จังหวัดฉะเชิงเทรา หนึ่งใน 3 จังหวัด (ชลบุรี และระยอง) ที่มีศักยภาพในการเติบโต และอยู่ในกลุ่มแรกของการพัฒนาในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 ด้วยการพัฒนาเชิงพื้นที่ที่ต่อยอดความสำเร็จมาจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก EEC
ส่งผลให้เกิดการเคลื่อนย้ายการลงทุนสู่พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา การขยายตัวของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม และการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับ EEC และบริเวณใกล้เคียงโครงข่ายคมนาคม เช่น ที่ดินติดถนนราคาปรับขึ้นแตะ 10 ล้านบาท แต่หากอยู่ในซอย เดิมราคา 5 แสนบาท ขยับมาซื้อขายที่ 1-2 ล้านบาทต่อไร ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยบ้านจัดสรรจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากแรงงานและผู้บริหารในพื้นที่มีเพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายราย เช่น บมจ.บริทาเนีย บมจ.ศุภาลัย บมจ.เอพี ไทยแลนด์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นต้น
"หากมองภาพทั้งจังหวัดชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทราแล้ว จะเห็นโอกาสเติบโตที่แตกต่างกัน โดยจังหวัดชลบุรี และระยองมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นจำนวนมาก ยอดขายแต่ละจังหวัดปีละ 10,000 หน่วย แต่ของฉะเชิงเทรายอดขายต่อปี 2,000 หน่วย แต่กลับมีบิ๊กอสังหาฯ เข้ามาชิงแชร์เค้กตลาดที่มีอยู่จำกัด เนื่องจากจังหวัดฉะเชิงเทราอยู่ในผังเมืองสีเขียว เป็นเกษตรกรรมมาตั้งแต่อดีต แต่ไม่ใช่ว่าเราจะไม่ส่งเสริมเรื่องเกษตรกรรม แต่ในอนาคต ด้วยจังหวัดฉะเชิงเทราอยู่ใกล้กรุงเทพฯ มาก เดินทางสะดวกและคล่องตัว ทำให้มีการขยายตัวของเมืองเข้ามาสู่พื้นที่จังหวัดอย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบันที่มีการพัฒนาไปได้แค่ร้อยละ 5 ขณะที่การขยายตัวของอุตสาหกรรมมีการลงทุนน้อย พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมใหม่ๆ ไม่ได้สูงเท่ากับจังหวัดใกล้เคียง ตรงนี้จะสะท้อนไปถึงดีมานด์ในเรื่องที่อยู่อาศัย" ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา คนใหม่ ที่เข้ามารับตำแหน่งเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2567 ที่ผ่านมา ได้กล่าวถึงการแข่งขันในภาคธุรกิจอสังหาฯ ที่มีความเข้มข้นมากขึ้น
นอกจากนี้ เราต้องยอมรับว่าที่ผ่านมา การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ประสบปัญหา กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาลงทุนเปิดโครงการแนวราบในฉะเชิงเทรา คาดว่าจะเกิดซัปพลายใหม่ 4,000-5,000 หน่วย คาดใช้เวลาในการระบายออกหมดภายใน 2 ปี ขณะที่การขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยมาพร้อมก่อนที่จะมีระบบสาธารณูปโภครองรับ ส่งผลให้แต่ละโครงการจำเป็นต้องลงทุนขยายทางเชื่อมเข้าโครงการ หรือแม้แต่โครงการรถไฟฟ้ายังไม่ได้เกิดขึ้นเช่นกัน
เปิด 7 นโยบายสานต่อการพัฒนา EEC
ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล กล่าวว่า ตนมีความมุ่งมั่นที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาและผลักดันอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในพื้นที่ฉะเชิงเทราให้เติบโต โดยสานต่อนโยบายและขานรับการพัฒนาอีอีซี พร้อมกำหนดนโยบาย 7 เรื่อง ได้แก่
1.ฉะเชิงเทราเมืองน่าเที่ยว เมืองน่าอยู่ เมืองน่าลงทุน เนื่องจากจังหวัดฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดที่มีความโดดเด่นหลายด้าน เป็นเมืองที่เงียบสงบ มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย มีทั้งวิถีชีวิตเมืองและชนบทที่ผสมผสานกันอย่างลงตัว มีอากาศดี และในเรื่องการลงทุนจะมี Upside Gain ได้ เนื่องจากแนวโน้มความสะดวกสบายในการเดินทาง อยู่ห่างจากกรุงเทพฯ เพียง 75 กิโลเมตร และเป็นเส้นทางเชื่อมต่อไปยังภาคตะวันออก มีแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม เช่น วัดโสธรวรารามวรวิหาร
นอกจากนี้ ยังมีสถานที่ท่องเที่ยวธรรมชาติ เช่น ตลาดน้ำบางคล้า ตลาดท่าสะอ้าน อ่างเก็บน้ำคลองสียัด แม่น้ำบางปะกง ที่เป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจสำหรับคนรักธรรมชาติและมีร้านอาหารที่อร่อยขึ้นชื่อหลายแห่งเหมาะกับการท่องเที่ยว
เป็นที่ทราบกันดีว่า จังหวัดฉะเชิงเทราเป็นหนึ่งในจังหวัดที่อยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้มีโอกาสในการลงทุนสูง เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อม เช่น รถไฟความเร็วสูง การเชื่อมต่อกับท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง และสนามบินสุวรรณภูมิ อุตสาหกรรมต่างๆ มีนิคมอุตสาหกรรม 4 แห่ง ประกอบด้วย นิคมอุตสาหกรรมเวลโกร์ว นิคมอุตสาหกรรม TFD นิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ซิตี้ นิคมอุตสาหกรรม 304 จึงทำให้ฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดที่น่าสนใจทั้งในการอยู่อาศัย ท่องเที่ยว และการลงทุน
เร่งปลดล็อกปัญหาแนวถนน
กระทบราคาที่ดิน-เจอภาษีซ้ำ
2.สานต่อเรื่องปัญหาแนวถนน ซึ่งที่ผ่านมาผลจากการที่ผังเมือง EEC ได้มีการยึดรูปแบบผังเมืองรวมกรุงเทพฯ เล็อกที่ดินขีดแนวถนนตามผังเมือง ลงในแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค ความกว้างเขตทาง ตั้งแต่ 10-60 เมตร จำนวน 268 สายทางครอบคลุม 3 จังหวัดนั้น ได้มีผลกระทบเป็นวงกว้างต่อการพัฒนาที่ดิน เนื่องจากกระบวนการพัฒนาจากภาครัฐยังไม่ได้เกิดขึ้น หรือจะมีการเวนคืนที่ดินเลย ซึ่งหากมีการเวนคืน ทุกอย่างก็จบ แต่ถนนถูกล็อกไว้ คนจะขายที่ดินก็ทำไม่ได้
"จะว่าไปแล้วหากการล็อกถนนมีความชัดเจนในการลงทุน ผมว่าจะเคลียร์ได้เยอะ เพราะตอนนี้ที่ดินขายไม่ออก และปัจจุบันมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามประเภทของที่ดิน ซึ่งตนในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทราคนใหม่ อยากเสนอให้มีการจัดลำดับความสำคัญของแปลงแต่ละถนนที่จะดำเนินการ ดูความสำคัญ ถ้าไม่มีประโยชน์ จะยกเลิกก็ได้ เพราะนี่ผ่านมากว่า 5 ปีแล้ว" ดร.สืบวงษ์ กล่าว
3.สานต่อเรื่องผังเมือง 4.เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อยากเสนอให้จัดเก็บเฉพาะการใช้ประโยชน์ เช่น ทำธุรกิจจริงๆ และอาจพิจารณายกเลิกจัดเก็บในประเภทเกษตรกรรมลง อย่าลืมถ้าเกษตกรไม่มีรายได้ จะหาที่ไหนไปจ่าย ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯ ในปัจจุบันขายไม่ดี ที่ดินก็มีเยอะ และมีที่ดินว่างเปล่า การจะยกเว้นหลังปีที่ 3 ไม่เข่าข่ายการเสียภาษีจะช่วยได้มาก
5.เรื่องการท่องเที่ยวและการขนส่งในแม่น้ำบางปะกง 6.เรื่องการช่วยเหลือมาตรการต่างๆ ของภาคอสังหาริมทรัพย์ และ 7.ขานรับการพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ทั้งนี้ ตามข้อมูลจากกรมโยธาธิการและผังเมือง คาดการณ์ว่าในอีก 20 ปีข้างหน้า ฉะเชิงเทราจะมีประชากรที่อยู่ในทะเบียนราษฎร จำนวน 921,201 คน เพิ่มขึ้นจากปี 2560 กว่า 211,407 คน หรือคิดเป็นร้อยละ 29.78 ต่อปี
ห่วงลูกหนี้รายได้ติดลบหนักกว่าภาระหนี้
กระทบโอกาสขอกู้ซื้อบ้าน
ดร.สืบวงษ์ กล่าวถึงปัจจุบันตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในตลาดสูงถึงร้อยละ 40-50 ซึ่งสาเหตุหลักเกิดจากภาระหนี้มีมากกว่ารายได้ ส่งผลรายได้ของลูกหนี้ติดลบ สุดท้ายจะต้องไปกู้เงินจากบัตรเครดิต ที่มีเงื่อนไขให้กู้ถึง 5 เท่าของเงินเดือน ลูกหนี้กู้มาก่อน เพราะรายได้ไม่เพียงพอ สุดท้ายแล้ว เมื่อถึงกำหนดก็มีปัญหา เพราะอย่าลืมดอกเบี้ยสินเชื่อบุคคลจะสูงกว่าสินเชื่อทั่วไป ดังนั้น ตนคิดว่าถ้ามีการพิจารณาลดดอกเบี้ยสินเชื่อบุคคลทุกประเภทประมาณร้อยละ 2-3 จะช่วยลูกหนี้มีโอกาสผ่อนคืนได้มากขึ้น ขณะเดียวกัน หากธนาคารมีการปรับลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลงร้อยละ 0.25 จะช่วยเพิ่มซื้อและผ่อนของผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยได้
โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสแรกปีนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากหลายๆ บริษัท ลูกค้าโดน Reject จากธนาคาร บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จึงทำให้ลูกค้าบางกลุ่มยกเลิก และชะลอตัวในการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นในฐานะนายกสมาคมฯ จึงต้องดันมาตรการอสังหาฯ ทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ย และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง กลุ่มที่บ้านหลังแรก และบ้านมือสอง สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะหมดภายในปีนี้ นอกจากนี้ ต้องการให้รัฐบาลช่วยผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านหลักแรก หลังที่สองและที่สาม พร้อมทั้งลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อให้โอกาสคนที่ต้องการมีบ้านหลังที่ 2 ได้รับสินเชื่อมากขึ้น ขณะเดียวกันรัฐบาลเองควรสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เนื่องจากที่ผ่านมาประชาชนมีความต้องการบ้านสูงกว่าเกินวงเงินที่รัฐบาลสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ
