สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังสูงต่อเนื่อง กลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท โดนหนักสุด ! กระทบผู้ซื้อบ้านรายได้น้อย-ปานกลางเข้าถึงโอกาสมีบ้าน คอนโด พร้อมนำข้อเสนอ “Mortgage Insurance” เสริมโอกาสคนไทยมีบ้าน ขับเคลื่อนอสังหาฯ ฟื้นเศรษฐกิจชาติ
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ทางสมาคมฯได้เปิดผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2/2568 จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และสมาชิกครอบคลุม 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์กว่า 300 โครงการ พื้นที่หลักในการดำเนินธุรกิจ จะสำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล 62.5% , กทม.ปริมณฑล และภูมิภาค 16.7% , ภาคตะวันออก 12.5% และ อื่นๆ 8.3% พบว่า อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 39.8% โดยกลุ่มกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธสูงที่สุดถึง 48.2% สะท้อนปัญหาผู้ซื้อบ้านรายได้น้อยและปานกลางที่เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก แม้มาตรการภาครัฐจะผ่อนคลายเกณฑ์แล้วก็ตาม รองลงมาเป็นกลุ่ม 3-7 ล้านบาท ค่าเฉลี่ย 38.1% และ มากกว่า 7 ล้านบาท ค่าเฉลี่ย 26.3%
โดยในการสำรวจได้มีข้อเสนอแนะ กล่าวว่า ต่อธนาคารผู้ตอบแบบสอบถาม 30.6% ต้องการให้เกณฑ์สินเชื่อยืดหยุ่นขึ้น และอีก 20.8% เห็นว่าควรชี้แจงเหตุผลเมื่อปฏิเสธ เพื่อเพิ่มความโปร่งใสต่อภาครัฐ: ผู้ประกอบการ 28.6% เห็นว่าควรลดดอกเบี้ยสินเชื่อ และอีก 28.6% เรียกร้องให้เร่งแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน
ทางสมาคมฯ ย้ำว่า ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ กำลังเป็นอุปสรรคใหญ่ต่อการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน และต่อเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐและสถาบันการเงินต้องร่วมมือกันออกมาตรการอย่างเร่งด่วนและตรงจุด และเพื่อหาทางออกให้กับผู้ซื้อในการเข้าถึงสินเชื่อนั้น ทางสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ขอเสนอแนวทาง “Mortgage Insurance” (MI) หรือการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้ผู้มีศักยภาพในการผ่อนชำระ แต่ขาดหลักฐานรายได้ — โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ และผู้ประกอบอาชีพออนไลน์ สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดที่ชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2566
จากข้อมูลล่าสุด ไตรมาส 1/2568 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำสุดในรอบ 8 ปี และสินเชื่อรายย่อยเหลือเพียง 109,368 ล้านบาท ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งแตะ 40-45% แม้ผู้ซื้อจำนวนมากยังมีความต้องการ และสามารถผ่อนชำระได้ แต่ไม่สามารถผ่านเกณฑ์ของธนาคารได้
แนวทางที่เสนอ คือ การจัดตั้งกลไกร่วมระหว่างรัฐ ธนาคาร บริษัทประกัน และผู้ประกอบการ ค้ำประกันลูกค้ารายย่อย ที่อาจตกในเรื่อง Rating หรือ Scoring บางเรื่อง ทำให้สัดส่วน LTV ลดลง 10-20% หรือตามหลักเกณฑ์ ข้อตกลงที่องค์กรจะให้การค้ำประกัน โดยให้รัฐร่วมอุดหนุนค่าเบี้ยค้ำประกันบางส่วน และใช้พฤติกรรมการผ่อนชำระจริง เป็นเกณฑ์วัดความเสี่ยงแทนหลักฐานรายได้
ทั้งนี้ จุดเด่นของข้อเสนอ MI ได้แก่ 1.เปิดโอกาสให้คนไทยมีบ้าน แม้ไม่มีสลิปเงินเดือน 2.ช่วยฟื้นความเชื่อมั่นในระบบสินเชื่อ 3.กระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ และช่วยฟื้นอสังหาฯ และ 4.ขับเคลื่อนเศรษฐกิจระดับฐานรากสู่ระบบรวม
ปัจจุบันสมาคมอยู่ระหว่างการจัดทำเอกสารนโยบาย (Policy Paper) และเตรียมนำเสนอต่อกระทรวงการคลัง เพื่อผลักดันสู่การนำร่องในรูปแบบ Pilot Project ภายใน 2 เดือนข้างหน้า.