การที่ศาลรัฐธรรมนูญตัดสินให้นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีทั้งคณะสิ้นสุดการปฏิบัติหน้าที่ทันที ส่งผลให้ประเทศไทยไม่มีรัฐบาลแบบเป็นทางการ และต้องมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ซึ่ง ณ ปัจจุบันอาจจะยังไม่ชัดเจน อีกทั้งสามารถออกได้หลายแนวทางทั้งการมีรัฐบาลที่มีแกนนำเป็นพรรคการเมืองเดิม และรัฐบาลที่มีแกนนำเป็นอีกพรรคการเมือง
แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่หลายๆ ฝ่ายกังวล คือ นโยบายต่างๆ ยังไม่รู้ว่าจะต่อเนื่องจากที่ผ่านมาหรือต้องเปลี่ยนแปลงทั้งในปัจจุบัน และหลังจากที่มีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่กันแล้ว ซึ่งคงไม่สามารถคาดการณ์อะไรได้ เพราะตอนนี้สามารถออกได้ทุกแนวทาง ประชาชนคนไทยคงต้องอยู่กับปัจจุบันไปก่อน นโยบายหรือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมไปถึงมาตรการหรือนโยบายที่เป็นแนวทางสำหรับการลดค่าใช้จ่ายของคนไทยก็ยังไม่รู่ว่าจะออกมาในทิศทางใด
สำหรับในเรื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ก็มีสถานการณ์ที่ไม่ต่างกับภาพรวมเศรษฐกิจ ที่คงไม่สามารถคาดหวังอะไรได้ รวมไปถึงคงไม่สามารถคาดหวังหรือว่า เรียกร้องอะไรได้มากกว่าที่ผ่านมา เนื่องจากรัฐบาลก่อนหน้านี้ก็ออกมาตรการต่างๆ มาแทบจะครอบคลุมทุกๆ ด้านไปแล้ว คงต้องอยู่กับนโยบายหรือมาตรการที่ออกมาแล้วก่อนหน้านี้ ทั้งเรื่องของการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง มาตรการยกเว้น LTV เป็นการชั่วคราว ซึ่งทั้ง 2 มาตรการก็กระตุ้นการซื้อขายที่อยู่อาศัยได้พอสมควร เพียงแต่ออกมาในเดือนเมษายน จึงอาจจะต้องดูตอนสิ้นปีว่า ผลของมาตรการจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศได้มากน้อยเพียงใด
เพราะช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยติดลบประมาณ 32% เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2567 ซึ่งส่วนหนึ่งอาจจะมาจากการรอดูว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออกมาหรือไม่ ส่งผลให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2568 ซึ่งสุดท้ายแล้วมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในส่วนของการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง รวมไปถึงการยกเว้นมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวด้วยที่ออกมาในเดือนเมษายน
ดังนั้น อาจจะต้องดูเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยตอนสิ้นปีว่า จะมีการลดลงจากปีที่แล้วมากน้อยเพียงใด แต่ที่น่าสนใจ คงเป็นเรื่องที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25% ซึ่งเป็นการลดครั้งที่ 3 จากการประชุม 4 ครั้งในปีนี้ โดยดอกเบี้ยนโยบายลดลงเหลือ 1.50% นั้น ซึ่งแน่นอนว่าการลดลงของดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้ ส่งผลดีต่อทั้งคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และคนที่เป็นหนี้หรือมีภาระหนี้สินกับสถาบันการเงินอยู่แล้ว
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยนั้น คาดว่าการลดลงของดอกเบี้ยนโยบาย แม้ว่าจะเพียง 0.25% แต่ก็อาจจะช่วยให้บางคนสามารถได้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ เพราะดอกเบี้ย 0.25% สำหรับสินเชื่อเงินกู้ 1 ล้านบาท เงินผ่อนต่อเดือนก็ลดลง 200 บาท แต่ถ้า 3 ล้านบาทก็อาจจะลดลง 500 – 600 บาทต่อเดือน ซึ่งการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม พ.ศ.2568 แม้ว่าจะเป็นการปรับลดเพียง 0.25% แต่ถ้ารวมๆ ทั้งปีที่มีการปรับลดลง 3 ครั้งแล้ว ซึ่งรวมทั้ง 3 ครั้งก็ลดลงมา 0.75% แล้วจากช่วงปีพ.ศ.2567 ซึ่งช่วงเดือนธันวาคมดอกเบี้ยนโยบายยังอยู่ที่ระดับ 2.25% เมื่อปรับลดลงมา 0.75% การลดลงของยอดผ่อนชำระต่อเดือนจะมากกว่าการลดลงของดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% แน่นอน
สำหรับบางคนที่ฐานเงินเดือนพอดี หรือหมิ่นเหม่กับยอดผ่อนชำระรายเดือนพอดี การปรับลดลงของดอกเบี้ยก็อาจจะมีประโยชน์บ้าง เพราะรายได้ต่อเดือนที่ใช้ในการพิจารณามีการปรับลดลง รวมไปถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ลดลงด้วยเช่นกัน และสำหรับคนที่มีภาระผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วยอดผ่อนชำระต่อเดือนจะลดลงตามไปด้วยเช่นกัน
อีกทั้งการลดลงของดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะถ้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ จะมีมาตรการรัฐบาลในการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ค่าจดจำนองในกรณีที่เป็นการซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก โปรโมชั่นหรือมาตรการลดราคาจากผู้ประกอบการ และดอกเบี้ยที่ลดลง คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ช่วงนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะทั้งธนาคาร รัฐบาล เอกชนพร้อมใจกันกระตุ้นกำลังซื้อพอดี
คงไม่สามารถคาดหวังว่า ดอกเบี้ยนโยบายจะลดลงไปมากกว่าปัจจุบัน รวมไปถึงคงไม่สามารถคาดหวังให้ผู้ประกอบการเทขายบ้านหรือคอนโดมเนียมเหลือขายในราคาที่ต่ำกว่านี้ เพราะอย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยคงต้องเป็นไปตามกลไกตลาด และต้นทุนในการพัฒนาโครงการเป็นตัวกำหนดราคาขาย การที่ผู้ประกบการลดราคาขายลง เพราะต้องการปิดการขายโดยเร็วรวมไปถึงความต้องการเงินสดเข้ามาหมุนเวียน และสร้างรายได้ในช่วงที่กำลังซื้อลดลง
ดังนั้น การลดราคาจึงเป็นมาตรการสร้างความน่าสนใจ ซึ่งลดราคาก็เป็นการลดในสัดส่วนที่ผู้ประกอบการยังได้กำไรในภาพรวมอยู่ดี อีกทั้งการลดราคาขายส่วนใหญ่ จะพบได้ในโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์หรือใกล้จะโอนกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้น คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ อาจจะไม่ได้สนใจเรื่องของการลดลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายมากนัก เมื่อเทียบกับมาตรการลดราคาของผู้ประกอบการ เพราะอย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยในช่วง 1 – 3 ปีแรกของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว แต่การลดลงของดอกเบี้ยนโยบายมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และช่วยให้มีคนส่วนหนึ่งที่ก่อนหน้านี้อาจจะไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาของสถาบันการเงินสามารถกลับเข้าสู่ระบบการพิจารณาของสถาบันการเงินอีกครั้ง
นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์รักษาการ(ธอส.) ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวถึงผลจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจต่อพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูก บ้านหลังเล็ก กลับได้รับความสนใจ กลุ่มที่เช่าเมื่อมีรายได้มากขึ้นเปลี่ยนเป็นซื้อ แม้ว่าจะมีรายได้ที่ดี แต่พฤติกรรมเปลี่ยนไป จะพิจารณาซื้อห้องขนาดเล็ก รายได้เท่าใด ซื้อเท่านั้น ซื้อพอเพียงส่งผลให้ตัวเลขบ้านขนาดเล็กขยายตัวโดยเฉพาะบ้านมือสองสัดส่วนดีขึ้นคือราคาถูก ทำเลดีมีการเปลี่ยนมือมากขึ้น
โดยในภาพรวม ยอดบ้านใหม่ ความต้องการมีอยู่แต่ ลูกค้าเปลี่ยนไปซื้อบ้านราคาถูกมากขึ้น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปล่อยสินเชื่อ 1.4 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% บ้านใหม่มีความท้าทายแต่ภาพรวมสินเชื่อประมาณการมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บวก-ลบ 1% ใกล้เคียงปีที่ผ่านมา
ขณะที่มีการประเมินว่า ภาพใหญ่ด้านสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ทั้งปี 68 ทั่วประเทศ ลบ 3% ใกล้เคียงปีก่อน ที่ 5.8 แสนล้านบาท โดยธอส. ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อแสนล้านบาท โครงการใหม่ที่ผ่านมาเดิมมีจำนวนมากกว่าปีก่อน แต่สถานการณ์ แผ่นดินไหว อัตราภาษีทรัมป์เดิมที่ 36% ทำให้เปิดโครงการตัวชะลอลงลบ 17% มูลค่าชะลอลบ 22% ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงภาพรวมเปลี่ยนมือในกลุ่มมือสองมากขึ้น จะเห็นว่าค้างสต๊อก ไตรมาส 2 เทียบไตรมาส 1 ลดลง 2% มีผลพวงมาจาก โครงการใหม่ไม่เปิดตัว ทำให้บ้านคงค้างได้ระบายสต๊อก โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ปล่อยสินเชื่อ หากผู้ประกอบการเห็นสต๊อกลดลง อาจกลับมาเปิดตัวโครงการเพิ่มได้
