สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันต้องยอมรับยังคงฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่มากว่า 5 ปีแล้ว นับจากผ่านช่วงวิกฤตโควิต-19 มา โดยปัญหาหลักๆ ที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่ และในบางครั้งปีตลาดยังมีการหดตัวต่ำกว่าประมาการณ์ คือ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งมีผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะปัญหาด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคซึ่งทำให้สถาบันการเงินมีนโยบายเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย รวมไปถึงการเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อโครงการ
ซึ่งนั่นยิ่งส่งผลให้ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯยังมีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ว่ามองในแง่ดีเป็นเสมือการปรับตัวของตลาดอสังหาฯ เพื่อให้ซับพลายและดีมานด์ปรับตัวและเกิดความสมดุลย์ แต่หากมองในแง่ของการขยายตัวด้านการลงทุนแล้วกลับสะท้อนให้เห็นว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯยังคงย่ำอยู่กับที่ ไม่สามารถฟื้นัตว หรือกลับมาขยายตัวได้ โดยเฉพาะเมื่อเทียบภาวะตลาดปัจจุบันกับช่วงก่อนเกิดภาวะวิกฤตจากโควิด-19
การชะลอตัวของเศรษฐกิจไทย ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคชะลอการใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากไม่มั่นใจกับรายได้ในอนาคต โดยเฉพาะการใช้จ่ายในการซื้อ “บ้าน” ซึ่งเป้นสินค้าชิ้นใหญ่ เป็นการก่อหนี้ระยะยาว ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อการรายจ่ายในอนาคต ปัญหาดังกล่าวทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้บริโภคที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยกลับมาทบทวนแผนการซื้อ”บ้าน”ใหม่ ด้วยการลดขนาดบ้านเล็กลงเพื่อให้ได้บ่านที่มีราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อ และสอดรับกับการใช้จ่ายในระยะยาว
แต่ในกลุ่มผู้บริโภคบางกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มเจนZ ซึ่งไลฟสไตล์การใช้ชีวิตมีผลต่อการ พฤติกรรมในการเลือกที่อยู่อาศัยอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ไม่ต้องการมีข้อผูกมัด ไม่ต้องการใช้ชีวิตคู่ ไม่ต้องการมีบุตร แต่ต้องการใช้ชีวิตอย่างอิสระ
โดยกลุ่มนี้จะนิยมการเช่าที่อยู่อาศัย มากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งจะทำให้มีภาระหนี้จากการซื้อบ้านในระยะยาว
ขณะที่ทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯยังไม่มีความแน่นอน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯที่แบกสต็อกที่อยู่อาศัยในมือจำนวนมาก ๆ ต้องการเร่งระบายสินค้าออกไปและดึงกระแสเงินสดมาไว้ในมือ เพื่อใช้เป็นกระแสเงินสดหมุนเวียนในธุรกิจ
ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯต้องยอมหั่นกำไร ลดราคาขายบ้านและห้องชุด เร่งการตัดสินใจลูกค้าและเร่งระบายสต็อกออกให้เร็วที่สุด
แนวโน้มดังกล่าวทำให้กลุ่มนักลงทุนไทยที่มี ”เงินเย็นก้อนโต” รวมถึงกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่มีเงินทุนหนา ที่เห็นถึงศักยภาพและแนวโน้มการขยายตัวของอสังหาฯไทย ในฐานะเมืองท่องเที่ยวอันดับต้น ๆ ของโลก และเป็นประเทศที่จะเป็นศูนย์กลางการลงทุนธุรกิจต่างของภูมิภาคอาเซียนในระยะยาว ซึ่งจะทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวสูงในอนาคต ต่างสนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนระยะยยาว โดยเฉพาะการซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนในปัจจุบัน ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องการระบายสินค้า จึงมีการลดราคาขายลง โดยหวังว่าจะสามารถระบายสต็อกในมือออกไปให้ได้มากที่สุด
ทิศทางที่เกิดขึ้นทำให้ในปัจจุบันเป็นช่วงโอกาสทองของนักลงทุนที่ต้องการซื้อที่ทอยู่อาศัยเพื่อลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว
ขณะเดียวกันก็เป็นช่วงที่ดีของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความพร้อมด้านการเงินและมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยของตัวเองอย่างแท้จริง
เนื่องจากสามารถหาซื้อบ้านในระคาที่คุ้มค่าและยังมีข้อได้เปรียบสามารถต่อรองในการซื้อบ้านได้มากกว่าช่วงปกติ
ผลสำรวจLWS พบ Gen Z-Gen Yต้องการเช่ามากกว่าซื้อ
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัดบริษัท (LWS wisdom) วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย Gen Z ช่วงอายุ 16 - 28 ปี และGen Y ช่วงอายุ 29 - 44 ปี ในช่วงปลายปี 2567 จำนวน 670 คน พบว่ากว่า 66% ของผู้ตอบแบบสอบถาม ให้ความสนใจกับการ “เช่า” ที่อยู่อาศัย มากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
ซึ่งผลการสำรวจดังกล่าว สอดคล้องกับผลการศึกษาของSCB (EIC) ล่าสุดที่ระบุว่า คนรุ่นใหม่ หรือFirst Jobber เลือกที่จะเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าซื้อ ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง โดยประมาณว่าในปี 2567 มีการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล ลดลงประมาณ 10% เทียบกับปี 2566 และคาดว่าปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จะลดลงต่อเนื่องประมาณ1 -3% จากปี 2567
จากผลการศึกษาของ แอล ดับเบิลยู เอสฯ พบว่า 3 เหตุผลสำคัญ ของคนGen Z & Gen Y ที่ให้ความสนใจในการ “เช่า” มากกว่า “ซื้อ” ที่อยู่อาศัย ได้แก่
1. “การเช่า” ตอบโจทย์ความยืดหยุ่นของชีวิต
คนรุ่นใหม่ หรือFirst Jobber มีไลฟ์สไตล์ที่เน้นการเคลื่อนที่เปลี่ยนแปลงได้สะดวกเมื่อต้องการ ไม่ว่าจะเป็นโยกย้ายที่ทำงาน เปลี่ยนที่อยู่อาศัยตามทำเลที่เดินทางสะดวก, การค้นหาประสบการณ์ชีวิตในย่านต่างๆ จากเหตุผลการใช้ชีวิตข้างต้น การซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดภาระทางการเงินระยะยาว ไม่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ชีวิต
จากการสำรวจของ แอล ดับเบิลยู เอสฯ พบว่า กลุ่มคนรุ่นใหม่มีสัดส่วนเช่ามากถึง66% โดยเป็นผู้หญิงกว่า 60% มีสถานะโสด และมีกำลังจ่ายค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 5,000 -10,000 บาท โดยปัจจัยในการเลือกเช่าจะอยู่ที่ความสะดวกสบายในการเดินทาง ราคาค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป มีสภาพแวดล้อมที่ดี มีพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์กับรูปแบบการใช้ชีวิต และมีที่จอดรถทั้งรถยนต์และรถจักรยานยนต์
2. ความไม่แน่นอนและความผันผวนของเศรษฐกิจไทย
ภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ที่กระทบกับความสามารถในการสร้างรายได้ในระยะยาว เป็นปัจจัยที่ทำให้ คนใน Gen Z และ Gen Y ที่มีรายได้ไม่แน่นอน หรือไม่มั่นใจความสามารถในการสร้างรายได้ในอนาคต ไม่มีความพร้อมในการที่จะสร้างภาระหนี้ระยะยาว
การเช่าจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์สถานะทางการเงินของคนกลุ่มนี้มากกว่า
3. การลงทุน&อนาคต
พฤติกรรมการบริหารจัดการการลงทุนของคนGen Z และGen Y ในปัจจุบัน ได้รับแรงผลักดันจากContent Creator หรือ Finfluencer ซึ่งเป็นบุคคลที่มีความเชี่ยวชาญในด้านการเงินและการลงทุน ทำให้มีการบริหารจัดการเงินลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความหลากหลาย ทั้งหุ้น พันธบัตร กองทุนรวม คริปโตเคอเรนซี การลงทุนในทอง เป็นต้น
จากทางเลือกที่หลากหลาย ทำให้คนในรุ่นนี้เลือกที่จะเก็บเงินมาใช้ในการลงทุนมากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย
ที่ต้องใช้เงินทุนสูง และ เป็นภาระหนี้ในระยะยาว
“ลงทุน เพื่อ ปล่อยเช่า” โอกาสสำหรับนักลงทุน
จากพฤติกรรมดังกล่าว นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อตอบโจทย์กับพฤติกรรมของคนGen Z และGen Y ที่เป็นกำลังซื้อหลักในปัจจุบัน และในอนาคต อาทิ
- โมเดลแบบเช่าซื้อ ผ่อนก่อนเป็นเจ้าของทีหลัง เพื่อการเป็นเจ้าของในอนาคต เหมาะกับFirst Jobber หรือ ผู้ที่มีรายได้ไม่มั่นคง หรือผู้ที่ไม่ต้องการมีหนี้สินระยะยาว
- โมเดลเช่าซื้อ หรือการให้เช่าแบบยืดหยุ่นในลักษณะPackage ซึ่งแต่ละPackage จะมีคอนโดในหลายๆ พื้นที่ ที่ผู้เช่าสามารถเลือกวางแผนการพักอาศัย และปรับเปลี่ยนหรือย้ายคอนโดได้ตลอดช่วงสัญญาเช่า ภายใต้อัตราค่าเช่าต่อเดือนที่เท่ากันๆ ตามPackage
- มีงานบริการรองรับสำหรับผู้เช่า ทั้งก่อน และหลังเข้าอยู่ เช่น มีบริการขนย้ายสิ่งของ, ทำความสะอาด, ล้างแอร์, ซ่อมแซม ฯลฯ รวมไปถึง การพัฒนาโมเดลในการขายอาคารชุดให้กับกลุ่มนักลงทุน โดยการันตีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน จัดหาผู้เช่า เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของกลุ่มผู้มีรายได้สูง และหาแหล่งลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าเงินฝาก และมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่าการลงทุนในหุ้น หรือหุ้นกู้ เป็นต้น
“ผมมองว่าการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ เป็นโอกาสในการพัฒนาโมเดลธุรกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่จะสร้างรายได้ในระยะยาว รวมถึงกับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนที่แน่นอน และมีความเสี่ยงต่ำ ถ้าเรามีเงินลงทุนซื้ออาคารชุด 1 - 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าที่ 5,000 -10,000 บาทต่อเดือน เราสามารถที่จะสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้ที่ 4 - 9% ขึ้นอยู่กับต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย และราคาที่ปล่อยเช่าได้ ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าเงินฝากปัจจุบัน และมีความเสี่ยงที่น้อยกว่าการลงทุนในหุ้น” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
