อุตฯ ก่อสร้างเตรียมรับแรงกระทบ โครงการอสังหาฯ ชะลอตัวลง เหตุ 'กำลังซื้ออ่อนแอสะสม'

การมุ่งพัฒนาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจจะไม่ใช่แกนหลักที่จะสร้างความยั่งยันได้ตลอดไป เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีปรับตัวให้มากที่สุด เพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ เป็นฐานที่จะเสริมสร้างรายได้และต่อยอดกับธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

เนื่องจาก "อสังหาฯ" ไม่ได้เติบโตได้มากอย่างที่คาดคิด! ซึ่งเราจะเห็นได้ว่า แม้ภาพรวมจะดูเหมือนว่าจะมีการโหมโรงเปิดโครงการจำนวนมาก แต่ในไส้ในแล้ว ผู้ประกอบการรู้อยู่เต็มอกว่า ข้อมูล (ดาต้า) ที่เข้ามา จำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการ จำนวนการจอง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละวัน แต่ละเดือนกลับลดลง ตัวเลขเหล่านี้ลดน้อยลงอย่างน่าเป็นกังวลอย่างมาก ยิ่งทำให้เชื่อมั่นได้ว่าการประกาศเปิดตัวเลขตลอดทั้งปีอาจจะต้องมีการทบทวน เพราะตัวเลขครึ่งแรกของปี 2567 บางค่ายออกมา "ยังเหนื่อย" การดันทุรังเปิดโครงการใหม่ เสี่ยงต่อการเพิ่มสต๊อกคงค้างคงเหลือ แม้ผู้ประกอบการบางรายจะบอกว่า นั่นคือ แบ็กล็อก หรือยอดขายที่รอรับรู้รายได้ แต่อย่าลืมว่า ปลายอุโมงค์ยังมีต้องฝ่าด่านหิน 'สถาบันการเงิน' ซึ่งเราจะเห็นว่า ตัวเลขการปฎิเสธสินเชื่อในระบบใหญ่ๆ ในกลุ่ม 5-3 ล้านบาท มีอัตราที่สูงไม่ต่ำกว่า 40-50% หรือแม้แต่ตลาดในกลุ่มบ้านแพง 10-20 ล้านบาท มีแนวโน้มที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น

แม้หลายฝ่ายจะมองว่า "ธนาคาร" เป็นจำเลย แต่หากมองในมุมกลับแล้ว ด้วยภาพรวมเศรษฐกิจที่มีการเติบโตลดลง หลายสำนักยังคง "หั่น" เป้าจีดีพีลง ความกังวลเรื่องหนี้ครัวเรือน หนี้เสียในระบบในแต่ละธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่ออุปโภคบริโภค สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีตัวเลขที่สูงขึ้น นั่นจึงเป็น เหตุผลที่ธนาคารต้องเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อป้องกัน NPL เพิ่มหรือไหลย้อนกลับเข้ามาในอนาคต เพราะธนาคารเห็นตัวเลขการผ่อนชำระหนี้คืนมีอัตราการผิดนัดชำระมากขึ้น โดยธนาคารจะจับตากลุ่มผิดนัดชำระแต่ยังไม่เกิน 90 วัน เป็นกลุ่มแรก เพราะกลุ่มนี้จะกลายเป็นหนี้ NPL ในลำดับถัดไป และเพิ่มเป็นสินทรัพย์รอการขาย (NPA) เข้าสู่ระบบและต่อธนาคาร ซึ่งตัวเลขในธนาคาร NPA หลายแสนล้านบาท ซึ่งสุดท้ายความเสี่ยงดังกล่าวจะไปกระทบต่อตัวเลขสำรองหนี้ (BIS) แม้ในปัจจุบัน ทุกๆ ธนาคารได้สำรองเกินเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไปมากก็ตาม แต่ในภาวะแบบนี้ไม่มีแบงก์ไหน ไม่ต้องการกันรายได้และกำไรมากองไว้ที่สำรองหนี้ เป็นภาพไม่ดีต่อนักลงทุนและผู้ถือหุ้นได้

เมื่อภาพใหญ่เป็นเช่นนี้ ธุรกิจที่เชื่อมโยงกับการผลิตสินค้าที่อยู่อาศัยต้องดูแลความเสี่ยงเช่นกัน จะเห็นได้ว่า ผู้ผลิตจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง (ซัปพลายเออร์) ไม่กล้าปล่อยเครดิต เพราะเริ่มเก็บหนี้ได้ช้าลง หรือบางรายยังเก็บไม่ได้ บริษัทรับเหมาก่อสร้างยกทีมงานและคนงานออกจากไซต์งานก่อสร้างเพราะไม่ได้รับชำระค่างวดตามกำหนด

เป็นที่น่าสังเกต การชะลอตัวลงของตลาด อสังหาฯ รอบนี้แตกต่างกับยุคที่ราคาน้ำมันแพง ยุควิกฤตต้มยำกุ้ง แต่เป็นผลต่อเนื่องจากปัญหา "กำลังซื้ออ่อนแอสะสม" ความเชื่อมั่นและความไม่มั่นใจต่อการจะก่อหนี้ใหญ่ทั้งชีวิตดีหรือไม่

อสังหาฯ ชะลอตัว กระทบอุตฯ ก่อสร้าง 

หากมองมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละปีประมาณ 5-6 แสนล้านบาท ซึ่งยังไม่ดึงธุรกิจก่อสร้างเข้ามา และจากภาวะที่ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ทั้งในกลุ่มของที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม รวมถึงงานก่อสร้างภาครัฐอาจไม่สดใสจากผลการเบิกจ่ายที่ล่าช้า และหนี้สาธารณะต่อจีดีพีที่ใกล้เต็มเพดานจากการทำแผนงบประมาณขาดดุลต่อเนื่องถึงปี 2570 จะยิ่งกดดันเซกเตอร์ก่อสร้าง ต้องมีการเตรียมรับแรงกระแทกที่จะเข้ามา!

โดยศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีทีบี หรือ ttb analytics ได้รายงานสถานการณ์อุตสาหกรรมก่อสร้างว่า นับเป็นภาคส่วนที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจทั้งในเรื่องของเม็ดเงิน โดยในปี 2566 มีมูลค่าการก่อสร้างรวมสูงถึง 1.37 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็น 7% ของจีดีพี นอกจากนี้ กิจกรรมการก่อสร้างยังเป็นสัญญาณชี้วัดถึงสภาวการณ์ทางเศรษฐกิจ เนื่องจากกิจกรรมการก่อสร้างมีลักษณะเป็นอุปสงค์สืบเนื่อง (Derived Demand) ที่ไม่สามารถสร้างความต้องการด้วยตนเองได้ แต่เป็นการตอบสนองต่ออุปสงค์ของภาคธุรกิจจริง ทั้งในกลุ่มงานก่อสร้างเอกชนที่อยู่อาศัย ที่สนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนในพื้นที่ต่างๆ รวมถึงงานก่อสร้างอาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้าที่ก่อสร้างเพื่อวัตถุประสงค์ในการประกอบธุรกิจ

แต่อย่างไรก็ตาม ในระยะที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะเผชิญข้อจำกัดในการเติบโตที่จีดีพี ในปี 2566 ยังอยู่ที่ระดับต่ำกว่าเมื่อเทียบกับปี 2562 ส่งผลให้กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของภาคประชาชนกับเศรษฐกิจที่ต่ำ ลดทอนความต้องการของการซื้อที่อยู่อาศัยที่จะเป็นภาระทางการเงินในระยะยาว รวมถึงทิศทางของเศรษฐกิจที่เติบโตช้าอาจลดทอนกระแสการค้าการลงทุนที่เป็นปัจจัยหนุนต่อความต้องการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์กลุ่มพาณิชยกรรม ทำให้แรงส่งจากงานก่อสร้างเอกชนยังคงเผชิญกับแรงกดดัน และเมื่อพิจารณาร่วมกับประเด็นท้าทายของงานก่อสร้างภาครัฐที่ประสบปัญหาการเบิกจ่าย ส่งผลให้มูลค่างานก่อสร้างภาพรวมปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวลดลง 2.7% ที่มูลค่า 1.34 ล้านล้านบาท ด้วยรายละเอียดดังนี้

การก่อสร้างเอกชน ในปี 2567 คาดหดตัว 4.9% จากแรงหนุนที่เริ่มลดลงของงานก่อสร้างกลุ่มพาณิชยกรรม เช่น โครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่ และอาคารสำนักงานที่คอยพยุงตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เริ่มทยอยสร้างแล้วเสร็จโดยเฉพาะในส่วนงานโครงสร้าง ส่งผลต่อเม็ดเงินที่จะลงทุนไปกับภาคก่อสร้างที่เริ่มปรับลดเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า รวมถึงเมื่อพิจารณาประกอบกับ Occupancy Rate ที่ลดลงเหลือเพียง 78% ในปี 2566 จากที่เคยอยู่ระดับ 90% ในปี 2562 ส่งผลให้ทิศทางการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่ๆ คาดว่าอาจชะลอตัวลง


รวมถึงในส่วนของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ประเมินว่าใน ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจหดตัวต่อเนื่อง 2 ปีติดต่อกันบนแรงกดดันที่มาจากทั้งฝั่งอุปสงค์ที่ “คนซื้อน้อย เข้าถึงยาก ปราศจากเงินออม” หมายถึง คนซื้อจะน้อยลง การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น และคนไม่มีเงินออมมากพอสำหรับการบริโภคสินค้าคงทนที่ต้องอาศัยเงินออม อีกทั้งฝั่งอุปทานที่ประสบปัญหาต้นทุนก่อสร้างแพงและต้นทุนจม (Sunk Cost) ในโครงการรอขายจำนวนมาก กดดันให้ในปี 2567 งานก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่รองรับอุปสงค์ความต้องการอยู่อาศัยมีทิศทางที่ชะลอตัวลง ซึ่งสอดคล้องกับแผนงานก่อสร้างที่สะท้อนผ่านพื้นที่การขออนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศชะลอตัวลงเกือบ 4.9% ในปี 2566

การก่อสร้างภาครัฐ ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นปีที่ยากลำบากจากเม็ดเงินเบิกจ่ายที่ชะลอตัวในช่วง 4 เดือนแรกลดลง 53.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่หลายโครงการผ่านช่วงงานโครงสร้างไปแล้ว เช่น โครงการรถไฟทางคู่ ระยะที่ 1 มูลค่าก่อสร้างรวม 124,074 ล้านบาท รวมถึงโครงการพื้นฐานใหม่ตามแผนงาน ถึงแม้ผ่านการจัดซื้อจัดจ้างแล้วแต่งานก่อสร้างยังไม่มีความคืบหน้าชัดเจน เช่น รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน มูลค่า 222,544 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าความคืบหน้าในช่วงที่เหลือของปียังไม่มีความชัดเจน เนื่องจากยังคงอยู่ในขั้นตอนการแก้ไขสัญญา อีกทั้งโครงการที่ยังไม่ผ่านกระบวนการประมูล คาดว่าจะไม่สามารถเริ่มงานก่อสร้างได้ทันในช่วงปี 2567 นี้ รวมถึงในส่วนของระบบขนส่งทางถนนที่เป็นหนึ่งในงานก่อสร้างหลัก พบว่าเม็ดเงินเบิกจ่ายน้อยกว่าปีที่แล้วถึง 65% ส่งผลให้การก่อสร้างภาครัฐจะชะลอตัวต่อเนื่องที่ 1% และอาจเป็นการชะลอตัว 3 ปีต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของทิศทางภาคอสังหาริมทรัพย์ของปี 2568 ttb analytics มองอุตสาหกรรมก่อสร้างยังคงเผชิญกับแรงกดดัน ทั้งในภาคส่วนของงานก่อสร้างเอกชนที่อุปสงค์จริงจากภาคอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรมที่ยังดูไม่มีแรงกระตุ้น รวมถึงข้อจำกัดของการเบิกจ่ายภาครัฐของหนี้สาธารณะที่ปัจจุบันแตะ 63.8% ต่อจีดีพี และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากแผนจัดทำงบประมาณขาดดุลที่ลากยาวไปถึงปี 2570 ที่ส่งผลให้หนี้สาธารณะอาจเข้าใกล้เพดานที่ 70% ต่อจีดีพี ตามกรอบพระราชบัญญัติวินัยการเงินการคลังของรัฐ และอาจใกล้ถึงเพดานเร็วขึ้นหากรายได้จัดเก็บไม่ตรงตามเป้าที่จะเพิ่มส่วนที่ขาดดุลทางการคลัง และเป้าหมายของอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่คลาดเคลื่อนจากประมาณการมา 5 ปีติดต่อกัน อาจส่งผลกระทบถึงการลงทุนใหม่ตามงบประมาณสำหรับโครงการก่อสร้างที่ต้องพึ่งพิงเงินกู้


ดังนั้น ttb analytics จึงเสนอแนะมุมมองหาช่องทางให้ภาคก่อสร้างไทย โดยพยายามลดข้อจำกัดที่ต้องเผชิญ ดังนี้

1.สร้างผลสัมฤทธิ์ความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจให้เป็นรูปธรรม เพื่อสร้างกำลังซื้อและความเชื่อมั่นให้สูงขึ้นกับภาคประชาชน เพื่อกระตุ้นแรงซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัว ให้มีแรงกระเพื่อมกลับขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง รวมถึงความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจยังเป็นแรงดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ ที่ถือเป็นรากฐานสำคัญในพัฒนาเศรษฐกิจ ในมิติการถ่ายโอนเทคโนโลยีที่สามารถสร้างธุรกิจเกี่ยวเนื่องทั้งธุรกิจต้นน้ำและปลายน้ำ ซึ่งความสัมฤทธิผลในการดึงเม็ดเงินการลงทุนทางตรงจากต่างชาติ ย่อมเป็นการพัฒนาความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ที่จะเป็นแหล่งงานและสามารถสร้างพื้นที่ศักยภาพใหม่ เพื่อเปิดทำเลสำหรับการก่อสร้างเพื่อพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยได้อีกทางหนึ่ง

2.ภาครัฐควรให้ความสำคัญในการจัดสรรงบประมาณสำหรับโครงการที่มีความสำคัญ เนื่องจากปัจจุบันหนี้สาธารณะต่อจีดีพีอยู่ในสัดส่วนที่สูง และเมื่อพิจารณาร่วมกับแผนงบประมาณการคลังขาดดุลจนถึงปี 2570 ส่งผลให้ภาครัฐควรเริ่มคำนึงถึงการเรียงลำดับความสำคัญในการจัดสรรงบประมาณรายจ่ายเพื่อการลงทุน โดยพยายามเน้นไปเรื่องที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานในการพัฒนาประเทศ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นสำคัญ โดยเน้นย้ำถึงความสัมฤทธิผลและความคุ้มค่าที่แท้จริง กอปรกับพยายามปรับลดรายจ่ายลงทุนในส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับความเจริญทางเศรษฐกิจให้ลดลงอย่างต่อเนื่องและเป็นรูปธรรม

ดังนั้น หากมองเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง คำถามถัดมา แล้วเมื่อไหร่จะฟื้น ฟื้นแบบไหน กลุ่มไหนฟื้น หรือการฟื้นตัวต้องได้แรงหนุนจากต่างประเทศเพียงอย่างเดียวหรือไม่ เป็นคำถามที่เชื่อว่ารัฐบาลกำลังครุ่นคิด แต่ต้องเชื่อว่า รัฐบาลชุดเศรษฐา พยามยามจัดหนักจัดใหญ่ในมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่มากกกว่า รัฐบาลชุดๆที่ผ่านมาด้วยซ้ำ 

แต่หากรออสังหาฯ ฟื้นตัวแบบออแกนิก อันนี้ เหนื่อย ใช้เวลากี่เดือน กี่ปีถึงจะโงหัวขึ้น