ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยน ซึ่งมีปัจจัยแวดล้อมหลายด้าน ทั้งในประเทศ และต่างประเทศที่เข้ามากดดันผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ซึ่งสภาพแวดล้อมภายในประเทศที่เห็นอยู่ และชาชิน มีทั้งเรื่องของสภาพเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราที่ต่ำ เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน ระดับหนี้สาธารณะต่อจีดีพีที่อยู่ในระดับสูง ปัญหาหนี้ครัวเรือน อันเป็นผลสืบเนื่องจากเศรษฐกิจ และผลจากโควิด ที่ผ่านมา สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยเปราะบาง ส่งผลให้ผู้เล่นในตลาดอสังหาฯหลายแห่งต้องขยับไปลงทุนและพัฒนาโครงการแนวราบระดับไฮเอนด์ เจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลให้บ้านราคาแพงในตลาดมีปริมาณและมูลค่ารวมปรับมากขึ้นเช่นกัน และเป็นตัวแปรที่ผลักดันให้ราคาขายเฉลี่ยที่อยู่ในตลาดแพงขึ้น หรือแม้แต่เรื่องโครงสร้างทางประชากรของไทยที่ปัจจุบัน การเกิดลดน้อยลง และมีผู้สูงวัยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ
ขณะที่ในภูมิภาคเอเชีย เงินลงทุนมหาศาลได้เคลื่อนเข้ามาสู่ภูมิภาคนี้ ทั้งผ่านกองทุนต่างๆ การย้ายฐานการผลิตเพื่อรองรับโอกาสขยายตลาดใหม่ๆ และการส่งออกไปยังประเทศอื่น การเข้ามาลงทุนซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพ เช่น ธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ต อาคารสำนักงาน หรือการเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในประเทศไทย โดยเฉพาะญี่ปุ่นที่มีความโดดเด่นและการเคลื่อนทัพของทุนธุรกิจต่างๆ เข้ามาสร้างรายได้จากตลาดในประเทศไทย
นายไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประจำประเทศไทยและอินโดนีเซีย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยตลอด 3 ทศวรรษที่ผ่านมา ให้มุมต่อการพัฒนาการของอสังหาฯ ในประเทศไทยว่า ในยุคแรกๆ ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีรูปแบบการใช้งานเพียงอย่างเดียว และค่อยๆ พัฒนาไปเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่มีการผสานอสังหาฯประเภทต่างๆ เข้าด้วยกัน จนกระทั่งในปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ เดินทางเข้าสู่ยุคใหม่ ที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่นำเสนอการใช้งานหลากหลายรูปแบบเข้าด้วยกันโดยสมบูรณ์ โครงการที่ล้ำสมัยเหล่านี้ ยังเพียบพร้อมด้วยเทคโนโลยีขั้นสูง สิ่งอำนวยความสะดวกและมาตรฐานระดับโลก ทั้งหมดนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาของผู้เช่าและผู้ใช้สอยพื้นที่ทั่วไป
โดยเจแอลแอล กำลังเตรียมพร้อมสู่การปฏิวัติอุตสาหกรรมครั้งที่ 5 ซึ่งเน้นย้ำถึงความสำคัญของเทคโนโลยี ในการกำหนดรูปแบบอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ในอนาคต บริษัทยังให้ความสำคัญและการเข้ามาของเทคโนโลยีใหม่ๆ โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์ (AI) ซึ่งเป็นสิ่งที่บริษัทกำลังให้ความสนใจอย่างมาก เนื่องด้วยบริษัทตระหนักดีว่าการใช้ประโยชน์จากเครื่องมือที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลและ AI ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าสามารถช่วยให้นักพัฒนาอสังหาฯ เพิ่มประสิทธิภาพของกระบวนการปฏิบัติงานและยกระดับประสบการณ์ของผู้ใช้งานทั่วไปได้จริง
"เจแอลแอลจึงกำหนดวิสัยทัศน์และให้คำแนะนำแก่ลูกค้าในโลกของการทำงานยุคใหม่ ที่ซึ่งพนักงานในธุรกิจต่างๆ สามารถกำหนดรูปแบบเวลาและสถานที่ทำงานของพวกเขาเองได้มากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับความคาดหวังของผู้คนที่โน้มเอียงไปสู่การสร้างสมดุลระหว่างชีวิตและการทำงาน โดยการวิเคราะห์ข้อมูล มีบทบาทสำคัญในกลยุทธ์ของเจแอลแอล โดยบริษัทกำลังบุกเบิกความเป็นผู้นำทางความคิดเกี่ยวกับเมือง กลุ่มธุรกิจเฉพาะสาขา และกระแสเงินทุน ซึ่งความสามารถในการเข้าถึงฐานข้อมูลที่ครอบคลุมกว่าคู่แข่งทั้งในไทยและทั่วภูมิภาค ทำให้เจแอลแอลสามารถสนับสนุนให้ลูกค้า ตัดสินใจบนพื้นของฐานข้อมูลได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น" นายไมเคิล กล่าวถึงการพัฒนาระบบ AI ต่อธุรกิจไทยในโอกาสขยายตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ที่ผ่านมา บริษัทได้ให้คำแนะนำด้านการลงทุน การปล่อยเช่าและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวมกว่า 1.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงปี 2559-2566
สำหรับภาคธุรกิจโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม เจแอลแอลได้ปิดการขายที่ดินหลายแปลงขนาดรวมประมาณ 1,600 เฮกเตอร์ (10,000 ไร่) ในช่วงปี 2561-2566 สำหรับภาคธุรกิจโรงแรมและบริการต้อนรับ ได้เป็นตัวแทนซื้อขายโรงแรมถึง 54 แห่ง รวมมูลค่ากว่า 66,000 ล้านบาทนับตั้งแต่ปี 2553 ซึ่งรวมถึงการเจรจาซื้อขายโรงแรมมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ของประเทศไทยมูลค่า 5,500 ล้านบาท
ในธุรกิจการจัดการอสังหาฯ และสินทรัพย์ได้บริหารพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์รวมมากกว่า 7.1 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ทั่วประเทศไทย ซึ่งรวมถึงโครงการระดับโลกที่เพิ่งเปิดใหม่ไปเมื่อไม่นานมานี้อย่าง One Bangkok ที่ทางบริษัทดูแล 5 อาคารขนาดใหญ่ โดยเป้าหมายในสิ้นปีจะบริหารพอร์ตอสังหาฯ และสินทรัพย์เพิ่มเป็น 7.5 ล้าน ตร.ม. และที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ได้ให้คำปรึกษากับโครงการมากกว่า 360 โครงการ มีมูลค่าโครงการรวมเกินกว่า 500,000 ล้านบาท
นิคมฯ-ค้าปลีก ปี 68 เติบโตโดดเด่น
ออฟฟิศใหม่ดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่
นายอนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวว่า ปี 67 เป็นปีที่ท้าทายของภาคอสังหาฯ แต่มีกิจกรรมที่หลากหลายและน่าสนใจ โดยตลาดอาคารสำนักงาน เห็นซัปพลายใหม่ๆ เข้ามาในตลาดเยอะ เช่น โครงการ วัน แบงค็อก ที่เปิดตัว 2-3 อาคารสำนักงาน เริ่มเห็นบริษัทต่างๆ ที่ตัดสินใจย้ายจากอาคารสำนักงานเดิมมาสู่อาคารสำนักงานรูปแบบใหม่ มีการขยายพื้นที่สำนักงานอย่างคึกคัก โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 67 และมองไปข้างหน้า พอจะเห็นว่า ในช่วงต้นปี 2568 จะเห็นความเคลื่อนไหวการย้ายพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานอย่างคึกคัก เนื่องจากมีหลายโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ โปรดักต์ของโครงการมีความน่าสนใจ ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจย้ายไปอาคารใหม่แทน
"สำหรับออฟฟิศมาร์เก็ต เป็นช่วง Transformation จากอาคารสำนักงานรูปแบบเดิม มาสู่การทำงานในรูปแบบใหม่ๆ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้เช่าย้ายไปยังซัปพลายใหม่ๆ ถึงแม้ราคาในพื้นที่เช่าจะแพงกว่าอาคารเดิม"
ตลาดห้างสรรพสินค้า เราจะเห็นได้ว่ามีความคึกคักอย่างมาก จะเห็นโครงการใหม่ๆ เข้ามา คล้ายคลึงกับตลาดอาคารสำนักงาน ที่มาพร้อมกับผู้เช่าและแบรนด์สินค้าระดับนานาชาติที่เข้ามาค่อนข้างเยอะ ปี 2567 มีประมาณ 320 แบรนด์ที่เข้ามาเปิดตลาดในประเทศไทย ทั้งหมดเป็นปัจจัยบวกจากการเติบโตของภาคการท่องเที่ยว ที่คาดว่าในปีนี้จะมีตัวเลขประมาณ 36 ล้านคน ทำให้มีการเข้ามาจับจ่ายในร้านอาหารอย่างหนาแน่น สถานที่ท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก ทำให้ธุรกิจค้าปลีกได้รับอานิสงส์ไปด้วย
"เรามองว่าตลาดห้างสรรพสินค้าในประเทศไทยมีความแข็งแรง อัตราว่างในพื้นที่แทบจะน้อยที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก รองจากประเทศสิงคโปร์ และเกาหลีใต้ Outlook ในปี 2568 เป็นปีที่รีเทลซัปพลายจะเข้ามาในพื้นที่กลางเมืองกรุงเทพฯ ค่อนข้างเยอะ น่าสนใจว่าห้างสรรพสินค้าที่อยู่ติดหรือใกล้กันจะแข่งขันกันอย่างไร จะส่งผลต่อประเด็นค่าเช่าเหมือนกัน จะมีวิธีการปรับพื้นที่ใหม่ให้รับกับความต้องการใหม่ได้อย่างไรบ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวถนนพระราม 4 และประเด็นที่น่าสนใจ เราเห็นกลุ่มผู้เช่าที่เป็นแฟชั่นกลับมาอีกครั้ง จากปี 2561-62 ที่ธุรกิจแฟชั่นล้มหายไปเป็นจำนวนมาก มีการเปิดร้านเพื่อให้ลูกค้าเข้ามาสัมผัสประสบการณ์ใหม่ สิ่งเหล่านี้จะทำให้เกิดการแข่งขัน และเป็นผลดีกับผู้บริโภคที่จะมีทางเลือกให้เรา"
ภาคอุตสาหกรรม ปีนี้เป็นปีที่ดีมากเหมือนกัน ทั้งเรื่องการขายที่ดินเพื่อการพัฒนาอุตสาหกรรมที่เติบโตต่อเนื่องมา 2 ปีแล้ว บริษัทหลายแห่งที่ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับภาคอุตฯ ประกาศผลประกอบการออกมาโดดเด่น ทำสถิติการขายที่ดินให้บริษัทที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย และเริ่มหาที่ดินแปลงใหม่เพื่อรองรับการพัฒนนิคมอุตสาหกรรมให้กับผู้ลงทุนจากต่างประเทศที่จะเข้ามาตั้งฐานในไทย เช่น ธุรกิจจากประเทศจีน ที่มองหาที่ดินในโซนพื้นที่ EEC เป็นส่วนใหญ่
รวมถึงธุรกิจเกี่ยวกับ Data Center ที่ฮอตฮิตจริงๆ ทั้งตลาดในไทย มาเลเซีย อินโดนีเซีย และเวียดนาม เป็นประเทศที่มีการใช้อินเทอร์เน็ตเยอะ อัตราการเข้าถึงอินเทอร์เน็ตสูง ทำให้ความต้องการจะใช้ Data Center เพิ่มสูงตามไป และประเทศไทยมีจุดแข็ง มีเรื่องส่งเสริมการลงทุน (BOI) หลายปัจจัยเหล่านี้จะขับเคลื่อนให้ธุรกิจ Data Center ในไทยเติบโตต่อไปข้างหน้าได้
"เราเชื่อว่าดีมานด์ Data Center ไม่สิ้นสุด แม้จะมีหลายคนพูดว่าจะโอเวอร์ซัปพลายก็ตาม"
เทรนด์เช่าคอนโดฯ มาแรง ราคาโตกว่า 40%
นายอนาวิล กล่าว กล่าวถึงตลาดที่อยู่อาศัยว่า ในปี 67 เป็นที่ทราบกันดีว่า ตลาดที่อยู่อาศัยที่เป็นแมสโปรดักต์ ยังมีเรื่องรีเจกต์เรตค่อนข้างสูง โครงการที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก อัตราดอกเบี้ยเริ่มดีขึ้น และคาดว่าต้นปี 68 น่าจะมีการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยอีก ลดแรงกันดันต่อตลาดอสังหาฯ แต่ยังมีประเด็นเงินทุน หนี้ภาคอสังหาฯ แม้ปรับตัวลดลงแต่ยังอยู่ในเรตที่สูงอยู่ กำลังซื้อน่าจะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก แต่ผลดีจะไปตกอยู่ที่ตลาด "คอนโดฯ ปล่อยเช่า" จากข้อมูลในปีที่ผ่านมา ความต้องการเช่าคอนโดฯ เยอะมาก กลุ่มคนเหล่านี้เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ ชัดเจนมากในกรุงเทพฯ ชั้นใน ตลาดเช่าคอนโดฯ เติบโตไปถึง 40% สำหรับค่าเช่า เพราะทุกคนหนีไปเช่ากันหมด และคนรุ่นใหม่ไม่ต้องการให้ตัวเองผูกติดกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เลือกเช่ามากกว่าจะซื้อ เป็นเทรนด์ที่เจแอลแอลมองปี 68 ตลาดเช่าน่าจะคึกคัก
