นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) กล่าวว่า แนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 67 จะลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง 20-40% ขณะที่มูลค่าจะลดลงประมาณ 10-30% เมื่อเทียบกับปี 66
จำนวนหน่วยเปิดตัวในปี 67 คาดว่าจะอยู่ที่ 59,000-79,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 380,000-489,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากกำลังซื้อชะลอตัว ถึงแม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มฟื้นตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวลดลง หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติลดดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.50% เหลือ 2.25% ก็ตาม
"ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ (Project Finance) โดยมีข้อกำหนดว่าจะอนุมัติสินเชื่อโครงการเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หลายโครงการเปิดตัวแล้วก็ชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป ในขณะที่สินค้าคงเหลือที่มีอยู่ในระบบยังมีเพียงพอต่อการขาย ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่เหลือของปี" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลสะสม 9 เดือนแรกของปี 67 ลดลง โดยมีจำนวนโครงการเปิดตัวทั้งหมด 251 โครงการ คิดเป็นจำนวน 41,453 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 274,767 ล้านบาท ลดลง 19% 39% และ 19% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 66 ที่มีการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 310 โครงการ จำนวน 67,772 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 338,655 ล้านบาท โดยมีอัตราขาย ณ วันเปิดตัวที่ 15% จากหน่วยเปิดตัวทั้งหมด ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีอัตราขายได้อยู่ที่ 17%
ในจำนวนดังกล่าว เป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยสะสมในเดือน ม.ค.-ก.ย.67 ทั้งหมด 45 โครงการ จำนวน 15,123 หน่วย มูลค่า 73,306 ล้านบาท ลดลง 26% 52% และ 15% ตามลำดับ และมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 27% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 66 ซึ่งมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 61 โครงการ คิดเป็นหน่วยเปิดตัวใหม่จำนวน 31,325 หน่วย และมูลค่า 85,782 ล้านบาท มีอัตราการขายได้ 27% ของจำนวนหน่วยเปิดตัว
ถึงแม้จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวใหม่จะลดลง แต่ราคาอาคารชุดพักอาศัยในช่วง 9 เดือนแรกยังคงสูงขึ้นเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 66 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.85 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 77% จากระยะเดียวกันของปี 66 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 2.74 ล้านบาทต่อหน่วย เป็นผลมาจากผู้ประกอบการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการอาคารชุดที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า เพื่อเลี่ยงกลุ่มเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน รวมถึงการเปิดตัวโครงการมูลค่าสูงอย่างโครงการปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ และทำเลที่มีการเปิดตัวสะสมและขายสะสมสูงสุด ในช่วงไตรมาส 3/67 อยู่ในทำเลรามคำแหง ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองตัดกับสายสีส้มที่ช่วยเรื่องการเดินทางได้สะดวกมากขึ้น
ในส่วนของตลาดบ้านพักอาศัย ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงเช่นเดียวกันกับตลาดอาคารชุด โดยเปิดตัวใหม่สะสม 9 เดือนแรก จำนวนทั้งหมด 132 โครงการ จำนวน 21,620 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 96,034 ล้านบาท ลดลง 22% 31% และ 27% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 66 ซึ่งมีจำนวน 170 โครงการ 31,345 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 130,847 ล้านบาท สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เริ่มชะลอตัวลงมาตั้งแต่ช่วงปีก่อนหน้า ในขณะที่อัตราการขายบ้านพักอาศัย ณ วันเปิดตัวโครงการ ในช่วง 9 เดือนแรกอยู่ที่ 8% เพิ่มขึ้นจากอัตราเฉลี่ยที่ 7% ในระยะเดียวกันของปี 66
บ้านพักอาศัยที่มีการเปิดตัวโครงการมากสุดเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ คิดเป็นสัดส่วน 51% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด ตามมาด้วย บ้านเดี่ยวคิดเป็นสัดส่วน 29% และบ้านแฝดเป็นสัดส่วน 20% โดยในช่วงไตรมาส 3/67 มีหน่วยเปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลพระราม 2-มหาชัย แต่มีหน่วยขายได้สะสมสูงสุดในทำเลรังสิต-ปทุมธานี เนื่องจากปัจจัยเรื่องราคาที่ยังสามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้
*ตลาดบ้านพรีเมียม เริ่มชะลอตัว
ตลาดบ้านพรีเมียมเริ่มมีแนวโน้มชะลอตัวจากปัจจัยที่ท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 65 หรือตั้งแต่ช่วงหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผู้ประกอบการปรับตัวให้ตอบสนองกับความต้องการผู้บริโภคในกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลทำให้ในช่วง 9 เดือนแรกปี 67 มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมทั้งหมด 79 โครงการ จำนวน 4,710 หน่วย คิดเป็น มูลค่า 105,426 ล้านบาท คงที่ในส่วนของจำนวนโครงการ แต่ลดลงในด้านหน่วยและมูลค่า 8% และ 14% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 66 ซึ่งมีจำนวน 79 โครงการ 5,102 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 122,025 ล้านบาท
แต่ในด้านกำลังซื้อเริ่มชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 66 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 9% ในปี 67 ขณะที่ปี 66 มีอัตราการขายได้อยู่ที่ 13% โดยโครงการเปิดตัวใหม่ในปีนี้เป็นบ้านเดี่ยวสัดส่วนสูงถึง 89% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมด โดยผู้ประกอบการเน้นพัฒนาโครงการระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท และยังมีแนวโน้มจะสูงขึ้นอีกจากปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน รวมถึงแปลงที่ดินที่เหมาะต่อการพัฒนาโครงการที่หาได้ยากมากขึ้น โดยบ้านพรีเมียมเปิดตัวสะสมและมีหน่วยขายได้สูงสุดในไตรมาส 3/67 สูงสุดในทำเลราชพฤกษ์
"นอกจากการเปิดตัวโครงการมีแนวโน้มลดลงแล้ว คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 67 มีแนวโน้มที่จะใกล้เคียงกับปี 66 คือประมาณ 1.05 ล้านล้านบาท หรืออาจจะลดลงประมาณ 3-5% จากปี 66 เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี หลังจากที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 67 อยู่ที่ 452,136 ล้านบาท ลดลง 5.7% จากระยะเดียวกันของปี 66" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
