ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งหมายรวมถึง ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ซึ่งส่วนใหญ่ดำเนินการโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง โดยผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายใหญ่มีความได้เปรียบในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงการขยายสาขา ทำให้สามารถสร้างการรับรู้ของแบรนด์ไปในวงกว้าง จึงมีความสามารถในการแข่งขัน ดึงดูด Traffic และความต้องการพื้นที่เช่าได้มากตามมา ทำให้การแข่งขันในตลาดกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีอยู่น้อยราย เช่น AWC, CPN, J, MBK, PLAT และ S ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กส่วนใหญ่ยังเน้นพัฒนาโครงการขนาดกลาง-เล็ก และจำเป็นต้องปรับตัวเพื่อแข่งขันดึงดูด Traffic โดยสร้างความแตกต่างในด้านอื่น ๆ ทดแทน
SCB EIC คาดว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2025 (2568) จะขยายตัวเล็กน้อยราว +1%YOY อยู่ที่ระดับราว 8.1 ล้านตร.มง ต่อเนื่องจากปี 2024 (2567) ที่ขยายตัวเล็กน้อยเพียง +0.6%YOY และมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลงหรือทรงตัวในปี 2026 (2569) เนื่องจากยังมีความต้องการลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากตัวเลขการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่เพิ่มขึ้นและอยู่ในระดับสูงในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2025
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบของสงครามการค้า จากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ที่แม้อัตราภาษีในหลายประเทศเริ่มชัดเจน แต่ก็ยังมีความไม่แน่นอนในอีกหลายด้าน เช่น แนวทางการเก็บภาษีและการกำหนดภาษีสินค้าสวมสิทธิ์และสัดส่วน Local content อีกทั้ง เศรษฐกิจโลกยังมีแนวโน้มผันผวน ส่งผลให้บริษัทที่ต้องการลงทุนในไทยส่วนหนึ่งอาจชะลอการลงทุนออกไปก่อน เพื่อรอดูความชัดเจนและผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจริงจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ
ประกอบกับเศรษฐกิจไทยปี 2025-2026 (2568-69) ที่ยังมีแนวโน้มเติบโตต่ำและแผลเป็นทางเศรษฐกิจทั้งในภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจ ที่ทำให้ความเชื่อมั่นนักลงทุนยังอยู่ในระดับต่ำ อัตราการเปิดบริษัทใหม่ลดลง และการจ้างงานที่หดตัว ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ ที่ทำให้อัตราการขยายตัวของความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2025-2026 ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่บริษัทส่วนใหญ่ยังคงใช้ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง COVID-19 ยังเป็นอีกปัจจัยที่กดดันความต้องการพื้นที่สำนักงานในระยะต่อไป
ทั้งนี้ SCB EIC คาดว่า ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ มีแนวโน้มมาจากบริษัทต่างชาติที่เข้ามาลงทุนเป็นหลัก ซึ่งมีทั้งกลุ่มที่สนใจพื้นที่สำนักงานให้เช่าทำเลใจกลางเมือง และนิยมพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่ได้มาตรฐานสูงเกรด A และ A+ เป็นหลัก โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทต่างชาติขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียง ในหลากหลายประเภทธุรกิจ เช่น อสังหาฯ ผลิตและจำหน่ายสินค้า เทคโนโลยี เป็นต้น รวมถึงกลุ่มที่สนใจพื้นที่สำนักงานให้เช่านอกเมือง ที่มีอัตราค่าเช่าต่ำกว่า แต่สามารถเดินทางหรือขนส่งสินค้าระหว่างฐานการผลิต สำนักงาน และจุดส่ง/กระจายสินค้าได้สะดวก ส่วนความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าของบริษัทในประเทศ คาดว่าส่วนใหญ่เป็นการย้ายสำนักงาน ซึ่งมีทั้งการย้ายเข้าสู่พื้นที่ใหม่ในทำเลใจกลางเมือง และการย้ายออกจากทำเลใจกลางเมือง เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่สำนักงานลง
ในด้านอุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยัง Oversupply โดยคาดว่าอุปทานในปี 2025 และ 2026ขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 10.1-10.4 ล้านตร.ม. โดยเฉพาะจากโครงการขนาดใหญ่เกรด A และ A+ ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งแม้ผู้ประกอบการบางส่วนตัดสินใจชะลอ หรือระงับแผนการเปิดโครงการใหม่กันมากขึ้น แต่คาดว่าจะยังไม่สามารถทำให้สถานการณ์ Oversupply คลี่คลายลงได้ในระยะสั้น
“การแข่งขันในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังเข้มข้น และยังคงกดดันให้อัตราการเช่า ภาพรวมในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มลดลงและอยู่ในระดับต่ำกว่า 80% โดยเฉพาะในกลุ่มเกรด A และ A+ ในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางถึงชั้นนอก ที่อุปทานใหม่ยังคงเพิ่มขึ้นมาก นอกจากนั้น ยังคงกดดันให้อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเล็กน้อยไม่เกิน -1%YOY ก่อนคาดว่าจะกลับมาทรงตัวได้ในปี 69 โดยคาดว่าอัตราค่าเช่าโครงการในกลุ่มเกรด B ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง จากอุปสงค์ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัดกว่ากลุ่มเกรด A และ A+”
นอกจากนี้ ในระยะยาวก็ยังมีความเสี่ยงสถานการณ์ Oversupply อย่างต่อเนื่อง จากเทคโนโลยี AI ที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วอย่าง Generative AI ที่มีการใช้กันอย่างแพร่หลายในปัจจุบัน ซึ่งช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงานในระดับที่มีการใช้ AI Agent ทำงานแทนบุคคล ซึ่งอาจทำให้บางธุรกิจ มีความต้องการพนักงานลดลง และส่งผลต่อความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลงตามมา ไปจนถึงการเร่งพัฒนาเข้าสู่ยุค Artificial General Intelligence (AGI) ที่ AI จะมีความสามารถทางปัญญาใกล้เคียง หรือเท่าเทียมกับมนุษย์
กำลังซื้อชะลอตัว-นทท.ลดลง ตัวแปรกดดันธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า
เศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวได้ช้าและขยายตัวต่ำ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและภาระค่าใช้จ่ายที่ยังอยู่ในระดับสูง ที่ส่งผลให้ภาคครัวเรือนระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น กดดันกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง ให้ยังคงเปราะบาง และส่งผลให้ Traffic ผู้ซื้อในประเทศโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างชะลอตัวลง ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกของผู้ประกอบการกลาง-เล็ก ที่ไม่มีความสามารถในการดึงดูด Traffic เพียงพอเป็นหลัก
ขณะที่ Traffic จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ มีแนวโน้มชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางบางโครงการ ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติสูง ตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีแนวโน้มหดตัวในปี 2025 โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน รวมถึงการระมัดระวังการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก และผลกระทบจากสงครามการค้า
แม้ Traffic ในภาพรวมจะมีแนวโน้มชะลอตัวลง แต่คาดว่า Traffic ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่โดยเฉพาะกลุ่ม CPN และ MBK รวมถึงกลุ่มสยามพิวรรธน์ ซึ่งมีทั้งโครงการขนาดใหญ่ และขนาดกลางกระจายตัวอยู่ทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จะยังคงอยู่ในระดับสูงกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ทำให้ SCB EIC คาดว่าพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 68-69 ขยายตัวเล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 8.0-8.1 ล้านตร.ม. ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวของพื้นที่ให้เช่าได้ในช่วงปี 2565-67 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่กลุ่มที่กล่าวไปข้างต้นเป็นหลัก
ในด้านอุปทาน ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มเผชิญ Oversupply คาดจะเพิ่มขึ้นอีกราว +3% ถึง +4%YOY ต่อปี หรือราวกว่า 4-6 แสนตร.ม.ในช่วงปีนี้ และปี 69 ยังคงทำให้สถานการณ์ Oversupply ไม่สามารถคลี่คลายลงได้ในระยะสั้น ส่งผลให้อัตราการเช่า ในภาพรวมในระยะต่อไปลดลงจากระดับ 95% ในปี 67 แต่ยังคงสูงกว่า 90% ทำให้อัตราค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นได้ไม่มากนักเพียงราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี โดยมาจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าของโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ที่ Traffic ยังหนาแน่นเป็นหลัก
ขณะที่อัตราค่าเช่าของโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ยังมีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่เช่าที่ยังอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลาง รวมถึงผู้ประกอบการโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ยังมีต้นทุนการประกอบธุรกิจที่ต่ำกว่าผู้ประกอบการโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลาง จึงยังสามารถตรึงอัตราค่าเช่าไว้ เพื่อรักษาผู้เช่าให้อยู่ในโครงการต่อไป
มองหาอาคารที่มีมาตรฐานสูงรับแผ่นดินไหว
เหตุการณ์แผ่นดินไหวปลายเดือนมีนาคม 2025 สร้างความตื่นตัวด้านมาตรฐานความปลอดภัยของอาคาร และจะเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการเลือกเช่าพื้นที่ โดยเฉพาะในโครงการเกรด A หรือ A+ ที่ผู้ประกอบการต้องพัฒนาให้ได้สูงกว่ามาตรฐานตามกฎหมายกำหนด ซึ่งผ่านการรับรองด้านความปลอดภัยหรือการรับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้ในระดับสากล ทำให้ผู้เช่าพื้นที่ และผู้คนที่เข้ามาในพื้นที่โครงการดังกล่าวส่วนใหญ่ยังคงมั่นใจในความปลอดภัย และไม่ส่งผลกระทบต่อ Traffic และความต้องการเช่าพื้นที่ ทั้งนี้เหตุการณ์แผ่นดินไหวยังสร้างความตื่นตัวให้ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายกลางลงมา ให้มีการตรวจสอบปรับปรุงโครงสร้าง และสภาพอาคารที่เปิดใช้อยู่แล้วให้เป็นไปตามมาตรฐานอยู่เสมอ
สำหรับกลยุทธ์นั้น ทาง SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ควรเน้นให้ความสำคัญในระยะข้างหน้า ได้แก่
1.พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง : โดยหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือทำเลที่มีสถานการณ์ Oversupply รุนแรง เช่น พื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่สุขุมวิทตอนกลาง-ตอนปลาย พื้นที่รัชดาฯ-ลาดพร้าว เป็นต้น โดยเฉพาะโครงการพื้นที่สำนักงานให้เช่า รวมถึงโครงการ Mixed-use หรือโครงการขนาดใหญ่ ที่มีสัดส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่าสูง ที่ต้องให้ความระมัดระวังมากเป็นพิเศษ
2.สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ : ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานให้เช่า อาจสร้างความแตกต่างของพื้นที่ โดยการเพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่าหรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการเพื่อดึงดูด Traffic เช่น การผสมผสานพื้นที่ Supermarket ร้านค้า หรือพื้นที่สำนักงานให้เช่า เข้ากับโรงแรม ร้านอาหาร บริการทางการแพทย์ Wellness center พื้นที่สำหรับการพักผ่อนหรือสันทนาการ พื้นที่สำหรับการศึกษาเรียนรู้สาธารณะ ไปจนถึงพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัย เป็นต้น นอกจากนั้น ยังรวมถึงการยกระดับหรือปรับปรุงคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการและอยู่เสมอ เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านการลดอัตราค่าเช่า เช่น การ Renovation ให้ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เลือกใช้บริษัทบริหารและจัดการอาคารที่มีมาตรฐาน มีระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุม มีการออกแบบโดยคำนึงถึงการจัดการเหตุฉุกเฉิน เป็นต้น
3.บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร : ทั้งด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยการนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้างหรือลดการใช้แรงงาน เช่น BIM (Building Information Modeling), Smart construction, เทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูป เป็นต้น การสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain รวมถึงด้านต้นทุนการดำเนินงาน โดยการใช้เทคโนโลยีหรือติดตั้งอุปกรณ์ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน เช่น Solar cell, อุปกรณ์การใช้น้ำระบบ Eco power, EV charger รวมถึงการออกแบบพื้นที่โดยคำนึงถึงการใช้แสงจากธรรมชาติ ทิศทางลม เป็นต้น
4.ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG : โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) โดยการพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ในปัจจุบัน มักผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เช่น Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), WELL Building Standard, มาตรฐานอาคารเขียว TREES ซึ่งสะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะช่วยเสริมภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการมากขึ้น และมีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ รวมถึงส่งผลต่อความสามารถในการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าตามมา
สำหรับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์รักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยนอกจากการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพแล้ว ยังต้องสร้างความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการสร้างความแตกต่างของโครงการ เช่น มีรูปแบบการทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่ยืดหยุ่น เน้นเจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่เฉพาะกลุ่ม อย่างพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาดกลาง-เล็ก หรือพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าขนาดกลาง-เล็กที่เจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่ที่สอดคล้องไปกับศักยภาพของทำเลนั้น ๆ เช่น สำหรับทำ Cloud kitchen ของร้านอาหารขนาดกลางลงมา เพื่อส่ง Delivery ให้ลูกค้าในทำเลที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่น โดยไม่ต้องลงทุนสูง.
