สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนี้ ต้องยอมรับกันตรงๆ ว่า “ไม่รู้วันไหน กำลังซื้อผู้บริโภคกับราคาบ้านจะหากันเจอ” เพราะในช่วงที่ผ่านมาแม้ว่าราคาขายบ้านใหม่จะยังทรงตัว เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนพลังงานที่ส่งผลต่อปัญหาเงินเฟ้อ ทำให้ความสามารถในการซื้อ และการก่อหนี้ของผู้บริโภคหดตัวอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างทยอยปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนราคาเชื้อเพลิง และต้นทุนการเงิน ปัจจัยกดดันดังกล่าวทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ยังคงยืนราคาขายโดยไม่ปรับขึ้นตามต้นทุนใหม่เพื่อระบายสินค้าออก และนำกระแสเงินสดเข้ามาหมุนเวียนธุรกิจ
ทั้งนี้ ไม่ว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ จะพยายามยืนราคาขายราคาเดิมอย่างไร แต่ด้วยปัจจัยด้านกำลังซื้อที่หดตัวลง ยังคงทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ซึ่งผู้ประกอบการต่างเห็นตรงกันว่าหากมีมาตรการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อจากภาครัฐออกมาจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้กลับมาคึกคัก จากการเร่งตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ซึ่งล่าสุดความหวังของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็เป็นจริง เพราะรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งดูเหมือนว่าจะทำให้ตลาดกลับมาคึกคักได้มากขึ้น เพราะมาตรการที่ออกมา ต่างส่งเสริมให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อบ้านเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม เสียงเฮ ...!! จากผู้บริโภคที่ดังขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ก็ดังได้ไม่นานเพราะผลพวงจากการประกาศปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ เริ่มสะท้อนต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ด้วยการทยอยปรับขึ้นราคาขายบ้านใหม่กันถ้วนหน้า หลังจากแบกรับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน และค่าก่อสร้างมาระยะหนึ่งแล้ว แต่เมื่อรัฐบาลประกาศขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ จึงมีผลต่อต้นทุนโดยรวมและทำให้ต้องมีการประกาศปรับขึ้นราคารขายบ้านใหม่กัน ทิศทางต้นทุนและกำลังซื้อที่เกิดขณะนี้ทำให้ยังมองไม่เห็นว่า กำลังซื้อกับราคาขายบ้านนั้นจะเจอกันอย่างลงตัวได้เมื่อไหร่
***ราคาบ้าน-ทาวน์เฮาส์ใหม่ ระหว่างขาย กทม.-ปริมณฑล
โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงานว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 1/2567 พบว่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2566 ซึ่งพบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้น 0.9% สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 1 ปี 2567 ได้มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้า
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดินค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีข้อจำกัดในหลายด้าน ดังนั้น เพื่อกระตุ้นยอดขายพบว่าในไตรมาสนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์จัดโปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุดถึง 41.2% รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน 37.2% เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ
เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นน้อยกว่าใน 3 จังหวัดปริมณฑล โดยในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ และปริมณฑลไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 7 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 แต่ลดลง -1.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
เมื่อพิจารณาตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 เพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งการลดลงดังกล่าวเป็นผลสืบเนื่องจากการจัดโปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 1 ปี 2567 โดยพบว่าบ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก และเป็นการลดราคาจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ บางขุนเทียน ทุ่งครุ บางบอน จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว บางกะปิ วังทองหลาง บึงกุ่ม สะพานสูง คันนายาว และโซนบางเขน สายไหม ดอนเมือง หลักสี่
สำหรับ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.5 เพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 8 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนบางพลี บางบ่อ บางเสาธง ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา คลองหลวง ธัญบุรี หนองเสือ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และโซนเมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยดัชนีราคาเริ่มมีแนวโน้มกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากปรับตัวลงไตรมาสก่อนหน้า มีข้อสังเกตว่าการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาในไตรมาส 1 ปี 2567 เป็นผลจากราคาประกาศขายในกรณีที่เป็นการเปิดโครการใหม่ แต่หากเป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และพบว่าบางโครงการยังคงมีการลดราคาเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก
ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาทาวเฮาส์เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ลดลง -0.01% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นหลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึงไตรมาส 4 ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก พบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนมีนบุรี หนองจอก คลองสามวา ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ บางขุนเทียน ทุ่งครุ บางบอน จอมทอง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท
ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ดัชนีราคาทาวเฮาส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.8 ปรับเพิ่มขึ้น 4.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หลังจากที่ลดลงในไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพบว่าส่วนใหญ่มีการเพิ่มราคามากที่สุดในโซนบางพลีทบางบ่อ บางเสาธง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา คลองหลวง ธัญบุรีทหนองเสือ ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท และโซนเมืองสมุทรปราการ พระสมุทรเจดีย์ พระประแดง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
“ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการได้ใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้น เช่น การให้ส่วนลดเงินสด ของแถม และการช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท คาดว่าจะสร้างความต้องการซื้อหรืออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากพอสมควร โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังของปี2567 ซึ่งคาดว่าจะช่วยระบายอุปทานเดิมที่ยังอยู่ในราคาต้นทุนเดิมออกไปพอสมควร และเมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยของโครงการใหม่ก็จะสะท้อนต้นทุนใหม่ ซึ่งจะเป็นแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้ ซึ่งทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต้องซื้อในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้นสิ่งที่สำคัญในการช่วยให้คนไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางราคาที่สูงขึ้น คือการพัฒนาเศรษฐกิจเศรษฐกิจที่ดีขึ้น สร้างการกระจายรายได้ให้ไปถึงประชาชนทุกกลุ่มที่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้รายได้ของคนไทยมีการปรับตัวดีขึ้น และจะช่วยให้ประชาชนมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเขาถึงสินเชื่อสูงขึ้น” ดร.วิชัย กล่าว
