ต้นทุนหลักของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย คือ 'ราคาที่ดิน' ซึ่งจะเป็นต่อรูปแบบการพัฒนาโครงการ เช่น ถ้าเป็นที่ดินในเมือง แน่นอน จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง หรือเป็นโปรเจกต์รูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) เพื่อให้คุ้มค่าต่อเงินลงทุนและผลตอบแทนที่จะได้จากโครงการในระยะยาว ขณะที่การขยับออกไปนอกเมือง หรือการจัดหาที่ดินขอบชานเมืองนั้น จะสร้างโอกาสที่จะหาที่ดินแปลงใหญ่ หรือมีเนื้อที่มากในการทำโครงการรูปแบบแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านแฝด ในราคาขายต่อหน่วยที่บางโครงการจะมีมูลค่าที่รับกำลังซื้อ แต่บางโครงการอัปแวลูของโครงการขึ้นมาก เช่น บ้านแพง ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ไปจนถึง 500 ล้านบาท ก็เห็นได้ ซึ่งในทางกลับกันแล้วเหมือนการเร่งให้ราคาที่ดินโดยรอบแพงขึ้นตามเช่นกัน
และเราจะเห็นได้ว่า หลายฝ่ายหรือแม้แต่ตัวดีเวลลอปเปอร์มองว่า การบังคับใช้ราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะทำให้ราคาที่ดินปรับลดลง แต่ในความเป็นจริง มีบางทำเล หรือความจำเป็นของเจ้าของที่ดินในการประกาศขาย แต่โดยรวมแล้ว ราคาไม่ได้ลดลงอย่างที่คาดไว้ หรือแม้แต่ช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด สถานการณ์ของราคาที่ดินไม่ได้ลดลง เนื่องจากเจ้าของอาจไม่ได้เดือดร้อนในการเร่งขาย รวมถึงราคาข้างเคียงที่ประกาศกัน ทำให้มองเห็น เงิน ที่ควรจะได้จากการขายที่ดิน เป็นต้น
ขณะที่วิธีการล็อกต้นทุนที่ของผู้ประกอบการ โดยการซื้อที่ดินจำนวนมากรอไว้เพื่อพัฒนาโครงการใหญ่ หรือเมืองก็มีให้เห็น เช่น บมจ.แสนสิริ ที่ปัจจุบันกระจายออกไปหลายทำเล ทำให้มั่นใจเรื่องของการพัฒนาโปรดักต์ที่จะออกมาในราคาที่ได้เปรียบกว่าคู่แข่งในอนาคต
โปรสเปคฯ ชี้เมืองขยายเร็ว ดันราคาเพิ่มขึ้น
นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาทรัพย์สินและที่ดินที่มีสาขาอยู่ทั่วประเทศ เผยข้อมูลการสำรวจและวิเคราะห์ภาพรวมปี 2567 และแนวโน้มราคาที่ดินในปี 2568 ว่า แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2568 จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากปี 2567 เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ทำให้มีความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยคาดว่าราคาที่ดินทั่วประเทศจะปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเล
โดยทำเลที่ดินที่ได้รับความสนใจและมีการปรับราคาสูงขึ้นจะอยู่ในทำเลที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าทั้งสายใหม่และสายเก่า เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการที่อยู่อาศัยที่สามารถเดินทางไปทำงานได้อย่างสะดวก และใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกทั้งห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และชุมชน เช่น เขตทวีวัฒนา บางแค บางพลัด ธนบุรี ตลิ่งชัน ดอนเมือง บางนา วัฒนา สะพานสูง สายไหม มีนบุรี สวนหลวง และบริเวณพื้นที่ปริมณฑล เช่น อำเภอเมืองนนบุรี อำเภอบางบัวทอง อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี อำเภอลำลูกกา อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี และ อำเภอเมืองสมุทรปราการ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ที่เป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมือง
เมืองท่องเที่ยวสำคัญยังคงได้รับความนิยม
ราคา Land ปรับตัวขึ้นแรง
ในขณะที่พื้นที่ในต่างจังหวัดที่ราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจะอยู่ในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น
โซนภาคเหนือ คือ จังหวัดเชียงใหม่ มีแนวโน้มที่ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น ในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 5-10 % เทียบกับปี 2567 เนื่องจากเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยมีการขยายพื้นที่เมืองออกไปทาง อำเภอสันทราย อำเภอสันกำแพง และอำเภอฝาง ซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ชุมชนพักอาศัย และพาณิชยกรรม ออกจากเมืองเชียงใหม่เพิ่มมากขึ้น น้ำไม่ท่วม มีโครงการสนามบินนนานาชาติ เชียงใหม่แห่งที่ 2 ในพื้นที่ ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ จังหวัดนครราชสีมา จะมีแนวโน้มปรับตัวของราคาที่ดินสูงขึ้นในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 5-10% เทียบกับปี 2567 ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยเฉพาะอำเภอปากช่อง (เขาใหญ่) ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว ซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ เกิดขึ้นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี จะมีแนวโน้มปรับตัวของราคาที่ดินสูงขึ้นในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 5-10% เทียบกับปี 2567 ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยเฉพาะอำเภอบางละมุง เมืองพัทยา ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ เกิดขึ้นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
ภาคใต้ จังหวัดภูเก็ต จะมีแนวโน้มปรับตัวของราคาที่ดินสูงขึ้นในปี 2568 ประมาณเฉลี่ย 10-15% เทียบกับปี 67 ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีการขยายตัวของเมืองสูงมาก โดยเฉพาะพื้นที่ที่ติดหาดที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ เกิดขึ้นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น
ส่อง 'เพลินจิต-ชิดลม' แพงสุด 3.75 ล้าน/ตร.วา
จากผลการสำรวจของ “โปรสเปคฯ” พบว่า ในปี 2567 ทำเลที่มีราคาซื้อขายสูงสุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล 10 อันดับแรกได้แก่
1.ถนนชิดลม-เพลินจิต 3,750,000 บาท/ตารางวา
2.ถนนวิทยุ 3,100,000 บาท/ตารางวา
3.ถนนสุขุมวิทตอนต้น 2,940,000 บาท/ตารางวา
4.ถนนสุขุมวิท 21 อโศก 2,730,000 บาท/ตารางวา
5.ถนนสีลม 2,700,000 บาท/ตารางวา
6.ถนนสาทร 2,400,000 บาท/ตารางวา
7.ถนนสุขุมวิท เอกมัย 1,950,000 บาท/ตารางวา
8.ถนนเยาวราช 1,900,000 บาท/ตารางวา
9.ถนนพญาไท 1,850,000 บาท/ตารางวา
10.ถนนพหลโยธินตอนต้น 1,800,000 บาท/ตารางวา
นอกจากพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑลแล้ว ในพื้นที่ต่างจังหวัดพบว่า จังหวัดสงขลา มีราคาซื้อขายที่ดินในปี 2567 สูงสุด รองจากกรุงเทพฯ โดยมีราคาซื้อขายเฉลี่ยที่ 400,000 บาทต่อตารางวา ตามมาด้วยจังหวัดเชียงใหม่ ที่มีราคาซื้อขายสูงสุดเฉลี่ยที่ 250,000 บาทต่อตารางวา
โดยปัจจัยที่มีผลต่อการปรับราคาที่ดินในแต่ละทำเลประกอบด้วย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ทั้งถนน รถไฟฟ้า รวมไปถึงการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ ทำให้เกิดการขยายของเมือง การเดินทางที่สะดวกขึ้น ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะเดียวกันการขยายการลงทุนของภาคเอกชน โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลต่อความต้องการที่ดินในแต่ละทำเล
เปิด 4 ทำเลเหมาะสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยปี 2568
จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นผนวกกับการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ “โปรสเปคฯ” ได้สำรวจทำเลที่น่าสนใจและเหมาะกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งอาคารชุดพักอาศัย และบ้านพักอาศัย โดยคำนึงถึงสิ่งอำนวยความสะดวก สภาพแวดล้อม และโครงสร้างพื้นฐานที่ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย ใน 4 ทำเลหลัก
โดย 2 ทำเลแรกเหมาะสำหรับการพัฒนา บ้านพักอาศัย ได้แก่
1.ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ช่วงบริเวณถนนศรีนครินทร์ถึงถนนร่มเกล้าในพื้นที่เขตสะพานสูง เป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมือง ที่จะขยายออกไปทางด้านฝั่งตะวันออก ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เป็นถนนตัดใหม่ถนนมีขนาดใหญ่การเดินทางสะดวก สามารถเชื่อมต่อกับถนนสายอื่นๆ ได้หลายเส้นทาง เช่น ถนนพระราม 9 ถนนศรีนครินทร์ ถนนมอเตอร์เวย์กรุงเทพ-ชลบุรี ถนนรามคำแหง ถนนร่มเกล้า หรือถนนบางนา-ตราด ทำให้การเดินทางเข้าเมืองหรือออกนอกเมืองได้สะดวก ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยขนาดกลางจนถึงโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นใหม่หลายโครงการ ซึ่งเป็นจุดเด่นที่ทางโครงการหลายโครงการนำมาใช้ในการทำการตลาด
2.ทำเลถนนพุทธมณฑลสาย 1-2 ในพื้นที่เขตตลิ่งชันและเขตทวีวัฒนา ซึ่งเป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองด้านทิศตะวันตก ถนนพุทธมณฑลสาย 1-2 เป็นถนนที่สามารถเชื่อมต่อถนนได้หลายเส้นทาง เช่น ถนนบรมราชชนนี ถนนเพชรเกษม ถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 ถนนกาญจนาภิเษก ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากโครงการรถไฟฟ้าสีแดง ทางด่วน และถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 ซึ่งเป็นถนนตัดใหม่ ทำให้การเดินทางเข้าเมืองสะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะการเดินทางไปยังโรงพยาบาลศิริราชสะดวกมากขึ้น ทำให้มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาสูงเกิดขึ้นหลายโครงการ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่เป็นแพทย์หรือคุณหมอจากโรงพยาบาลศิริราช และโรงพยาบาลธนบุรี ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากโรงพยาบาลมากนัก จึงเป็นทำเลเด่นที่น่าสนใจสำหรับการพัฒนาบ้านพักอาศัย
และอีก 2 ทำเลเหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย ได้แก่
3.ถนนจรัญสนิทวงศ์ ในพื้นที่เขตบางกอกน้อย ช่วงสามแยกไฟฉาย พื้นที่บริเวณนี้ได้รับปัจจัยบวกจากโครงการรถไฟฟ้ายกระดับสายสีน้ำเงิน ทำให้การเดินทางเข้าเมืองสะดวกมากขึ้น และอยู่ใกล้โรงพยาบาลศิริราชและโรงพยาบาลธนบุรี ทำให้เกิดโครงการอาคารชุดพักอาศัยขึ้นหลายโครงการ เพื่อรองรับบุคลากรทางการแพทย์ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากโรงพยาบาลมากนัก รวมถึงกลุ่มข้าราชการที่ทำงานอยู่โซนกรุงเทพฯ ชั้นใน ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากที่ทำงานมากนัก จึงเป็นทำเลเด่นที่น่าสนใจ
และ 4.ถนนกรุงธนบุรี ช่วงบริเวณเขตเชื่อมต่อระหว่างเขตธนบุรี และเขตคลองสาน ถนนกรุงธนบุรี เป็นถนนที่สามารถเชื่อมต่อถนนได้หลายเส้นทาง เช่น ถนนสาทรเหนือ ถนนรัชดาภิเษก ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ถนนเจริญนคร พื้นที่บริเวณนี้ได้รับปัจจัยบวกจากโครงการรถไฟฟ้ายกระดับสายสีเขียวอ่อน ซึ่งเป็นเขตติดต่อกับเขตสาทรโดยสะพานตากสิน ทำให้การเดินทางเข้าเมืองสะดวกมากขึ้น รองรับกับกลุ่มพนักงานออฟฟิศที่ทำงานในย่านธุรกิจ สาทร สีลม ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพงมากนักและเดินทางไม่ไกลที่ทำงาน จึงทำให้มีโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นหลายโครงการ จึงเป็นทำเลเด่นที่น่าสนใจ
“ราคาที่ดินปี 2568 ปรับตัวสูงขึ้นตามความต้องการลงทุนทั้งเพื่อการพัฒนาอาคารในเชิงพาณิชย์ และการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยการปรับตัวราคาในแต่ละทำเลจะมากหรือน้อยขึ้นกับความต้องการและการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกในแต่ละทำเล โดยทำเลที่ราคาปรับตัวสูง ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่การเดินทางสะดวก ใกล้แนวรถไฟฟ้า และมีสิ่งอำนวยความสะดวก รวมทั้งแหล่งงานที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยเป็นหลัก” นายปริสุทธิ์ กล่าว
