ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับที่สูง ล้วนแล้วแต่ทำให้ "ธนาคารพาณิชย์" ที่มีความมั่นคงในระบบ ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งปัจจุบัน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อยู่ในภาวะที่ชะลอตัวลง เนื่องจากธนาคารกังวลเรื่องความเสี่ยง ความสามารถของผู้ที่ขอสินเชื่อ ที่ถูกกระทบจากสภาพเศรษฐกิจ รายได้ที่ลดลง ล้วนแล้วแต่เป็นดัชนีที่ธนาคารนำมาประกอบการพิจารณาปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จากตัวเลข สินเชื่อธนาคารพาณิชย์ในไตรมาสแรกของปี 2568 จะเห็นได้ว่า หดตัว 1.3% ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่ามีเงินปล่อยสินเชื่อใหม่ 4.4 ล้านล้านบาท แต่มีเงินชำระหนี้คืน 4.39 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามการชำระหนี้คืนของธุรกิจขนาดใหญ่ ธนาคารยังคงเผชิญกับความท้าทายในด้านสินเชื่อ
ดังนั้น ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ จึงต้องเข้ามามีบทบาทสำคัญ แกนหลักในการดูแลผู้ประกอบการ โอบอุ้มรายย่อย ให้มีบ้านหลังแรก
ล่าสุด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เครื่องยนต์ด้านสินเชื่ออสังหาฯ ได้เดินหน้าการกระตุ้นตลาดสินเชื่อให้กลับเข้ามาเป็นปกติ โดยนายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้มอบหมายให้ นายวิทยา แสงภักดี รองกรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กลุ่มงานปรับโครงสร้างหนี้ และนางภานิณี มโนสันติ์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานสินเชื่อ ร่วมแถลงกลยุทธ์ ของธอส.ในปี 2568
นายวิทยา กล่าวว่า ธอส. ยังคงเดินหน้าดำเนินการตามพันธกิจ “ทำให้คนไทยมีบ้าน” ควบคู่กับบทบาทในการเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มีส่วนสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ตลอดระยะเวลากว่า 71 ปี ธอส.ทำให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองมาแล้วมากกว่า 4.6 ล้านครอบครัว โดยผลการดำเนินงาน (ณ วันที่ 25 พฤษภาคม 2568) ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้เกินกว่า 80,000 ล้านบาท สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 30.75% คิดเป็น 35% ของเป้าหมายในปี 2568 ที่ตั้งไว้ที่ 241,780 ล้านบาท เรียกได้ว่า การปล่อยสินเชื่อของธอส. ค่อนข้างสวนกระแสกับภาวะตลาด และทิศทางเศรษฐกิจในตอนนี้ พิจารณาได้จากการเติบโตของการปล่อยสินเชื่อที่มากกว่าปีที่ผ่านมา เป็นเรื่องที่น่ายินดีและน่าชื่นชม ถึงแม้ภาวะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร ทางธอส. เป็นที่พึ่งของประชาชนในเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง
ทำให้ทางธอส.สามารถครองแชมป์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูงเป็นประวัติการณ์ (Market Share) ถึง 42.8% ณ ไตรมาสที่ 1 ของปี 2568 แม้ว่ามีเหตุการณ์แผ่นดินไหวขึ้น แต่มีผลกระทบระยะสั้น แต่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ธอส.ปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นว่าประชาชนยังคงเชื่อมั่นและต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ตามเป้าหมาย ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจ และธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะผลักดันให้ธอส.มีส่วนแบ่งตลาดสูงกว่าระดับดังกล่าวเพิ่มขึ้นไปอีก
ซึ่งมีปัจจัยบวกมาจากการจัดทำผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยต่ำที่หลากหลายและตรงกับความต้องการของลูกค้ารวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ การประกาศใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประโยชน์กับบ้านหลังที่สองและสามเพิ่มมากขึ้น
" เวลาที่เหลือของปีนี้ ประมาณ 7 เดือน ธอส. มีความมั่นใจเป็นอย่างมาก จะสามารถปล่อยสินเชื่อได้บรรลุตามเป้าหมายที่กระทรวงการคลังได้กำหนดไว้อย่างแน่นอน เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศด้วย เนื่องจากเครื่องจักรของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะมีการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอยู่หลายรอบ "
เจาะสินเชื่อกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านหรู
"ต้องถือว่า ธอส.มีความยืดหยุ่นในการออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เป็นภาระกับประชาชนค่อนข้างน้อย อัตราดอกเบี้ยต่ำ และครอบคลุมทุกกลุ่มสาขาอาชีพ เป็น key factor ของธอส.ในปี 68"
โดยธอส.ได้จัดทำผลิตภัณฑ์สินเชื่อและมาตรการช่วยเหลือลูกค้าของธนาคารอย่างเต็มที่ หลังจากได้รับมอบนโยบายจากกระทรวงการคลัง ซึ่ง ธอส. ได้จัดทำมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ในปี 2568 ประกอบด้วย
(1) สินเชื่อบ้าน Premier Home : หนุนกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยวงเงินตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ขยายตัวดีขึ้น กรอบวงเงิน 3,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยปีแรกเริ่มต้น 1.79% ต่อปีกรณีลูกค้าที่มีความประสงค์ทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA / MLTA) หรือฟรีค่าจดจำนองสูงสุด 200,000 บาท ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดนาน 40 ปี
(2) มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ (DC3) : กรอบวงเงิน 30,000 ล้านบาท เพื่อช่วยเหลือลูกหนี้กลุ่ม SM ที่ทยอยมีการค้างชำระมากขึ้น ด้วยปัญหาจากภาวะเศรษฐกิจ เพื่อเป็นการลดจำนวนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ให้อยู่ในสัดส่วนที่เหมาะสม รวมถึงช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย และสร้างแรงจูงใจให้ลูกหนี้ของธนาคาร ที่ยังคงได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ ให้สามารถผ่อนชำระหนี้เงินกู้ให้ธนาคารต่อไปได้ โดยลูกค้ากลุ่ม SM ที่กู้เงินกับธนาคารมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี จะได้รับความช่วยเหลือเดือนที่ 1 – 6 คิดอัตราดอกเบี้ย 6 เดือนแรก 0% ต่อปี โดยผ่อนชำระเงินงวดเพียง 1,000 บาทต่อเดือน เดือนที่ 7 - 9 ผ่อนชำระเงินงวดคำนวณจากอัตราดอกเบี้ย 1.90 % +100 บาท และเดือนที่ 10 -12 ผ่อนชำระเงินงวดคำนวณจากอัตราดอกเบี้ย 3.90 % +100 บาท กรณีลูกค้าชำระเกินที่ธนาคารกำหนดให้นำไปตัดดอกเบี้ยค้างชำระ (หากมี)
(3) สินเชื่อซ่อม - แต่ง และสินเชื่อซ่อม – แต่ง Plus : เพิ่มเม็ดเงินลงสู่ระบบเศรษฐกิจ เพื่อส่งผลบวกต่อเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยลูกค้าปัจจุบันของ ธอส. ที่มีการผ่อนชำระหนี้เงินกู้กับธนาคารมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี และมีประวัติการผ่อนชำระที่ดีสม่ำเสมอทุกเดือนไม่น้อยกว่า 12 เดือน กรอบวงเงินรวม 10,000 ล้านบาท ให้กู้เพิ่มรวมวงเงินสูงสุดไม่เกิน 3 แสนบาท / ราย โดยวงเงิน 100,000 บาทแรก อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นเพียง 1.00% ต่อปี และอีก 2 แสนบาท อัตราดอกเบี้ย ปีที่ 1 – 3 เท่ากับ 1.99% ต่อปี และปีที่ 4 – 5 เท่ากับ 3.50% ต่อปี สำหรับลูกค้าปัจจุบันของธนาคารที่ต้องการกู้เพิ่มเพื่อปรับปรุง ต่อเติม หรือซื้ออุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย อาทิ รีโนเวทบ้านใหม่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่ หรือติดตั้ง Solar Roof ยื่นกู้ง่าย ๆ โดยไม่ต้องจดทะเบียนการจำนองเพิ่มที่สำนักงานที่ดิน
(4) สินเชื่อ Pre Finance Premium : เพิ่มวงเงินสินเชื่อพัฒนาโครงการ (Pre Finance) เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯในพื้นที่ทำเลที่มีศักยภาพ 27 จังหวัด ที่ต้องการซื้อที่ดิน ก่อสร้างอาคาร พัฒนาสาธารณูปโภค และค้ำประกันที่เกี่ยวเนื่องกับการจัดทำโครงการ อัตราดอกเบี้ยปีแรก เท่ากับ 3.90% ต่อปี ปีที่ 2 เท่ากับ 4.40% ต่อปี ปีที่ 3 เท่ากับ 4.60% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก เท่ากับ 4.30% ปีที่ 4 - 5 เท่ากับ MLR (อัตราดอกเบี้ย MLR ของ ธอส. ปัจจุบัน เท่ากับ 6.10%)
เปิดภารกิจของธอส.ในระยะยาว ดูแลกลุ่มเปราะบาง ให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี
โดยธอส. มีแนวทางในการดำเนินงานของธนาคารในอนาคตตามโครงการตามแผนยุทธศาสตร์ที่มุ่งสู่การเป็นธนาคารเพื่อความยั่งยืน (Sustainable Bank) โดยเน้นให้ความสำคัญกับการมีที่อยู่อาศัยอย่างมีคุณภาพของลูกค้ากลุ่มเปราะบาง รวมถึงผู้สูงอายุรองรับสังคมผู้สูงวัย (Aging Society) โดยพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่รองรับสังคมสูงวัย อาทิ
(1) โครงการบ้าน ธอส. สร้างสุขเพื่อผู้สูงวัย ปี 2568 อัตราดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 1.90% ต่อปี เฉลี่ย 3 ปีแรก 2.50% กู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลาการกู้ 40 ปี ผ่อนชำระเริ่มต้น 4,600 บาทต่อเดือน สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมบ้านตามแบบบ้านผู้สูงอายุ และซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย
(2) โครงการสินเชื่อ Aging Home ปี 2568 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10 ปี เท่ากับ 4.25% ต่อปี กู้ 1 ล้านบาท ผ่อนชำระเริ่มต้น 4,000 บาทต่อเดือน สำหรับผู้ที่มีอายุ 50 ปีขึ้นไป โดยต้องกู้ร่วมกับบุตรที่มีอายุตั้งแต่ 18 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป รวมระยะเวลากู้สูงสุด 70 ปี เพื่อซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม ขยาย ซ่อมแซม ไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น (รีไฟแนนซ์) ซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย พร้อมกับการขอกู้ในวัตถุประสงค์หลัก และชำระหนี้พร้อมรีไฟแนนซ์
(3) โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) สำหรับผู้ที่มีอายุ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี สามารถนำที่อยู่อาศัยของตนเองที่ปลอดจำนองมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ โดยไม่พิจารณารายได้ของผู้กู้ วงเงินให้กู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท กรณีที่ดินพร้อมอาคาร ให้กู้ไม่เกิน 50% ของราคาประเมินที่ดินและอาคาร กรณีห้องชุด ให้กู้ไม่เกิน 30% ของราคาประเมินห้องชุด อัตราดอกเบี้ย 6.25% ต่อปี ตลอดอายุสัญญา ระยะเวลาการให้กู้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี
แจกแจง ผลิตภัณฑ์ ธอส. โดนใจลูกค้า
นางภานิณี มโนสันติ์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานสินเชื่อ กล่าวรายละเอียดของแต่ละผลิตภัณฑ์ของธอส.ว่า เริ่มจาก สินเชื่อบ้าน Premier Home จะแบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรกที่ไม่ได้รับเงื่อนไขลดค่าจดจำนอง ปีแรกอัตราดอกเบี้ย 1.79% และกลุ่มที่สอง ที่รับเงื่อนไขฟรีค่าจดจำนอง ปีแรกอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 2.14%
สินเชื่อซ่อม – แต่ง Plus มีการเพิ่มเติมให้กับลูกค้าที่เต็มวงเงินในส่วนของ สินเชื่อซ่อม - แต่ง แต่ยังมีความต้องการวงเงินอีกนั้น สามารถขอวงเงินเพิ่มได้อีกไม่เกิน 2 แสนบาท กรอบวงเงินเพิ่มเติมอีก 5,000 ล้านบาท
โครงการบ้าน ธอส. สร้างสุขเพื่อผู้สูงวัย เหมาะสมกับผู้กู้ต้องการปรับปรุงบ้านที่มีอยู่แล้ว เพื่อขยายหรือซื้ออุปกรณ์ให้เป็นบ้านที่เหมาะสมการอยู่อาศัย เช่น ปรับปรุงทางเดินให้มีทางลาด ประตูเข้าออกที่กว้างขึ้น เป็นต้น วงเงินกู้ 10,000 ล้านบาท
โครงการสินเชื่อ Aging Home มีความพิเศษ ผู้กู้ที่อายุเกิน 50 ปีขึ้นไป สามารถนำบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว แต่ยังไม่มีรายได้ มากู้ร่วมได้ เป็นการส่งต่อที่อยู่อาศัยให้กับบุตร เรามีกลุ่มลูกค้าที่มีบุตรในช่วงที่อายุมากแล้ว ห่วงบุตรในเรื่องการศึกษา ทางธอส.จึงได้ออกผล้ตภัณฑ์ดังกล่าว รองรับกลุ่มนี้ โดยสามารถนำอายุบุตรมานับรวมกับระยะเวลาการกู้ได้มากกว่า 40 ปีขึ้นไป และ สินเชื่อ Reverse Mortgage มียอดการกู้อยู่ที่ 200 ล้านบาทแล้ว
สินเชื่อ Pre Finance Premium เป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ ที่ประสบปัญหาเรื่องแหล่งเงินกับธนาคารพาณิชย์ กรอบวงเงิน 5,000 ล้านบาท
"การที่ ธอส. ออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อหลากหลายรูปแบบ และด้วยกระบวนการอนุมัติสินเชื่อที่รวดเร็ว ทำให้เรามั่นใจจะเพิ่มส่วนแบ่งตลาดได้มากยิ่งขึ้น"
บริหารNPLได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นายวิทยา กล่าวเสริมว่า ลูกหนี้ของธอส.เป็นลูกหนี้มีหลักประกันและส่วนใหญ่เป็นบ้านหลักแรก ทำให้ธอส.ต้องคิดและมีมาตรการต่างๆ เพื่อช่วยเหลือลูกค้าอย่างเต็มที่ เพื่อไม่ให้ลูกค้าต้องทิ้งบ้าน เราเชื่อว่า ผู้กู้บ้านหลังแรกจะไม่ทิ้งบ้าน ทำให้เราออกมาตรการออกมา ซึ่งเราทำสำเร็จมาแล้วในปี 2567 ที่ผ่านมา โดยเราได้วิเคราะห์ กรณี worst case ในปีที่ผ่านมา NPL น่าจะขึ้นไประดับ 6% แต่ด้วยมาตรการของธอส.และประสิทธิภาพของเรา ทำให้ NPL ลดลงเหลือ 4.95% สิ้นปีที่ผ่านมา ส่วนปี 2568 เรามองว่า NPL ในครึ่งแรกของปีนี้ อาจต้องใช้เวลา แต่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 4-5 เดือนที่ผ่านมา ทำให้เรามั่นใจว่า ในครึ่งหลังของปีนี้ ตัวเลข NPL จะลดลงต่อเนื่อง จนอยู่ในเกณฑ์เป้าหมายที่ 5.13%
"ภาวะเศรษฐกิจเป็นอะไรที่กระทบทั้งระบบ เมื่อรายได้ลด ความสามารถก็ลด แบงก์ก็ต้องปรับตัว ต้องมีแนวทางช่วยเหลือลูกหนี้ รวมถึงมีการติดตามผลกระทบจากมาตรการภาษีกีดกันทางการค้าที่เกิดขึ้น จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจและกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในสินเชื่อของธอส.หรือไม่ เช่น ธุรกิจส่งออก เป็นต้น."
