อุตฯข้ามชาติย้ายฐานหนีภาษีตอบโตดันอสังหาฯกรุงเก่าโตสวนตลาด

ขณะที่ทิศทางตลาดรวมที่อยู่อาศัยในปี 2568 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ เนื่องจากยังมีปัจจัยกดดันตลาดรวม และกำลังซื้อของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นปัจจัย จากปัญหาสงคราม ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ เงินเฟ้อ การปรับตัวของต้นทุนก่อสร้าง และราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งสวนทางกับกำลังซื้อ ประกอบกับการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน ทําให้ภาพรวมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีนี้ ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่าน ๆ มา

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดโดยรวม จะชะลอตัวในทุกเซกเมนต์ แต่ในบางทำเล บางเซกเม้นท์ กลับสามารถขยายตัวได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบราคา1.5-3 ล้านบาท ในทําเลใกล้นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากการย้ายฐานการผลิต เข้ามาในประเทศไทย ของกลุ่มทุนจากประเทศจีน และประเทศญี่ปุ่น และเกาหลี
 
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ได้จัดงานสัมมนา ในหัวข้อ "พลิกกลยุทธ์ ฟื้นตลาดอสังหาฯ ภาคกลาง- ภาคตะวันตก ครึ่งหลังปี 68" โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดเผยข้อมูลการจัดเก็บตัวเลขสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ภาคกลาง ในจังหวัดสระบุรี และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา พบว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 จังหวัดสระบุรี มีจำนวนบ้านในโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย หรือบ้านสร้างใหม่ 2,720 หน่วย เพิ่มขึ้นจาก ช่วงเดียวกันของปี 2567 ที่มีหน่วยอยู่ระหว่างการขาย 2,444 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 11.3% ขณะที่มูลค่าของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายอยู่ที่ 8,343 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.6 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน ซึ่งมีมูลค่าการขายอยู่ที่ 7,092 ล้านบาท
 
ขณะที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา พบว่าในไตรมาสแรกของปี 2568 มีโครงการอยู่ระหว่างการขายก่อสร้างใหม่จำนวน 9,172 หน่วยเพิ่มขึ้น 16.2% จากปี 2567 ที่มีจำนวน บ้านในโครงการระหว่างการขาย 7,894 หน่วย โดยในด้านของมูลค่าโครงการที่อยู่ระหว่างการขายของโครงการเปิดใหม่พบว่ามีมูลค่าอยู่ที่ 36,072 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.2% จาก ไตรมาสแรกของ ปี 2567 ซึ่งมีมูลค่าการขายอยู่ที่ 26,635 ล้านบาท จากสถานการณ์ตัวเลขมูลค่าและจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายของทั้ง 2 จังหวัด พบว่ามีทิศทางการขยายตัวเพิ่มขึ้น จากปีก่อนหน้า อย่างชัดเจนสะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี ซึ่งเกิดจกอานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิตเข้ามาตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมของทั้ง 2จังหวัด


นายธนานันต์ สุวรรณโพธิ์รุ่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนวรรธณ ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ในจังหวัด พระนครศรีอยุธยา กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดรวมที่อยู่อาศัยในจังหวัดพระนครศรีอยุธยาว่า ปัจจุบัน
บริษัทอสังหา ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้ขยายการลงทุนเข้ามาในพื้นที่เป็นจำนวนมาก
ทำให้จังหวัพระนครศรีอยุธยามีสัดส่วนการลงทุนโครงการ จากผู้ประกอบการรายใหญ่มากถึง 30% ของโครงการทั้งหมดในพื้นที่


การเข้ามาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทำให้ผู้ประกอบการในพื้นที่ต้องมีการปรับตัว เพื่อรับการแข่งขันมากขึ้น เช่น การปรับแบบดีไซน์ บ้านและทาวน์เฮ้าส์ ปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาลงทุนในพื้นที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยามากขึ้น เนื่องจาก อยุธยา ยังมีอัตราการขยายตัวของGDP ที่ดี โดยอยุธยามีตัวเครื่องจักขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลัก ๆ คือ อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน75%ของGDP ภาคการท่องเที่ยว คิดเป็น20% ของGDP และอีก5% เป็นกลุ่มการเกษตร เครื่องจักรขับเคลื่อนทั้ง3 ตัวนี้ ทำให้GDP ของจังหวัดพระนครศรีอยุธยายังสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง แม้ในภาวะของการแพร่ระบาดของโควิด19

อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมาแม้ว่าจะมีการย้ายฐานการผลิต ออกไปตั้งฐานการผลิตใหม่ของ กลุ่มฮอนด้า และโรงงานลูกของฮอนด้า ซึ่งย้ายไปตั้งโรงงานในจังหวัดปราจีนบุรี ทำให้เกิดกระแสกังวลการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมในนิคมต่าง ๆ ของอยุธยา จะชะลอตัวลง แต่ผลกระทบจากการทํานโยบายภาษีตอบโต้ของสหรัฐอเมริกาก็ส่งผลดีให้ เกิดการย้ายฐานการผลิต
การลงทุนเข้ามา ของกลุ่มอุตสาหกรรม จากต่างประเทศ โดยเฉพาะจีนและญี่ปุ่น ที่ย้ายเข้ามาลงทุนตั้งฐานในนิคมอุตสาหกรรมของอยุธยามากขึ้น โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมโรจนะทำให้ในช่วงที่ผ่านมาดีมานด์ความต้องการที่อยู่อาศัย กลับมาขยายตัวเพิ่มมากขึ้น ขณะเดียวกันราคาที่ดิน ในอยุธยาก็มีการปรับตัวขึ้นตามไปด้วย ซึ่งนี่อาจเป็นข้อเสียเพียงข้อเดียว ของธุรกิจอสังหาฯในอยุธยา เนื่องจากผู้ประกอบการจะมีต้นทุน การพัฒนาที่เพิ่มขึ้น จากแนวโน้ม ดังกล่าวทำให้ตลาดอสังหาในอยุธยายังคงขยายตัวไปได้ด้วยดี

ทั้งนี้ แม้ ว่าภาคธุรกิจการท่องเที่ยวและการเกษตร จะดรอปลงในช่วงที่ผ่านมา แต่เนื่องจากมีภาคอุตสาหกรรมเข้ามาเสริม จึงช่วยขับเคลื่อนให้GDP ของจังหวัดอยุธยาขยายตัวได้ดี ส่งผลต่อรายได้ต่อหัวต่อประชากรของจังหวัดอยุธยาปรับตัวสูงขึ้นและมีผลต่อ ความต้องการ และกําลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดอยุธยาในทิศทางที่ดี

สำหรับกลุ่มลูกค้าหลักตลาดอสังหาริมทรัพย์อยุธยา ยังคงเป็นกลุ่มพนักงานในนิคอุตฯ 4-5 แห่ง ซึ่งทําให้ดีมานด์ในอยุธยายังมีการขยายตัวได้ดีประกอบกับการเข้ามาตั้งโรงงานอุตสาหกรรม และซัพพลายเออร์จากจีน ทําให้แนวโน้มดีมานด์ที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มพนักงาน ชาวจีน ที่ย้ายเข้ามาทำงานในโรงงาน


นอกจากการเข้ามาตั้งโรงงาน อุตสาหกรรมและซัพพลายเออร์ของจีนในนิคมอุตสาหกรรมในอยุธยาจะทำให้ดีมานด์ขยายตัวแล้ว การก่อสร้างถนนมอเตอร์เวย์ บางปะอิน-โคราช และการก่อสร้าง รถไฟความเร็วสูง อยุธยา-โคราช ยังเป็นตัวขับเคลื่อน การลงทุนและดีมานด์ ในตลาดที่อยู่อาศัยอยุธยาเพิ่มมากขึ้นด้วยทั้งนี้การ ลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ
และการขยายการลงทุนจาก ต่างชาติในนิคมอุตสาหกรรม ส่งผลให้ทำเลในย่านนิคมอุตสาหกรรมและแนวโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ได้รับความนิยมมากขึ้น เช่น ทําเลเรียบถนนโรจนะ- สุโขทัย ถนนสายเอเชีย ซึ่งเป็นถนนเส้นใหม่ ปัจจุบันราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น ทําเลเรียบถนนบางปะอินวงแหวน ทําเลด่าน ทางด่วนM6 และทําเลใกล้ศูนย์โลจิสติกส์ 

ขณะที่การขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม ได้ส่งผลดีต่อความต้องการที่อยู่อาศัย ในรัศมีรอบ นิคมอุตฯ 10-20 กม. โดยเฉพาะทําเลรอบนิคมอุตสาหกรรม ที่มีการขยายกําลังผลิต กลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์

จากการขยายตัวดังกล่าวทำให้ บริษัทอสังหาฯ จากส่วนกลางเข้ามาลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากโดยเฉพาะโครงการแนวราบ ทิศทางดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาอยุธยามีการปรับตัวเพื่อรองรับการแข่งขัน ทั้งในด้าน กันดีไซน์และกลยุทธ์ เช่น การออกแคมเปญให้แมตช์กับความต้องการของคนในพื้นที่การปรับโปรดักส์ แนวราบโดยหันมาทำทาวน์เฮ้าส์ 2 ถึง3 ห้องนอน อาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็น โปรดักส์ ที่คาดว่าจะได้รับความนิยมสูง ในช่วง3-5 ปีข้างหน้า เนื่องจากมีฟังก์ชันการอยู่อาศัยที่หลากหลาย ตอบโจทย์ ความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้ดี ในด้านการอยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็ยังแก้ปัญหาในเรื่องของ การผ่อนจ่ายค่างวดของผู้ซื้อได้ในกรณีที่ผู้ซื้อ ผ่อนไม่ไหว ยังสามารถขายต่อหรือปล่อยเช่า อย่างไรก็ตามการ พัฒนาโครงการ จัดสรรเพียงอย่างเดียวอาจทําให้แข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ยาก

ดังนั้น ทิศทางของการพัฒนาโครงการ จึงมีการปรับรูปแบบใหม่ โดยปรับรูปแบบเป็นโครงการแบบมิกซ์ยูส โดยการผสมผสาน โปรดักส์ในรูปแบบต่าง ๆ ไว้ในโครงการ เช่น มีบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ อยู่ในโครงการเดียวกัน
จะช่วยให้ผู้ประกอบการ ในพื้นที่สามารถแข่งขันได้ดียิ่งขึ้น

ขณะที่บ้านเดี่ยว เป็นกลุ่มโปรดักส์ที่ อสังหาฯจากส่วนกลาง รุกเขามาทําตลาดหนักขึ้น ทําให้ผู้ประกอบการท้องถิ่น ต้องหันไปเน้นจับเซกเมนต์อื่นเพื่อ เลี่ยงการแข่งขัน เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีต้นทุนที่ดินที่ถูกกว่า นอกจากนี้ผู้ประกอบการท้องถิ่นยังต้องมีการทําการตลาด ในโปรแกรมแบบเช่าซื้อ เข้ามาเสริม ขณะเดียวกัน การเสริม จุดแข็งด้วยระบบป้องกันน้ําท่วม และพลังงานยั่งยืน ขอเป็นเรื่องสําคัญ


ด้านนางสาวจิตติมา มานิตย์ กรรมการบริหาร บริษัท ดิอีโค จำกัด หนึ่งใน ผู้พัฒนาโครงการอะอสังหาฯอยุธยา กล่าวว่า ยอดขาย และยอดโอนที่อยู่อาศัยในปีนี้ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเฉพาะ กลุ่ม ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว มีอัตราการขยายตัวที่ดีต่อเนื่อง ทิศทางดังกล่าวทำให้ โอกาสการขยายตัวของที่อยู่อาศัย ปรับตัวดีมากขึ้น จัดปีก่อน แม้ว่าในช่วงก่อนหน้านี้ โรงงานญี่ปุ่น มีการย้ายออกจากพื้นที่ไปบ้าง แต่เนื่องจากยังมีอุตสาหกรรม หลายประเภท ที่ยังมีการเซ็นMOU การขยายการลงทุนเพิ่ม ประกอบกับ มีการย้ายฐานผลิต ต่างชาติเข้ามา เพิ่ม โดยเฉพาะกลุ่มเกาหลีและกลุ่มจีน ทำให้ดีมานด์ ที่อยู่อาศัยยังสามารถขยายตัวต่อเนื่อง

" การขยายตัวของอุตสาหกรรม ในอยุธยาทำให้เกิดการย้ายฐาน ที่อยู่อาศัยของประชาชน เข้ามามากขึ้น ทำเลใกล้ ๆ เมืองได้รับความนิยมและได้รับความสนใจมากขึ้นแต่เนื่องจากระดับราคาที่ค่อนข้างสูง เป็นตัวแปรสําคัญทําให้ ดีมานด์ เคลื่อนตัวมาอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีราคาย่อมเยาลง ขณะเดียวกัน ผู้บริโภค ก็ยอมลดขนาดบ้านให้เล็กลง เพื่อสอดรับกับกําลังซื้อของตน"

นอกจากนี้เพื่อรองรับการแข่งขันกับผู้ประกอบการ รายใหญ่ที่เข้ามาในพื้นที่ ผู้ประกอบการในอยุธยาเอง จําเป็นต้องมีการปรับกลยุทธ์ ในการรับมือ การแข่งขัน ที่เพิ่มมากขึ้น เช่น มีการปรับโปรโมชั่น ให้เหมาะกับความต้องการของลูกค้ามากขึ้น การปรับแบบและฟังก์ชั่นในที่อยู่อาศัยให้สอดรับกับความต้องการลูกค้าและกําลังซื้อขณะเดียวกันในด้านการตลาด ก็จะเน้นให้ข้อมูลทางด้านดอกเบี้ย เพื่อให้ความรู้และตอบโจทย์กับลูกค้าได้ เนื่องจากลูกค้าบางราย มีเงินก้อนแต่ไม่ต้องการนำมาใช้ จึงเน้นในเรื่องของการขอเงินกู้จากสถาบันการเงิน ดังนั้น ข้อมูลด้านดอกเบี้ย จึงมีความจำเป็น อย่างมากกับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ นอกจากการให้ข้อมูลด้านดอกเบี้ยแล้วยังมีการแนะนํา สถาบันการเงินที่เข้ามาปล่อยกู้ เช่น ธนาคาร อาคารสงเคราะห์ ซึ่งมีการจัดแคมเพนดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ ช่วยให้ การเข้าถึงสินเชื่อและได้รับอนุมัติสินเชื่อง่ายมากขึ้น "

กลยุทธ์หลักสำคัญของบริษัท ที่ช่วยให้สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในอยุธยาคือการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ในเรื่องของราคาได้ดีกว่าผู้ประกอบการจากส่วนกลาง เนื่องจากบริษัทมีต้นทุนที่ดินที่ต่ำกว่าเป็นที่ดินเก่าที่ซื้อสะสมไว้นานแล้ว นอกจากนี้ความใกล้ชิด และภาพลักษณ์ของคนในพื้นที่ทำให้เกิดความไว้วางใจและได้รับการยอมรับในแบรนด์จาก ผู้บริโภคในพื้นที่ ข้อได้เปรียบในด้านโปรดักส์ที่มีขนาดเดียวกันแต่ราคาที่ต่ำกว่าทำให้เรายังสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการจากศูนย์กลางได้ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคา1.5 ล้านบาท"