ที่ดิน กทม.-ปริมณฑลพุ่งไม่หยุด ดันราคาบ้านใหม่วิ่งสวนทางกำลังซื้อ-ดีมานด์

แนวโน้มราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังคงอยู่ในทิศทางขาขึ้น แม้ว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้จะยังชะลอตัว แถมที่อยู่อาศัยในบางกลุ่มยังเรียกได้ว่าอยู่ในภาวะหดตัวด้วยซ้ำ ดังนั้น การที่ทิศทางของราคาที่ดินเปล่ายังคงอยู่ในทิศทางการปรับตัวเพิ่มขึ้น จึงทำให้เกิดคำถามว่าทำไมทิศทางของต้นทุนที่ดินจึงสวนทางกับตลาด หรือปัจจัยสำคัญอะไรที่ทำให้แนวโน้มราคาที่ดินยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างไม่มีทีท่าว่าจะหยุดนิ่ง ทรงตัว หรือปรับตัวลดลงตามทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยเลย

ทั้งนี้ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ไตรมาส 2/67 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสที่ 2/67 นี้มีมีค่าดัชนีเท่ากับ 398.2 จุด ซึ่งขยับตัวสูงขึ้น 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -2.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นว่า การเติบโตของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีการปรับตัวขึ้นในทิศทางที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558-2562) ที่มีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า

โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง อาจมีสาเหตุมาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนภายในประเทศที่ฟื้นตัวช้าในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับปัจจัยลบที่สำคัญที่เกี่ยวกับการยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินกว่า 90% ของ GDP ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ 2.50% รวมถึงสถาบันการเงินได้พิจารณาสินเชื่อด้วยเกณฑ์ที่เข้มงวดมากในปัจจุบัน ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

ปัจจัยลบข้างต้นเหล่านี้ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาฯ เกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสมลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้องมีต้นทุนการถือครองที่ดินจากการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในปี 67 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อีกทั้งผู้ประกอบการบางส่วนได้ขยายตลาดออกไปยังจังหวัดหลักในภูมิภาคอื่น จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในกรุงเทพฯ ปริมณฑลโดยรวมชะลอตัวลงด้วย


โดยในไตรมาส 2/67 นี้ พบว่า ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด 5 อันดับแรก จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ประกอบด้วย

· อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินโซนนครปฐม ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 82.1%

· อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนกรุงเทพฯ ชั้นใน (ประกอบด้วยเขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตย พญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก) ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น17.8%

· อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 13.4%

· อันดับ 4 ได้แก่ที่ดินในโซนตลิ่งชัน บางแค ภาษีเจริญ หนองแขม ทวีวัฒนา ธนบุรี คลองสาน บางพลัด บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 13.3%

· อันดับ 5 ได้แก่ เมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 12.6%

สำหรับภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้นได้สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่พื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเมืองที่เกิดจากการพัฒนาขยายตัวของโครงการระบบถนนทางหลวง และทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง

ดร.วิชัย กล่าวว่า นอกจากนี้ราคาที่ดินบริเวณชานเมืองยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก และผู้ประกอบการสามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้ และยังได้ทำการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมในพื้นที่ชานเมืองอีกด้วย ด้วยเหตุนี้จึงทำให้พื้นที่ชานเมืองเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาย่อมเยาลง จึงทำให้ผู้ประกอบการได้เข้าพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น

ในขณะที่ราคาที่ดินของโซนกรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเกิดจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน ซึ่งมักเป็นรูปแบบโครงการ Mixed-use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชยกรรม และอาคารที่อยู่อาศัยแนวสูง เนื่องจากที่ดินในบริเวณโซนกรุงเทพฯ ชั้นในมักจะเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่แต่มีมูลค่าสูง โดยมักจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด 

สอดคล้องกับข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 1/67 ที่พบว่า โซนกรุงเทพฯ ชั้นในเป็นโซนที่มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง 269.1% ส่งผลให้ทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของเมืองมีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว และทำให้เกิดความต้องการที่ดินมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก ได้แก่ ตลิ่งชัน บางแค ภาษีเจริญ หนองแขม ทวีวัฒนา ธนบุรี คลองสาน บางพลัด บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ ต่อเนื่องไปจนถึงนครปฐม


สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 2/67 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นทำเลที่มีสถานีเชื่อมต่อระหว่างสายรถไฟฟ้า หรือสามารถเดินทางเชื่อมถึงกันได้ง่าย โดยมีรายละเอียด ดังนี้

· อันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (MRT) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 558.7 จุด และ 550.0 จุด ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 17.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตสาทร พญาไท และดินแดง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

· อันดับ 2 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 536.6 จุด 528.9 จุด และ 520.7 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 16.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตภาษีเจริญ บางพลัด และธนบุรี เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

· อันดับ 3 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ- มธ.รังสิต) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วบางส่วน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 512.8 จุด และ 504.9 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในลำลูกกา ธัญบุรี และเขตบางเขน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

· อันดับ 4 ได้แก่ สายสีลม (BTS) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 506.4 จุด และ 498.6 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตภาษีเจริญ ธนบุรี และบางแคเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

· อันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 506.1 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรสาคร และบางขุนเทียน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 


แนวโน้มการปรับตัวของราคาที่ดินเปล่าก่อนก่อสร้างหรือราคาที่ดินดิบที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องนั้น แม้จะสวนทางกับยอดขายและอัตราการระบ่ายออกของที่อยู่อาศัยในตลาดรวม แต่กลับสอดคล้องกับแนวโน้มราคาบ้านใหม่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าต้นทุนที่ดินนั้นมีส่วนอย่างมากต่อการปรับตัวของราคาบ้านใหม่ในปัจจุบัน 

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ขยับขึ้นต่อ

ดร.วิชัย กล่าว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 67 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.6 เพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนี 129.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/67 พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้น 0.1% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 2/67 ได้มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและในช่วงไตรมาสก่อนหน้า

โดยดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลักๆ มาจากต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่นราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 65-66 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขายของบ้านจัดสรรพบว่าในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์โปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุดถึง 42.3% โดยมีให้ของแถม ได้แก่ ฟรีแอร์ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า ปูพื้นหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน 41.0% เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ

ทั้งนี้ เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 132.1 เพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -1.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า


ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว

สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยวที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลไตรมาส 2/67 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.7 เพิ่มขึ้น 2.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 8 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3/65 ถึงไตรมาส 2/67 แต่ลดลง -0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.9 เพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นอกจากนี้ ในการกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 2/67 พบว่าบ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไปและเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดและเร่งระบายสต๊อก โดยในไตรมาส 2/67 มีการลดราคาลงจากไตรมาสก่อนหน้าส่วนใหญ่อยู่ในโซนมีนบุรี หนองจอก คลองสามวา ลาดกระบังรองลงมาในโซนลาดพร้าว บางกะปิ วังทองหลาง บึงกุ่ม สะพานสูง คันนายาว และโซนพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ

ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.9 เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 9 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2/65 ถึงไตรมาส 2/67 ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 65-66 ที่มีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

โดยพบว่า โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่โซนลำลูกกา คลองหลวง ธัญบุรี หนองเสือ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท รองลงมาในโซน บางพลี บางบ่อ บางเสาธง ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท และโซนบางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อย ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท


ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ 
ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2/2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.6 เพิ่มขึ้น 1.34% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.9 เพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า การเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาส 1/67 หลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาสในช่วงไตรมาส 2/66 ถึงไตรมาส 4/66

ขณะนั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 64 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิมและเป็นการลดเพื่อกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก พบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนลาดพร้าว บางกะปิ วังทองหลาง บึงกุ่ม สะพานสูง คันนายาว ในระดับราคา 5.00-7.50 ล้านบาท รองลงมาในโซนมีนบุรี หนองจอก คลองสามวา ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ บางขุนเทียน ทุ่งครุ บางบอน จอมทอง ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนแต่ลดลง -1.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

โดยพบว่า โซนที่มีการเพิ่มราคาส่วนใหญ่มีการเพิ่มในโซนบางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อย ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนบางพลี บางบ่อ บางเสาธง ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และโซนลำลูกกา คลองหลวง ธัญบุรี หนองเสือ ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่าการเปลี่ยนแปลงของราคาทาวน์เฮาส์ที่เพิ่มขึ้นในเขตปริมณฑลมากกว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑล