ภาพรวมเศรษฐกิจประเทศไทยปี 258 ยังคงต้องติดตามผลกระทบจากนโยบายการขึ้นภาษีอย่างบ้าเลือดของ 'ทรัมป์' จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยแค่ไหน ขณะที่ ปัจจัยบวกที่ยังส่งเสริมการขยายตัวต่อภาคอสังหาฯ ยังคงมีแรงหนุนจากเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงขยายตัวได้อยู่ ซึ่งเป็นผลมาจากการกระตุ้นการเบิกจ่ายและการลงทุนภาครัฐ ที่จะมีเม็ดเงินลงสู่ระบบกว่า 260,000 ล้านบาท รวมถึงการฟื้นตัวของการบริโภคและลงทุนภาคเอกชน, ทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ, มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวสำหรับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และมาตรการล่าสุด การประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ไปถึงกลางปี 2569 จะช่วยลดปัญหาที่อยู่อาศัยค้างสต๊อก
รวมทั้งจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ที่จะทำให้อัตราการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยขยายตัวดี ซึ่งเป็นแรงผลักดันที่จะทำให้ภาคอสังหาฯของไทย ในปี 2568 ขยายตัวดีขึ้นจากปี 2567 โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารสงเคราะห์ คาดการณ์ว่า ปีนี้ การโอนฯที่อยู่อาศัยทั่วประเทศน่าจะเพิ่มขึ้นกว่าสมมติฐานประเมินไว้ทั้งปีที่ 353,389 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน หรือมีช่วงอัตราการขยายตัวระหว่าง -3.5% ถึง 9.7% ขณะที่ตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปี 2568 อาจจะมากกว่า 593,634 ล้านบาท หรือมีช่วงอัตราขยายตัวระหว่าง -1.0% ถึง 5.1%
"หากพิจารณาจากสถานการณ์การปล่อยสินเชื่อใหม่ของ ธอส. ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา พบว่า ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อได้เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นว่าประชาชนมั่นใจในการก่อหนี้ในระยะยาวมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมารองรับความต้องการของประชาชนมากขึ้น และส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้จะเติบโตดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา โดย ธอส. มั่นใจว่าจะปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ไม่ต่ำกว่า 240,000 ล้านบาท ในปี 2568 นี้ได้อย่างแน่นอน”วีระพละ'กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าว และมีแนวโน้มที่ตัวเลขสินเชื่ออาจจะเพิ่มสูงขึ้น ตามดีมานด์การโอนฯที่ขยายตัวในครึ่งหลังของปี 68
เปิด5ทำเลทอง ลงทุนอาคารชุด ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 3-5 %
นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาทรัพย์สิน เผยข้อมูลการสำรวจอัตราค่าเช่าอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด 419 โครงการ ในช่วงต้นปี 2568 โดยเป็นการสำรวจการปล่อยเช่าอาคารชุดในแบบที่เป็นการปล่อยเช่าระยะยาว มีระยะเวลาในการปล่อยเช่าตั้งแต่ 1 ปี ขึ้นไป พบว่าอัตราค่าเช่าอาคารชุดพักอาศัย ในทำเล คลองเตย, วัฒนา, สาทร, ปทุมวัน และ บางรัก ซึ่งเป็นทำเลเด่น มีจำนวนอาคารชุดพักอาศัยมากที่สุด มีอัตราค่าเช่าอยู่ระหว่าง 40,000-150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ 3-5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับขนาดของห้อง, ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณูปโภคในโครงการ
"จากผลการสำรวจ พบว่า ทำเลที่ตั้งของอาคารชุดใน 5 ทำเลดังกล่าว ถ้าอยู่ในแนวรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร และ ติดถนนใหญ่ อัตราค่าเช่า และ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนจะสูงกว่า ทำเลที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าเกิน 500 เมตร หรืออยู่ในซอย แสดงให้เห็นว่า ผู้เช่าจะเลือกทำเลในการเช่าที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และ ใกล้กับแหล่งงาน เพื่อให้สามารถเดินทางได้สะดวก และลดค่าใช้จ่ายเดินทาง จากผลการสำรวจพบว่าใน 5 ทำเลนี้ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 80-90% ของห้องชุดที่มีการปล่อยเช่า" นายปริสุทธิ์ กล่าว
นอกจากใน 5 ทำเลหลักแล้ว นายปริสุทธิ์ กล่าวว่า ในย่านทำเลธุรกิจใหม่ หรือ New Central Business Districts (New CBDs) เป็นอีกทำเลที่มีความนิยมสำหรับการลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า มีอัตราการเช่าสูง ปล่อยเช่าได้ง่าย แต่ผลตอบแทนไม่สูงมาก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3-4% โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้ถนน และ เข้าซอยไม่เกิน 500 เมตร หรือติดแนวรถไฟฟ้า ได้แก่ ทำเล จตุจักร บริเวณตั้งแต่ ห้าแยกลาดพร้าว ถนนลาดพร้าว และ ถนนพหลโยธิน, ทำเลห้วยขวาง บริเวณสองฝั่งของถนนรัชดาภิเษก ถนนสุทธิสารวินิจฉัย ถนนประชาสงเคราะห์, ทำเลพญาไท บริเวณถนนพหลโยธิน, ทำเลคลองสาน บริเวณ ถนนกรุงธนบุรี ถนนเจริญนคร และ ทำเลบางซื่อ บริเวณถนนประชาราฏร์สาย 1-2, ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี
"ใน 5 ทำเลที่เป็นย่านธุรกิจใหม่ มีอัตราการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 75-80% ถึงแม้จะมีอัตราการปล่อยเช่าที่ต่ำกว่าย่านธุรกิจหลัก แต่ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีแนวโน้มดี และมีราคาขายที่ไม่แพงเมื่อเทียบกับทำเลที่เป็นย่านธุรกิจหลัก แต่สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน" นายปริสุทธิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของอาคารชุดพักอาศัย ในปัจจุบันต่ำลงกว่าในอดีตที่ผ่านมา เนื่องจากการแข่งขันที่สูงมาก มีห้องชุดปล่อยให้เช่าจำนวนมาก มีปัจจัยเลือกในโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นทุกๆปี ประกอบกับราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะย่านธุรกิจ ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของห้องชุดสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้เช่าอาจมีขีดจำกัดของการยอมรับที่จะจ่ายค่าเช่าได้ ทำให้อัตราผลตอบแทนต่ำลงโดยรวมแล้วไม่ถึง 5% แตกต่างจากเมื่อก่อนที่ผลตอบแทนค่าเช่าสูงถึง 7-10%
นอกจากนี้ผลการสำรวจอาคารชุดพักอาศัยในย่านอื่นๆ ทั่วไปที่มีการปล่อยเช่า พบว่าห้องชุดที่มีระดับราคาไม่สูงกลับสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีและให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า 5% ขึ้นไป โดยทั่วไปพบว่าผู้เช่าส่วนใหญ่พร้อมจ่ายค่าเช่า 12,000-18,000 บาทต่อเดือนมากที่สุด ดังนั้นถ้าห้องชุดราคา 2.0-3.0 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทน 5- 7%
ส่องคอนโดฯหรู ปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนดีงาม!
สำหรับอาคารชุดที่มีราคาค่าเช่าสูงสุดจากการสำรวจทั้ง 211 โครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่า ห้องชุดในโครงการ “โฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์” ที่พัฒนาโดย บริษัท คันทรี กรุ๊ป ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด บนถนนเจริญกรุง เขตสาทร ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และ โครงการเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ ที่พัฒนาโดย บริษัท สยามสินธร จำกัด ทำเลหลังสวน เขตปทุมวัน มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 250,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 5% ต่อปี
ถัดมาคือ โครงการ อมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส กรุงเทพ พัฒนาโครงการโดย นายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด บนถนนวิทยุ เขตปทุมวัน และ เดอะ เรสซิเดนเซส แอท วัน แบงค็อก อาคาร 187 และ 189 พัฒนาโครงการโดย บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 200,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยที่ 4.8% ต่อปี
อันดับ 3 คือ โครงการ “สโคป หลังสวน” พัฒนาโดย บริษัท สโคป จำกัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท เอส ซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) ทำเลที่ตั้งที่ซอยหลังสวน เขตปทุมวัน ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06% ต่อปี
อันดับ 4 ได้แก่ โครงการ คิว วัน สุขุมวิท พัฒนาโครงการโดย บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) บนถนนสุขุมวิท เขตคลองเตย ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 130,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06%
และอันดับ 5 คือ โครงการ เดอะ สแตรนด์ ทองหล่อ พัฒนาโดยบริษัท วันพ้อยซิกซ์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด อยู่ในซอยสุขุมวิท 55 และ โครงการ ลา ซิตต้า เดลเร่ ทองหล่อ 16 พัฒนาโดยบริษัท บริษัท หงษ์นคร พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในซอยสุขุมวิท 24 ทั้งสองโครงการมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 80,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนโดยเฉลี่ยที่ 3.29% และ 3.84% ตามลำดับ
“การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน เราจะคำนวณจากราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการ เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ย ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในแต่ละโครงการ ที่อัตราค่าเช่าเท่ากัน ก็อาจจะคำนวณออกมาเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต่างกัน เพราะต้นทุนในการซื้อของผู้ลงทุนต่างกันตามราคาที่ซื้อมา” นายปริสุทธิ์ กล่าว
สำหรับแนวโน้มของการปล่อยเช่าอาคารชุดพักอาศัย ภายหลังจากสถานการณ์ “แผ่นดินไหว” เมื่อวันที่ 28 มีนาคม ที่ผ่านมานั้น นายปริสุทธิ์ ให้ความเห็นว่า ตลาดการปล่อยเช่าอาคารชุดพักอาศัย อาจจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ดังกล่าว ในเรื่องของความเชื่อมั่น แต่เชื่อว่าจะเป็นผลกระทบในระยะสั้น เพราะจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น อาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้รับความเสียหายไม่มากนัก และ เป็นความเสียหายที่ไม่กระทบกับโครงสร้างหลักของโครงการ ประกอบกับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้ออกมาเร่งดำเนินการซ่อมแซม และ เยียวยา เจ้าของห้องชุด และ ผู้พักอาศัย อย่างทันท่วงที
"เนื่องจากพื้นที่กรุงเทพฯ ในปัจจุบัน มีพื้นที่ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเหลือไม่มากนัก ประกอบกับในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และ ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ซึ่งเป็นแหล่งงานที่สำคัญ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าว ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะการเช่าอาศัยในอาคารชุดพักอาศัย จากผลการสำรวจของ SCB EIC พบว่า คนใน Generation Y (อายุ 28-44 ปี) และคนใน Generation Z (อายุ 15-27 ปี) ซึ่งเป็นคนในวัยที่เพิ่งจะเริ่มทำงาน ชอบที่จะเช่ามากกว่าซื้อ เนื่องจากอาจจะมีการเปลี่ยนงาน และ ย้ายที่ทำงานบ่อย ประกอบกับรายได้ยังไม่เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง การเช่าจึงเป็นทางเลือก"
ดังนั้น การลงทุนซื้ออาคารชุดเพื่อปล่อยเช่า จึงยังเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุน เพียงแต่ต้องเลือกทำเลที่เหมาะสม อย่างทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก และ ตรงกับความต้องการของตลาด โดยห้องชุดที่ได้รับความนิยมจะเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน ที่มีขนาด 30-60 ตร.ม.ต่อหน่วย.
