ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) มีทำเลไม่กี่แห่งที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก และบางทำเล กลายเป็นทำเลเก่าที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ลดลง เนื่องจากไม่มีที่ดินในการพัฒนา และราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะซื้อมาพัฒนาบ้านในระดับราคาเดียวกัน หรือใกล้เคียงกับโครงการที่เคยพัฒนาและเปิดขายมาก่อนหน้านี้ อีกทั้งกำลังซื้อปัจจุบันของทำเลนั้นๆ อาจจะยังไม่สามารถตอบสนองได้เพียงพอ และมีทำเลศักยภาพอื่นเกิดขึ้นที่ได้รับความสนใจจากกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมไปถึงสามารถพัฒนาบ้านหรูที่มีราคาแพงเปิดขายได้ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ช่วงไม่เกิน กิโลเมตร (กม.) 10 พื้นที่ทำเลราชพฤกษ์ ย่านเกษตร-นวมินทร์ วงแหวนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑล สาย 1-4 และย่านเทพรักษ์ เทพรัตน์ เป็นต้น
โดยช่วงเวลา 3-4 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวถนนสายสำคัญที่เปิดให้บริการใหม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ และเริ่มเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น แต่ทำเลที่ได้รับการพูดถึง หรือมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานั้นคงต้องยกให้พื้นที่ตามแนว “ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ หรือถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า” เป็นทำเลทองของบ้านหรูอย่างแท้จริง
ปัจจุบัน ราคาที่ดินในโซนนี้ปรับตัวสูงขึ้นถึง 150% ในช่วงระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นศักยภาพทำเลย่านนี้ ส่งผลให้การพัฒนาโครงการจะต้องมุ่งไปสู่โครงการที่มีระดับลักชัวรีมากขึ้น
พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จากการเข้าซื้อที่ดินหรือทยอยเก็บที่ดินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีมานานเป็นระยะเวลามากกว่า 10 ปี รวมไปถึงการเข้าไปซื้อที่ดินต่อจากเจ้าของหรือผู้ประกอบการบางรายที่มีที่ดินในมือหลาย 100 ไร่ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ ถนนย่อย หรือซอยบางซอยที่แยกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จึงเห็นการพัฒนาโครงการที่อาจจะมีมากกว่า 1 โครงการ หรือมากกว่า 1 ผู้ประกอบการ ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน รวมทั้งซอยหรือถนนสายรองที่เห็นอาจจะเป็นทางภาระจำยอมหรือทางที่เกิดจากการพัฒนาร่วมกันของเจ้าของที่ดินทุกราย ซึ่งไม่บ่อยนักที่จะเห็นการพัฒนาร่วมกันลักษณะแบบนี้ในทำเลอื่นๆ ของกรุงเทพมหานคร
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) มองว่า ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นอีก 1 ทำเลขุมทรัพย์อสังหาฯ ของกรุงเทพฯ ที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร นอกจากนั้น ในช่วงหลายปีที่ผ่านมายังมีคอมมูนิตีมอลล์เปิดให้บริการอีก 2–3 แห่ง มีทั้งเป็นโครงการของผู้ประกอบการที่พัฒนาขึ้น เพื่อเพิ่มมูลค่าโครงการบ้านจัดสรรของตนเอง และเป็นคอมมูนิตีมอลล์ทั่วไปที่รองรับคนในพื้นที่ ซึ่งความโดดเด่นนั้นไม่ได้เน้นแค่ร้านอาหาร แต่มีบริการ และซูเปอร์มาร์เกตขนาดเล็กด้วย ตลอดจนตลาดสด หรือร้านอาหารทั่วไปก็มีกระจายอยู่ในทำเลนี้เช่นกัน และเริ่มมีการพัฒนามากขึ้นตามความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น
ในขณะที่ถ้าต้องการซื้อสินค้าจำนวนมากหรือเดินทางไปศูนย์การค้า ไฮเปอร์มาร์เกตขนาดใหญ่ที่อยู่ไกลออกไปยังคงสะดวก เชื่อมต่อกับทางด่วน ถนนหลักหลายเส้นทาง เช่น ถนนพระราม 9 ถนนศรีนครินทร์ ถนนกรุงเทพกรีฑา ถนนรามคำแหง วงแหวกาญจนาภิเษก ถนนเจ้าคุณทหาร เป็นต้น รวมไปถึงซอยหรือถนนสายรองบางเส้นทางที่เชื่อมต่อกับถนนสายอื่นๆ ได้อีก และยังไม่ไกลจากเส้นทางพิเศษอย่างมอเตอร์เวย์ด้วย
สถาบันการศึกษาในทำเลนี้มีความหลากหลาย ตั้งแต่โรงเรียนทั่วไป โรงเรียน 2 ภาษา และโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง เช่น Brighton College Bangkok, Wellington College International School, โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า, โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า ฝ่ายอินเตอร์เนชั่นแนล โปรแกรม, โรงเรียนเทพศิรินทร์ร่มเกล้า เป็นต้น สิ่งอำนวยความสะดวก และการเดินทางที่สะดวกแบบนี้จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจว่าทำไมพื้นที่ตอลดแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่นี้จึงเป็นที่สนใจของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อมากมาย โดยโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก ทั้งๆ ที่บ้านในเกือบทุกโครงการมีราคาขายที่ค่อนข้างสูงเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต ถ้าเป็นทาวน์โฮมไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นราคาขายที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ แต่มีอัตราการขายและได้รับความสนใจสูงทุกโครงการมาตลอด
สิ่งที่น่าสนใจ คือ ทำเลนี้เป็น 1 ในไม่กี่ทำเลของกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ที่บ้านจัดสรรบางโครงการปิดการขายเร็ว บางโครงการมียอดจอง 100% หรือมากกว่า 50% ตั้งแต่ไม่กี่วันแรกที่เปิดขายอย่างเป็นทางการ แม้ว่าบางโครงการอาจจะใช้เวลาในการขายนานพอสมควร แต่ส่วนใหญ่ได้รับความสนใจมากและปิดการขายได้ค่อนข้างเร็ว บ้านหรูในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ได้รับความนิยมสูงมากเป็นเพราะกลุ่มลูกค้าที่มีทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ซึ่งตอบโจทย์ของความต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลที่สะดวกของคนไทยบางกลุ่ม และชาวต่างชาติที่เป็นทั้งนักธุรกิจหรือเข้ามาพักอาศัยระยะยาวในประเทศไทย ตัดสินใจเลือกบ้านในทำเลนี้เพราะต้องการให้บุตรหลานตนเองเรียนโรงเรียนนานาชาติแถวนี้ หรือเพื่อความสะดวกในการเดินทางไปดูธุรกิจของตนเองในพื้นที่ต่างๆ ความต้องการเช่าที่สูงมากในทำเลนี้จึงมีผลต่อเนื่องไปยังบางโครงการที่สามารถปิดการขายได้เร็วเพราะมีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อต้องการนำมาปล่อยเช่า
ผลตอบแทนจากการเช่าของบ้านเดี่ยวในโครงการบ้านจัดสรรในทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ค่อนข้างสูง จากการสำรวจและสอบถามนักลงทุน รวมไปถึงผู้ประกอบการ และรวบรวมจากประกาศเช่าตามมาร์เก็ตเพลสต่างๆ เห็นได้ชัดเจนเลยว่าผลตอบแทนจากการเช่าบ้านเดี่ยวในทำเลนี้อยู่ในช่วงระหว่าง 7.5-10.0% ต่อปี ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงมากๆ โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมือง ที่อัตราผลตอบแทนต่ำกว่านี้มาก และแม้ว่าจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชันให้นายหน้าหรือตัวแทนขายไปบ้าง อัตราผลตอบแทนปรับลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าทำเลนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากทั้งแบบความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และความต้องการเช่า แนวโน้มคงจะเป็นแบบนี้ต่อไปในอีกหลายปีข้างหน้า เนื่องจากศักยภาพของทำเลและปัจจัยที่เป็นองค์ประกอบอื่นๆ จะคงอยู่ไปอีกนาน รวมทั้งความเจริญที่เกิดขึ้นบนพื้นที่ส่งผลให้ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เติบโตขึ้นในทุกวัน
ทั้งนี้ การที่ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปซื้อที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่กันต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงปี 2562 เป็นต้นมา ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด พื้นที่นี้ก่อนที่จะมีถนนเส้นทางนี้ เป็นที่ดินตาบอด หรือที่ดินที่อยู่ในซอยที่แยกออกมาจากถนนรามคำแหง หรือกรุงเทพกรีฑา ซึ่งราคาที่ดินไม่สูงมาก เพราะอาจจะอยู่ในซอยที่ค่อนช้างลึกจากถนนเส้นทางหลัก แต่เมื่อมีถนนเส้นทางนี้เปิดให้บริการในปี 2562 ราคาที่ดินจึงขยับขึ้นมากกว่าที่ผ่านมาชัดเจน
ก่อนหน้านี้ช่วงปี 2559-2560 มีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดิน หรือมีการซื้อต่อจากผู้ประกอบการบางรายที่มีที่ดินแปลงใหญ่ในทำเลนี้ ซึ่งการที่มีผู้ประกอบการายที่มีที่ดินแปลงใหญ่ในมือ และมีความต้องการจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ยิ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในพื้นที่ เพราะเจ้าของที่ดินสามารถขยับราคาขายได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายเกิดขึ้น และเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ในพื้นที่นี้มีไม่กี่รายเท่านั้น
ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้กันมากมาย ราคาบ้านในพื้นที่ก็สูงขึ้นต่อเนื่องช่วงปี 2562-2564 อาจจะมีบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทเปิดขายบ้าง แต่พอปี 2565 เป็นต้นมา เกือบจะทุกโครงการที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่นี้มีราคาขายไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และขายดีหรือปิดการขายกันรวดเร็วมาก และมีบางโครงการที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงมากกว่า 100 ล้านบาท ราคาที่ดินในพื้นที่หรือทำเลนี้มีราคาอยู่ในช่วงระหว่าง 120,000-150,000 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 48-56 ล้านบาท สูงขึ้นกว่า 2-3 เท่าจากช่วง 10 ปีก่อนหน้านี้ และยังเชื่อว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไปได้อีก เพราะมีผู้ประกอบการบางรายที่ยังมีความต้องการที่ดินในพื้นที่นี้
บ้านจัดสรรที่เปิดขายในพื้นที่นี้ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา ส่วนใหญ่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป และมากกว่านั้น แต่ที่น่าสนใจ คือ ปิดการขายหรือได้รับความสนใจมากบางโครงการปิดการขายได้ 100% ทั้งที่เปิดขายแบบเป็นทางการไม่นาน สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านในระดับราคานี้ในทำเลนี้
และที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ การเช่าหรือความต้องการเช่าในพื้นที่นี้สูงมาก คนที่มาเช่ามีทั้งชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ลงทุนในธุรกิจในประเทศไทย แล้วไม่สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ จึงเช่าไปก่อนจนกว่าจะมีการจัดตั้งบริษัท หรือบริษัทที่จัดตั้งสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้
ยังมีผู้เช่าที่เป็นผู้บริหารในบริษัทหรือองค์กรขนาดใหญ่ที่มีสวัสดิการจากบริษัทที่ทำงานในการหาที่อยู่อาศัยให้ บ้านราคาแพงในพื้นที่นี้จึงเป็นที่สนใจ เนื่องจากการเดินทางที่สะดวก และมีโรงเรียนนานาชาติรองรับครอบครัวชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยพร้อมบุตรหลาน ผู้เช่าที่เป็นคนไทยมีทั้งในระดับผู้บริหารที่มีสวัสดิการเรื่องของที่พักอาศัยจากบริษัท และกลุ่มที่เช่าบ้านเพื่อรอเวลาให้บ้านที่กำลังก่อสร้างของตนเองเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งกลุ่มนี้อาจจะต้องการบ้านขนาดใหญ่ เพราะมีของหรือจำนวนคนในครอบครัวค่อนข้างมาก และเช่าเพียง 1 ปีเท่านั้น
ความต้องการในตลาดเช่าที่สูงมาก จึงส่งผลให้บ้านในพื้นที่นี้ขายดีหรือปิดการขายกันต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านที่มีรูปแบบการตกแต่งหรือออกแบบ ทั้งในพื้นที่ส่วนกลางและภายในบ้านสวยงาม รองรับความต้องการของคนทุกช่วงอายุ
บ้านในระดับราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่เปิดขายในกรุงเทพมหานครในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา อาจจะอยู่ในพื้นที่นี้มากกว่า 50-60% และกระจายอยู่ในทำเลอื่นๆ อีกในส่วนที่เหลือซึ่งถือว่าเยอะมาก มูลค่าการลงทุนในพื้นที่หรือทำเลนี้มากกว่า 100,000 ล้านบาทขึ้นไปแน่นอน และยังมีแนวโน้มจะมากขึ้นไปอีกในอนาคต เพราะยังมีที่ดินเหลือให้พัฒนาอีกเยอะ และมีผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้าไปลงทุนอีกหลายราย ในขณะที่ผู้ประกอบการที่ลงทุนหรือมีโครงการในพื้นที่นี้แล้วยังมีการลงทุนต่อเนื่องแน่นอน เพราะบางรายมีที่ดินในมืออีกไม่น้อยบางรายมากเป็น 100 ไร่ที่ยังไม่ได้พัฒนา
นอกจากนี้ การที่พื้นที่ใกล้เคียงมีเส้นทางรถไฟฟ้า เช่น สายสีส้ม และสายสีเหลือง รวมไปถึงโครงการพาณิชยกรรมอื่นๆ ที่มีความเป็นได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพราะจำนวนคนในพื้นที่รวมไปถึงพื้นที่ใกล้เคียงก็เยอะมากขึ้น อาจจะช่วยผลักดันให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ปรับเพิ่มขึ้นไปอีกในอนาคต
