โครงการเขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC หนึ่งในโปรเจกต์ที่จะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจและศักยภาพของประเทศไทยให้ก้าวทันกับการเติบโตของเศรษฐกิจโลก ซึ่งผ่านมา ได้มีการอนุมัติเงินลงทุนในพื้นที่ EEC ในระยะที่ 1 (2560-2565) ไม่ต่ำกว่า 2 ล้านล้านบาท และรัฐบาล “เศรษฐา” นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้เดินหน้า EEC ในระยะที่ 2 เพื่อดึงเม็ดเงินลงทุนเข้ามาใหม่ไม่ต่ำกว่า 5 แสนล้านบาทในช่วง 5 ปี
นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาทรัพย์สินและที่ดินที่มีสาขาอยู่ทั่วประเทศ ได้เผยถึงข้อมูลการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูลการขายพื้นที่ในทำเลนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ 3 จังหวัด ที่เป็นที่ตั้งของเขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ครอบคลุม จังหวัดฉะเชิงเทรา จังหวัดชลบุรี และจังหวัดระยอง เมื่อเดือนมีนาคม 2567 พบว่า ราคาขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ระยอง ราคาขาย 4.9 ล้านบาท/ไร่ นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ชลบุรี ราคาขาย 4.8 ล้านบาท/ไร่ นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี ราคาขาย 12-14 ล้านบาท/ไร่ และนิคมอุตสาหกรรมเอเพ็กซ์ กรีน อินดัสเตรียลเอสเตท ฉะเชิงเทรา ที่เปิดตัวใหม่ล่าสุด ราคาขาย 4.5 ล้านบาท/ไร่
เปรียบเทียบกับข้อมูลราคาขายพื้นที่ของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ตั้งแต่ปี 2564&2566 พบว่า ราคาขายพื้นที่ภายในนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดชลบุรี และจังหวัดฉะเชิงเทราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 100% ต่อปี ยกเว้นพื้นที่จังหวัดระยอง ราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเพิ่มขึ้นต่ำกว่าพื้นที่จังหวัดชลบุรีและจังหวัดฉะเชิงเทรา
ทำเลและ EEC หนุนราคาที่ดินพุ่ง
ปัจจัยหลัก 2 ประการที่ทำให้พื้นที่ EEC ได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนมากกว่าพื้นที่อื่นภายหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ได้แก่ ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง และนโยบายของรัฐบาลในการขับเคลื่อนพัฒนาระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยมีการลงทุนโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานในทำเลนี้ เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของนักลงทุน
ในด้านของทำเลที่ตั้ง นายปริสุทธิ์ กล่าวว่า นิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ภาคตะวันออกโดยเฉพาะ EEC อยู่ใกล้กรุงเทพมหานครซึ่งเป็นเมืองหลวงมากที่สุด ใช้เวลาเดินทางจากกรุงเทพฯ เพียง 105 กิโลเมตร (กม.) โดยห่างจากสนามบินอู่ตะเภา 85 กม. สนามบินสุวรรณภูมิ 100 กม. ขณะที่ทางน้ำใกล้ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังเพียง 58 กม. และท่าเรือมาบตาพุด 90 กม. ส่งผลให้การขนส่งสะดวกกว่านิคมอุตสาหกรรมภาคอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นทางถนน ทางอากาศ หรือทางน้ำ เป็นต้น
ในขณะเดียวกัน การที่รัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนการพัฒนา EEC โดยมีการลงทุนในระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานอย่างต่อเนื่องทั้ง 1) รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (High-Speed Rail Linking 3 Airports) (2) ท่าอากาศยานอู่ตะเภา (U-Tapao International Airport) (3) ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (Intercity Motorway) (4) รถไฟทางคู่ (Dual-track Railway)
(5) ท่าเรือแหลมฉบัง เฟส 3 (Laem Chabang Port Phase 3) และ (6) ท่าเรือนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 (Map Ta Phut Industrial Port Phase 3) ส่งผลให้พื้นที่นี้ได้รับความนิยมจากนักลงทุนเพิ่มขึ้น เนื่องจากภาครัฐได้วางแผนพัฒนาโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ เพื่อเสริมศักยภาพของพื้นที่ให้มีความโดดเด่นและอำนวยความสะดวกด้านการคมนาคม
นอกจากนี้ พื้นที่ EEC ยังเป็นศูนย์รวมของอุตสาหกรรมหลักที่สำคัญของประเทศ เช่น ปิโตรเลียมและปิโตรเคมี เคมีภัณฑ์ ยานยนต์และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และการแปรรูปอาหาร ที่ผ่านมา ภาครัฐให้การสนับสนุนอุตสาหกรรมการผลิตในพื้นที่นี้อย่างต่อเนื่อง ปัจจัยข้างต้นส่งผลให้นิคมอุตสาหกรรมในเขตภาคตะวันออกมีการขยายพื้นที่ออกไปอย่างกว้างขวาง เพื่อตอบรับกระแสความสนใจของนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคนี้มีอัตราการเจริญเติบโตสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว สะท้อนจากมูลค่าโครงการขอรับส่งเสริมและอนุมัติการลงทุนกระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันออกมากกว่าพื้นที่อื่น โดยพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมครอบคลุมจังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง จังหวัดฉะเชิงเทรา จังหวัดปราจีนบุรี และ จังหวัดสระแก้ว
กำลังซื้อสูงสำหรับคอนโดฯ-บ้าน ราคา 2-5 ล้านบาท
จากการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ดังกล่าว นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากการสำรวจของ LWS เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ครอบคลุมจังหวัดฉะเชิงเทรา และชลบุรี พบว่า มีจำนวนอาคารชุดคงเหลือเพื่อขายทั้งสิ้น 3,661 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 36% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวในพื้นที่ทั้งหมด 10,094 หน่วย โดยคาดว่าจำนวนหน่วยที่เหลือจะใช้ระยะเวลา 1-4 ปีในการขาย
โดยระดับราคาอาคารชุดที่ขายดีคือระดับราคา 1-2 ล้านบาทต่อหน่วย ทำเลที่ขายดีเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมและสถานศึกษา ระบายโดยขึ้นอยู่กับพื้นที่
ในขณะที่โครงการบ้านพักอาศัยที่มีจำนวนหน่วยคงเหลือเพื่อขาย 5,834 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 51% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 11,366 หน่วย คาดว่าจำนวนหน่วยคงเหลือที่มีอยู่จะใช้ระยะเวลาในการขาย 1-4 ปี โดยบ้านพักอาศัยที่ขายดีอยู่ที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อหน่วย
“ทำเล EEC เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้นตามแหล่งงานที่เพิ่มขึ้นในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม จากผลการศึกษาของเราพบว่า อัตราการเช่าในทำเลใกล้นิคมอุตสาหกรรม ทั้งที่ฉะเชิงเทรา และชลบุรี สูงกว่า 90% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 8,000-20,000 บาทต่อเดือน ขึ้นกับขนาดของห้องชุดและบ้านพักอาศัย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 5-6 ซึ่งตอบโจทย์สำหรับผู้ซื้อเพื่อการลงทุน” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
นิคมฯ ทั่วประเทศโตต่อเนื่องหลังโควิด
ในขณะที่แนวโน้มการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศ จากรายงานของ กนอ. พบว่า ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเติบโตในช่วงปี 2564-2566 หลังจากหดตัวรุนแรงในปี 2563 ที่เผชิญกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2567 มีจำนวนนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยทั้งสิ้น 69 แห่ง เพิ่มขึ้นจาก 68 แห่งในปี 2566 และ 66 แห่งในปี 2565
นิคมอุตสาหกรรมรวมทั้งสิ้น 69 แห่ง มีพื้นที่ขายและให้เช่าสะสมทั้งสิ้น 190,212 ไร่ พบว่า เป็นนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกมากที่สุดคือ 45 แห่ง โดยมีพื้นที่ขายทั้งสิ้น 150,341.11 ไร่ ถัดมาคือ ภาคกลาง 19 แห่ง มีพื้นที่ขายทั้งสิ้น 32,945.94 ไร่ ภาคใต้ 2 แห่ง มีพื้นที่ขาย 2,755.24 ไร่ ภาคเหนือ 2 แห่ง มีพื้นที่ขาย 2,158.12 ไร่ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 1 แห่ง พื้นที่ขาย 2,213.78 ไร่
ขณะที่จำนวนนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2565-2567 พบว่า เป็นนิคมอุตสาหกรรมที่จัดตั้งใหม่ในพื้นที่ EEC ทั้งสิ้น 3 แห่ง โดย 2 แห่งอยู่ในจังหวัดฉะเชิงเทรา ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมฉะเชิงเทรา บลูเทคซิตี้ มีพื้นที่ทั้งสิ้น 1,181.02 ไร่ และนิคมอุตสาหกรรม เอเพ็กซ์ กรีน อินดัสเตรียล เอสเตท พื้นที่ 2,191.50 ไร่ และ 1 แห่งอยู่ในจังหวัดระยอง ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมหนองละลอก พื้นที่ 1,546.55 ไร่
ณ สิ้นเดือนมกราคม 2567 กนอ. รายงานยอดขายและให้เช่าว่า มีการขายและให้เช่าทั้งสิ้น จำนวน 6,787 ไร่ หรือเพิ่มขึ้น 81.14% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 โดยยอดขายและให้เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมยังคงอยู่ในภาคตะวันออกมากที่สุด ครอบคลุมพื้นที่ 6,183 ไร่ คิดเป็นสัดส่วน 83% ของพื้นที่นิคมที่ขายและให้เช่า รองลงมา ได้แก่ ภาคกลาง คิดเป็นพื้นที่ 167 ไร่ ภาคเหนือ คิดเป็นพื้นที่ 24 ไร่ และ ส่งผลให้ยอดขายและให้เช่าสะสม ณ มกราคม ปี 2567 อยู่ที่ 104,363 ไร่ คิดเป็น 77.8% ของพื้นที่นิคมที่ขายและให้เช่าทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ 2 ราย ได้แก่ AMATA และ WHA Group มีการปรับตัวโดยเน้นลงทุนด้านเทคโนโลยี เพื่อยกระดับไปสู่นิคมอุตสาหกรรมอัจฉริยะ (Smart Industrial Estate) รวมทั้งขยายฐานการให้บริการด้านสาธารณูปโภคที่ครบวงจรมากขึ้น ช่วยหนุนให้รายได้รวมของผู้ประกอบการรายใหญ่ข้างต้นยังคงขยายตัวได้ต่อเนื่อง
โดยกลุ่มประเทศที่เข้ามาลงทุนสูงสุด 5 อันดับแรกในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ณ สิ้นเดือนมกราคม 2567 ตามรายงานของ กนอ. ได้แก่ ประเทศญี่ปุ่นเป็นอันดับหนึ่ง 28.6% มีมูลค่าลงทุน 2,031 ล้านบาท รองลงมา ประเทศจีน 13.1% คิดเป็นมูลค่าลงทุน 934 ล้านบาท สหรัฐอเมริกา 6.0% มีมูลค่าการลงทุน 612 ล้านบาท ไต้หวัน 5.1% มูลค่าการลงทุน 428 ล้านบาท สิงคโปร์ 8.6% มีมูลค่าการลงทุน 360 ล้านบาท และประเทศอื่นๆ 38.6% คิดเป็นมูลค่าการลงทุน 2,746 ล้านบาท ตามลำดับ
ขณะที่กลุ่มอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมากที่สุด 5 อันดับแรกได้แก่ กลุ่มผลิตยานพาหนะ อุปกรณ์รวมทั้งการซ่อมยานพาหนะและอุปกรณ์ คิดเป็นสัดส่วน 11.49% รองลงมา กลุ่มผลิตภัณฑ์โลหะ คิดเป็นสัดส่วน 8.53% กลุ่มผลิตภัณฑ์ไฟฟ้าและอุปกรณ์ คิดเป็นสัดส่วน 7.66% กลุ่มเคมีภัณฑ์และผลิตภัณฑ์ คิดเป็นสัดส่วน 7.36% กลุ่มผลิตภัณฑ์พลาสติก คิดเป็นสัดส่วน 6.87% และกลุ่มอื่นๆ คิดเป็นสัดส่วน 58.08% ตามลำดับ
“จะเห็นได้ว่าภาคตะวันออกยังคงเป็นเขตพื้นที่ที่ได้รับความนิยมสําหรับนักลงทุนชาวต่างชาติและชาวไทย และมีศักยภาพในการเติบโตสูงสุด จากการเป็นฐานการผลิตเชื่อมโยงโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลภาคตะวันออก (Eastern Seaboard Development Program : ESB) ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้มีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องตามความต้องการที่เพิ่มขึ้น พร้อมๆ กับ การพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานของภาครัฐ ที่มีส่วนสนับสนุนที่สำคัญที่ให้ทำเลภาคตะวันออกและพื้นที่ EEC มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง” นายปริสุทธิ์ กล่าว
REIC ระบุบ้านเดี่ยวขยายตัวมากที่สุด
ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ระบุถึงภาวะอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า ด้านอุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 65 ส่งผลให้ในปี 66 มีหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรภาพรวมเพิ่มขึ้น 14.2% หากไม่นับรวมใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเปล่า จะพบว่า บ้านเดี่ยวขยายตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด 42.7% รองมาเป็นบ้านแฝดขยายตัวเพิ่มขึ้น 39.7% และอาคารพาณิชย์ขยายตัวเพิ่มขึ้น 2.5% ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ ลดลง -13.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
และเป็นที่น่าสังเกต จังหวัดชลบุรีมีใบอนุญาตจัดสรรลดลง -16.4% (ลดลงในประเภทที่ดินจัดสรรและทาวน์เฮาส์) ต่างกับจังหวัดระยอง และฉะเชิงเทรา ที่มีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น โดยสาเหตุที่ทำให้จังหวัดชลบุรรี ลดลง เนื่องจากพบว่า มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดเล็กที่ไม่เข้าเกณฑ์ต้องยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรจำนวนมากขึ้นในช่วงที่เกิดโควิด-19 และความต้องการของประชาชนในการสร้างบ้านเองที่สูงขึ้น ทำให้จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรในจังหวัดชลบุรี ภาพรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ส่วนที่เป็นเรื่องของอุปทานนั้นใน 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 4 ปี 66 มีการหดตัวของพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยของอาคารชุดและแนวราบ -24.7% และ -9.1% ตามลำดับ เช่นเดียวกับอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ในไตรมาสนี้หดตัวทั้งจำนวน หน่วย และมูลค่าถึง -11% และ -9.4% ตามลำดับ โดยพบว่า ภาพรวมในปี 66 จำนวนหน่วยมีการหดตัว -1.6% แต่มูลค่าการโอนมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น 4.7% และพบว่า ในพื้นที่ 3 จังหวัด มีสัดส่วนการโอนเป็นแนวราบเกือบ 3 ใน 4 ของการโอนทั้งหมด ซึ่งจังหวัดชลบุรี มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนสูงสุดถึง 34,527 หน่วย และมูลค่า 91,465 ล้านบาท ตามลำดับ
