อสังหาฯภูเก็ตพักฐานโลว์ซีซั่น ชี้ยังคงศักยภาพลงทุนที่พักอาศัยระดับโลก

ปัจจุบัน บริษัทวิจัย และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมองทิศทางภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี2568 ว่า เป็นปีที่บริษัทอสังหาฯยังต้องเหนื่อยกันต่อจากปีที่แล้ว เพราะประเมื่อเมินสถานการณ์ตลาดจากยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงชัดเจน ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีขาดใหญ่ และแม้ความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ แต่ภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวอยู่ ทำให้ประชาชนระมัดระวังการใช้เงิน และการก่อหนี้ระยะยาว ประกอบกับสถาบันการเงินก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคหดตัว

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นรายเล็ก-กลาง-ใหญ่ ปรับตัว ด้วยการลดการปรับลดการลงทุน เปิดโครงการใหม่ และหันมาเน้นระบายสต๊อก รักษาสภาพคล่อง เพื่อประคองธุรกิจในช่วงนี้ และทำให้ปัจจุบันกำลังซื้อตลาดกรุงเทพฯ หายไปมากกว่า 50-60% และมีแนวโน้มที่จะหายไปอีก โดยเฉพาะกำลังซื้อภายในประเทศ ส่วนลูกค้าต่างชาติก็ลดลง จากเดิมเคยมีลูกค้าชาวจีนซื้อคอนโด 35-40% แต่ขณะนี้เหลืออยู่เพียง 10-15% ซึ่งเหตุการณ์นี้ก็เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯภูเก็ตเช่นกัน ประกอบกับ ในไตรมาส 2 เป็นช่วงหน้าโลว์ซีซั่นของตลาดท่องเที่ยว ทำให้บรรยากาศซื้อขายชะลอตัวเพราะต่างชาติหายไปกว่า 50% แม้ยังคงมีลูกค้ารัสเซียและจีนเข้ามาบ้าง แต่ไม่คึกคักเหมือนช่วง 1-2 ปีที่ก่อน

ขณะที่นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติลดลงต่ำกว่าเป้าหมาย โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน นักท่องเที่ยวชาวตะวันออกกลางลดลงเช่นกัน ทำให้ ณ ปัจจุบันตลาดอสังหาฯภูเก็ตชะลอตัวลงจนทำให้หลาย ๆ คนกังวลว่าจะเกิดภาวะโอเวอร์ซับพลายเกิดขึ้น เนื่องจากก่อนหน้านี้มีการหลั่งไหลเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก


ภูเก็ตแค่ชะลอตัว

ล่าสุด “พัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล”อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯภูเก็ต ว่า ภาพรวมอสังหาฯภูเก็ต 2 ไตรมาสที่ผ่านมา ยังคงมีความต้องการอยู่แม้ว่าตลาดจะเริ่มชะลอลงจากช่วง1 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะช่วงปลายเดือนมี.ค.– เม.ย. ซึ่งความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในภูเก็ตชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเนืองจากได้รับลบเข้ามากระทบต่อความน่าเชื่อมั่นในการลงทุน เช่นนโยบายภาษีของทรัมป์ ภาวะเงินเฟ้อ สงคราม ทำให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีแรกหดตัวลดลงไปบ้าง

อย่างไรก็ตาม หากมองตลาดอสังหาฯภูเก็ตยังคงเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ทเป็นจุดหมายปลายทางของชาวต่างชาติทั่วโลกดังนั้น ถึงแม้การท่องเที่ยวจะชะลอตัวลงตั้งแต่ช่วงไตรมาส2 เป็นต้นมา แต่การชะลอตัวดังกล่าวก็เป็นเพียงระยะสั้นๆเท่านั้น เพราะเมื่อเริ่มเข้าสู่ช่วงไตรมาส3 สถานการณ์ท่องเที่ยวจะพลิกกลับมาอีกครั้ง ในขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯทั่วประเทศยังชะลอตัวแต่ภูเก็ตเป็นเพียงตลาดเดียวที่มีแนวโน้มการขยายตัวจากกำลังซื้อภายนอกประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการจากส่วนกลางและนักลงทุนนอกพื้นที่ อาทิ สงขลา สุราษฎร์ธานี เชียงใหม่ นครราชสีมามองเห็นโอกาสการลงทุนในภูเก็ต จึงได้ขยายการลงทุนเข้ามาในภูเก็ตทำให้ซัพพลายมีสูง

โดยเฉพาะซัพพลายที่เป็นวิลล่า พลูวิลล่า ในย่านบางโจเชิงทะเล ป่าสัก มีเป็นจำนวนมาก ในราคาขายที่สูงถึง30-40 ล้านบาท หลังจากราคาที่ดินที่ขยับในภูเก็ตมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น2-3เท่าตัวในช่วงที่ผ่านมา จากที่ขายกันราคาไร่ละ จากที่ขายอยู่ไร่ละ6-7 ล้านบาทขยับเป็นไร่ละ10-20 กว่าล้าน และ30 ล้านบาทในบางพื้นที่รวมทั้งราคาวัสดุก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นด้วยทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาเพิ่มขึ้นตามต้นทุนเมื่อมาประจวบเหมาะกับเศรษฐกิจโลกไม่ดีทำให้ตลาดโดยรวมอสังหาฯภูเก็ตชะลอตัวตั้งแต่ช่วงไตรมาส2 เป็นต้นมา

“พัทธนันท์” กล่าวว่า แม้ตลาดภูเก็ตจะชะลอตัวบ้างแต่หากจะบอกว่าตลาดอสังหาฯภูเก็ตจะก้าวไปถึงขั้นโอเวอร์ซัพพลาย ตามที่หลายๆคนกังวลนั้น ไม่น่าจะเกิดขึ้น เนื่องจากนักลงทุนต่างก็ระมัดระวัง ดังนั้นตลาดภูเก็ตจึงยังไปต่อได้ เพียงแต่ในการลงทุนนั้นนักลงทุนต้องมีความระมัดระวังให้มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่สร้างขายชาวต่างชาติจะต้องมีการปรับกลยุทธ์ วางแผนทางการเงิน การตลาดให้มากขึ้น วิเคาะห์ดีมานด์และซับพลายในตลาดก่อนลงทุน


ทั้งนี้ คาดว่าไตรมาส4 ของปี ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซันตลาดอสังหาฯภูเก็ตจะเริ่มทยอยปรับตัวดีขึ้นตามภาวะการท่องเที่ยวที่เติบโตดีในช่วงปลายปีซึ่งเป็นเรื่องปกติของภูเก็ต แต่อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการที่จะเข้ามาลงทุนต้องติดตามสถานการณ์และวิเคราะห์ปัจจัยภายนอกที่จะเข้ามากระทบประกอบการลงทุนให้ดีไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์ในฝั่งยุโรป รัสเซีย จีน อเมริกาว่าจะมีการขึ้นภาษีหรือกีดกันทางการค้าเพิ่มขึ้นหรือไม่ สงครามเป็นอย่างไร เพราะปัจจัยดังกล่าวมีผลต่อดีมานด์ทั้งด้านบวกและด้านลบ
ถ้าหากสงครามปะทุขึ้นอีกก็จะทำให้คนที่มีกำลังซื้อย้ายมาอยู่ในพื้นที่ที่ปลอดภัยด้วยการมาซื้อบ้านหลังที่2 ในภูเก็ตเพราะภูเก็ตยังเป็นจุดหมายปลายทางของคนต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่2แต่กลุ่มที่ไม่ย้ายมาแต่ต้องการลงทุนก็ยังไม่ลงทุนเหมือนกัน

“สำหรับสถานการณ์ซับพลายในภูเก็ตขณะนี้ วิลล่า พูลวิลล่า และคอนโด ที่อยู่ระหว่างการขายพบว่า วิลล่า และคอนโด สร้างเสร็จและอยู่ระหว่างการขายยังมีจำนวนไม่มากนักโดยปีที่ผ่านมามีวิลล่าเปิดขายกว่า4,000 กว่ายูนิต คาดว่ามีการขายไปแล้วกว่า50%ทำให้ขณะนี้น่าที่จะมีพูลวิลล่ารอขายอยู่ประมาณ2,000 ยูนิต ขณะที่คอนโดมีการเปิดขาย30,000-40,000ยูนิต ทำให้ยังมีซับพล่ยเหลือขายอยู่ค่อนข้างมา อย่างไรก็ตามความต้องการของตลาดยังมีอยู่อยู่เรื่อยๆ โดยเฉพาะตลาดต่างชาติที่ภูเก็ตมีหลายตลาดมาก ทั้งยุโรป รัสเซีย จีน อเมริกา ทำให้ซับพลายคอนโดยังสามารถระบายออกได้ต่อเนื่อง”

จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้เชื่อว่าภูเก็ตจะยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่และจะไม่ก้าวไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายในขณะนี้ เพราะความต้องการของตลาดยังมีอยู่เรื่อยๆเพียงแต่ขายได้ช้าขึ้นเท่านั้น ซึ่งส่วนตัวมั่นใจว่าการลงทุนอสังหาฯโครงการใหม่ ๆ จะยังคงเกิดขึ้นในภูเก็ตแม้ว่าดีมานด์ในตลาดจะมีอยู่จำนวนมากก็ตามและการลงทุนใหม่สำหรับต่างชาติจะต้องเป็นโครงการระดับลักซูรี่มากขึ้นจากราคาที่ดินที่ขยับตัวเพิ่มขึ้น


*** “แค๊ปสโตน” ชี้ภูเก็ตเมืองศักยภาพการลงทุนที่พักอาศัยระดับโลก

สอดคล้องกับ “ฐิติวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แค๊ปสโตน แอสเสท จำกัด ซึ่งมองว่าภูเก็ตยังมีศักยภาพในการพัฒนาที่แตกต่างจากเมืองท่องเที่ยวหลักอื่นในเอเชียโดยเฉพาะในย่านบางเทา ซึ่งมีการเติบโตของกลุ่มDigitalNomadนักลงทุนต่างชาติและผู้ย้ายถิ่นฐานซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์การย้ายถิ่นฐานสู่เมืองชายฝั่งที่เกิดขึ้นทั่วโลกหลังโควิดและภูเก็ตยังคงเป็นจุดหมายสำคัญที่ดึงดูดนักลงทุนและผู้มีไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมี่ยมจากทั่วโลกที่แสวงหาคุณภาพชีวิตควบคู่กับการเชื่อมต่อที่มีประสิทธิภาพ ประกอบกับการสนับสนุนจากภาครัฐ - นโยบายVisa LTR (Long-term Resident Visa)การขยายท่าเรือ/สนามบินล้วนเอื้อให้ภูเก็ตเป็นศูนย์กลางใหม่

อีกทั้งยังเป็นGlobal Wellness & Coastal Lifestyle Destination –จากเดิมที่ถูกมองว่าเป็นเพียง Resort Destinationโดยภูเก็ตได้ยกระดับสู่จุดหมายปลายทางด้านสุขภาพการใช้ชีวิตระยะยาวและไลฟ์สไตล์ริมทะเลที่ทัดเทียมเมืองชั้นนำระดับโลก
ซึ่งทำให้เกิดรูปแบบการลงทุนแบบ Hybrid Vacation Home –บ้านพักตากอากาศที่สามารถอยู่อาศัยระยะยาวได้ พร้อมปล่อยเช่าในช่วงที่ไม่ได้ใช้งาน เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการลงทุน 

“ภูเก็ตไม่ใช่แค่จุดหมายปลายทางสำหรับการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่กำลังก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจสร้างสรรค์และคุณภาพชีวิต โดยเฉพาะบางเทาที่ถูกยกให้เป็นSandboxของไลฟ์สไตล์ระดับโลก ผสานการพักผ่อน
การใช้ชีวิตระยะยาว และการลงทุนไว้ในระบบนิเวศเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานที่ครบ ทั้งสนามบินนานาชาติรงโเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลมาตรฐานสากล และคอมมูนิตี้พรีเมี่ยมที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้บางเทาเป็นจุดตัดของSoft Powerไทย,การลงทุนในอสังหาฯ ระดับบน และโอกาสขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยสู่เวทีโลกอย่างแท้จริง”

“ฐิติวัฒน์” ระบุว่าภูเก็ตเป็นหนึ่งในจังหวัดที่มีศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯ ของเมืองท่องเที่ยวที่มีอัตราเติบโตสูง ซึ่งเป็นที่ต้องการจากทั้งตลาดภายในประเทศและชาวต่างชาติ เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง จนกลายเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาฯที่เติบโตเร็วที่สุดในประเทศ ซึ่งรัฐบาลให้ความสำคัญกับการพัฒนาจังหวัดภูเก็ตเพื่อรองรับกับการเติบโตด้านการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ผ่านโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่หลายด้าน เช่น โครงการขยายท่าอากาศยานภูเก็ต เพิ่มความสามารถรองรับผู้โดยสารจากเดิม 12.5 ล้านคนต่อปี เป็น 18 ล้านคนต่อปี ภายในปี2572 –2574


โดยปัจจัยบวกที่มีผลต่อการขยายตัวของการท่องเที่ยว คือ การสร้างสนามบินนานาชาติภูเก็ตแห่งที่สอง (Andaman International Airport)ในจังหวัดพังงา โดยโครงการจะเริ่มก่อสร้างในปี2570 และเปิดใช้ระหว่างปี2573 -2575 รองรับผู้โดยสารได้ถึง 22.5 ล้านคนต่อปี โครงการขยายถนนสำคัญและสร้างทางด่วน เช่น ขยายทางหลวงหมายเลข 4027 เป็น 4 ช่องจราจร และก่อสร้างทางด่วนเชื่อมสนามบินกับป่าตองเพื่อบรรเทาปัญหาจราจร

อย่างไรก็ตาม แต่ละทำเลในภูเก็ตมีคาแรกเตอร์และศักยภาพรองรับการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งทำเลหาดบางเทา ตำบลเชิงทะเล มีศักยภาพโดดเด่นทั้งในมิติการลงทุน เศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และการอยู่อาศัย

ทั้งนี้ ข้อมูล ซีบีอาร์อี ระบุว่า ตลาดคอนโด ทำเลชายฝั่งตะวันตกกลาง เช่น บางเทา-เชิงทะเล ได้รับความนิยมมากที่สุด โดยมีคอนโดที่ยังเปิดขายอยู่ 43% และคอนโดเปิดตัวใหม่ 66% เมื่อเทียบกับคอนโดในทำเลอื่น ๆ ขณะเดียวกันยังพบว่าโครงการคอนโดลักชัวรีบางแห่งในทำเลบางเทา-เชิงทะเล สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าได้สูงถึง 9-10%แนวโน้มดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าภูเก็ต เป็นเมืองที่มีศักยภาพการลงทุนด้านที่พักอาศัยระดับโลก

 ด้วยอัตรายอดขาย ณ สิ้นปี 2567 โตสวนกระแสกว่า 201% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งในปี 2566 มียอดขายเพิ่มขึ้น 96% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือว่าเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ อีกทั้งตัวเลขอัตราการเข้าพัก (occupancy rate)ของทั้งปี 2567 และครึ่งปีแรกของปี 2568 สูงถึง 79% ภูเก็ตจึงเป็นมากกว่าจุดหมายปลายทางท่องเที่ยว หากคือศูนย์กลางการลงทุนที่ผสานคุณค่าแห่งการอยู่อาศัยเข้ากับผลตอบแทนที่ยั่งยืน ที่รองรับด้วยโครงสร้างพื้นฐานทันสมัย การเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างประเทศ ที่นักลงทุนต้องการ


“แสนสิริ”กางแผน5 ปีลงทุน29โครงการ

สอดคล้องกับ แนวทางการลงทุนของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่ง “ภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ” กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ ระบุว่า ศักยภาพของตลาดอสังหาฯภูเก็ตในฐานะเมืองท่องเที่ยว และเมืองที่คนเลือกมาอยู่อาศัย หรือ มาลงทุนได้จริง โดยเฉพาะกลุ่ม ผู้มีความมั่งคั่ง (Wealth)ทั้งไทย และต่างชาติ ภายใต้แผนลงทุนระยะ5 ปี (2568-2572)แสนสิริเตรียม เปิด29 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า33,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ16 โครงการ มูลค่า12,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม13 โครงการ มูลค่า21,000 ล้านบาท

โดยยุทธศาสตร์ครั้งนี้เป็นการวางรากฐาน ให้ภูเก็ตเป็นสนามลงทุนในระดับนานาชาติด้วยการจับกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพสูง
ไม่ว่าจะเป็นชาวต่างชาติที่พำนักอาศัยในไทย (Expat)ระยะยาว นักลงทุนต่างชาติจากประเทศใหม่ๆ เช่น อิสราเอล รัสเซีย อินเดีย รวมถึงกลุ่มLGBTQIAN+ที่มองหาสังคมเปิดกว้างและปลอดภัย

หนึ่งในสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯภูเก็ตคือ "หน้าใหม่" ของผู้ซื้อในช่วง2-3 ปี ที่ผ่านมา โดย ดีมานด์ต่างชาติเปลี่ยนหน้า เปลี่ยนพฤติกรรม อย่างชัดเจน นักลงทุนจากตลาดใหม่ เช่น กลุ่มประเทศที่ใช้ภาษารัสเซีย อิสราเอล อินเดีย กลุ่มอดีตผู้บริหารบริษัทยักษ์ใหญ่ในซิลิคอนวัลเลย์ที่ต้องการคุณภาพชีวิตระดับโลกแต่เข้าถึงได้ กลุ่มLGBTQIAN+ที่ได้รับแรงจูงใจจากกฎหมายสมรสเท่าเทียมของไทยเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ภูเก็ตเป็นทางเลือกสำหรับการใช้ชีวิตและวางแผนระยะยาว