กระแสการพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25–100 ล้านบาท กำลังขยายตัวในปี 2568–2569 เมื่อผู้พัฒนาขนาดกลางและผู้เล่นรายใหม่จำนวนมาก หันเข้ามาลงสนาม ด้วยเหตุผลว่าตลาดแมสเริ่มอิ่มตัว กำลังซื้อถดถอย และกำไรของบ้านหรูสูงกว่ามาก ขณะที่ผู้ซื้อกลุ่มบนยังมีศักยภาพทางการเงินมั่นคง และยังปลอดภัยจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอยู่ ประกอบกับธนาคาร ยังคงให้เครดิตในด้านสินเชื่อ ซึ่งก็มีผู้ซื้อบ้านหรู มีการขอสินเชื่อจากธนาคาร เพื่อบริหารสภาพคล่องของตัวเอง เพื่อใช้สำหรับการดำเนินธุรกิจ เป็นต้น
จากการประเมิน พบว่า บ้านหรู 50 ล้านบาท คนซื้อจะต้องมีเงินเก็บอย่างน้อย 10 - 20% (ประมาณ 5 ล้านบาท ไปถึง 10 ล้านบาท) เพราะนี้ น่าจะเป็นตัวเลขสำหรับเตรียมพร้อมในการใช้จ่ายวางเงินดาวน์ หรือเป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ ขณะที่ กลุ่มตลาดบ้านหรูที่ได้รับความนิยม เช่น กลุ่มราคา 30 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 500,000 บาท เพราะต้องจ่ายค่าผ่อนบ้าน (เงินกู้บ้านกับธนาคารพาณิชย์) เดือนละ 161,046 บาทสำหรับการขอสินเชื่อ ธนาคาร 30 ปีด้วยอัตราดอกเบี้ย 5%
แต่ถ้าเป็น บ้าน 50 ล้านบาทในเงื่อนไขเดียวกัน คือผ่อน 30 ปีดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผู้ซื้อต้องผ่อนเดือนละ 268,411 บาทและต้องมีรายได้ประมาณ 805,000 บาทต่อเดือน คนที่จะซื้อบ้านแพงๆ รายได้หรือทรัพย์สินของเขาที่มีอยู่ตอนที่ซื้อ เมื่อผ่อนบ้านหรูไปนานๆ ราคาบ้านอาจจะมากกว่าราคาบ้านตอนที่ซื้อครั้งแรก ไปมากกว่า 3 – 4 เท่าไปแล้วก็ได้ เพราะต้องไม่ลืมว่า นอกจากค่าบ้านที่ต้องจ่ายแล้ว หลังจากซื้อบ้านแล้วยังต้องมีค่าตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรืออุปกรณ์และเครื่องใช้ต่างๆ ภายในบ้าน โดยเฉพาะบ้านที่มีพื้นที่ใหญ่ๆ แบบบ้านหรู ตั้งแต่ 100 ตารางวา หรือ บางหลัง อาจจะมีเนื้อที่ 200-400 ตารางวา ก็มีให้เห็น ทำให้พื้นที่ใช้สอยภายในบ้านกว้างใหญ่ มีตั้งแต่ 400 ตร.ม. ไปจนถึง 800 กว่าตร.ม. ก็มี และขนาดของเนื้อที่บ้านใหญ่ ก็มีผลต่อ การจ่ายค่าส่วนกลาง สมมุติ บ้านเนื้อที่ 200 ตารางวา ค่าส่วนกลางประมาณ 45 บาท ก็เท่ากับ 9,000 บาทต่อเดือน หรือถ้าเป็น 400 ตารางวา ก็เท่ากับ 18,000 บาทต่อเดือน รวมทั้งปี เฉพาะค่าส่วนกลาง จะต้องจ่ายมากกว่า 100,000 บาท หรือ ไปถึง 200,000 บาท แล้วแต่ขนาดของเนื้อที่บ้านหรู เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม จะเห็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ช่วงหลังโควิด-19 ขยายและโหมรุกตลาดพัฒนาโครงการบ้านหรูในระดับราคาที่แพงมากขึ้น ทั้งมาจากเรื่องของฐานะทางครอบครัว กลุ่มลูกค้าที่ต้องการพื้นที่กว้างและมากขึ้น มีความปลอดภัยให้กับสมาชิก โอกาสในการลงทุนที่จะเกิดขึ้น บริษัทอสังหาฯที่เป็นผู้เล่นรายใหญ่ และยังคงขยายส่วนแบ่งตลาดบ้านหรูเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน เช่น บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, แสนสิริฯ, เอสซี แอสเสทฯ, เอพี ไทยแลนด์, ศุภาลัย , พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ,แอสเซท ไฟว์ และ พฤกษาฯ เป็นต้น รวมถึง บริษัทอสังหาฯที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็ขยับเข้ามาลงเป็นผู้เล่นเพิ่มเติมในตลาดพัฒนาบ้านหรูเช่นกัน ยิ่งส่งผลให้อุณหภูมิบ้านหรูมีการแข่งขันกันดุเดือด!!
ดังนั้น ธนาคาร ซึ่งเป็น ‘ท่อใหญ่’ ในการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการบ้านหรู และ แข่งปล่อยสินเชื่อใหม่ เป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญ ที่มีบทบาทต่อ ’ทิศทาง’ ตลาดบ้านหรู!
โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์เบื้องหลังโอกาสที่ดูหรูหราว่า ยังเต็มไปด้วย “โจทย์ที่เข้มข้นกว่าที่คาด” บ้านหรูไม่ใช่ตลาดกว้าง หากเป็นตลาดที่มีดีมานด์เฉพาะเจาะจงและจำกัด ยอดขายจริงของทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่เพียง 700–800 ยูนิตต่อปี โดยกระจุกตัวในช่วงราคา 25–50 ล้านบาทเป็นหลัก การขยับผิดในทำเล การออกแบบ หรือการตั้งราคา ไม่ได้หมายถึงการขายช้าเท่านั้น แต่เสี่ยงต่อการสูญเสียสภาพคล่อง ต้นทุนจม และความเสียหายต่อภาพลักษณ์ของผู้พัฒนาโดยตรง
นี่คือ “สมรภูมิ” ที่ความเข้าใจลึกและการวางแผนแม่นยำจะเป็นตัวตัดสิน ไม่ใช่เพียงการ “ตามเทรนด์” ผู้พัฒนาที่ก้าวเข้าสู่ตลาดโดยไร้กลยุทธ์ อาจเผชิญความเสี่ยงราวกับถือระเบิดเวลา แต่ผู้ที่เข้าใจความต้องการจริง และเลือกทำเลที่ตอบโจทย์อย่างเฉียบคม จะสามารถพลิกโอกาสให้กลายเป็นชัยชนะเหนือการแข่งขันได้
จับตลาดบ้านหรู ทุกทิศ โอกาสลดความเสี่ยง ทุนไม่จม!
การพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในปี 2568-2569 เริ่มมีแนวโน้มที่นักพัฒนาขนาดกลางและรายใหม่หลายราย เข้ามาลงสนามนี้มากขึ้น ด้วยเหตุผลว่า ตลาดแมสมีการแข่งขันสูง และมีกำลังซื้ออ่อนลง บ้านหรูมีมาร์จิ้นสูงกว่า ลูกค้ากลุ่มบนมีภูมิคุ้มกันเศรษฐกิจดีกว่า แต่ในอีกมุมหนึ่ง ถ้าไม่วางแผนอย่างรอบคอบ บ้านหรูก็อาจกลายเป็น “กับดักของความหวัง”ที่ใช้ต้นทุนสูง เสี่ยงสูง และหมุนทุนได้ช้า
แม้บ้านหรูจะดูน่าสนใจ แต่ตลาดนี้ไม่ใช่ตลาดเปิดกว้างแบบบ้านระดับกลาง โดยดีมานด์มีลักษณะเฉพาะเจาะจงมาก เช่น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด มองหาคุณภาพชีวิต ไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ ต้องการความเป็นส่วนตัว และความมีเอกลักษณ์ ในขณะที่ซัพพลายจากนักพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายทำเล ทำให้เริ่มเกิดภาวะล้นตลาดเฉพาะจุด
เพื่อให้เห็นปริมาณความต้องการบ้านหรูในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ข้อมูลระบุว่ายอดขายบ้านหรูที่มีระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ประมาณ 700-800 ยูนิตต่อปี หรือเท่ากับ 8-10% ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด ซึ่งเมื่อพิจารณาในเชิงสัดส่วนตามระดับราคา สามารถจำแนกได้ดังนี้
• ระดับราคา 25-50 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงสุดที่ 7.9%
• ระดับราคา 50-75 ล้านบาท อยู่ที่ 1.5%
• ระดับราคา 75-100 ล้านบาท อยู่ที่ 0.4%
• ระดับราคา 100 ล้านบาท ขึ้นไป มีเพียง 0.3% ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด
ตัวเลขเหล่านี้ แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แตกต่างกันอย่างมากในแต่ละกลุ่มราคา โดยตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบ้านหรูระดับ 25-50 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 75 ล้านบาทขึ้นไปมีความต้องการค่อนข้างจำกัด ดังนั้นการเข้ามาผิดที่ผิดทาง โดยไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง อาจนำไปสู่ความเสี่ยงด้านการขายและผลตอบแทน ที่ไม่เป็นไปตามคาด ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาฯไม่ปรารถนา
รู้ชัดทำเลดี ทำเลแย่ บ้านหรู
หากพิจารณาในแต่ละระดับราคา พบว่าความต้องการบ้านหรูมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยสามารถสรุปทำเลที่มียอดขายสูงและทำเลที่มีบ้านเหลือขายมากที่สุดได้ดังนี้
• ระดับราคา 25-50 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพุทธมณฑล เพชรเกษม กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และบางนา-ตราด และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนตลิ่งชัน คลองลัดมะยม บางนา วงแหวน บางแวก และพุทธมณฑล
• ระดับราคา 50-75 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ พุทธมณฑล เพชรเกษม และสาทร-พระราม 3 และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนบางนา ตราด กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และดอนเมือง-วิภาวดี
• ระดับราคา 75-100 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนบางนา-ตราด พัฒนาการ-พระราม 9 และสีลม-สาทร และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ บางนา-ตราด และดอนเมือง-วิภาวดี
• ระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา และเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนราชพฤกษ์ และกรุงเทพกรีฑา
ในแต่ละโซนอาจมีทั้งระดับราคาที่ขายดีที่สุด และเหลือ ขายมากสุด อาจมีการซ้ำกันในโซนเดียวกัน ซึ่งจะแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่มาก การแข่งขันที่สูง และบ้านเหลือ ขายจำนวนมาก การที่มียอดขายที่ดี แต่เหลือขายมากในโซนเดียวกัน อาจทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรง และอาจนำไปสู่สงครามลดราคา
เลือกถูกจะเป็นดั่งพลุฉลอง เลือกผิดจะเป็นระเบิดเวลา
ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญสูงสุดของการพัฒนาบ้านหรู ซึ่ง “ทำเลดี” สำหรับบ้านหรูไม่ได้แปลว่าใกล้รถไฟฟ้าหรือศูนย์การค้าเสมอไป แต่ต้องมีลักษณะพิเศษ เช่น ซอยเงียบ มีความเป็นส่วนตัว วิวธรรมชาติ หรือพื้นที่สีเขียวมาก ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลชั้นนำ ความมีชื่อเสียงของทำเลที่บ่งบอกสถานะ ในขณะเดียวกัน ทำเลที่ถูกมองว่าดี สำหรับคอนโด หรือบ้านระดับกลาง เช่น ย่านแนวรถไฟฟ้าที่แออัด อาจกลับกลายเป็นทำเลแย่ สำหรับบ้านหรู เพราะไม่ตอบโจทย์ความเงียบสงบและความเป็นส่วนตัวที่ลูกค้าต้องการ
บ้านหรูไม่ใช่สินค้าสำหรับตลาดแมส ดังนั้นการเลือกผิด เช่น ทำเลไม่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย แบบบ้านไม่แตกต่างจากบ้านทั่วไป หรือ ราคาตั้งสูงเกินคุณค่า จะกลายเป็นระเบิดเวลา เพราะการปล่อยของไม่ได้ จะทำให้ทุนจม สภาพคล่องหาย และภาพลักษณ์แบรนด์เสียหาย แต่หากพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายจริงๆ ด้วยทำเล การออกแบบ และคุณค่าที่แท้จริง โครงการเหล่านี้จะเปล่งประกายได้เหมือนพลุที่จุดติดทันทีแม้ในช่วงตลาดเงียบ
อะไรที่ทำให้บ้านหรู เป็นมากกว่าบ้าน
เหนือไปกว่าจำนวนห้องนอน ห้องน้ำ และวัสดุที่หรูหรา บ้านหรูในยุคใหม่ยังต้องมาพร้อมมาตรฐานด้านความแข็งแรงและการป้องกันภัยพิบัติ ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างต้านแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว การเลือกใช้วัสดุทนทานต่อสภาพอากาศ ไปจนถึงระบบระบายน้ำที่ป้องกันน้ำท่วม สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่าความหรูหราไม่ได้หมายถึงความงดงามภายนอกเท่านั้น แต่รวมถึงความมั่นใจว่าบ้านจะคงคุณค่าและปลอดภัยในทุกสถานการณ์ ตัวอย่างเช่น ระบบหลังคากันแรงลม (Impact-Resistant Roofing) ต้านทานพายุและฝนตกหนัก วัสดุกันน้ำและกันเชื้อรา (Waterproof & Anti-Mold Materials) ป้องกันน้ำท่วมขังและความชื้น กระจกนิรภัยหลายชั้น (Laminated & Tempered Glass) ลดความเสี่ยงการแตกกระจาย คอนกรีตเสริมใยแก้ว (Fiber Reinforced Concrete – FRC) เพิ่มความยืดหยุ่นและต้านแรงสั่นสะเทือน เป็นต้น
แบงก์ แนะกลยุทธ์นักพัฒนาบ้านหรู
นักพัฒนาบ้านหรูที่จะประสบความสำเร็จในปี 2568-2569 จะต้องไม่ใช่แค่ตามเทรนด์ แต่ต้องมีความเข้าใจ “ความต้องการเฉพาะของลูกค้าเฉพาะ” อย่างลึกซึ้งในทุกมิติ การปรับตัวของผู้พัฒนาอาจครอบคลุมตั้งแต่ออกแบบบ้านให้สามารถปรับแต่งได้ (Customizable) เพื่อตอบโจทย์รสนิยมเฉพาะของลูกค้า การใช้วัสดุหายากหรือการนำเข้าที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ รวมถึงการจัดตั้งทีมดูแลหลังการขายระดับพรีเมียมที่ให้บริการเหนือความคาดหมาย ตลอดจนการสร้างเรื่องเล่าของโครงการเพื่อสื่อสารถึงความเป็นเอกลักษณ์และคุณค่าของแบรนด์ และที่สำคัญที่สุดคือ การเลือกทำเลเฉพาะที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ย่านที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โซนใกล้สนามกอล์ฟ หรือพื้นที่ที่มีคุณค่าในฐานะที่ดินผืนหายาก ซึ่งจะช่วยสร้างภาพลักษณ์ความพิเศษและเพิ่มมูลค่าให้โครงการในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูในปี 2568-2569 ไม่ใช่ตลาดที่ทุกคนสามารถเข้ามาได้และไม่ใช่สนามที่ปราศจากความเสี่ยง หากผู้พัฒนามีข้อมูลชัดเจน เข้าใจลูกค้า รู้จักทำเล และสามารถสร้างคุณค่าที่แท้จริง โครงการจะเปล่งประกายราวกับดอกไม้ไฟที่ส่องแสงกลางค่ำคืนอันเงียบสงบ แต่ในทางกลับกัน หากก้าวเข้าสู่ตลาดโดยขาดกลยุทธ์ พึ่งพาเพียงภาพฝัน บ้านหรูอาจกลายเป็นระเบิดเวลา ที่รอวันสะท้อนความเสียหายในงบการเงิน
ในสนามแข่งขันนี้ ความเข้าใจลึกคืออาวุธสำคัญ และการเลือกให้ถูกคือหัวใจของเกม ผู้ที่ตัดสินใจได้แม่นยำเท่านั้นที่จะยืนอยู่เหนือการแข่งขันและสร้างความสำเร็จได้.
