CGSI ระบุ หลังแผ่นดินไหวปลาย มี.ค. ฉุดยอดพรีเซล 10 หุ้นอสังหาฯ ไตรมาส 2/68 ลดลง 32.5% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะพรีเซลคอนโดฯ หดเกือบ 60% ส่วนครึ่งปีแรกลดลง 17.5% yoy เป็น 1.012 แสนลบ. ทำยักษ์ใหญ่ AP -SIRI-ORI เลื่อนเปิดคอนโดฯ ส่งผลหั่นเป้าทั้งปี 2.5% เหลือ 2.17 แสนลบ. ขณะที่จับตาความเสี่ยงเศรษฐกิจ-มาตรการภาษีสหรัฐฯ หวั่นทำยอดโอนต่ำกว่าคาด แต่ยังแนะนำ Neutral อสังหาฯ เลือก AP-SIRI-SPALI เป็น Top Pick
ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI เปิดเผยว่า ได้ประเมิน ยอด presales ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 บริษัทที่ทำการศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC จะลดลง 24.2% qoq และ 32.5% yoy เป็น 4.36 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 2/68 เพราะ presales คอนโดมิเนียมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 56.2% qoq และ 59.6% yoy หลังเกิดแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.68
ดังนั้น ยอด presales ในไตรมาส 2/68 จึงน่าจะมีสัดส่วนเพียง 20.1% ของประมาณการในปี 68 หรือเป็นสถิติต่ำสุดของปีนี้ เนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวกระทบอุปสงค์ใหม่ ทั้งการขายสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
นอกจากนี้ AP, SIRI, และ ORI ยังเลื่อนเปิดคอนโดมิเนียมไปเป็นครึ่งปีหลัง 68 จากเดิมจะเปิดไตรมาส 2/68 เพราะ sentiment ตลาดอ่อนตัว
อย่างไรก็ดียอด presales ที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 2/68 น่าจะเพิ่มขึ้น 4.1% qoq แต่ลดลง 10% yoy เป็น 3.18 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากการเปิดโครงการใหม่เพิ่ม, ฐานที่ต่ำในไตรมาส 1/68 และมาตรการอสังหาฯ เช่นการผ่อนคลาย LTV (เริ่ม 1 พ.ค. 68) และการลดค่าโอนค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้าน/ยูนิต (เริ่ม 22 เม.ย.68)
คาดยอดพรีเซล ครึ่งปีแรกหด 17.5% - หั่นเป้าทั้งปี หด 2.5%
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า ยอด presales โดยรวมในครึ่งปีแรก 68 จะลดลง 17.5% yoy เป็น 1.012 แสนล้านบาทโดยที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 9.1% yoy และคอนโดมิเนียมลดลง 28.1% yoy ซึ่งในกลุ่มที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯศึกษานั้น SIRI น่าจะมี presales เติบโตสูงสุดในครึ่งปีแรก 68 ที่ 4.4% yoy เพราะ presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 38.1% yoy เติบโตแข็งแกร่ง เนื่องจากโครงการเปิดใหม่ในพัทยาและภูเก็ตได้เสียงตอบรับดี ส่วนผู้ประกอบการอื่นน่าจะมี presales ลดลง เนื่องจาก presales คอนโดมิเนียมลดลง
ทั้งนี้ได้ปรับประมาณการ presales ในปี 68 ลง 2.5% เป็น 2.172 แสนล้านบาท เนื่องจาก PSH, QH, SPALI, ANAN และ SC น่าจะมี presales ในไตรมาส 2/68 ต่ำกว่าคาด เนื่องจากความต้องการคอนโดมิเนียมทั้งจากลูกค้าในประเทศและต่างชาติลดลง เพราะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและเหตุแผ่นดินไหว แม้ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 68 น่าจะเพิ่มขึ้น 3.4% yoy ทั้งนี้ยอด presales รวม 1.012 แสนล้านบาทในครึ่งปีแรก 68 คิดเป็น 46.6% ของประมาณการทั้งปี โดยคาดว่า presales จะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง 68 จากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น, อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมไฮ-ไรซ์ที่กลับมาฟื้นตัว รวมถึงแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย
ยังแนะนำ Neutral อสังหาฯ เลือก AP-SIRI-SPALI เป็น Top Pick
ยังแนะนำ Neutral กลุ่มอสังหาฯ เนื่องจาก presales และกำไรปกติน่าจะเติบโตชะลอตัวในปี 68 แต่มีการประเมินมูลค่าไม่แพงเพราะซื้อขายที่ P/E 5.9 เท่าในปี 68 หรือ -2SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี รวมทั้งมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.9-8.2% ในปี 68-69 ขณะที่เลือก AP, SIRI และ SPALI เป็น Top pick โดยชอบ SIRI เนื่องจากน่าจะ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงไฮ-เอนด์สูง ประเมินมูลค่าไม่แพง ขณะที่ผลกำไรของ SPALI กระจายความเสี่ยงได้ดี หลังส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจในออสเตรเลียเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนจากมาตรการภาษีสหรัฐและยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk อาจมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี