ในช่วงครึ่งแรกของปี 68ที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีจำนวนน้อยมาก แต่ในช่วงไตรมาส 3 ของปี68 นี้ ตลาดมีการปรับตัวมากขึ้น และมีสัญญาที่ดีในบางเซ็กเม้นท์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในตลาดกลาง-บนระดับราคา 1แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป ซึ่งมีจำนวนการเปิดตัวมากกว่าเซ็กเม้นท์อื่น ๆ
สำหรับการเปิดตัวของคอนโดมิเนียมระดับราคาแสนบาทต่อตร.ม.ขึ้นไป ในภาวะตลาดปัจจุบัน ได้กลายเป็นสัญญาบวกที่น่าจับตาของตลาดคอนโดมิเนียมในขณะนี้ เนื่องจากหลายโครงการเป็นโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายค่อนข้างสูง ซึ่งสวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในช่วงขาลง โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3/68 มีทั้งหมด 6,618 ยูนิต แต่ที่น่าสนใจ คือ หลายโครงการเปิดขายโดยไม่ได้ประกาศขายแบบเป็นทางการ แต่เปิดให้จองในบางชั้นก่อน เพื่อทดสอบดีมานด์และการยอมรับจากตลาดว่าได้รับความสนใจมากน้อยเพียงใด แล้วจากนั้นจึงเปิดขายแบบเป็นทางการ
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย)เปิดเผยว่า สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาส3 ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว“BTS” มีเพียง11%เท่านั้นที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ เช่น สายสีชมพูและสายสีน้ำเงิน เนื่องจากผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดในพื้นที่หรือทำเลที่เห็นศักยภาพในปัจจุบันไม่ใช่ทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างแบบที่ผ่านมา
ดังนั้น ราคาขายคอนโดที่เปิดขายใหม่จึงสูงขึ้นจากไตรมาสก่อนกว่า47%อาจจะเพราะคอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาส2 มีราคาขายที่ไม่สูงมากเพราะอยู่ในทำเลที่อยู่นอกเส้นทางรถไฟฟ้าและอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกแม้ว่าโครงการกว่า89% ที่เปิดขายในไตรมาส3จะอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าแต่ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลักและอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า1 กิโลเมตรบางโครงการอยู่ในระยะที่มากกว่า2 กม. แต่ราคาขายยังสูงอยู่
เพราะอยู่ในทำเลที่ราคาที่ดินค่อนข้างสูง เช่น อยู่ในพื้นที่แนวถนนสุขุมวิทและเจริญกรุง ซึ่งเป็นที่น่าจับตามองว่าโครงการเปิดใหม่เหล่านี้แม้จะอยู่ในทำเลที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าแต่กลับมาราคาขายสูงกว่าโครงการเดิม ๆ ที่มีทำเลติดสถานีรถพไฟฟ้า
โดยมีราคาขายสูงกว่า แสนบาทต่อตร.ม.
นายสุรเชษฐ กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียม ณ ไตรมาสที่ 3/2568 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ6,818 ยูนิตรวมทั้ง 3 ไตรมาสของปี 2568 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ13,604 ยูนิตอาจจะยังไม่เทียบเท่าปี 2567แต่ก็เป็นไปได้ที่เมื่อครบทั้งปีแล้วจะมีโคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่ำกว่าปีที่แล้วไม่มากนักแต่ที่น่าสนใจ คือคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2568 มีราคาขายเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมมีสัญญาณให้เห็นตั้งแต่ปี 2567แล้วแม้ว่าภาพรวมทางเศรษฐกิจจะยังไม่ดี หรือว่าความเชื่อมั่นของคนไทยต่อฐานะการเงินจของตนเองและสถานะการทำงานของตนเองจะยังไม่มั่นคงก็ตามแต่ด้วยการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อในภาวะตลาดแบบนี้จึงเห็นการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่มากขึ้น
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในแต่ละปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการพยายามเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่มากที่สุดโดยการเปิดขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 100,000บาทต่อตารางเมตรสำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 30 – 35 ตารางเมตรถ้าคิดเป็นต่อยูนิตจะได้ที่3 – 3.5 ล้านบาทต่อยูนิตคอนโดมิเนียมที่ราคาขายไม่เกินจากช่วงระดับราคานี้จะมีสัดส่วนมากกว่าคอนโดมิเนียมราคาแพงมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2557เป็นต้นมาที่ประเทศไทยมีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งทางการเมืองทั้งการประท้วง รัฐประหารการเลือกตั้งที่ช่วงก่อนเลือกตั้งมีการคาดการณ์ว่าจะไม่จบง่าย และภัยพิบัติต่างๆทำให้คนไทยและต่างชาติขาดความเชื่อมั่น และมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้การใช้จ่ายเงิน การลงทุนต่างๆ ลดลงผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะชะลอการลงทุนให้สอดคล้องกับการลดลงของกำลังซื้อด้วยปัญหาอีกอย่างของการซื้อขายที่อยู่อาศัย คือการพิจารณาสินชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆ ที่มีความเข้มงวดและพิจารณาแบบรอบด้านมากขึ้นยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวช่วงหลายปีที่ผ่านมาจึงได้ยินเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ผ่านหรือมีขั้นตอนการพิจารณาที่ยุ่งยากซับซ้อนมากขึ้นแบบชัดเจน
ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยและกรุงเทพมหานครมีการขยายตัวในเรื่องของกำลังซื้อและโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุด คือ ช่วงปี 2561ซึ่งเป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุดในรอบหลายปี และครองอันดับที่ 1มาถึงปัจจุบัน อีกทั้งยังเป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 100,000บาทต่อตารางเมตรเปิดขายใหม่มากกว่าคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าแบบชัดเจนที่สุด โดยในปี2561 มีคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 100,000บาทต่อตารางเมตรมากกว่าคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่าถึง 25%แต่สถานการณ์ของเศรษฐกิจและตลาดคอนโดมิเนียม ณ ตอนนั้นดีมากและกำลังจะมีการเลือกตั้งใหม่ในปี 2562 ซึ่งมีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะดีขึ้น ดังนั้นฝั่งผู้ประกอบการจึงเร่งการเปิดขายโครงการใหม่เพื่อรอการเปลี่ยนแปลงในปี 2562แต่ปรากฏว่าไม่ได้เป้นตามที่คาดการณ์ และเจอสถานการณ์โควิด – 19 ช่วงปี 2563 – 2565ต่อเนื่องอีก ตลาดคอนโดมิเนียมจึงชะลอตัวลงไปและคอนโดมิเนียมราคาแพงหรือที่มีราคาขายมากกว่า 100,000บาทต่อตารางเมตรจึงมีจำนวนน้อยลงมีระดับราคาขายไม่แพงมากขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้ออีกครั้ง
ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2568 มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายที่มากกว่า100,000 บาทต่อตางเมตรมากขึ้นอีกครั้ง แต่ด้วยสถานการณ์และเงื่อนไขหรือปัจจัยต่างๆที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมชัดเจน เพราะภาวะเศรษฐกิจปีนี้ไม่ได้มีการขยายตัวที่ดีและมีแนวโน้มที่จะลดลงด้วยแม้ว่าปี 2569 จะมีการเลือกตั้งรัฐบาลแต่สถานการณ์ต่างๆ ไม่เหมือนช่วงปี 2561 –2562 กำลังซื้อคนไทยลดลงและกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนก็ลดลงไปเยอะกว่าที่ผ่านมาแบบชัดเจนอีกทั้งการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ยากลำบากมากขึ้นไม่ใช่จากเรื่องของหนี้ครัวเรือนเท่านั้นแต่เพราะภาวะเศรษฐกิจไม่ดีด้วย ซึ่งส่งผลให้หลายๆ ธุรกิจมีปัญหา องค์กรบริษัทจำนวนมากขาดสภาพคล่อง หรือมีปัญหาในการจ่ายเงิน
ฝั่งของผู้ประกอบการก็มีปัญหาในเรื่องของสินค้าคงเหลือโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเหลือขายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งเมื่อรวมๆแล้วมีประมาณ 33,000 ยูนิต หรืออาจจะมากกว่านี้ก็ได้ และที่กำลังก่อสร้างและที่ยังไม่สร้างอีกหลายหมื่นยูนิต ดังนั้น ภารกิจหลักของผู้ประกอบการทุกราย คือการเร่งปิดการขายคอนโดมิเนียมเหล่านี้ให้ได้มากที่สุดในเวลาที่สั้นที่สุดแต่การเปิดขายโครงการใหม่ก็ยังต้องมีต่อเนื่อง แม้ว่าปัจจัยต่างๆจะไม่ได้ส่งเสริมต่อการเปิดขายโครงการใหม่เลยก็ตาม
แต่ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ไปทันทีผู้ประกอบการจึงต้องมีการปรับตัวโดยการเลือกเปิดขายโครงการใหม่ในทำเลที่ไม่ต้องรอหรือในทำเลที่สามารถเห็นถึงศักยภาพของทำลนั้นๆ ได้ทันทีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2568จึงมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่มากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากกว่าคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่าถึง10%
การที่ผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะรายที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ไม่สามารถหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ได้เป็นเรื่องที่กดดันให้ผู้ประกอบการเหล่านี้ต้องหาที่ดินที่ราคาไม่สูงเกินไปและสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ไม่สูงเกินไปได้อาจจะมากกว่า100,000 บาทต่อตารางเมตร แต่เฉลี่ยแล้วยังไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่มากกว่า 100,000บาทต่อตารางเมตรแต่ยังไม่สูงเกิน 150,000บาทต่อตารางเมตรจึงเป็นทำเลที่ยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบันแต่เป็นทำเลที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าอาจจะไกลออกไปไม่ต่ำกว่า 800 เมตร หรืออาจจะถึง 2กิโลเมตรก็ได้ต้องมีการเดินทางจากสถานีรถไฟฟ้าไปยังโครงการอนโดมิเนียมอีกต่อหนึ่งแต่ที่ตั้งของโครงการยังอยู่ในทำเลที่ดีเพียงแต่ไกลออกไปราคาคอนโดมิเนียมระดับนี้อาจจะถือว่าสูงเมื่อเทียบกับโครงการในทำเลเดียวกันแต่เปิดขายมาก่อนหน้านี้หลายปีแต่ด้วยการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครที่ปรับเพิ่มขึ้นมาปีละ 5 – 7%ส่งผลต่อเนื่องมาถึงราคาขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายภายหลัง
ทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา100,000 - 150,000 บาทต่อตารางเมตร อาจจะอยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้า
แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไกลแบบไม่มีอะไรเลยในพื้นที่รอบโครงการโครงการเหล่านี้แม้ว่าจะตั้งอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าแต่พื้นที่โดยรอบโครงการยังมีความเป็นชุมชนมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับเพราะผู้ประกอบการการต้องการขายศักยภาพของพื้นที่หรือทำเล ณ ปัจจุบันละมุ่งเน้นกลุ่มของผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยไม่ได้ต้องการขายกลุ่มนักลงทุนที่อาจจะต้องการการเปลี่ยนแปลงของราคาขายที่มากขึ้นจากการเปิดให้บริการของสถานีรถไฟฟ้าในช่วงเวลาใกล้เคียงกับที่โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ
นอกจากนี้การขายโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาไม่ได้เน้นการปิดการขายเร็วๆ
หรือเร่งให้มีการจองยูนิตเยอะในช่วงแรกๆแม้ว่าจะต้องใช้เงินของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการมากขึ้นก็ตามเนื่องจากยอดจองต่ำเกินไปจนไม่สามารถได้รับสินเชื่อโครงการจากสถาบันการเงินได้แต่การทยอยขาย ทยอยสร้างไปเรื่อยๆ เหมาะกับภาวะตลาดปัจจุบันที่กำลังซื้อมีไม่มากและยังมีปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาเป็นตัวแปรในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย
ทำเลที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ที่มีระดับราคาอยู่ในช่วง100,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร คือพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดบริการมานานเกิน 20 ปีแล้ว เช่นพื้นที่ในซอยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท และสายสีลมพื้นที่ในซอยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เปิดบริการช่วงปี 2547 เป็นต้นมาเป็นต้น และมีบางส่วนที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดบริการไม่นานหรือในช่วง 5ปีที่ผ่านมา เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู เหลือง แดง เป็นต้น
