บ้านใหม่-บ้านมือสองราคาโอนแพงขึ้น คอนโดฯ ต่ำล้านที่พึ่งผู้มีรายได้น้อย

ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินตลาดอสังหาฯ รอสัญญาณการฟื้นตัว หลังยอดโอนบ้านใหม่ บ้านมือสอง กทม.และปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปรับตัวลดลง ผู้ประกอบการจับทิศถูก ชะลอการเปิดโครงการ แต่ไม่ดีตรงที่ระบายออกได้ช้า ตลาดบ้านจัดสรรซัปพลายเยอะ ใช้เวลาระบายหมด 44 เดือน เผยคอนโดฯ ต่ำล้าน เป็นสินค้าที่พึ่งยามยากของผู้มีรายได้น้อย เตือนให้ระวัง 5 ทำเล Red ocean

น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการและรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลฯ ได้สรุปถึงภาพรวมของซัปพลาย (Supply) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (รวม 6 จังหวัด) ว่า คงจะมาติดตามเรื่องของตลาดและกำลังซื้อในแต่ละกลุ่มราคาและแต่ละทำเล และการจะฟื้นตลาดที่อยู่อาศัยนั้นต้องมาดูเรื่องของตลาดและสัดส่วน เนื่องจากเราพบว่า กรุงเทพฯ จะมีสัดส่วนมากถึง 42% รองลงมาเป็นจังหวัดปทุมธานี 23% นนทบุรี 16% และสมุทรปราการ 13%

ในไตรมาส 2 มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 1,751 โครงการ ซัปพลาย 229,528 หน่วย ซึ่งจะมีซัปพลายเพิ่มขึ้นกระจุกตัวอยู่ใน กทม. ปทุมธานี และนนทบุรี ซึ่งภาพของซัปพลายใหม่และยอดพรีเซลส์ดีในภาพรวม แต่หากมองใน กทม. และปทุมธานี โครงการใหม่เข้ามาน้อย แต่ไม่ดีตรงที่ระบายออกน้อย


หากแยกเป็นประเภท พบว่า ในภาพรวม บ้านจัดสรรใน 6 จังหวัด เปิดตัวใหม่ลดลง -18% เป็นเรื่องที่ดี แต่ขายได้ใหม่ลดลง -11.5% อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.1% ใช้เวลาในการขายรวม 44 เดือน โดยที่ จ.ปทุมธานี และ กรุงเทพฯ ยอดขายลดลงเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 66

ภาพของตลาดคอนโดฯ กทม.มีซัปพลายรวมถึง 72% การแข่งขันจะอยู่ในโซน กทม. เรื่องอัตราดูดซับของหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาส 2 ลดลง -2.2% ระยะเวลาการขาย 42 เดือน


ตัวเลขการโอนที่เป็นตัวเลขจริงเก็บจากกรมที่ดิน พบว่า ตลาดแนวราบของบ้านใหม่และบ้านมือสอง การโอนลดลง สะท้อนตลาดไม่ค่อยดี โดยที่บ้านใหม่มีจำนวนหน่วยโอนน้อยกว่าบ้านมือสอง แต่มีมูลค่าสูงกว่าเมื่อเทียบกับบ้านมือสอง ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยบ้านใหม่ที่มีการโอนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 6.26 ล้านบาท แพงขึ้นมากถึง 18.9% บ้านมือสองโอนเฉลี่ย 2.92 ล้านบาท แพงขึ้นประมาณ 3.8% ทั้งสองประเภทราคาโอนเฉลี่ยอยู่ที่ 4.33 ล้านบาท แพงขึ้น 9.1%

"เราอยากจะเตือน ถ้าขายช้าไม่เป็นผลดีกับบริษัทอสังหาฯ ที่จะมีการเอาโครงการใหม่เข้ามา ราคาบ้านสร้างใหม่ที่โอนจะอยู่ในระดับ 3.01-5 ล้านบาท และราคา 2.01-3 ล้านบาท แต่กลุ่มนี้ในตลาดบ้านมือสองจะมีการโอนมากที่สุด และบ้านมือสองต่ำกว่า 1 ล้านบาท"

คอนโดฯ ดัมป์ราคาลง หวังกระตุ้นยอดโอน

ขณะที่ไตรมาส 2 อาคารชุดมีการโอรห้องชุดใหม่ และมูลค่ามากกว่าห้องชุดมือสอง แต่ที่น่าสังเกต คือ ราคาเฉลี่ยกลับอยู่ที่ 2.56 ล้านบาท ลดลงไป -11.2% ถ้าจะอยู่ให้ได้จะต้องลดราคาลงตามกำลังซื้อที่ลดลง และลงลึกไป จะเห็นว่า ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทของบ้านมือสองมีการโอนสูงถึง 5,200 หน่วย คอนโดฯใหม่จะโอนมากในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท รองลงมาเป็น 3-5 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกต คอนโดฯ ระดับลักชัวรี ตั้่งแต่ 10 ล้านบาท ไปจนเกิน 100 ล้านบาท มีการโอนแต่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 66

"อาคารชุดมือสองราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีการโอนมาก ขยายตัว เป็นตลาดที่พึ่งยามยากของผู้มีรายได้น้อย"


เตือนให้ระวัง 5 ทำเล Red ocean 'บ้านจัดสรรขายอืด'

น.ส.สิทธิเพ็ญ กล่าวถึงทำเลที่มียอดขายที่มาก (New Sales) ถ้าเป็นบ้านจัดสรรจะได้แก่ คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง หลักสี่-ดอนเมือง-สายใหม่-บางเขน ภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง และ บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง และยังเป็นโซนที่มีการแข่งขัน (Red ocean) เปิดโครงการมากเช่นกัน รวมเฉพาะ 5 โซน 23,000 หน่วย เมื่อเทียบกับ 14 โซนรวมทั้งหมด 30,697 หน่วย อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 1.4% ใช้เวลาระบายหมด 67 เดือน

"คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง ให้ระวังบ้านจัดสรรล้นๆ แล้ว ในราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทถึง 20 ล้านบาท ขายอืด ขณะที่หลักสี่-ดอนเมือง-สายใหม่-บางเขน ขายช้าในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท และ 7.51 ล้านบาท ไปถึง 20 ล้านบาท ที่ต้องระวัง"

หรือแม้แต่คอนโดฯ จะพบว่าโซนที่มีซัปพลายเยอะ ได้แก่ ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 11,287 หน่วย ไตรมาส 2 ขายได้สูงถึง 1,441 หน่วย อัตราดูดซับ 4.3% ใช้เวลาระบายหมด 20 เดือน ถือว่าใช้เวลาไม่นาน ตลาดหลักผู้ซื้อจะเป็นลูกค้าชาวจีน

ส่วนที่น่ากลัว คือ พระโขนง-บางนา สวนหลวง-ประเวศ ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ,ฝสุขุมวิท ,ฝลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ มีซัปพลายเยอะ แต่การขายใหม่ไม่ได้มากเท่ากับโซนแรก