จี้ รบ.ปราบ ‘นอมินีจีน’ หวั่นแปลงโฉมอสังหาฯ ศูนย์เหรียญ รื้อระเบียบคนต่างชาติ-เก็บภาษี

ปัจจุบัน ต่างชาติให้ความสนใจเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากเป็นตลาดที่เปิดกว้าง โดยเป็นไม่กี่ประเทศที่เปิดให้ต่างชาติได้สิทธิครอบครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสัดส่วนไม่เกิน 49% และยังเปิดให้บริษัทสามารถเข้ามาลงทุนมีที่อยู่อาศัยได้ กลายเป็นช่องโหว่ให้มีตัวแทน (นอมินี) เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ บางกรณีมีการซื้อเกือบทั้งโครงการบ้านหรู และเกิดปัญหากับผู้อยู่อาศัยที่เป็นคนไทย

ซ้ำร้าย ล่าสุด มีการเย้ยกฎหมาย เมื่อมีบริษัทที่มีคนไทยและชาวจีนถือหุ้นได้เข้ามาพัฒนาโครงการคฤหาสน์หรู บนเนื้อที่ 30 ไร่ ย่านสนามบินน้ำ มูลค่าหลายพันล้านบาท หลังถูกสุดเริ่ม 200 ล้านบาท แพงสุด 700 ล้านบาท และมีกระแสที่จะเป็นเมืองของชาวจีน และแม้ล่าสุด สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) ได้ดำเนินการปิดประกาศการยึดทรัพย์สิน ตามคำสั่งคณะกรรมการธุรกรรมที่เลขที่ ย.193/2567 แต่ถึงกระนั้น หลังจาก ปปง.เข้าไปติดป้าย ปรากฏว่า มีการถอดป้ายออก และก่อสร้าง ล่าสุด ทางเจ้าหน้าที่ได้เข้าสอบทุนจีนที่ฝ่าฝืนในเรื่องยังก่อสร้าง และถอดป้ายออก


เริ่มระบาด 'อสังหาฯ ทัวร์ศูนย์เหรียญ' ในไทย
หวัง ผบ.ตร.คนใหม่ เคลียร์ 'นอมินี' ต่างชาติ

สำหรับประเด็นที่มีบริษัทอสังหาฯ จีนมาสร้างโครงการคฤหาสน์หรูย่านสนามบินน้ำนั้น นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวด้วยความเป็นห่วงว่า เพราะเป็น "ศูนย์เหรียญจริงๆ" เป็นโครงการบ้านแนวราบ ที่ตามกฎหมายห้ามคนต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในโครงการแนวราบ บริษัทที่จัดตั้งขึ้นมายังเป็นตัวแทน (นอมินี) ของนักลงทุนจีน ผู้ถือหุ้นคนไทย และเงินทุนที่นำมาพัฒนาโครงการก็ไม่รู้ ผู้รับเหมาก็จีนทั้งหมด แรงงานไม่ใช่คนไทย วัสดุก่อสร้างไม่ได้ใช้ในประเทศไทย

"เพราะฉะนั้น ผู้รับเหมาและดีเวลอปเปอร์แบบนี้ พวกเราไม่ต้องการ เพราะทำไม่ถูกกฎหมาย และทำให้เกิดปัญหา วันนี้ต่างชาติจะเข้ามาอยู่ในคอนโดฯ ก็มีสัดส่วนในกรรมสิทธิ์ได้ร้อยละ 49 แต่ถ้าเกินกว่านี้โดนเรื่องขายชาติ และถ้าไปพูดถึงการให้สิทธิในโครงการแนวราบก็โดนยิ่งหนักกว่า กฎหมายห้าม แต่ยังมีคนทำงาน ประเด็นที่สนามบินน้ำแค่หนึ่งในหลายร้อยรายที่ทำ ไปดูที่พัทยา ภูเก็ตมีอีกเยอะ ถามว่าถ้าจับรายนี้ แล้วจะขยายต่อหรือไม่ ถามว่าฟอกเงินไหม ก็ต้องถามว่าเงินมาจากไหนในการสร้างโครงการ หรือแม้แต่ กลุ่มที่ส่งลูกมาเรียนที่โรงเรียนนานาชาติในไทย เป็นตลาดที่เราต้องการ มีกำลังซื้อ สร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ แต่ไม่สามารถซื้อแนวราบได้ ต้องทำผิด เนื่องจากในบริเวณรอบโรงเรียนนานาชาติ เป็นทำเลบ้านเดี่ยว ตรงนี้จะมีแง่มุมโอกาสและการตลาด แต่พอจะเข้าไปแก้ไขกฎหมายก็ติดเรื่องการขายชาติ และตนคิดว่ารัฐบาลไม่ควรไปมุ่งเรื่อง 99 ปีเกินไป การจะทำต้องบอกและระบุได้ว่าเฉพาะที่อยู่อาศัยทำเลไหน เช่น ในโซนอีอีซี เมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต ที่จังหวัดเชียงใหม่ ตอนนี้เจอน้ำท่วม น่าจะมีการลงสำรวจ หมู่บ้านจีนเยอะมาก เจอน้ำท่วมไปกี่หลัง จีนที่มาอยู่ส่วนใหญ่จากมณฑลยูนนานและคุนหมิง โรงเรียนนานาชาติใหญ่ๆ มีชื่อเสียงมี 3-4 แห่ง และย่อยๆ อีก 10 กว่าแห่ง ดีมานด์ของโรงเรียนอินเตอร์เป็นลูกค้าคนจีนเยอะ หรือแม้แต่ที่แถวถนนงามวงศ์วาน ก็มีจีนเช่าอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด เราหวังว่า ผบ.ตร.คนใหม่อยากให้เข้ามาดูให้เรียบร้อย จับนอมินีให้ได้ จะได้เคลียร์ จะได้กำหนดให้ชัดว่าทำถูกกฎหมายต้องทำอย่างไร" นายพรนริศ กล่าว


จี้รัฐต้องจัดระเบียนคนต่างชาติฮุบอสังหาฯ ไทย
เก็บภาษี หนุนตั้งกองทุนช่วยดอกเบี้ยรายย่อย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เสนอมาตรการที่จะส่งเสริมภาคอสังหาฯ ให้เติบโตอย่างยั่งยืนผ่าน 2 นโยบาย ได้แก่ นโยบายระยะสั้น ที่จะเข้ามาช่วยตลาดอสังหาฯ ได้แก่ 1.การปรับเกณฑ์ LTV ทุกคนพูดทั้งอุตฯ ควรชะลอการใช้ชั่วครว ถ้ามีเก็งกำไรค่อยกลับมาใช้ 2.ลดดอกเบี้ยลง ไม่ใช่เพื่อให้เกิดการปล่อยสินเชื่อใหม่ แต่เป็นการลดภาระคนผ่อนบ้าน ผู้ซื้อรายย่อยจะมีกำลังใจในการผ่อน 3.ต้องชื่นชมธนาคารอาคารสงเคราะห์ วงเงิน 1.2 แสนล้านบาท และธนาคารออมสิน ที่ในยามนี้ได้เข้ามาปล่อยสินเชื่อใหม่ ขณะที่ธนาคารเอกชนไม่มาเลย นิ่ง ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องกดดันแบงก์ชาติ ต้องมีมาตรการเพื่อให้ธนาคารเอกชนขับเคลื่อนปล่อยสินเชื่อในสิ่งที่ภาครัฐกำลังสนับสนุน

4.แพกเกจที่ออกสินเชื่อเข้าถึงได้ง่าย 5.การนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาหักลดหย่อนภาษี ตรงนี้มองว่าจะช่วยให้คนกลุ่มระดับบนได้ฐานภาษีที่ดีขึ้น การจะมองกลุ่มผู้ซื้อตลาดล่าง ต้องเข้าใจว่ากลุ่มนี้ไม่มีฐานภาษี เพราะมีการหักภาระอย่างอื่นๆ ทำให้ไม่ได้รับคืนภาษีมากนัก แต่ถ้าเป็นกลุ่มในกรอบที่มีฐานรายได้ 5 ล้านบาทขึ้นไป จะมีฐานภาษีอยู่ที่ 35% จะทำให้การลดหย่อนภาษีจูงใจคนกลุ่มนี้ในการเข้ามาซื้อบ้านระดับบน โดยตามข้อมูลที่เรา ครึ่งแรกของปี 67 ยอดขายที่ชะลอตัวได้ลามไปถึงกลุ่มบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท ส่งผลให้ยอดขายครึ่งปีแรกลดลง -28% ส่วนตลาดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลดลง -51% ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง -45% ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ลดลง -7% และราคา 10 ล้านบาท ลดลง -20%

นโยบายระยะยาว คือ เราต้องมีการวางโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ อันแรก หยุดการใช้ตัวแทน (นอมินี) ต่างชาติในการถือครองอสังหาฯ ในประเทศไทย โดยใช้เรื่องให้ถือแบบสิทธิการเช่าและมีการจัดเก็บภาษีแทน และนำไปสู่กลไกถาวรที่จะเก็บภาษีที่อยู่นอกระบบ 2 ใน 3 ประมาณ 1 ล้านล้านบาท และมีการจดทะเบียนใหม่ 2-3 แสนล้านบาท เข้าสู่ระบบภาษี และจากภาษีจะทำให้เรามีเงินกองทุนสนับสนุนบ้านราคาปานกลางได้ประมาณเบื้องต้น 20,000 ล้านบาท และหากใช้เงินมาส่งเสริมผ่านอัตราดอกเบี้ยต่ำ เช่น 0% ในระยะเวลา 3 ปีในกลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะช่วยได้ถึง 40,000 ครอบครัว ตรงนี้เป็นกลไกถาวรที่ไม่ต้องพึ่งพางบประมาณรัฐบาล

ขณะเดียวกัน การส่งผ่านเรื่องอัตราดอกเบี้ย โดยใช้เงินที่เก็บจากสิทธิการเช่าของคนต่างชาติ จะช่วยให้ทุกธนาคาร เร่งปล่อยสินเชื่อใหม่ เพราะว่า 3 ปีแรกมีการอุดหนุนดอกเบี้ยจากเงินกองทุน ทำให้ธนาคารมีความเสี่ยงต่ำ เพราะหักต้นได้เต็มแต่ราคาหลักประกันเพิ่มขึ้นทุกปี การผ่อนลงไปเยอะ ทำให้เงินต้นปลายปีที่ 3 จะเหลือประมาณ 60-70%

"เราเอาต่างชาตินอมินีเข้าระบบ เอาเงินมาช่วยคนไทย ตรงนี้จะลดความเหลื่อมล้ำ ตลาดกลางลงล่าง ที่โวยไม่มีใครดูแล แต่ถ้ามีกองทุนตรงนี้จะทำให้มีคนมาดูแล และเมื่อตลาดดี จะทำให้ฐานภาษีมากขึ้น และทำให้กลไกสมดุลมากขึ้น ไม่งั้นคนไทยจะไม่มีบ้านอยู่" นายประเสริฐ กล่าวและยืนยันว่า

ถ้าเราไม่มีกลไกระบบถาวร จะทำให้คนไทยไม่มีบ้าน จากการศึกษาพบว่า ถ้าไม่มีเครื่องมือเข้ามาดูแล คนไทยที่จะซื้อบ้านในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะพบว่า 1 ใน 3 คนจะเข้าถึงการมีบ้านได้ และครึ่งหนึ่งที่ซื้อบ้านได้ เพราะมีพ่อแม่ช่วยเหลือ 2 ใน 3 ซื้อบ้านไม่ได้แล้ว เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นวันนี้ ดังนั้น ต้องมีกลไกเพื่อให้คนไทยทั้งหมดมีโอกาสมีบ้านได้ ช่วยเรื่องสังคม ลูกหลานมีปัญหาน้อยลง

"ผมทำธุรกิจนี้มา 30 ปี เราเห็น ถ้าไม่ทำวันนี้ วันข้างหน้าลูกหลานเราเดือดร้อน แต่ถ้าไม่ทำ ต่อไปเราจะจัดระเบียบต่างชาติไม่ได้เลย ทำพร้อมกัน เราจะได้ประโยชน์จากการจัดระเบียบของคนต่างชาติ

ต้องมีมาตรการเข้มสกัด 'นอมินี'
ผงะ! ปล่อยให้เกลื่อนตามหัวเมืองท่องเที่ยว

นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า ตัวเลขต่างชาติหลังผ่านโควิด-19 ภาคอสังหาฯ ถูกค้ำจุนด้วยชาวต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ที่ถูกต้องตามกฎหมายในพื้นที่ กทม.และปริมณฑลมีประมาณ 25% บวกลบ แต่ถ้าเฉพาะ กทม.มีประมาณ 20% ที่โอนห้องชุดอย่างถูกต้อง จำนวนหน่วยการโอนเพิ่มขึ้นตลอดทุกปี โดยในปี 2564 ตลอดทั้งปีมีประมาณ 30,000 หน่วย ขยับขึ้นมา 22% ในปี 2565 และเพิ่มขึ้น 8% ในปี 2566 อยู่ที่ 45,000 แต่ในช่วงไตรมาส 2 ต่อไตรมาส 3 เป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปี ที่ตัวเลขการโอนต่างชาติจะลดลง -3% เนื่องจากมีปัญหาเรื่องความขัดแย้งระหว่างประเทศ และเงินบาทที่แข็งค่า และแม้จะลดลง แต่คอนโดฯ ที่โอนถูกต้องคิดเป็นสัดส่วนเพียง 1 ใน 3 ที่น่าสนใจคือ ต่างชาติประมาณ 2 ใน 3 มีการซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะวิลล่าหรูโซนบางนา-ตราด บ้านคฤหาสน์หรูโซนกรุงเทพกรีฑา บ้านในสมุย เชียงใหม่ หรือในโครงการบ้านในภูเก็ต เป็นนอมินีทั้งสิ้น

"การที่เรามี Police No and No กลายเป็นว่า วันนี้ เป็นการประกาศคุณสมบัติรับทุนสีเทาเข้ามา ทุกคนต้องใช้นอมินี ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการโอนเงิน คนดีๆ เจาไม่อยากทำ ประเทศไทยต้องการนำเข้าเทคโนโลยี ต้องการนำเข้าคนที่ดี เพราะบ้านเราใช้คนไม่ทัน เหมือนประเทศสิงคโปร์ คนไม่เยอะ แต่นำเข้าคนที่มีศักยภาพเข้ามาพัฒนาประเทศ อยู่ในระบบ มีการเสียภาษีถูกต้อง คนต่างชาติมีบ้านในสิงคโปร์ ต้องเสียภาษีร้อยละ 65 ต่างจากสมัยก่อนที่เก็บฐานภาษีต่ำ เหมือนในไทยต้องการคนต่างประเทศเข้ามา เราก็เก็บภาษีไม่มาก เพื่อให้เข้าสู่ระบบ ถ้าไม่เข้าระบบ ก็จับกุม ยึดทรัพย์ ถ้าไม่จัดระเบียบ เราลำบาก ลูกหลานเราเดือดร้อนแน่" นายประเสริฐ กล่าว

เปิดตัวเลขให้ต่างชาติเช่า 60-80 ปี

2.เรื่องสิทธิการเช่า มีนอมินีไปซื้อสวนทุเรียนเยอะมาก บ้านเราถูกปลวกกิน ใครไปซื้อสวน เราก็ยึดทรัพย์พวกนอมินี คอลเซ็นเตอร์ หรือพวกบัญชีม้าให้ได้ ซึ่งเรามามองข้อเสนอว่า การเป็นเรื่องสิทธิการเช่าที่เหมาะสมควรอยู่ที่ 60-80 ปี พอเหมาะ ไม่ต้อง 99 ปี การที่เรามองตัวเลข 60 ปี เป็นตามหลักที่ 30 บวก 30 ปี ได้ และที่มองเพดานที่ 80 ปี เพราะประเทศอินโดนีเซียเปิดการเช่าในเมืองหลวงใหม่อยู่ที่ 80 ปี และมองว่า การปล่อย 99 ปี ทิ่มแทงใจคนเอเชียไป เพราะอังกฤษได้เช่าเกาะฮ่องกงไป 99 ปี

"เรื่องสิทธิการเช่าเราสามารถเก็บภาษีจากต่างชาติได้ตั้งแต่ปีแรก เหมือนเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่จะเก็บมากกว่าที่คนไทยประมาณร้อยละ 0.3-1 แล้วนำเงินเข้ากองทุนที่เสนอไป จะทำให้เรามีโครงสร้างรองรับ ไปพร้อมกับการจับกุม กดดัน การมีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนจะช่วยดึงคนที่มีศักยภาพเข้ามาประเทศไทย วันนี้ คนไทยไม่มีบ้าน เป็นปัญหาหลัก เราต้องจัดระเบียบวางโครงสร้างระยะยาว เมื่อเป็นแบบนี้ เราจะเป็นประเทศพัฒนา มีคนเข้าที่มีความรู้ความสามารถเข้ามาบ้านเรา เสียภาษีถูกต้อง ไม่ต้องหลบๆ ซ่อนๆ"


3 สมาคมหนุนให้ “ต่างชาติเช่าดีกว่าขาย”

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงการจัดระเบียบของคนต่างชาติว่า ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ มีความเห็นตรง "เช่าดีกว่าขาย" ในเรื่องของกองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อจะได้ลดความเหลื่อมล้ำของคนต่างชาติกับคนไทย ซึ่งตามข้อมูล ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ถูกต้องตามกฎหมายปีละ 5,000 หน่วยได้ และในแต่ละปี ภาคอสังหาฯ มีการโอนทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองในภาวะปกติ ประมาณ 2 แสนหน่วย มูลค่า 9 แสนล้านบาท แต่ในปีนี้ ภาวะไม่ดี คาดการโอนจะตกลงมาอยู่ที่ 1.6-1.7 แสนหน่วย โดยจะเป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่โอนประมาณ 50,000 ล้านบาท


"เราทั้ง 3 สมาคมเห็นดีเรื่องเช่าดีกว่าขาย ประเด็นเรามองว่า ถ้าเช่าแล้ว เก็บภาษีได้ถูกต้อง แล้วถ้าคิดว่าระยะเวลายาวเกินไป ก็แบ่งเป็น 2 ก๊อก พิจารณาอย่างจริงจัง เพื่อจัดระเบียบให้ถูกต้อง เราเห็นว่าเมื่อจดในรูปบริษัท เราควบคุมนอมินียาก และในเรื่องโควตาต่างชาติที่มากกว่าร้อยละ 49 เรื่องนี้ อยู่ในชั้นของกรรมธิการพิจารณา น่าจะลงไปสำรวจว่าพื้นที่ไหนน่าจะโอเค ชัดเจนเลย เช่น ถ้าอยู่ใน EEC สำหรับให้เป็นโควตาต่างชาติ หรือพื้นที่ไหนให้เช่าต้องชัดเจนมาเลย จำนวนปีเท่าไหร่ รวมถึงอย่าเอาเรื่องเอ็นเตอร์เทนเมนต์ คอมเพล็กซ์ มาผูกโยงเรื่องที่อยู่อาศัย ควรแยกออกไปเลย ที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทย ควรมีกองทุนที่อยู่อาศัยจากการจัดระเบียบของคนต่างชาติได้เข้ามาอยู่อาศัยได้ด้วยการเช่า เน้นประเด็นด้วยการเช่า"