ดบ.ต่ำลง-คลายเกณฑ์LTV อาจไม่พอปลุกชีพธุรกิจอสังหาฯ

อสังหาฯเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวในระยะข้างหน้า หลังได้รับข่าวดี จากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่ประกาศเห็นควรผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) โดยประเมินว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง โดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัว และสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ

การออกมาประกาศผ่อนคลาย LTV ในช่วงนี้ แม้จะเป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ก็เปรียบเหมือน เม็ดฝน'น้ำทิพย์' ที่ลงมาชโลมใจ ทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และ ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาฯ ท่ามกลางที่ภาวะตลาดยังชะลอตัว และระยะที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ตัวเลขปฎิเสธสินเชื่อทั้งในสินเชื่อบ้านหลักแรก และในหลังที่สอง และ สาม มีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเฉพาะบ้านหลังแรกยอดรีเจกต์เรตไม่ต่ำกว่า 60% ในระบบตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับสาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ ซึ่งเป็น การผ่อนรอบที่ 3 นั้น ยังคงมีคำถามว่า ยังจะจูงใจให้เกิดการพิจารณาสินเชื่อที่ส่งผลดี ต่อ'ผู้ขอสินเชื่อ'มากขึ้นหรือไม่ เพราะ สถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจในปีนี้ ยังมีความเสี่ยงในหลายด้าน ทั้งการเติบโตที่ยังชะลอตัว ภาวะหนี้ครัวเรือนในระดับที่สูง สถาบันการ ก็ยังคงต้องรักษาภาพรวมสินเชื่อที่ปล่อยไปใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดการเป็นหนี้เสียไหลย้อนกลับ (NPLs) เข้าสู่ระบบธนาคาร จนกระทบต่อพอร์ตสินเชื่อรวม และการตั้งสำรองที่เพิ่มขึ้น แม้ว่า ตัวหลักประกัน คือ ที่อยู่อาศัย จะมีมูลค่าสูง แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากราคาประเมิน ที่สูงของสินเชื่อแต่ละรายที่ปล่อยไป แล้ว เกิดหนี้เสีย ทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง โอกาสที่จะปล่อยออกไปหากเกิดหนี้เสีย ต้องใช้เวลาที่นาน

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุไว้ก่อนหน้านี้ว่า ภาพรวมสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินปิดปี 2567 ด้วยการเติบโตของยอดคงค้างสินเชื่อบ้านเพียง 2.6% นับเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี นำโดย การชะลอตัวของสินเชื่อบ้านในระบบธนาคารพาณิชย์ (เติบโต 0.3%) และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (เติบโต 5.4%)

และหากย้อนกลับไปใน 2 ช่วงสำคัญ ที่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV คือปี 2552 และปี 2564 พบว่า การตอบรับของสถานการณ์สินเชื่อบ้านในระบบแบงก์ไทย ต่อการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ทั้ง 2 ช่วงเวลา มีลักษณะที่แตกต่างกัน โดยภายหลังการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ปี 2552 สินเชื่อบ้านระบบแบงก์เร่งตัวกลับมาขยายตัวสูง ขณะที่ หลังการผ่อนคลาย LTV ปี 2564 แม้ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านยังคงชะลอการเติบโตลง แต่การผ่อนคลายมาตรการ LTV มีผลช่วยสนับสนุนให้สินเชื่อปล่อยใหม่ให้ทยอยฟื้นตัวกลับมา

"ตลาดกลุ่มสูงกว่า 10 ล้านบาท มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 10 ของตลาด มีมูลค่าสูง เพราะเป็นบ้านราคาแพง และหากสัดส่วนของผู้กู้ยืมกลุ่มนี้ ขยับเพิ่มขึ้นทุก ๆ ร้อยละ 1 ของภาพรวมตลาด ก็อาจช่วยหนุนอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้าน ให้ขยับเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 0.1-0.2 ซึ่งมองว่า การที่ธปท. มาเริ่มผ่อนคลายตามสัญญาของผู้กู้เริ่มเดือนพฤษภาคม ถือว่าเป็น จังหวะที่พอเหมาะ เนื่องจากเดือนเมษายน มีวันหยุดติดต่อหลายวัน แต่การมาเริ่มพ.ค.ก็น่าจะผลดีต่อภาพรวมสินเชื่อ ภาพรวมการขาย และตัวเลขการปิดยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ซึ่งจะผลักดันให้ตัวเลขในครึ่งแรกของปี 2568 ยังไม่ชะลอตัวลงมากเท่าที่ควร และอานิสงส์ตรงนี้ ต้องไปดูในครึ่งหลังของปี 68 ตลาดจะกลับมาพลิกฟื้นได้เร่งมากน้อยแค่ไหน"

โดยทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า การผ่อนเกณฑ์ LTV จะช่วยหนุนอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้านในปี 68 เพิ่มเติมอีกประมาณ 0.1-0.2% (เทียบกับคาดการณ์เดิมอยู่ที่ 0.5% ) อย่างไรก็ตาม ก็มองว่า สินเชื่อบ้านในปีนี้ ยังคาดฟื้นตัวในกรอบจำกัด สอดคล้องกับเศรษฐกิจในภาพใหญ่ที่ฟื้นตัวช้า ซึ่งยังคงมีผลต่อรายได้ อำนาจซื้อ และหนี้ของภาคครัวเรือน

ทั้งนี้ หากย้อนภาพไปปี 67 ชี้ชัดว่า จากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระดับราคาทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปี 2567 ติดลบยกแผง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวติดต่อกันเป็นปีที่ 2 พบ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 347,799 หน่วย ลดลง 5.2% และมูลค่า 980,648 ล้านบาท ลดลง 6.3% (YoY) จากปี 2566 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 366,825 หน่วย ลดลง 6.6% และมูลค่า 1.04 ล้านล้านบาท ลดลง 1.7% (YoY)ส่วนใหญ่ การหดตัวเกิดจากกลุ่มแนวราบ ที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 10.6% 

สวนทางกับกลุ่มอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมพลิกบวก หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้น 7.7% โดยเฉพาะคอนโดราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ แต่ หลังหมดมาตรการโอนฯสิ้นปี 67 จนถึงเดือนมี.ค.68 ซึ่งจะจบไตรมาสแรกของปี 68 ยังไม่มีความชัดเจนลดภาษีดังกล่าว!

ขณะที่ มูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารพาณิชย์และธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)ทั่วประเทศ ปี 2567 อยู่ที่ 597,683 ล้านบาท ลดลง 3.93% ในขณะที่การปล่อยสินเชื่อใหม่ มีสัดส่วนของสินเชื่อเพื่อบ้านพักอาศัยมีมูลค่าสูงสุดคิดเป็นสัดส่วน 57.50% ของสินเชื่อใหม่ที่ปล่อยกู้

ผลลัพธ์ของการปล่อยสินเชื่อที่ลดลง ย่อมเกิดผลกระทบต่อ "ผลประกอบการ" ของบริษัทอสังหาฯ ซึ่งเราจะเห็นว่าปี 67 ทั้ง 38 บริษัทอสังหาฯ มีรายได้รวม 313,634.18 ล้านบาท และกำไรสุทธิที่ 27,426.12 ล้านบาท ลดลง 4% และ 27.16% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับ ปี 2566

ในขณะที่ความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ย ปี 67 ของทั้ง 38 บริษัท อยู่ที่ 8.74 % ลดลงจาก 11.52% ณ สิ้นปี 2566 และสินค้าคงเหลือ บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 38 บริษัท อยู่ที่ 716,560.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% จากมูลค่า 666, 526.73 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2566

สต๊อกคอนโดฯ 1.2 แสนล้าน รอเร่งระบายรับผ่อนเกณฑ์ LTV

สำหรับการผ่อนปรน LTV ครั้งล่าสุด (ครั้งที่สาม) น่าจะส่งผลดีกับประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และมาถูกจังหวะกับผู้ประกอบการมากๆ เฉพาะในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ยังมียอดขายรอโอน (แบ็กล็อก) กับโครงการสร้างเสร็จในปีนี้ รวมกันไม่ต่ำกว่า 1.2 แสนล้านบาท จะทำให้สร้างโอกาสของลูกค้าในการขอสินเชื่อและรับโอนได้มากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการมีรายได้(สภาพคล่อง) ไปชำระหนี้หุ้นกู้ และคืนสินเชื่อแบงก์ได้ง่ายมากขึ้น ไม่สร้างผลกระทบจากการเป็นหนี้เสีย และไม่สร้างผลกระทบแบบลูกโซ่ไปทั้งตลาดเงินและตลาดทุน

ขณะเดียวกัน การเปลี่ยนแปลง LTV อาจทำมั่นใจว่า สถาบันการเงินจะแข่งขันสินเชื่อมากขึ้น เช่น ดอกเบี้ยต่ำลง หรือให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงขึ้น ซึ่งอานิสงส์นี้ จะยังผลดีไปต่อตลาดคอนโดฯ โดยอ้างอิงจากข้อมูลของแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ในเขตกรุงเทพฯมีซัพพลายคอนโด อยู่ระหว่างการขาย 63,805 ยูนิต มูลค่า 458,394 ล้านบาท หลักๆ จะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนถึง 57,245 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 89.71 % รองลงมา จะเป็นกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 6,560 หน่วย สัดส่วน 10.28%

"ต้องเข้าใจว่า อสังหาฯจุกอกกับซัพพลายคอนโดฯที่ยังคาพอร์ตอยู่เป็นจำนวนมาก เงินยังจม กำลังซื้อของกลุ่มคนไทยยังไม่ฟื้นตัวดี เพราะภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ได้ดีอย่างที่คิดไว้ แบงก์ยังกังวลเรื่องหนี้ครัวเรือน ต่อให้ ธปท.ผ่อนคลายเรื่องเกณฑ์ LTV ธนาคารก็ต้องกันความเสี่ยงไว้อยู่ดี ซึ่งเราจะเห็นได้ว่า บางธนาคาร จัดอันดับลูกค้าของผู้ประกอบการอาคารสูง เสี่ยงจะเป็น NPL ได้ ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อจะยากลำบากอยู่ "แหล่งข่าวกล่าวและเตือนด้วยว่า

ธนาคารมีการประเมินผลกระทบจากนโยบายของประธานาธิบดีสหรัฐฯ เพราะหลังเมษายนเป็นต้นไป หากมีการปรับขึ้นภาษีจริงทั้งหมด คาดว่ากระทบทั้งต่อเศรษฐกิจสหรัฐ ลุกลามไปทั่วโลก สงครามการค้ารอบนี้ ยังประเมินความรุนแรงไม่ได้ แต่เชื่อว่าจะเป็นคลื่นกระทบหนักไปถึงเศรษฐกิจของแต่ละประเทศ รวมถึงประเทศไทยด้วย

นายหัสกร บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ “ไอลีฟ” กล่าวว่า นอกเหนือจากนโยบายการลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง ที่กำลังรอการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี การปลดล็อก LTV ถือเป็นมาตรการที่จะสามารถกระตุ้น Demand ของภาคอสังหาฯ โดยตรงอย่างมีประสิทธิภาพและชัดเจนเช่นกัน ประกอบกับ การที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ลดการลงทุนโครงการใหม่ จะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปรับสมดุลได้เร็วขึ้น และลดความร้อนแรงในการแข่งขันด้านราคา ที่ไม่ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการด้วยกันเอง จึงถือเป็นนิมิตหมายที่ดีที่จะเกิดขึ้นในปี 2568


หลังงานมหกรรมบ้านฯ คึกคัก
ดีเวลลอปเปอร์โกยยอดขาย

แม้ว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ อาจจะไม่ได้สมหวัง ที่หวังว่า จะมีการประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนฯก่อนงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 47 ที่พึ่งปิดงานไป แต่อย่างน้อย ก็ยังมีเรื่อง ผ่อนเกณฑ์ LTV มาช่วยให้ชื่นใจ แต่ทางกระทรวงการคลัง ก็ได้ส่งสัญญาณที่จะให้มีการพิจารณาเรื่องลดค่าโอนฯเข้าสู่การพิจารณาก่อนสิ้นเดือนมี.ค.นี้

วกมาส่องดูว่า หลังงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯล่าสุดจบลง ค่ายไหน สร้างผลงานได้โดดเด่น!!

โดยบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประกาศความสำเร็จด้วยยอดขายทะลุเป้าสูงถึง 2,000 ล้านบาท เพียง 4 วันของการจัดงาน คาดยอดขายสะสมปิดไตรมาส 1 พุ่งทะลุ 10,000 ล้านบาท

นางสาวพชร ประพันธ์วัฒนะ กรรมการผู้จัดการอาวุโส กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กวาดยอดขายได้สูงถึง 1,100 ล้านบาท ภายใต้แคมเปญ “AssetWise Fast Come Fast Served” นำโครงการบ้านและคอนโดมิเนียม รวม 38 โครงการ ราคาเริ่มต้นที่ 1.39 ล้านบาท มามอบข้อเสนอสุดพิเศษ

อนันดาฯ ปิดดีล Big Lot คอนโด

บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ที่มุ่งพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง โดยนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ เติบโตสวนกระแส โดยในไตรมาสแรกของปี 68 นี้ สร้างยอดขายกว่า 3,600 ล้านบาท โดยได้ปรับกลยุทธ์การขยายตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ทำให้สามารถเพิ่มยอดขายลูกค้าต่างชาติจาก 816 ล้านบาทในไตรมาส 4 ปี 2567 เป็น 1,862 ล้านบาทในไตรมาสนี้ เติบโตขึ้นถึง 128% (QoQ) และสัดส่วนยอดขายลูกค้าต่างประเทศจาก 41% ในปี 2567 ยังเพิ่มเป็น 65% ของยอดขายรวมในไตรมาส 1 ปี 2568 นี้อีกด้วย

นอกจากนี้ยังสามารถปิดการขาย Big Lot จากลูกค้าต่างชาติได้ถึง 859 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปีนี้ ถือเป็นความสำเร็จที่น่าพอใจเป็นอย่างยิ่ง สำหรับผลสำเร็จจากงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 47 สามารถสร้างยอดขายกว่า 853 ล้านบาท

กลุ่มORI ยืดโปรรับธปท.คลายเกณฑ์ LTV

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่า ในช่วง 9 เดือนกว่าๆ ที่เหลือของปี บริษัทอสังหาฯจะแข่งกันจัดโปรเด็ดๆ ออกมาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค บวกกับได้แรงหนุนจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของแบงก์ชาติครั้งนี้ ส่งผลเชิงบวกต่อขีดความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งก็รอลุ้นมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ มาตรการต่างๆ เหล่านี้ ยังกระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนให้กลับมาซื้อด้วยเช่นกัน ซึ่งจะส่งผลดีทั้งธุรกิจอสังหาฯและเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ถือเป็นสัญญาณเริ่มต้นที่ดีของการซื้อบ้านและคอนโดฯ”.
สำหรับผลสำเร็จจากการไปออกบูในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 47 ตลอด 4 วัน โกยยอดขายรวมกว่า 1,200 ล้านบาท พร้อมขยายเวลาโปรโมชันออกไปถึง 28 มีนาคม 2568 กระตุ้นการตัดสินใจและรองรับกำลังซื้อหลังจาก ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV

อย่างไรก็ตาม จากเหตุการณ์แผ่นดินไหว เมื่อวันที่ 28 มี.ค.68 ที่ผ่านมา ส่งผลให้อาคารในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีอาการแตกร้าว และบางอาคาร เจ้าของร่วม ยังไม่สามารถเข้าไปตรวจสภาพภายในห้องได้ ซึ่ง ผลกระทบใหญ่ครั้งนี้ กระทบธุรกิจอสังหาฯ แนวโน้มผู้ซื้อ กังวลในเรื่องความปลอดภัย