เหลืออีก 2 เดือน (พ.ย.-ธ.ค.) จะปิดปี 2567 แล้ว และก้าวเข้าสู่ปีใหม่ ปี 2568 โดยในช่วงโค้งส่งท้ายปีนี้ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะโหมจัดอีเวนต์กันหนักต่อเนื่องจากไตรมาส 3 ที่ผ่านมา โดยทุกค่ายจะหันมาเน้นเรื่องการระบายสินค้าคงค้างที่มีอยู่ในพอร์ต โดยจะพบว่า 10 อันดับบริษัทขนาดใหญ่จะมีสินค้าคงเหลือรวมมูลค่าไม่น้อยกว่า 5 แสนล้านบาท นับเป็นตัวเลขที่สูง บริษัทอสังหาฯ บางแห่ง อาจต้องใช้เวลาระบายสินค้าคงเหลือมากกว่า 30 เดือน ซึ่งมีส่วนเกี่ยวโยงไปถึงต้นทุนทางการเงินของบริษัท
และแม้ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ จะมองในทิศทางเดียวกัน คือ ถึงจุดต่ำสุดแล้ว แต่การจะฟื้นจะเป็นการฟื้นตัวแบบไหน จะค่อยๆ เหมือนตัว L หรือจะเป็นแบบสัญลักษณ์เครื่องหมายถูก แต่ด้วยรวมแล้วผู้ประกอบการยังเชื่อมั่นตลาดจะกลับมาฟื้นตัวได้แล้ว ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มองว่า ดัชนีความเชื่อมั่นภาคอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าในช่วงปลายปีจะสูงกว่าค่าเฉลี่ยของมาตรฐานที่ 50
นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เผยว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในตอนนี้ จะเป็นผลดีต่อภาระการผ่อนของผู้ที่ซื้อบ้านในปัจจุบันแน่นอน กระตุ้นให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านใหม่ เมื่อพิจารณาแล้ว ภาระการผ่อนเบาลง จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ
"ถามว่าตัวเลขรีเจกต์เรตจะดีขึ้นมั้ย คงต้องดูไตรมาสสุดท้าย เพราะว่าเดือนที่หนักสุด รีเจกต์เรตมากที่สุดจะเป็นช่วงเดือน มิ.ย.และ ก.ค.ที่ผ่านมา ทำให้สินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบสูงมาก แต่ตอนนี้ทุกคนมองว่า ถึงท้องช้างแล้ว แต่ขอให้เป็นท้องช้างแบบที่เป็นกราฟค่อยๆ ขึ้น" นายสุนทร กล่าว
ทั้งนี้ จากการประเมินการที่ธนาคารลดดอกเบี้ยลง 0.25% ลูกบ้านจะประหยัดได้ ล้านละ 280 บาทต่อเดือน เท่ากับ 2,500 บาทต่อปี และถ้าราคาบ้านเฉลี่ย 5 ล้านบาท จะประหยัดดอกเบี้ยได้ 12,500 บาทต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่ประเมินเท่านั้น เพราะแต่ละธนาคารการปรับลดดอกเบี้ยอยู่ที่ต้นทุนของแต่ละธนาคาร และฐานลูกค้า
อนึ่งมีการวิเคราะห์กันว่า การที่ธนาคารลดดอกเบี้ยเงินกู้ในช่วงนี้จะทำให้ภาระดอกเบี้ยลดลงเกือบ 1,300 ล้านบาท
โอกาสทอง รับ 2 เด้ง 'ดอกเบี้ยลง-มาตรการรัฐ'
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ช่วง 2 เดือนสุดท้ายน่าจะเป็นโอกาสดีของผู้คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเริ่มเป็นเทรนด์ขาลง และยังได้รับประโยชน์จากมาตรการรัฐ ลดค่าธรรมเนียมการโอนในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่จะสิ้นสุดมาตรการสิ้นปี 2567 และยังไม่แน่ชัด รัฐบาลจะยังคงต่อมาตรการหรือไม่ และหากต่อจะยังคงยึดตามกรอบราคาที่ 7 ล้านบาทหรือไม่ เนื่องจากหากไปมองที่ตัวเลขไม่เกิน 3 ล้านบาท คงเป็นการยาก เพราะจากตัวเลขของ REIC ระบุว่าราคาเฉลี่ยที่โอนจะอยู่ระดับ 4 ล้านบาทขึ้นมา
คาดทั้งปี 67 'ตลาดแนวราบ' ยอดโอนหดตัว 8 ไตรมาส
ขณะที่ ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics คาดหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีโอกาสหดตัว 8 ไตรมาสติดต่อกัน และปีหน้าจะเผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี พร้อมมองปัญหาที่เกิดรุมเร้าทั้งจำนวนผู้ซื้อและความจำเป็นในการซื้อที่ลดลง อาจต้องเพิ่มกำลังซื้อของชาวต่างชาติบนกฎระเบียบที่รัดกุม อีกทั้งปัญหาสำคัญที่กดดัน คือ ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำลังซื้อ อาจต้องพึ่งภาครัฐชะลอการเพิ่มราคาผ่านมาตรการต่างๆ พร้อมกับยกระดับกำลังซื้อผ่านแนวทางพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยในปี 2567 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ จากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกปรับลดลง 14.2% ซึ่งหดตัวติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส และหากพิจารณาถึงสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขหน่วยโอนของเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงหดตัวที่ 14.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จึงมีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดช่วงปี 2567 นี้จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซาโดยหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน
โดย ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่หดตัวหนักในปีนี้ ไม่ใช่แรงกดดันระยะสั้น แต่เป็นการเผชิญการหดตัวจากปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่คาดว่าไทยยังคงต้องเผชิญต่อในระยะยาว หากยังไม่มีแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างเป็นรูปธรรม
ตัวแปรโครงสร้างประชากรกระทบการมีบ้าน
แรงกดดันเชิงโครงสร้างที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวรราบโดยหลักประกอบด้วย
1) จำนวนผู้ซื้อที่ลดลงจากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ซึ่งในระยะ 10 ปีถัดไปจะมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน
2) ความจำเป็นในการซื้อลดลง จากข้อจำกัดเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ โดยสถานการณ์ปัจจุบันประชากรส่วนใหญ่มีลูกเพียง 1 คน ซึ่งจะต้องเป็นผู้รับมรดกจากพ่อแม่จึงมีความจำเป็นน้อยลงในการหาที่อยู่อาศัยถาวรใหม่ รวมถึงอัตราการจดทะเบียนสมรสของคนใน Gen Y (กลุ่มคนที่เกิดระหว่างปี พ.ศ.2523-2540) ต่ำลงเหลือเพียง 55% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยอาจส่งต่อเป็นมรดกจากกลุ่มญาติพี่น้องที่ไม่มีครอบครัว ย่อมส่งผลให้ความจำเป็นในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในยุคถัดไปลดต่ำลงกว่าเดิม
3) ภาวะที่ไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อและราคาบ้าน จากลักษณะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคาและผู้ซื้อเป็นเพียงผู้รับราคาจากผู้ขาย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1% ในขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยที่สะท้อนผ่าน GDP Per Capita กลับเพิ่มเพียง 23.6% เมื่อเทียบกับปี 2558
4) กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มพยุงตลาดในกลุ่มแนวราบใน Segment บนมีจำนวนที่ลดลง โดยลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความถี่การบริโภคซ้ำของปัจเจกที่ต่ำมาก ส่งผลให้กำลังซื้อที่ซื้อไปแล้วในช่วงเวลาก่อน จะไม่กลับมาซื้อซ้ำอีกในระยะเวลาอันสั้น สะท้อนผ่านที่อยู่อาศัยแนวราบที่ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ในช่วงต้นปี 2566 ยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงกลางปีถึงสิ้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทเท่านั้นที่ยังมีการเติบโต ในขณะที่กลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท พลิกกลับมาหดตัวจากที่เคยเติบโตในช่วงต้นปี รวมถึงครึ่งปีแรกของปี 2567 กลุ่มที่ยังพอเติบโตได้มีเพียงเฉพาะกลุ่มที่ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น
ด้วยเหตุนี้ บนแรงกดดัน 4 ประการที่เกิดขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นความท้าท้ายของธุรกิจในระยะต่อไป โดย ttb analytics ได้แบ่งรูปแบบผลกระทบออกเป็นดังนี้
1.ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 หน่วยโอนหดตัว 16.4% จากสถานการณ์ความไม่สมมาตรในตลาดแนวราบ จากภาวะที่อำนาจฝั่งอุปทานอยู่สูงกว่าฝั่งอุปสงค์ ส่งผลให้ราคาขายถูกกำหนดจากผู้ประกอบการ จากข้อจำกัดที่ผู้ซื้อมีความยากลำบากในการสร้างบ้านเอง เนื่องจากต้นทุนที่ดินเพื่อสร้างอยู่อาศัยเพียง 100 ตร.ว. อาจต้องสำรองเงินสำหรับเฉพาะค่าที่ดินมากกว่า 5 ล้านบาท ส่งผลให้บ้านที่ผู้ซื้อสามารถจับจ่ายได้จึงมาจากกลุ่ม Developer ที่สามารถซื้อที่ดินที่ยังไม่ผ่านการพัฒนา เพื่อพัฒนาต่อยอดให้มีศักยภาพสำหรับการอยู่อาศัย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับเพิ่มขึ้น 55.7% เมื่อเทียบกับปี 2558 ในขณะที่รายได้เฉลี่ยของคนในพื้นที่กรุงเทพฯ กลับเพิ่มเพียง 12.7%
นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงเต็มเพดาน เป็นการลดทอนโอกาสการทำตลาดแนวราบกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เริ่มทำราคาขายให้เหมาะกับกำลังซื้อได้ยากมากขึ้น
2.ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ภูมิภาค พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ อาจยังได้รับอานิสงส์จากข้อจำกัดประเด็นที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ ไม่ได้มีเงื่อนไขชัดเจนเหมือนพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล เนื่องจากที่อยู่อาศัยเดิมบางส่วน ยังเป็นบ้านลักษณะดั้งเดิม ที่ไม่ตอบโจทย์คนในยุคปัจจุบัน แต่ยังมีอุปสงค์เพื่อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความชอบของตนเองมากกว่า ด้วยต้นทุนที่ดินที่ยังพอจับต้องได้เมื่อเทียบกับในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ปัจจัยที่อาจกดดันเป็นเรื่องความตึงตัวของการให้สินเชื่อที่กว่า 84% ของประชากรเป็นกลุ่มรายได้ไม่ประจำซึ่งมีอัตราการได้รับอนุมัติต่ำ สอดคล้องกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อการกู้ซื้อบ้านที่สูงถึง 75% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567
ดังนั้น จากแรงกดดันที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics จึงประเมินที่อยู่อาศัยแนวราบของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ด้วยตัวเลข 214,335 หน่วย หรือหดตัว 4.4% ทั้งนี้จากแรงกดดันดังกล่าวที่มาจากการเปลี่ยนโครงสร้าง ttb analytics มองว่า ไทยต้องปรับตัวครั้งใหญ่รวมถึงต้องยอมเจ็บเพื่อให้ปัญหาจบ เนื่องจากที่ผ่านมาไทยเปรียบเสมือนได้ "ยาแก้ปวด" ซึ่งเป็นเพียงการระงับอาการ แต่หากปัญหาภาคอสังหาฯ ไทย ได้รับแต่ยา น่าจะไม่พอ อาจต้องยอมเข้ารับการผ่าตัด โดยเตรียมรับผลข้างเคียงที่มากกว่าเพื่อจบปัญหา ดังต่อไปนี้
(1) เพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อเพิ่มความคึกคักให้ตลาดมากขึ้น แต่ต้องอยู่บนกฎระเบียบที่ต้องมีความรัดกุม ในการพิจารณาอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อในประเทศได้รับผลกระทบ เช่น
1) การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อคัดกรองให้ผู้ซื้อกลุ่มแรงงานที่มีทักษะและป้องกันกลุ่มเงินทุนที่ผิดกฎหมาย
2) การกำหนดโควตาเป็นยูนิตต่อปีสำหรับการซื้อของชาวต่างชาติ 3) กำหนดพื้นที่อนุญาตเฉพาะ ที่บังคับโดยกฎหมายผังเมือง เพิ่มข้อจำกัดด้านการรวมแปลงใหญ่สำหรับใช้เพื่อผิดวัตถุประสงค์ และ 4) กำหนดเฉพาะให้ผู้ซื้อกลุ่มแรกเป็นผู้มีแหล่งงานในไทยที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น
(2) การดูแลราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศ โดยลดทอนอำนาจซื้อของเงินนอกระบบ โดยการซื้อที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับรายได้ที่สำแดงเงินได้ผ่านสรรพากร ซึ่งปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องพิสูจน์ที่มาของเงินได้ ส่งผลให้เม็ดเงินอยู่นอกระบบภาษี เช่น กลุ่มทุนเทาต่างประเทศที่ซื้อผ่านนอมินี (Nominee) หรือกำลังซื้อจากเงินผิดกฎหมายที่เข้าข่ายความผิดตาม พ.ร.บ.ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินของคนไทยเอง ซึ่งกำลังซื้อของกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มที่มีกำลังจ่ายสูงมากเมื่อเทียบกับคนไทยที่หาเงินโดยสุจริต ส่งผลให้เมื่อกำลังซื้อกลุ่มนี้ปนเปื้อนในตลาด ย่อมดันให้ราคาที่อยู่อาศัยภาพรวมปรับตัวอย่างรวดเร็ว จนกำลังซื้อของคนในระบบที่มีจำนวนมากปรับตัวตามไม่ทัน รวมถึงการพิสูจน์ที่มาของเงิน ยังช่วยให้เป็นการตรวจสอบที่มาของเงินว่า สอดคล้องกับการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เงินนอกระบบภาษีมีแต้มต่อผู้เสียภาษีอย่างถูกต้องในการซื้อที่อยู่อาศัย
3) ภาครัฐควรช่วยเพิ่มอุปทานในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ Segment ซึ่งเพิ่มเติมจากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีเงินได้ที่จ่ายจริง เพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษี และให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับความสามารถในการหารายได้
ทั้งนี้ แนวทางดังกล่าวจะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับสู่ระดับที่เหมาะสม กำลังซื้อที่ดีขึ้นจากระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่ปรับเร็วเกินไป และการเพิ่มกำลังซื้อต่างชาติอาจสร้างบรรยากาศได้ในระยะเวลาช่วงหนึ่ง รวมถึงการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง ไม่ได้ช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่ได้ไปแก้ต้นเหตุที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงมากเกินกว่ากำลังซื้อของคนทั่วไป
อย่างไรก็ตาม "การเพิ่มรายได้ของคนไทย" จะเป็นเป็นปัจจัยสำคัญเพื่อช่วยหนุนกำลังซื้อให้คนไทย มีการครอบครองที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะแนวราบให้มากขึ้นได้กว่าเดิม
