รัฐบาลภายใต้การนำ "เศรษฐา ทวีสิน" ได้ประกาศการบังคับใช้มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลดีต่อการขับเคลื่อนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ สร้างบรรยากาศโดยรวมให้มีสัญญาณที่ดีขึ้น และช่วยกระตุ้นกลุ่มที่ต้องการตัดสินใจซื้อ ทำให้สต๊อกคงค้างที่มีอยู่ในระบบไม่ต่ำกว่า 1 ล้านล้านบาท ถูกระบายออกไป สร้างเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจที่เพิ่มสูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นว่า มาตรการดังกล่าวกับโอกาสในการได้การอนุมัติสินเชื่อจะเป็นไปในทิศทางตามเป้าหมายของมาตรการรัฐหรือไม่!!
โดย ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังอยู่ภายใต้แรงกดดัน คาดว่าหน่วยโอนจะยังหดตัว 6% แม้รัฐคลอดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์แต่สิทธิประโยชน์ที่ได้รับอาจไม่ได้สร้างแรงกระเพื่อมเพื่อจูงใจผู้ที่ยังไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยให้หันกลับมาซื้อ พร้อมแนะภาครัฐออกนโยบายโดยเฉพาะ เพื่อกระตุ้นกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้มีแรงขับเคลื่อนเพิ่มมากขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์นับเป็นภาคธุรกิจที่มีความสำคัญ ทั้งเม็ดเงินที่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจราว 1.05 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 5.8% ต่อจีดีพี และกิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ยังเป็นเครื่องสะท้อนถึงความเป็นอยู่ที่ดีและความเชื่อมั่นในทิศทางเศรษฐกิจของคนภายในประเทศ เนื่องจากการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยเงินออมและสร้างภาระทางการเงินระยะยาว
อย่างไรก็ดี ปัจจุบันสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยชะลอตัว สะท้อนผ่านการโอนหน่วยที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะลดลงต่อเนื่อง จากแรงกดดันรุมเร้าทั้งฝั่งอุปสงค์ที่คนซื้อน้อยลง เข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น และไม่มีเงินออมที่มากเพียงพอ พร้อมกับแรงกดดันฟากอุปทานที่มีการปรับราคาลงเพื่อรับการชะลอตัว ฝั่งอุปสงค์เป็นเรื่องที่ยากขึ้นจากภาวะต้นทุนแพง ทั้งค่าที่ดิน วัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนทางการเงิน ย่อมส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 เสมือนอยู่ในภาวะ "ติดหล่ม"
ด้วยแรงกดดันที่ถาโถม ส่งผลให้ภาครัฐมีความจำเป็นในการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เหมือนไม่มีแรงส่งให้กลับมีแรงขับเคลื่อนขึ้นในช่วงที่เหลือทั้งปี โดยมาตรการหลักประกอบด้วย 1) ลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ของราคาบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท 2) โครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เช่น Happy Home ดอกเบี้ยคงที่ 5 ปีแรก 3% และ Happy Life ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.89% 3) การลดหย่อนภาษีค่าปลูกสร้างบ้านอัตราล้านละ 10,000 บาท แต่ไม่เกิน 100,000 บาท และ 4) โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (โครงการบ้าน BOI)
แต่ในมุมมองของ ttb analytics เชื่อว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ 2567 อาจไม่สร้างแรงกระตุ้นที่เพียงพอเพื่อรับมือกับการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จากปัญหากำลังซื้อและโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้
1) มาตรการด้านลดค่าจดทะเบียนโอน ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% พร้อมขยายราคาบ้านที่ได้รับสิทธิเป็นราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยผลของมาตรการนี้ ถ้ามองจากราคาบ้านที่ได้รับสิทธิสูงสุด 7 ล้านบาท แต่เดิมจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองรวมที่ 210,000 บาท แต่ด้วยผลของมาตรการ ผู้ซื้อจะเสียค่าธรรมเนียมรวมลดลง 208,600 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้ แต่ในประเด็นของการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย จำนวนเงินเพียงแค่ 2.98% ของราคาที่อยู่อาศัย คาดว่าไม่อาจโน้มน้าวให้ผู้ที่ยังไม่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนใจมาซื้อ กอปรกับหากตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อจะมีภาระทางการเงินในการผ่อนชำระถึง 467,000 บาทต่อปี ซึ่งสูงกว่าสิทธิประโยชน์ที่ได้รับเป็นอย่างมาก
อานิสงส์ไม่แรงปลุกตลาดรับสร้างบ้าน!
2) มาตรการลดหย่อนภาษีค่าปลูกสร้างบ้านในอัตราล้านละ 10,000 บาท แต่ไม่เกิน 100,000 ซึ่งคาดว่าไม่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เป็นตลาดใหญ่อย่างมีนัยสำคัญ จากข้อจำกัดเรื่องต้นทุนที่ดินในพื้นที่อยู่อาศัย 100 ตารางวา ที่สูงกว่า 5 ล้านบาท และต้องมีความต้องการพ้องกัน (Coincidence of Wants) กับเจ้าของที่ดินทั้งราคาและขนาดพื้นที่ ส่งผลให้การหาที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเองจึงเป็นเรื่องยาก รวมถึงในพื้นที่ภูมิภาคที่นโยบายอาจมีผล แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดสำหรับการก่อสร้างบ้าน 10 ล้านบาท ที่สามารถลดหย่อนภาษีเงินได้พึงประเมินเต็มจำนวนที่ 100,000 บาท ช่วยลดภาษีสุทธิได้เพียง 30,000 บาท (พิจารณาบนฐานภาษีเงินได้ที่เหมาะสมสำหรับการสร้างบ้านราคา 10 ล้านบาท) ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับราคาบ้าน และภาระผ่อนต่อปีที่สูงถึง 667,000 บาท ทำให้ส่วนลดดังกล่าวอาจจะไม่มีผลต่อการโน้มน้าวให้ผู้ที่ไม่มีความตั้งใจสร้างบ้านหันมาสร้างบ้านเพื่อได้รับสิทธิประโยชน์ดังกล่าว
ผ่อนบ้านลากยาว เสี่ยงลูกหลานรับภาระหนี้ต่อ
3) โครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เช่น Happy Home และ Happy Life ซึ่งเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเฉลี่ยของตลาดพบว่าไม่มีความต่างอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการผ่อนชำระค่าบ้านรายเดือนตามสัญญาสินเชื่อ ดอกเบี้ยจะคิดเป็นอัตราเฉลี่ยตลอดสัญญา แล้วตัดทอนเป็นยอดชำระรายเดือนๆ ละเท่ากัน ซึ่งบ้านราคา 3 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ภายใต้โครงการ ผู้ซื้อจะมีภาระผ่อนที่ 14,900-16,300 บาทต่อเดือน แต่ตามอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของตลาด ผู้ซื้อจะผ่อนชำระรายเดือนที่ 16,800 บาท ซึ่งดูเหมือนไม่มีความต่างอย่างมีนัยสำคัญ อีกทั้งบนโครงการยังให้ระยะเวลาผ่อนยาวเพิ่มขึ้นไปถึง 40 ปี ซึ่งถ้าพิจารณาถึงความสามารถในการชำระหนี้โดยปกติ การผ่อนไม่ควรเกิน 30 ปี และการขยายเวลาผ่อนถึง 40 ปี แสดงถึงสถานะการเงินปกติบนยอดสินเชื่อที่ไม่สามารถจัดการให้เสร็จในเวลาที่เหมาะสม จึงต้องผ่อนปรนระยะเวลาให้ยืดออก ซึ่งเป็นการแก้ปัญหาที่อยู่บนความเปราะบางของสินเชื่อใหม่ภายใต้มาตรการ รวมถึงระยะเวลา 40 ปี ย่อมมีช่วงที่ทับซ้อนกับช่วงเวลาหลังเกษียณอายุทำงาน ที่อาจส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ และอาจกระทบไปยังลูกหลาน ที่ต้องมารับภาระหนี้ที่อยู่อาศัยของคนรุ่นก่อน ที่ระยะเวลาชำระหนี้ยาวกว่าอายุการทำงาน
แบงก์กังวลบ้านเกิน 5 ล้านบาทกับภาระหนี้เสีย
ด้วยเหตุนี้ ttb analytics จึงมองว่า สิทธิประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ในครั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบกับภาระทางการเงินที่เพิ่มมากขึ้นของผู้ซื้อจากการตัดสินซื้อที่อยู่อาศัยนั้น คาดไม่มีแรงจูงใจเพียงพอ ส่งผลให้ ttb analytics ประเมินสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังอยู่ภายใต้ความน่ากังวล โดยคาดจะเป็นการหดตัวทั้งในมิติของทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ และมูลค่าการโอนเป็นปีที่ 2 ติดต่อกันนับจากปี 2560 โดยประเมินตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวในหน่วยโอน 6% เหลืออยู่ที่ 3.45 แสนหน่วย ในขณะที่มูลค่าการหดตัวคาดว่าจะอยู่ที่ 7.8% มีมูลค่าอยู่ที่ 9.65 แสนล้านบาท จากแรงกดดันในตลาดแนวสูงที่ต้องเร่งระบายสต๊อก และแนวราบที่ลูกค้า Segment ราคา 7.5-10 ล้านบาท ที่เติบโตสูงในปี 2566 ยังมีสัดส่วนที่ต่ำเพียง 6.1% รวมถึงความกังวลในเรื่องปัญหาหนี้เสีย ที่ปัจจุบันเริ่มเพิ่มสูงขึ้นในบ้านราคาสูงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป อาจเป็นแรงกดดันให้ธนาคารพาณิชย์ต้องพิจารณาสินเชื่อให้มีความรัดกุมเพิ่มขึ้น
ดังนั้น เมื่อมาตรการที่ใช้อาจไม่กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics แนะภาครัฐควรใช้มาตรการที่ช่วยกระตุ้นให้ตรงจุดด้วยเครื่องมือที่รัฐมีอำนาจเต็ม ผ่านการใช้นโยบายภาษีซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการคลัง เช่น ปรับเพดานลดหย่อน (อาจกำหนดย้อนหลังไปชดเชยให้ผู้ซื้อในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น) ซึ่งแต่เดิมไม่ว่าผู้ซื้อจะจ่ายดอกเบี้ยเท่าไรก็ตามจะสามารถลดหย่อนได้เพียง 100,000 บาท หากภาครัฐออกเงื่อนไขให้สามารถนำดอกเบี้ยบ้านมาลดหย่อนได้เต็มจำนวน (โดยอาจกำหนดระยะเวลาที่สามารถใช้สิทธิ) จะส่งผลให้ภาษีสุทธิที่ลดลงเมื่อนำไปหักกับดอกเบี้ยบ้านจะเสมือนว่าอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านน้อยลงไป 47-134 Basis Points (BPS) ตามฐานภาษีของผู้ซื้อแต่ละราย
นอกจากนี้ การใช้นโยบายภาษีย่อมส่งผลให้ผู้เสียภาษีมีกำลังใจ และรู้สึกได้ถึงผลประโยชน์ที่พึงได้รับจากรัฐในการเสียภาษี และด้วยสิทธิประโยชน์ที่ได้เพิ่มเติม อาจเป็นการโน้มน้าวให้ผู้เสียภาษีรายใหม่รู้สึกเต็มใจและมีความต้องการเข้าสู่ระบบภาษีจากสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ได้รับเพิ่มเติม ซึ่งจะเป็นประโยชน์ระยะยาวต่อฐานะทางการคลังของประเทศในระยะถัดไป
Q1 ปี 67 มูลค่าขึ้นโครงการใหม่ 9.5 หมื่นล้านบาท
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) สรุปถึงการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลสะสมไตรมาสแรกปี 2567 (มกราคม-มีนาคม) ลดลงในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566
โดยในไตรมาสแรกมีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 90 โครงการ จำนวน 15,697 หน่วย ลดลง 28% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 21,935 หน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2566 ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 95,051 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19% จากมูลค่าเปิดตัวโครงการ 79,675 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 19% ในปี 2566
เทียบ Q4 ปี 66 หน่วยเปิดใหม่-มูลค่าลดฮวบ 50%
เมื่อเทียบสัดส่วนระหว่างไตรมาส (QoQ) ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรกปี 2567 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สะสมเดือนมกราคม-มีนาคม 2567 ทั้งสิ้น 15,697 หน่วย ลดลง 50% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 2566 และมีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 95,051 ล้านบาทลดลง 54% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2566 โดยที่ราคาขายต่อหน่วยเฉลี่ย 6.06 ล้านบาท
การเปิดตัวโครงการใหม่สะสมไตรมาสแรก ปี 2567 เป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัย 15 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 5,727 หน่วย ลดลง 51% คิดเป็นมูลค่า 14,005 ล้านบาท ลดลง 51% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 11,758 หน่วย และมูลค่าเปิดตัว 28,330 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 19% ลดลงจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 31% ในระยะเดียวกันของปี 2566
โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดพักอาศัย ในช่วงปี 2567 อยู่ที่ 2.45 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.41 ล้านบาท ในปี 2566 และมีหน่วยเปิดตัวสูงสุดในไตรมาสแรกปี 67 ในทำเลเตาปูน-ประดิพัทธ์ และขายได้ดีในทำเลใกล้สถานศึกษาอย่างมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต เน้นกลุ่มนักลงทุน นักศึกษา
บ้านหรูเกิน 10 ล้านบาท ทำเลบางนา-ตราดขายดี
ขณะที่โครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 53 โครงการ จำนวน 8,074 หน่วยลดลง 13% คิดเป็นมูลค่า 35,990 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 7% มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 8.13 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงปี 2567 เพิ่มขึ้น 60.99%
และโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท จำนวน 24 โครงการ จำนวน 1,896 หน่วย เพิ่มขึ้น 117% มูลค่าเปิดโครงการใหม่ที่ 45,056 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 166% มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 9% ระดับราคาขายของบ้านระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทเฉลี่ยอยู่ที่ 23.8 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 22.68% เปิดตัวสูงสุดในทำเลสุขาภิบาล 5 ขายดีในกลุ่มบ้านเดี่ยว ทำเลบางนา-ตราด กม.10-30
ในขณะที่แอล ดับเบิล ยู เอส คาดการณ์หน่วยคงค้างที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกปี 67 เพิ่มขึ้น 1-2% ผลมาจากที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น 2.3% และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับช่วงปี 66 เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นตั้งแต่ปี 65-66 แต่มีอัตราการขายได้ลดลง ส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าคงค้างอีกประมาณ 5 ปี ทั้งบ้านพักอาศัยและคอนโดฯ
อย่างไรก็ตาม กิจกรรมของธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงนี้ล้วนแล้วแต่อัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายและเร่งโอนในโครงการพร้อมอยู่ เพื่อรับกับมาตรการรัฐที่ออกมา ซึ่งต้องมอนิเตอร์กันต่อไปว่าการที่เฟดยังไม่มีสัญญาณปรับลดดอกเบี้ยลง แสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยในไทยก็ยังไม่ใช่เทรนด์ขาลง!
