แผ่นดินไหวทุบหุ้นคอนโดฯ ยอดขายหด-สะเทือนแบงก์

 นักลงทุนเพ่งเล็ง “หุ้นอสังหาฯ” จับตาแรงเทเมื่อตลาดหุ้นเปิด (31 มี.ค.) จากผลกระทบความตื่นตระหนก “แผ่นดินไหว” ประเมินหุ้นคอนโดมิเนียมระส่ำ คาดเกิดการชะลอซื้อโครงการ ถามหาความมั่นใจและความปลอดภัย พร้อมเบนเข็มเข้าโครงการแนวราบ ทำคอนโดฯรอขายหลายแสนล้านมีสิทธิ์ค้างเติ่ง ฉุดรายได้-ยอดขาย ปันผลลด แถมมีโอกาสต้นทุนพุ่งกดราคาหุ้นลงต่อ ลามไปถึงแบงก์ที่ปล่อยกู้ 

เหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีศูนย์กลางอยู่ที่ประเทศเมียนมาร์ ความรุนแรง 7.7 ริกเตอร์ สร้างความตื่นตระหนกให้กับทุกภาคส่วน รวมถึงภาคการลงทุน ซึ่งนักลงทุนต่างคาดว่าการเปิดตลาดเช้านี้ (31มี.ค.) น่าจะได้เห็นการปรับตัวลดลงของ Set Index อย่างมีนัยสำคัญ และทุกคนก็เล็งเป้าไปที่หุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการที่เน้นพัฒนาโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) น่าจะได้รับผลกระทบจากเรื่องดังกล่าวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะแรงเทขาย

มีการประเมินว่าอาฟเตอร์ช็อคจากแผ่นดินไหวครั้งนี้จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แสนล้านบาท โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมแนวสูงอาคารสำนักงานรวมถึงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งแน่นอนอาจจะทำให้ลูกค้ารายใหม่ชะลอการตัดสินใจซื้อโครงการคอนโดมิเนียม เพราะเป็นห่วงว่าจากนี้ไปจะเกิดแผ่นดินไหวซ้ำตามอีกหรือไม่

เกมส์พลิกแนวราบมาแรง

นั่นทำให้จากเดิมที่เคยประเมินว่าตลาดคอนโดมิเนียมปี 2568 จะมียอดขายและยอดโอนดีแต่จากเหตุการณ์นี้อาจต้องรอความมั่นใจของผู้ซื้อกลับมาประมาณปี 2569 แต่ในทางกลับกันคาดว่าหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นโครงการแนวราบน่าจะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากขึ้น โดยมีปัจจัยสนัยสนุนมาจากเรื่องความปลอดภัยจนทำให้ปีนี้ยอดขายโครงการแนวราบจะมีความโดดเด่น

“กรณีตึกสูง ส.ต.ง. ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และได้พังถล่มลงมา ส่งผลให้มีผู้บาดเจ็บและเสียชีวิต รวมถึงอาคารสูงหลายแห่งในกรุงเทพฯ ทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม ที่ได้รับความเสียหาย ถือเป็นเหตุการณ์ที่สร้างความวิตกกังวลอย่างมากต่อความมั่นคงและความปลอดภัยของอาคารสูง นั่นทำให้มีการประเมินว่า ผลกระทบจากอาฟเตอร์ช็อกของแผ่นดินไหวครั้งนี้จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและพื้นที่อื่นๆ ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในภาคของตลาดคอนโดมิเนียมในวงกว้าง” 

นอกจากนี้ จากที่เคยคาดหวังว่า การประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) โดยธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 เป็นระยะเวลา 1 ปี 2 เดือน จะเป็นสัญญาณบวกที่สามารถกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนในตลาดอสังหาฯให้ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งหลังจากการประกาศผ่อนปรนดังกล่าว ภาพรวมอุปทานการเปิดขายใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสแรก มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน โดยพบว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่รวม 5,509 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 67.54% คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 23,850 ล้านบาท สะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกและสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา

น่ากังวลโครงการรอขาย

อย่างไรก็ตาม มีการประเมินว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้จะส่งผลกระทบยืดเยื้อ จนอาจทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯไม่เป็นไปตามคาดการณ์ และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในระยะต่อไป

ทั้งนี้มีรายงานว่า สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมีอุปทานรอการขายสูงถึงกว่า 458,390 ล้านบาท แต่การเกิดแผ่นดินไหวรุนแรงส่งผลให้เกิดความวิตกกังวลในหมู่ผู้บริโภคเกี่ยวกับความมั่นคงของโครงสร้างอาคาร จนนำไปสู่การชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป เพื่อเฝ้าดูสถานการณ์และความถี่ของแผ่นดินไหวที่อาจเกิดขึ้นอีกในอนาคต และเพิ่มความระมัดระวังในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่มีความสูงมากขึ้น

“เหตุการณ์แผ่นดินไหวในไทยเมื่อวันศุกร์28มี.ค. ส่งผลกระทบต่อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้หลายด้าน เริ่มตั้งแต่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเพราะทำให้ผู้บริโภคเกิดความกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคาร โดยเฉพาะอาคารสูง เช่น คอนโดมิเนียม ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อจนส่งผลกระทบต่อยอดขายและรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่เพียงเท่านี้หากหากเหตุการณ์แผ่นดินไหวทำให้เกิดความเสียหายต่ออาคารหรือโครงสร้างพื้นฐาน อาจส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงอาคารเพิ่มขึ้น รวมถึงอาจมีการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานการก่อสร้างเพื่อให้รองรับแผ่นดินไหวได้ดีขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นในระยะยาว ไม่เพียงเท่านี้คาดว่าต่อจากนี้จะมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้ามาตรวจสอบโครงสร้างอาคารอย่างเข้มงวด ซึ่งอาจส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์บางโครงการต้องหยุดชะงักหรือล่าช้าออกไป”

ส่องปัจจัยบวกลบเดิมกลุ่มอสังหา

แต่เดิมทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในไทยปี 2568 กำลังมีปัจจัยบวกจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ โดยหากเศรษฐกิจไทยมีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2568 จะส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อคอนโดมิเนียม รวมไปถึงการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งส่งผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ เช่น กรุงเทพฯ, ภูเก็ต, และพัทยา และทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง ซึ่งได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ยังเริ่มเห็นสัญญาณการเข้ามาลงทุนจากต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC

ขณะที่ปัจจัยลบสำคัญ คือกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงอาจส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ นอกจากนี้อุปทานส่วนเกินของคอนโดมิเนียมในบางพื้นที่อาจส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลง อีกทั้งสถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ยังส่งผลต่อการซื้อคอนโดของผู้บริโภค และทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและตอบโจทย์ความต้องการของตลาด

แต่ต่อจากนี้ด้วยเหตุการณ์ผ่านดินไหวที่เกิดขึ้น อาจทำให้นักลงทุนชาวต่างชาติ มีความวิตกกังวล และชะลอการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยออกไปด้วย จนทำให้ต้องมีการเรียกร้องมาตรการรับมือที่มีประสิทธิภาพจากภาครัฐเพื่อช่วยลดผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน


ต้นทุนเพิ่ม-ขายไม่ออก

ส่วนผลกระทบระยะต่อไปของตลาดคอนโดมิเนียม เริ่มมีการคาดการณ์ว่าความกังวลที่กำลังเกิดขึ้นจะทำให้ผู้บริโภคลังเลที่จะซื้อจนส่งผลให้ยอดขายลดลง และโครงการขายได้ช้าลง นำไปสู่โครงการขายไม่หมด ขณะเดียวกันผู้บริโภคอาจหันไปสนใจอสังหาริมทรัพย์แนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ ซึ่งอาจทำใหhคอนโดมิเนียมขายยากขึ้น จนทำให้โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ชะลอออกไปเพื่อรอดูสถานการณ์และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ไม่เพียงเท่านี้ผู้ประกอบการอาจต้องเพิ่มต้นทุนเพื่อปรับปรุงโครงสร้างอาคารให้แข็งแรงยิ่งขึ้น หรือเพิ่มต้นทุนทำประกันภัยเพิ่มเติม นำไปสู่ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ท้ายที่สุด หากโครงการขายได้ช้าลง บริษัทอาจต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว สิ่งเหล่านี้ย่อมส่งผลต่อราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ เพราะหากยอดขายลดลง หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ผลประกอบการของบริษัทก็จะลดลง ซึ่งส่งผลต่อราคาหุ้นในระยะต่อไป รวมไปถึงอาจต้องลดอัตราการจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้น และบริษัทอาจต้องสำรองเงินสดไว้เพื่อรับมือกับความเสียหาย หรือค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อการจ่ายเงินปันผลด้วยเช่นกัน

และสถานการณ์ย่อมกระตุ้นให้ภาครัฐต้องพิจารณาออกมาตรการหรือแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับผังเมืองและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มความปลอดภัยและความทนทานต่อแผ่นดินไหว โดยมาตรการที่คาดว่าจะเกิดขึ้นคือการพิจารณาปรับปรุงผังเมืองให้สอดคล้องกับความเสี่ยงจากแผ่นดินไหว

โดยกำหนดพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูงเป็นพื้นที่ควบคุมพิเศษ ตลอดจนอาจมีการกำหนดข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารในพื้นที่เสี่ยงให้มีความแข็งแรงและทนทานต่อแผ่นดินไหวมากขึ้น หรืออาจมีการแก้ไขกฎหมายควบคุมอาคารให้มีความเข้มงวดมากขึ้น โดยกำหนดมาตรฐานการออกแบบและก่อสร้างอาคารให้สามารถต้านทานแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้มากกว่าที่มีอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงอาจมีการกำหนดให้มีการตรวจสอบโครงสร้างอาคารอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอาคารสูงและอาคารสาธารณะ และการกำหนดมาตรฐานวัสดุก่อสร้าง

กลุ่มแบงก์กระทบตาม

ขณะเดียวกันผลที่เกิดขึ้นอาจส่งผลกระทบต่อธนาคารผู้ให้สินเชื่อด้วย เพราะบริษัทอาจมีปัญหาในการชำระหนี้คืนให้กับธนาคาร จนนำไปสู่การปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากมองว่ามีความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสีย (NPL) เพิ่มขึ้น รวมไปถึงมูลค่าหลักประกัน (เช่น ที่ดินหรืออาคาร) อาจลดลง หากได้รับความเสียหายจากแผ่นดินไหว และธนาคารอาจต้องตั้งสำรองหนี้เสียเพิ่มขึ้น เพื่อรองรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งส่งผลต่อผลกำไรของธนาคารในอนาคต

วัสดุก่อสร้างรับอานิสงส์

อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มหุ้นที่ได้รับปัจจัยบวกจากเรื่องดังกล่าวเช่นกัน นั่นคือกลุ่มวัสดุก่อสร้าง เพราะหลังเกิดแผ่นดินไหว อาจมีความต้องการวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นสำหรับการซ่อมแซมและปรับปรุงอาคารที่ได้รับความเสียหาย อีกทั้งหากมีการปรับปรุงมาตรฐานการก่อสร้างให้รองรับแผ่นดินไหวได้ดีขึ้น อาจมีความต้องการวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพสูงขึ้น นั่นทำให้บริษัทวัสดุก่อสร้างที่ผลิตวัสดุที่ทนทานต่อแผ่นดินไหว อาจมีโอกาสในการขยายตลาดมากขึ้น ดังนั้นเหตุการณ์แผ่นดินไหวอาจสร้างทั้งโอกาสและความท้าทายให้กับหุ้นในกลุ่มวัสดุก่อสร้างด้วยเช่นกัน

หุ้นไทยกระทบระยะสั้น

ล่าสุด เริ่มมีนักวิเคราะห์ออกมาแสดงความเห็นต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้นว่า ตลาดหุ้นไทยน่าจะได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวค่อนข้างจำกัด เนื่องจากอาคารสิ่งปลูกสร้างในกรุงเทพ ยกเว้นสำนักการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.)นั้นไม่มีการพังทลาย แม้คอนโดมิเนียมจะเผชิญกับปัญหารอยแตกร้าวและเสียความเชื่อมั่นจากผู้อาศัย ซึ่งจะกระทบกับอุปสงค์ในอนาคต โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯที่มีคอนโดเป็นส่วนประกอบเยอะ จากข้อมูลพบว่ามูลค่าเศรษฐกิจไทยอยู่ที่ 18 ล้านล้านบาท โดยที่ตลาดอสังหามูลค่าอยู่ที่ 1.1 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 6% ของ GDP หากพิจารณาในเบื้องต้นก็อาจสร้าง Downside ต่อเศรษฐกิจมิได้มากนัก

แต่กลุ่มท่องเที่ยวก็มองเป็นจิตวิทยาเชิงลบและมีผลต่อเศรษฐกิจไทย ด้วยเดิมทีความน่าสนใจของประเทศไทยถูกลดเสน่ห์ลงไปบ้างสะท้อนผ่านการมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่น้อยลง YTD ขยายตัวเพียง 3% จากปีก่อน 15% และนักท่องเที่ยวจีนกลับเดินทางไปญี่ปุ่นมากกว่าระดับก่อนโควิด-19 สวนทางกับไทยที่ยังต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด-19 เมื่อประกอบกับแผ่นดินไหวอาจทำให้นักท่องเที่ยวบางส่วนชะลอการมาท่องเที่ยวไทยเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าจะกระทบกับการท่องเที่ยวเพียงระยะสั้น

ทำให้โดยรวมการลงทุนกลุ่มหุ้นได้ประโยชน์ ได้แก่กลุ่มวัสดุก่อสร้างรวมไปถึงกลุ่มที่ผลกระทบจำกัดอย่างโรงพยาบาล กลุ่ม กลุ่มสื่อสาร ขณะที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้จะถูกเพิ่มความระมัดระวังมากสุด แม้ล่าสุดกระทรวงการคลังได้เตรียมออกมาตรการมารองรับ และยืนยันว่าเศรษฐกิจไทยยังมีความแข็งแกร่งและมีเสถียรภาพ

ส่องทิศทางอสังหาฯในอนาคต

สำหรับทิศทางในอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังแผ่นดินไหว มีการประเมินว่า การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารสูง สิ่งที่ผู้บริโภคจะให้ความสำคัญคืออาคารมาตรฐานสูง สร้างความเชื่อมั่นด้วยคุณภาพและความโปร่งใส ปัจจัยต่อมาคือทำเลที่ตั้ง ซึ่งพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับความสนใจมากเป็นพิเศษ นั่นทำให้คอนโดมิเนียมพื้นที่ชายฝั่งทะเล โดยเฉพาะภาคใต้จะได้รับความสนใจสูงสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคที่ต้องการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากภัยพิบัติ

ขณะที่โครงการเดิม ผู้บริโภคแนะนักลงทุนจะพิจารณาจากการปรับปรุงอาคารเก่าด้วยเทคโนโลยีใหม่จะได้รับความสนใจ หรือเป็นทางเลือกของนักลงทุน โดยมีการคาดหมายว่านี่อาจเป็นตลาดขนาดใหญ่ในอนาคต รวมไปถึงการลงทุนในนวัตกรรมวัสดุและเทคโนโลยีเพื่อความปลอดภัย ดังนั้นในทางกลับกันแม้ว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวอาจก่อให้เกิดความกังวลและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่คาดว่าจะเป็นเพียงในระยะสั้น แต่เหตุการณ์นี้อาจเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญซึ่งนำไปสู่การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มี คุณภาพและความยั่งยืนมากขึ้น