จบเดือน ม.ค.เดือนแรกของปี 2568 ซึ่งดูบรรยากาศภาพรวมตลาดอสังหาฯ แล้ว ยังคงมีทิศทางที่ 'ทรงตัว' เนื่องจากมีปัจจัยลบที่มากกว่าปัจจัยบวก ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดยังไม่มีความแข็งแรงมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการยังหวังมาตรการจากภาครัฐในการกระตุ้นตลาดต่อ!
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ว่า มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ โดยมีข้อกำหนดว่าจะอนุมัติสินเชื่อโครงการเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หลายโครงการเปิดตัวแล้ว ก็ชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป
ในขณะที่สินค้าคงเหลือที่มีอยู่ในระบบยังมีเพียงพอต่อการขายได้ 2-3 ปี โดยที่ไม่ต้องขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568
โดยทาง LWS ได้คาดการณ์ความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ ที่เน้นถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ กล่าวคือ
กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) : เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% และ 3% ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย และสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สถานการณ์การท่องเที่ยวเติบโตได้เท่ากับก่อนเกิดโควิด-19 การลงทุนของภาครัฐเป็นไปตามแผนที่วางไว้ ภาคส่งออกยังคงเติบโตได้ถึงแม้จะเผชิญกับมาตรการกีดกันทางการค้าจากประเทศสหรัฐฯ การลงทุนของภาคเอกชนเติบโต และภาคการบริโภคภายในประเทศฟื้นตัวจากมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือนของภาครัฐ ราคาพลังงานไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 68 ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000-422,000 ล้านบาท เติบโตประมาณ 3-7% เมื่อเทียบกับปี 67 ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ 349 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13% 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 437 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 99,012 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 544,265 ล้านบาท ในปี 2566
และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 68 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03 ล้านล้านบาท หรือเติบโต 1-2% จากปี 2567 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.คาดการโอนที่ 350,545 หน่วย และคิดเป็นมูลค่าการโอน 1,012,760 ล้านบาท ณ สิ้นปี 67
กรณีปกติ (Base Case) : เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ 2-2.5% ส่งออกชะลอตัวผลจากมาตรการกีดกันทางการค้าของประเทศสหรัฐฯ การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้ ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5%
LWS คาดเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่ ประมาณ 56,000-61,000 หน่วย มูลค่า 364,000-403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 67 หรือ เติบโตไม่เกิน 2% และอัตราการโอนจะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 67 คือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท
กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) : เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยน้อยกว่า 2% ส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ การบริโภคภายในประเทศยังคงชะลอตัว ผลจากไม่สามารถแก้ไขปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงได้ สถาบันการเงินยิ่งเข้มงวด ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 68 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนจะติดลบเทียบกับปี 67 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1 ล้านล้านบาท
อสังหาฯ ทบทวนแผนหลบ 'บ้านเพื่อคนไทย'
นายประพันธ์ศักดิ์ ยังกล่าวถึงโครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาลว่า เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อที่คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก อย่างทำเล กม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด ผนวกกับมาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธ.ค.ที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น
"ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนให้ลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องทบทวนและหามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 68"
แบงก์เข้ม กระทบโอน ฉุดมูลค่าลดลง 3-5%
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ที่ผ่านมา พบว่า มีจำนวนเปิดตัวใหม่ 349 โครงการ จำนวนหน่วย60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13% 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับในปี 2566
และคาดว่ามูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในปี 67 มีแนวโน้มที่จะลดลง 3-5% เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 67 หลังจากที่ยอดโอนที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 67 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง 8% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 766,971 ล้านบาท ช่วงเดียวกันของปี 66
'บ้านเพื่อคนไทย' ดูดกำลังซื้อในตลาดกว่า 40%
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า จากรายงานของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ณ วันที่ 19 มกราคม 2568 ระบุว่า ได้มีประชาชนลงทะเบียนเพื่อใช้สิทธิเข้าร่วมโครงการบ้านเพื่อคนไทย แล้วทั้งสิ้น 152,864 คน นับตั้งแต่ที่เปิดให้มีการลงทะเบียนในวันที่ 17 มกราคม 2568 และได้มีการผ่านการกลั่นกรองคุณสมบัติเบื้องต้น (Pre-Approve) ของธนาคารแล้วทั้งสิ้น 79,939 คน โดยทำเลที่มีการลงทะเบียนมากที่สุดคือ พื้นที่ กม.11 ถนนวิภาวดีรังสิต โดยที่โครงการดังกล่าวยังคงเปิดให้ประชาชนเข้าชมบ้านตัวอย่างได้ที่สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2568 โดยประชาชนที่สนใจยังคงสามารถลงทะเบียนได้ตลอด 24 ชั่วโมง
โดย “บ้านเพื่อคนไทย” เป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เมื่อนำจำนวนการจองสิทธิจำนวน 152,864 คน ถ้าผู้จองสิทธิได้รับการอนุมัติทั้งหมด จะทำให้สัดส่วนของการจองและโอนกรรมสิทธิ์โครงการบ้านเพื่อคนไทย คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 40% ของจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศโดยเฉลี่ย 350,00-360,000 หน่วยต่อปี (เฉพาะในปี 2566 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 366,825 หน่วย และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่ 350,545 หน่วย) และคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 80% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ต่อปีของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งโดยเฉลี่ยจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ที่ 350,000-360,000 ล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วน 37% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่อยู่ที่ 1-1.02 ล้านล้านบาท ในปี 2566-2567
จากความต้องการซื้อโครงการบ้านเพื่อคนไทย และการกลั่นกรองคุณสมบัติเบื้องต้น ถ้ามีการอนุมัติทั้งหมด โครงการบ้านเพื่อคนไทย จะเป็นตัวดูดกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปโดยปริยาย ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยต่ำจากรัฐบาล และการที่สามารถกู้ได้ 100% ในขณะที่ปัจจุบันมีสินค้าคงเหลือทั้งที่อยู่อาศัยพร้อมขายและอยู่ระหว่างการก่อสร้างในตลาด ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า มีอยู่ทั้งสิ้น 229,528 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1.35 ล้านล้านบาท และคิดเป็นสัดส่วนของที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทประมาณ 85,000 หน่วย หรือประมาณ 37% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายและอยู่ระหว่างการก่อสร้างของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ
