 522 หน่วย และในปี 2568 ไม่มีการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่ เช่นเดียวกับมูลค่าการเปิดขายใหม่ที่ลดลงจาก 2,201 ล้านบาท เหลือเพียง282 ล้านบาท หรือลดลง -87.2%
ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่หดตัวเช่นกัน โดยมียอดขายใหม่ (New Sales) 682 หน่วย มูลค่า 2,175 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน -39.5% มูลค่าลดลง -30.3% โดยเฉพาะอาคารชุดที่ยอดขายลดลงถึง -78.3% ส่งผลให้การสะสมของRemaining Supplyยังคงอยู่ในระดับสูงโดยมีจำนวน6,991 หน่วย มูลค่า23,524 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น7.0% มูลค่าเพิ่มขึ้น 23.0% โดยมีความสามารถในการระบายสต๊อกสะท้อนผ่านอัตราดูดซับต่อเดือน1.5% ลดลงจาก2.5% จากปีก่อนหน้า ทำให้จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แสดงถึงความท้าทายในการจัดการสินค้าคงเหลือของตลาด
โดยราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ล้านบาทหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก2.9 ล้านบาท
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรายังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกลุ่มบ้านจัดสรร ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมหดตัวทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์อย่างรุนแรง การไม่มีโครงการใหม่ในกลุ่มอาคารชุดสะท้อนถึงภาวะ “หยุดลงทุน” ที่ชัดเจน โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังคือกลุ่มราคา1–3 ล้านบาท ควรชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคาเกิน3 ล้านบาท ที่มียอดเหลือขายค้างสูง
