ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทย เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความคึกคัก โดยเฉพาะหลังจากผ่านสถานการณ์โควิด-19 มา ดีมานด์การเข้ามาซื้อของต่างชาติพุ่งสูงมาก ยิ่งกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเป็นหนึ่งในเป้าหมายใหญ่ที่เข้ามาลงทุน เนื่องจากภาคการท่องเที่ยวของไทยเติบโตอย่างมาก เป็นจุดหมายใหญ่ ที่นักท่องเที่ยวทั่วโลกต้องการเดินทางเข้ามาพักผ่อน และมองหาโอกาสพักอาศัยระยะยาว
ซึ่งจะว่าไปแล้ว ภาวะที่กำลังซื้อจากในประเทศที่ลดลง ตลาดต่างประเทศ เข้ามาเสริมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มียอดขายและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ เข้ามาชดเชยและต่อยอดให้กับผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ที่มีพอร์ตโควต้า มีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น
ล่าสุด ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568” พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน แต่สัดส่วนในตลาดรวมเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยกรุงเทพฯ และชลบุรีเป็นพื้นที่หลัก คิดเป็นสัดส่วนรวมกันกว่า 80% ของมูลค่าทั้งประเทศ ส่วนชาวจีนยังเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ขณะที่ผู้ซื้อจากสหราชอาณาจักรมีมูลค่าการโอนเฉลี่ยสูงสุด สะท้อนพฤติกรรมของกลุ่มกำลังซื้อสูงในตลาดต่างชาติ
สถานการณ์การโอนฯในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีจำนวน 3,919 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 16,392 ล้านบาท และมีพื้นที่รวม 164,376 ตารางเมตร(ตร.ม.) เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่ามีแนวโน้มลดลงเล็กน้อย โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -0.5 มูลค่าลดลงร้อยละ -9.0 และพื้นที่ลดลง ร้อยละ -5.0 ซึ่งสะท้อนถึงความชะลอตัวของตลาดในช่วงต้นปี แม้ว่าจำนวนและมูลค่าการโอนจะลดลง
แต่สัดส่วนของการโอนฯเมื่อเทียบกับตลาดรวมกลับเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาสนี้คิดเป็นร้อยละ 18.0 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และร้อยละ 29.3 ของมูลค่ารวม เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ที่ร้อยละ 16.7 และ ร้อยละ 28.6 ตามลำดับ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาดห้องชุดไทย เมื่อพิจารณาตามพื้นที่กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นสองจังหวัดหลักที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อห้องชุด
โดยกรุงเทพฯ มีสัดส่วนจำนวนหน่วยมากที่สุดที่ร้อยละ 43.3 รองลงมาคือชลบุรีที่ร้อยละ 33.4 รวมกันทั้งสองจังหวัดมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 76.7 ขณะที่มูลค่าการโอนของทั้งสองจังหวัดรวมกันคิดเป็นร้อยละ 81.5 ของมูลค่าทั้งประเทศ ซึ่งกรุงเทพฯ มีมูลค่าสูงสุดที่ร้อยละ 58.3 และชลบุรีร้อยละ 23.2 ในด้านสัญชาติของผู้ซื้อ ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่ร้อยละ 37.8 และมูลค่าที่ร้อยละ 37.3 อย่างไรก็ตาม ทั้งจำนวนและมูลค่านี้ลดลงจากปีก่อน โดยหนึ่งในปัจจัยสำคัญ คือปัญหาภาพลักษณ์ด้านความปลอดภัยของประเทศไทยในสายตานักท่องเที่ยวจีน ส่งผลให้จำนวนการเดินทางและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนลดลง
นอกจากชาวจีนแล้ว สัญชาติที่มีบทบาทในตลาด ได้แก่ พม่ามีสัดส่วนจำนวนหน่วยร้อยละ 11.2 และมูลค่าร้อยละ 9.7 ตามด้วยรัสเซียมีจำนวนหน่วยร้อยละ 7.3 และมูลค่าร้อยละ 6.0 สำหรับสัญชาติสหราชอาณาจักร แม้จะมีจำนวนหน่วยไม่สูง แต่มีมูลค่าการโอนเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดที่ 5.7 ล้านบาท และขนาดห้องเฉลี่ยใหญ่ที่สุดที่ 60.1 ตารางเมตร สะท้อนถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
สำหรับภาพรวมสถานการณ์การโอนฯไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 3,919 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.5 (YoY) มูลค่าการโอนฯทั่วประเทศ 16,392 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.0 (YoY) และพื้นที่โอนฯมีจำนวนรวม 164,376 ตร.ม.ลดลงร้อยละ -5.0 (YoY)
มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนฯห้องชุดให้คนต่างชาติ ร้อยละ 18.0 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 16.7 และมูลค่าโอนฯ มีสัดส่วนร้อยละ 29.3 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 28.6 และพื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนฯมีสัดส่วนร้อยละ 21.9 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 21.1
ที่น่าสนใจ คือ สัดส่วนห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสอง ที่มีการโอนฯในไตรมาส ที่ 1 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯ ต่อห้องชุดมือสอง มีอัตราส่วนประมาณ 53 : 47 และ 61 : 39 ตามลำดับ สัดส่วนพื้นที่การโอนฯประมาณร้อยละ 47 : 53 ซึ่งพบว่า สัดส่วนห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองของจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนฯลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
โดยระดับราคาที่สนใจ จะอยู่ในช่วงไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีการโอนฯจำนวน 2,130 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 54.4 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และย้อนไปถึงปี 2562 ถึงปัจจุบัน รองลงมา คือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 895 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.8 ระดับราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาท จำนวน 444 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.3 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 275 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.0 และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท จำนวนน้อยที่สุด คือ 175 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.5
และในด้านมูลค่า พบว่าที่มีการโอนฯมากที่สุด ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มูลค่า 5,059 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30.9 รองลงมา คือ ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มูลค่า 3,585 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.9 ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มูลค่า 3,533 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.6 ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มูลค่า 2,686 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.4 และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มูลค่าน้อยที่สุด คือ 1,528 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.3
ขนาดพื้นที่ที่ต่างชาตินิยม คือ 31 - 60 ตร.ม. (1 - 2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 1,797 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 45.9 รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตร.ม. (ห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) จำนวน 1,579 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.3 ถัดมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 - 100 ตร.ม. (2 - 3 ห้องนอน ขึ้นไป) จำนวน 384 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.8 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตร.ม. (3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวนน้อยที่สุด คือ 159 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.1 และเมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2562 พบว่าห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. และขนาด 31 - 60 ตร.ม.เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกันสูงกว่าร้อยละ 80 ในแต่ละไตรมาส
ด้านมูลค่า ขนาดที่นิยม 31 - 60 ตร.ม.มีจำนวนหน่วยที่โอนฯ มูลค่า 7,196 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.9 รองลงมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตร.ม.มูลค่า 3,375 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20.6 ถัดมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 – 100 ตร.ม. ( 2 - 3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 3,216 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.6 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตร.ม.(3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 2,606 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 และหากนับตั้งแต่ปี 2562 พบว่าห้องชุดขนาด 31 - 60 ตร.ม.เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด
จีนยังมาแรง
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 จีนเป็นสัญชาติที่มีการโอนฯห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ ทั้งหมด 1,481 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 37.8 ของหน่วยทั้งหมด และ 4 สัญชาติที่มีการโอนฯอันดับรองลงมา ได้แก่ ชาวพม่าจำนวน 439 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.2 ถัดมาคือ รัสเซียจำนวน 288 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.3 ไต้หวันจำนวน 197 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.0 อันดับ 5 คือ ฝรั่งเศสจำนวน 158 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.0 ตามลำดับ
และจีน เป็นชาติที่มีมูลค่าการโอนฯสูงสุด จำนวน 6,117 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37.3 ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รองลงมา คือ พม่าจำนวน 1,587 ล้านบาท ( ร้อยละ 9.7) รัสเซีย จำนวน 987 ล้านบาท (ร้อยละ 6) ไต้หวัน จำนวน 910 ล้านบาท (ร้อยละ 5.6) และสหรัฐฯ จำนวน 820 ล้านบาท (ร้อยละ 5)
"แม้จีนจะเป็นผู้รับโอนฯมากที่สุด แต่มีประเด็นที่น่าสนใจว่า สัดส่วนการโอนฯห้องชุดในไตรมาสแรกปีนี้ ลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน"
ในไตรมาสที่ 1 ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนฯ มีขนาดเฉลี่ย 41.9 ตร.ม.มูลค่าเฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย หรือประมาณตร.ม.ละ 99,724 บาท ทั้งนี้ สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนฯสูงสุด 10 ลำดับแรก พบว่าสหราชอาณาจักร เป็นสัญชาติที่มีทั้งมูลค่าการโอนต่อหน่วยและขนาดห้องใหญ่ที่สุด โดยมูลค่าการโอนต่อหน่วยเฉลี่ย 5.7 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดห้องเฉลี่ย 60.1 ตร.ม. ส่วนชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด มูลค่าเฉลี่ย 4.1 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 37.1 ตร.ม.
ยังกระจุกตัวและหนาแน่นใน 5 จังหวัด
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่าจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี, ภูเก็ต, เชียงใหม่ และสมุทรปราการ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ จำนวน 1,695 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.3 และชลบุรี จำนวน 1,309 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.4 โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึงร้อยละ 76.7 ของทั่วประเทศ
และ จังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่ โดยส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพมหานคร มูลค่า 9,550 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 58.3 และชลบุรี มูลค่า 3,803 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 23.2 โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 81.5 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ส่วนอันดับ รองลงมาเป็นจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่
จากการประมวลภาพของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั้งหมด สะท้อนว่าในช่วง 3 เดือนแรก ของปี 2567 (มกราคม – มีนาคม) มีจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567
