ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ยังคงอยู่ในภาวะเปราะบาง และมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปถึงสิ้นปีนี้ ซึ่งประเด็นใหญ่สุด คือ รอการฟื้นตัวจากภาคเศรษฐกิจ ซึ่งตลาดบ้านใหม่ ยังคงต้องเผชิญกับปัญหาหลายด้าน เช่น สถาบันการเงินเข้มงวด ความเชื่อมั่นที่ยังไม่ปรับตัวดีขึ้น
ขณะที่ ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง แม้จะได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ต้องเฝ้าติดตาม!!
โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้วิเคราะห์ตลาดว่า ในไตรมาส 2 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และร้อยละ 5.6 ตามลำดับ เทียบ YoY และ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน (QoQ) ร้อยละ 4.7 และร้อยละ 26.4 ตามลำดับ
สำหรับทรัพย์ที่ประกาศ เป็นของบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาฯร้อยละ 36.3 บ้านเดี่ยว ขายมากที่สุด ร้อยละ 44.1 จำนวน 83,612 หน่วย มีมูลค่า 426,993 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 56.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด เช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ยกเว้น ห้องชุด หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -15.6 เนื่องจากมีห้องชุดมือสองที่ราคาถูกเข้ามาในตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก 6.0 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2567 เหลือเพียงราคาเฉลี่ย 4.3 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2568
ในด้านราคาที่ประกาศขาย พบว่า ร้อยละ 28.6 อยู่ในระดับไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน 7.50 ล้านบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น
ทั้งในจำนวนหน่วยและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคาเกิน 7.50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งแม้จะมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 54.5 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แต่กลับปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับ YoY เนื่องจากอุปทานในตลาดมือสองระดับราคานี้ ถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการผ่อนปรน LTV ที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อ เพราะสามารถได้ทำเลใกล้เคียงกับโครงการใหม่แต่ในระดับราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้ความต้องการซื้อและการดูดซับตลาดในกลุ่มนี้สูงขึ้น
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -8.6 และร้อยละ -11.1 ตามลำดับ
โดยบ้านเดี่ยว หน่วยโอนฯมากที่สุด ร้อยละ 41.5 แต่โอนฯลดลงในทุกระดับราคา โดยหน่วยโอนอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 35.1 ของการโอนทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ แม้การโอนฯจะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เทียบ QoQ พบว่า มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 18.2 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ ปัจจัยมาจากมาตรการลดค่าโอนฯ และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ บ้านมือสองยังเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ที่มีกำลังซื้อ เพราะสามารถได้ที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกับบ้านใหม่ แต่ในราคาที่ถูกกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทในการรองรับความต้องการของผู้บริโภค ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และเป็นแรงสำคัญที่ช่วยพยุงการโอนฯโดยรวมไม่ให้หดตัวรุนแรง พร้อมทั้งมีแนวโน้มสนับสนุนให้การโอนฯปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568
โดยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 68 มีจำนวนเพิ่มเป็น 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และมีมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 และร้อยละ 26.4 ตามลำดับ
กรมบังคับคดี เร่งขายบ้านมือสอง เคลียร์หนี้แบงก์
สำหรับการขายที่อยู่อาศัยมือสอง จะพบว่า ที่ประกาศขายมากสุด แม้จะเป็นบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาฯมีจำนวนหน่วยประกาศขาย 68,834 หน่วย แต่มีมูลค่ามากที่สุด 508,179 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 67.0 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด และมีราคาเฉลี่ยสูงที่สุดคือ 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย
รองมาจะเป็นกลุ่มของที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานรัฐ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคาร และ บริษัทบริหารสินทรัพย์ ที่ต้องเร่งระบายทรัพย์ออกมา จะเห็นได้ว่า กรมบังคับคดี ประกาศขายมากที่สุดจำนวน 67,641 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.7 และมีมูลค่า 120,301 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด
ทั้งนี้ ที่น่าสนใจคือ YoY กรมบังคับคดีมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มมากที่สุดถึง ร้อยละ 210.1 และมูลค่าเพิ่มมากที่สุดที่ร้อยละ 213.1 รองลงมา ได้แก่ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนเพิ่มขึ้น ร้อยละ 11.2 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.2 สำหรับบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาฯ จำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 แต่มูลค่าลดลงร้อยละ -7.9 เป็นต้น
จากข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า อุปทานทรัพย์มือสองที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ของกรมบังคับคดี ซึ่งมีสาเหตุมาจาก ภาวะหนี้สินของภาคครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนบางส่วนไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ได้ตามกำหนด จนนำไปสู่การเข้าสู่กระบวน การบังคับคดี ในเรื่องของระดับราคาแล้ว กรมบังคับคดี มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสอง ไม่เกิน 1 ล้านบาทมากที่สุด ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 65.6 ของจำนวนหน่วยในราคาดังกล่าวที่ประกาศขายอยู่ที่ 54,199 หน่วย
ทั้งนี้ แม้บ้านเดี่ยว จะมีการประกาศขายมากที่สุด มูลค่าถึง 426,993 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 56.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด แต่เมื่อเทียบกับ YoY ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด โดยทั้งสองประเภทเพิ่มขึ้นร้อยละ 37.9 เช่นเดียวกับ ห้องชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 และอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7
ด้านบ้านแฝด มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด ถึงร้อยละ 37.3 รองลงมา ได้แก่ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.0 บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น ร้อยละ 14.2 ขณะที่ห้องชุดมีมูลค่าการประกาศขายลดลงร้อยละ -15.6 สะท้อนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมมีทรัพย์ประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นทุกประเภท
กาง 10 จังหวัด แห่ขายบ้านมือสองมากที่สุด
จังหวัดที่มีอันดับมูลค่าการประกาศขายสูงสุด 10 จังหวัดแรก (เรียงตามมูลค่า) สิ้นไตรมาส 2 ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี เชียงใหม่ ปทุมธานี ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี นครปฐม และระยอง มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 79.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แสดงให้เห็นว่าอุปทานยังคงมีการประกาศขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพมฯและปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน
โดยกรุงเทพฯ ขายมากที่สุดรวม 43,274 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.9 มีมูลค่า 344,257 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 45.4 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ และเมื่อเทียบกับ YoY พบว่า กรุงเทพฯมีหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -10.9 มีราคาประกาศขายเฉลี่ยประมาณ 8.0 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีราคาเฉลี่ย 9.1 ล้านบาทต่อหน่วย และเป็นการประกาศขายห้องชุดมากที่สุด
สำหรับจังหวัดอันดับที่ 2 - 10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันร้อยละ 36.5 และสัดส่วนของมูลค่ารวมกันร้อยละ 34.1 โดยภูเก็ตมีราคาประกาศขายเฉลี่ยสูงที่สุด 8.3 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นทุกจังหวัด โดยสุราษฎร์ธานีมีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 91.9 เป็นการประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด รองลงมาได้แก่ เชียงใหม่ มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.1 เป็นการประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด และนครปฐม มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.7 ประกาศขายทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด
ดูดซับบ้านมือสองยังดี ลูกค้ามีกำลังผ่อน!
แม้ว่ายอดโอนฯทั่วประเทศจะลดลงร้อยละ 8.6 อยู่ที่จำนวน 50,292 หน่วย เช่นเดียวกับมูลค่าลดลงร้อยละ -11.1 มูลค่าอยู่ที่ 101,304 ล้านบาท แต่ภาพรวมการโอนกลับปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก QoQ ทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 18.2 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ สะท้อนถึงความต้องการในตลาดบ้านมือสองที่ขยายตัวขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาสนี้ มาจากมาตรการของรัฐบาล และเป็นที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกัน
ตลาดบ้านเดียวมือสอง ยังได้รับความนิยม มีจำนวนโอนฯ 21,281 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.3 และมีมูลค่า 47,016 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 46.4 ของหน่วยและมูลค่าโอนฯที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด แต่ภาพรวมชะลอตัว โอนฯลดลงทุกประเภท ห้องชุดหน่วยลดลงมากที่สุดร้อยละ -13.1 และมูลค่าลดลงร้อยละ -18.0
และเมื่อลงลึก กลุ่มราคาที่ได้รับความนิยมสะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อของผู้ซื้อ กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีจำนวน 17,650 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.1 รองลงมา คือ 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวน 9,151 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 18.2 ขณะที่ด้านมูลค่า พบว่า ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนมากที่สุด มูลค่า 22,999 ล้านบาท รองลงมา 3.01 – 5.00 ล้านบาท ร้อยละ 18.3 มูลค่า 18,499 ล้านบาท โดยพบว่าระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากที่สุดร้อยละ -18.8 และร้อยละ -19.0 ตามลำดับ เทียบYoY
สำหรับจังหวัดที่มีอันดับมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสูงสุด 10 จังหวัดแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ภูเก็ต นนทบุรี เชียงใหม่ สมุทรปราการ ปทุมธานี ระยอง สงขลา และนครราชสีมา มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 69.2 ของมูลค่าโอนฯทั่วประเทศ กรุงเทพฯมากที่สุดจำนวน 10,028 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.9 และมีมูลค่า 28,621 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 28.3 และเมื่อเทียบกับ YoY พบว่า
จังหวัดที่มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสูงสุด 10 อันดับแรก มีมูลค่าลดลงเกือบทุกจังหวัด โดยปทุมธานีมีมูลค่าลดลงมากที่สุดร้อยละ -18.7 ขณะที่สงขลาและนครราชสีมามีมูลค่า เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 และร้อยละ 3.9 ตามลำดับ.
