อสังหาฯ ชะลอลงทุน ห่วง ‘กำลังซื้อฟื้นช้า’ ฉุดตัวเลขครึ่งปีแรก ‘โครงการใหม่-มูลค่า’ ลดฮวบ

ดูเหมือน 'ภาคอสังหาฯ' ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ซึ่งยังคงเป็นอุปสรรคกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ เศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราที่ต่ำ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลง แม้จะมีดีมานด์อยู่ในตลาด เนื่องจาก "ผู้ซื้อ" ไม่มั่นใจในเรื่องความมั่นคงในการทำงาน และรายได้ที่จะมีต่อเนื่อง สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ หนี้ครัวเรือนในระดับที่ยังอยู่สูง และค่าครองชีพที่มีสัดส่วนที่มากจนกระทบต่อรายได้ของแต่ละครัวเรือน ยิ่งในกลุ่มเปราะบาง โอกาสที่จะเข้าถึงที่อยู่อาศัยและสินเชื่อยากยิ่งขึ้น และกลุ่มที่ผ่อนค่าบ้านกับสถาบันการเงินอาจจะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างของอุตสาหกรรม เช่น มีการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศอื่นๆ การยุบไลน์การผลิตเพื่อลดต้นทุน เป็นต้น

ขณะที่รัฐบาลภายใต้การนำของ "เศรษฐา ทวีสิน" พยายามที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ ผ่านการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าตลาดไม่ต่ำกว่า 5-6 แสนล้านบาท โดยการใช้มาตรการภาษีลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เข้ามาส่งเสริม ในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

แต่อาจไม่ถึงเป็น 'ยาแรง' ที่จะมาดึงให้ภาคอสังหาฯ กลับมาเติบโตได้ เนื่องจาก 'เราได้รับความบอบช้ำมาต่อเนื่องติดต่อมาหลายปี ผู้ซื้อมีภาระหนี้สิน ขณะที่เงินออมแทบจะไม่มีเหลือมากพอที่จะรองรับการซื้อบ้าน!!'

ซึ่งถามว่าตลาดแย่ทั้งหมดหรือไม่ คงไม่ใช่ เพียงแต่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ 'ไม่สดชื่น ไม่สดใส' แต่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในกลุ่มราคาระดับบนๆ ยังคงเติบโต

LWS ชี้ครึ่งปีแรกเปิดโครงการ-มูลค่ากราฟขาลง

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลสะสมในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2567 ปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัว ส่งผลให้ช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ลดลงทั้งในด้านของจำนวนและมูลค่าของโครงการที่เปิดใหม่เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566

โดยในเดือนมกราคม-มิถุนายน 2567 มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 182 โครงการ จำนวน 32,675 หน่วย ลดลง 28% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 45,162 หน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2566 ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 201,517 ล้านบาท ลดลง 1% จากมูลค่าเปิดตัวโครงการ 203,016 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 16% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 18% ในปี 2566


การเปิดตัวโครงการใหม่สะสมครึ่งแรก ปี 2567 เป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัย 33 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 13,377 หน่วย ลดลง 45% คิดเป็นมูลค่า 51,802 ล้านบาท ลดลง 24% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 24,167 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเปิดตัว 68,561 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 28% เท่ากับอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดพักอาศัยในครึ่งแรกของปี 2567 อยู่ที่ 3.87 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 36% จากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.84 ล้านบาท ในครึ่งแรกของปี 2566

และมีหน่วยเปิดตัวสูงสุดในไตรมาสแรกปี 67 ในทำเลรัชดาภิเษก สุขสวัสดิ์ และย่านมหาวิทยาลัยรังสิต เน้นกลุ่มนักลงทุน และ นักศึกษา (แคมปัสคอนโด)

ในส่วนของการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 96 โครงการ จำนวน 15,642 หน่วย ลดลง 15% คิดเป็นมูลค่า 68,823 ล้านบาท ลดลง 8% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัว 18,467 หน่วย และมูลค่า 63,317 ล้านบาท เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 

โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 8% เพิ่มขึ้นจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 7% ของระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 4.39 ล้านบาทต่อหน่วยในครึ่งแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้น 28.36% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 3.42 ล้านบาทต่อหน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2566 และเปิดตัวสูงสุดและขายได้ดีในทำเลอ้อมน้อย ประชาอุทิศ-พุทธบูชา และบางบัวทอง โดยบ้านพักอาศัยประเภททาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท และบ้านแฝด ราคา 3-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่ขายดี

บ้านแพงเกิน 10 ล้านบาทเปิดตัวสวนภาวะตลาดสินเชื่อ

และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท จำนวน 53 โครงการ จำนวน 3,656 หน่วย เพิ่มขึ้น 44% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 2,538 หน่วยในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 2567 ของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ 80,892 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 37% จากมูลค่าการเปิดตัวโครงการที่ 59,045 ล้านบาทในปี 2566 มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 9% เท่ากับอัตราการขายเฉลี่ยที่ 9% ในระยะเดียวกันของปี 2566 สำหรับบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ที่ระดับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 22.7 ล้านบาท และ 13.8 ล้านบาท ตามลำดับ

ในขณะที่บ้านแฝดมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 20% โดยมีระดับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 16.3 ล้านบาท โดยทำเลที่เปิดตัวและขายได้ดีอยู่ที่ บางนา พระราม 2 และคลองมหาสวัสดิ์


ใช้เวลา 5 ปี ดูดซับสต๊อกแนวราบหมด
ชะลอเปิดคอนโดฯ กดซัปพลายลดลง

ในขณะที่แอล ดับเบิล ยู เอส คาดการณ์หน่วยคงค้างที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้น 0.6% ผลมาจากหน่วยคงค้างของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น 3.5% ในขณะที่ยอดคงค้างของอาคารชุดพักอาศัยลดลง 4.4% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 แต่มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยใหม่เพิ่มขึ้น ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีจำนวนหน่วยคงค้างประเภทบ้านพักอาศัย 150,753 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 60 เดือน

ในขณะที่มีจำนวนหน่วยคงค้างประเภทอาคารชุดพักอาศัย 80,507 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 24-36 เดือน

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่จะส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ยังคงเป็นเรื่องของภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% อัตราดอกเบี้ยสูง ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทำให้มีความไม่แน่ใจรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้แนวโน้มของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังของปี ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงต้องระมัดระวัง และเน้นการเปิดตัวโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเฉพาะ และเร่งระบายสินค้าคงเหลือที่มีอยู่เพื่อเร่งเพิ่มกระแสเงินสด

บิ๊กอสังหาฯ ครึ่งปีแรกรักษาแชร์ยอดขาย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในงวดครึ่งแรกของปี 2567 บมจ.อสังหาฯ หลายแห่งทยอยแจ้งผลประกอบการออกมา โดยบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ยังคงสร้างผลงานออกมาค่อนข้างดี ถ้าพิจารณาจากตัวเลขการขายสูงสุด (รอบ 6 เดือนแรกของปี 67) โดยเอพี ไทยแลนด์ สามารถสร้างยอดขายรวมได้ถึง 42,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9% มียอดโอนสะสมมากถึง 20,500 ล้านบาท

แสนสิริสามารถสร้างยอดขายรวมได้ถึง 25,000 ล้านบาท เติบโตจากไตรมาสแรก 8% คิดเป็น 48% จากเป้าหมายยอดขายทั้งปีที่ 52,000 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมียอดโอนพุ่งทะลุไปถึง 20,000 ล้านบาท เติบโตจากไตรมาสแรก 6% และคิดเป็น 47% จากเป้าหมายยอดโอน 43,000 ล้านบาท

ออริจิ้นมียอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยในเครือจำนวนทั้งสิ้น 18,331 ล้านบาท ยอดขายมาจากโครงการพร้อมอยู่ (Ready to Move) ประมาณ 49% และยอดขายจากโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ และโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง (Ongoing) ประมาณ 51%

ศุภาลัยสามารถสร้างยอดขาย 13,361 ล้านบาท (37%) จากเป้าหมายทั้งปี 36,000 ล้านบาท พฤกษา มียอดขาย 7,470 ล้านบาท (28%) จากเป้าหมายทั้งปี 27,000 ล้านบาท เอสซี แอสเสท มียอดขาย 11,639 ล้านบาท (42%) จากเป้าทั้งปี 28,000 ล้านบาท แอล.พี.เอ็น.ฯ ยอดขาย 4,724 ล้านบาท (46%) จากเป้าทั้งปี 10,250 ล้านบาท และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มียอดขาย 9,775 ล้านบาท (31%) จากเป้าหมายที่ต้องทำ 31,000 ล้านบาท


ลุยครึ่งปีหลัง เร่งเปิดโครงการตามแผน!

ทั้งนี้ บรรยากาศที่ซึมๆ ในครึ่งปีแรกอาจทำให้ผู้ประกอบการมาปรับกลยุทธ์เร่งระบายการขายให้มากขึ้น เพื่อให้ในครึ่งปีหลังอาจไม่ต้องเร่งโหมหนักเพื่อให้ได้ตามเป้าที่ประกาศไปสู่นักลงทุนไว้

โดยในครึ่งปีหลัง บริษัทอสังหาฯ ยังต้องเดินหน้าลงทุน แม้ภาพใหญ่จะไม่เอื้ออำนวยก็ตาม!

เอพี ไทยแลนด์ ผู้นำตลาดอสังหาฯ ตามแผนต้องเปิดโครงการใหม่ถึง 25 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 27,440 ล้านบาท เพื่อเติมจาก 177 โครงการที่อยู่ระหว่างการขายการโอน ที่มีโครงการอยู่ในทุกทำเลทั่วกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โครงการไฮไลต์โครงการแนวราบ เช่น บ้านกลางเมือง CLASSE รัชดา-ลาดพร้าว ทาวน์โฮม และบ้านแฝด 3 ชั้นกับที่สุดของทำเลใจกลางเมือง บ้านเดี่ยวแบรนด์ THE CITY กับดีไซน์ใหม่ที่ตอบทุกเจเนอเรชันของการอยู่อาศัย

แสนสิริ ช่วงไตรมาส 3 รุกเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 13 โครงการ มูลค่ารวมเกือบ 16,000 ล้านบาท ไฮไลต์การเปิดตัวคอนโดมิเนียมถึง 8 โครงการใหม่ มูลค่ารวมเกือบ 10,000 ล้านบาท พร้อมทั้งลุยเปิดตัว Affordable Condo อย่างต่อเนื่อง ซึ่งตามแผนในปีนี้ แสนสิริเปิดตัวรวม 46 โครงการ มูลค่ารวม 61,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 26 โครงการ มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท และแนวสูง 20 โครงการ มูลค่ารวม 26,000 ล้านบาท เน้นขยายการลงทุนไปยังหัวเมืองท่องเที่ยวและทำเลศักยภาพที่มีความต้องการสูง ซึ่งการเปิดโครงการใหม่ทั้งหมดในปี 2567 นี้ เป็นการสนับสนุนให้บริษัทสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยเป้ายอดขายรวม 52,000 ล้านบาท และยอดโอนที่ 43,000 ล้านบาท

เอสซี แอสเสทฯ ครึ่งปีหลังมีแผนเปิด 7 โครงการใหม่ มูลค่า 10,250 ล้านบาท และไตรมาส 3 พร้อมเปิด 3 โครงการใหม่แนวราบระดับลักชัวรี ได้แก่ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ณ อุทยาน แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด บรมราชชนนี และคฤหาสน์หรูแบรนด์ใหม่ “Connoisseur” (คอนนาเซอร์) ซึ่งเป็นโครงการใหม่ล่าสุด THE NEWEST URBAN LUXURY COLLECTION by SC ASSET โครงการ One of a Kind บนสุดยอดทำเลเมืองพัฒนาการ มีที่ดินขนาดเริ่มต้นที่ 114 ตารางวาขึ้นไป เอกสิทธิ์เพียงแค่ 20 หลัง ราคาเริ่มต้น 80 ล้านบาท

ศุภาลัย กลยุทธ์หลักคงมุ่งไปที่โครงการแนวราบ ซึ่งจะโฟกัสไปที่ตลาดภูมิภาคที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญและมีโครงการที่เปิดการขายอยู่ ซึ่งแต่ละจังหวัดที่ศุภาลัยไปปักหมุด เปิดเพิ่มเติมจะอยู่ในหัวเมืองเศรษฐกิจ

ขณะที่พฤกษา เรียลเอสเตทฯ พอร์ตอสังหาฯยังคงเป็นแกนหลักของการสร้างยอดขายและรายได้ใหัพฤกษา โฮลดิ้ง โดยจะมีการยกระดับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น และจะมีการปรับเซกเมนต์ตลาดทาวน์เฮาส์ ที่อัปไปเจาะตลาดไฮเอนด์มากเช่นกัน

ด้านนักวิเคราะห์ได้ประเมินว่า ในไตรมาส 2 ปี 67 ยอดขายกลุ่มอสังหาฯ ในส่วน 10 บริษัทอสังหาฯ จะอยู่ประมาณ 55,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่จะชะลอตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 66 ประมาณ 5% และหากมาดูตัวเลขยอดขาย 6 เดือนแรก ประมาณ 1.27 แสนล้านบาท แสดงให้เห็นว่าในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทอสังหาฯ จะยังคงต้องเร่งทำโปรโมชันอย่างรุนแรง เพื่อผลักดันให้พรีเซลไปเป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ เนื่องจากตัวเลขครึ่งปีแรก พบว่า ยังไม่ถึง 50% ของเป้าหมายทั้งปี แสดงว่าอาจมีความเป็นไปได้ที่จะเห็นผู้ประกอบการปรับเป้าหมายทั้งปี