จากกรณีการซื้ออาคารสำนักงานย่านพระราม 9 ด้วยมูลค่าเกือบ 7,000 ล้านบาท ของสำนักงานประกันสังคม (สปส.) ซึ่งถูกวิจารณ์ว่าเป็นการซื้อในราคาสูงเกินไปนั้น จากข้อมูลของแผนกวิจัยและการสื่อสารของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ราคาซื้อขายอาคารสำนักงานดังกล่าวเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง เมื่อพิจารณาจากข้อมูลการซื้อขายที่เคยเกิดขึ้นในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาซึ่งพบว่า มูลค่าการซื้อขายในครั้งมีราคาที่สูงที่สุดติด 1 ใน 3 ของมูลค่าการซื้อขายสำนักงานที่สูงที่สุดใน กทม.
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมการซื้อขายอาคารสำนักงานในพื้นที่ กทม.20 ปีที่ผ่านมาพบว่ามีการซื้อขายอาคารสำนักงานรวม 40 อาคาร คิดเป็นมูลค่าการซื้อขายรวม 78,388 ล้านบาท ด้วยพื้นที่ให้เช่า 1.29 ล้าน ตร.ม. ซึ่งกว่า 56.80% อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ด้วยพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 721,026 ตร.ม. โดยส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่สุขุมวิท สีลม สาทร ส่วนในทำเลนอก CBD จะอยู่ในย่าน รัชดาภิเษก วิภาวดี และบางนา
ซึ่งมีมูลค่าการซื้อขายรวม 78,388 ล้านบาท โดยครอบคลุมพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด 1.29 ล้าน ตร.ม. และกระจายอยู่ใน 40 อาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพมหานคร พบว่า อาคารสำนักงานเกรดบีมีการซื้อขายด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมมากที่สุด 982,374 ตารางเมตร คิดเป็น 75.86% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ตามมาด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีพื้นที่เช่ารวม 272,906 ตารางเมตร คิดเป็น 21.08% และอาคารสำนักงานเกรดซีที่มีพื้นที่เช่ารวม 39,626 ตารางเมตร คิดเป็น 3.06% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรดบีได้รับความนิยมมากที่สุดในกลุ่มนักลงทุน
“การที่สำนักงานเกรดบีมีการซื้อขายมากที่สุดเพราะนักลงทุนมองว่าอาคารเกรดบีหลายอาคาร และในหลายทำเลที่มีการราคาเสนอขายที่น่าสนใจและคุ้มค่า เมื่อซื้อไปรีโนเวตและพัฒนาต่อ เพราะสามารถปรับราคาเสนอเช่าให้สูงขึ้นได้”
นอกจากนี้ ยังพบว่าภาพรวมการซื้อขายอาคารสำนักงานใน กทม.ระหว่างปี 48 -67 มีมูลค่าการซื้อขาย78,388 ล้านบาท โดยปี 60 เป็นปีที่มีมูลค่าการซื้อขายสูงสุด 15,000 ล้านบาท เนื่องจากเป็นการซื้อขายสำนักงานขนาดใหญ่ย่านสาทร นอกจากนี้ ยังพบว่าปี 58-62 มีผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน รวมถึงกองทุนต่างๆ ให้ความสนใจในการซื้ออาคารสำนักงาน โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร เนื่องจากในช่วงเวลานั้นตลาดอาคารสำนักงานเกรด A ใน กทม.มีซัปพลายเหลือรอการเช่าค่อนข้างน้อย ขณะที่ความต้องการเช่าพื้นสำนักงานมีมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม หลังปี 64-67 ซัปพลายสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น โดยมีพื้นที่สำนักงานใหม่ที่คาดว่าจะเข้าตลาดมากกว่า 1.261 ล้าน ตร.ม. และในอีก 3 ปีข้างหน้ายังมีซัปพลายรอเข้าสู่ตลาดกว่า 700,000 ตร.ม. การเพิ่มขึ้นของซัปพลายดังกล่าวสร้างความกังวลให้เจ้าของอาคารและนักลงทุนเป็นอย่างมาก เพราะพื้นที่สำนักงานเช่าใน กทม.มีแนวโน้มสูงต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนชะลอการลงทุนในส่วนของอาคารสำนักงานลง ทำให้ภาพรวมตลาดสำนักงานเช่าใน กทม.ชะลอตัวลง ขณะที่ซัปพลายมีมากเกินกว่าอุปสงค์จะสามารถดูดซับได้
ทั้งนี้ ในการซื้อขายสำนักงานเช่า ของนักลงทุนนักจะมองหาผลตอบแทนจากการลงทุนในอาคารสำนักงาน เพื่อเพิ่มผลกำไรจากการลงทุนในระยะยาว มักจะมองหาผลตอบแทนที่เฉลี่ยอยู่ระหว่าง 6.5% ถึง 7.5% ต่อปี หากการลงทุนในสำนักงานที่สามารถให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยดังกล่าวจะเป็นการตัดสินใจที่คุ้มค่าต่อการลงทุน เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่คาดหวังผลตอบแทนที่เหมาะสมกับเงินทุนที่ใช้ไป การเลือกซื้ออาคารสำนักงานเกรดบีที่สามารถรีโนเวตเพื่อเพิ่มค่าเช่า หรือการซื้ออาคารสำนักงานเกรดเอที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีผู้เช่าที่มั่นคง ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า
“ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องทำการศึกษาและวิเคราะห์ตลาดอาคารสำนักงานอย่างรอบคอบก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนในแต่ละประเภทอาคาร ทั้งนี้ การเลือกทำเลที่ดีและการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยเป็นปัจจัยสำคัญที่สามารถช่วยเพิ่มมูลค่าการลงทุนได้ในระยะยาว” นายภัทรชัย กล่าว
