ประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ (Complete Aged Society) แล้วเมื่อปี 66 ที่ผ่านมา จากข้อมูลสำนักบริหารการทะเบียน กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย ที่ระบุว่า ณ วันที่ 31 ธ.ค.66 ประเทศไทยมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปคิดเป็น 20% จากจำนวนประชากรทั้งหมด และจำนวนผู้สูงอายุจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่อัตราการเกิดของประชากรกลับมีทิศทางที่ลดลงอย่างชัดเจน โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ประเทศไทยจะก้าวสู่สังคมสูงอายุขั้นสูงสุด (Super-Aged Society) ในปี 2572 ซึ่งเร็วกว่าที่มีการคาดการณ์ไว้ว่า สังคมสูงอายุขั้งสูงสุดของไทยจะเกิดขึ้นในปี 74
การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยของประเทศไทยนั้นเป็นทั้งโอกาสและความท้าทายที่ทั้งภาครัฐและภาคเอกชนต้องให้ความสนใจอย่างมาก โดยข้อมูลจาก Krungthai COMPASS คาดว่ามูลค่าตลาดกลุ่มผู้สูงอายุ หรือ Silver Gen ของไทยจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยปีละ 4.4% มาอยู่ที่ 2.6 ล้านล้านบาทใน ปี 73 หรือเทียบเท่า 12% ของมูลค่าเศรษฐกิจไทย ซึ่งทำให้เกิดเทรนด์ธุรกิจเพื่อรองรับผู้บริโภคกลุ่มสูงอายุโดยเฉพาะ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการใช้จ่ายและมีความพร้อมทางการเงิน หลายธุรกิจ รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยจึงปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายใหม่นี้มากขึ้น
"เชียงใหม่" ครองใจเมืองพักผ่อนวัยเกษียณ
ทั้งนี้ จากข้อมูลการตอบแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า 3 ใน 5 หรือ 62% ของคนไทยมีการวางแผนถึงการเกษียณถี่ขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มวัยใกล้เกษียณ และผู้ที่มีรายได้ปานกลาง โดยจุดมุ่งหมายของการใช้ชีวิตในวัยเกษียณ อันดับ 1 คือ จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งมีสัดส่วนดีมานด์การใช้ชีวิตหลังเกษียณมากที่สุด 27% เพราะด้วยจุดเด่นจากสภาพแวดล้อมที่ใกล้ชิดธรรมชาติ และมีความเจริญในหลายด้าน อันดับ 2 กรุงเทพฯ 15% อันดับ 3 เชียงราย 12% อันดับ 4 เพชรบูรณ์ 10% อันดับ 5 ภูเก็ต 9% ขณะที่ 16% ยังไม่มีทำเลในใจ เป้าหมายสำคัญของชีวิตหลังเกษียณ โดยส่วนใหญ่คือ เรื่องการเงินซึ่งมีสัดส่วนถึง 70%โดยความหวังอันดับแรกๆ คือการปลอดภาระหนี้ตามมาด้วย ความต้องการมีอิสระทางการเงิน และมีเงินออมเพียงพอสำหรับค่ารักษาพยาบาล ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องทางการเงินและการวางแผนค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลสุขภาพ
โดยกลุ่มผู้สูงวัยกว่าที่เตรียมเกษียณอายุนี้ ส่วนใหญ่มีเงินพร้อมซื้อบ้านใหม่ ซึ่งจากข้อมูลการตอบแบบสอบถาม DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทยอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไปพบว่ากว่า 48% มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ซึ่งมีค่าเฉลี่ยสูงกว่าผู้บริโภคในช่วงวัยอื่นๆ ขณะที่อีก 42% มีเงินออมเพียง 50% ทำให้กลุ่มผู้สูงอายุเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและน่าจับตามองในเวลานี้ ขณะที่อีกกว่า 37% มีการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า โดยเหตุผลสำคัญในการซื้อที่อยู่อาศัยมาจากต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น 45% ตามมาด้วยซื้อเพื่อการลงทุน และขายบ้านหลังเดิมได้ราคาดี ในสัดส่วนเท่ากันที่ 32%
สำหรับกลุ่มบ้านหรือที่อยู่อาศัยที่กลุ่มเกษียณอายุให้ความสนใจ คือ "ขนาดบ้าน ใกล้ขนส่งสาธารณะ" เป็นปัจจัยแรกๆ ในการเลือกตัดสินใจซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยกว่า 58% ได้เน้นหรือให้ความสำคัญเรื่องขนาดที่อยู่อาศัยและพื้นที่ใช้สอย เพื่อรองรับกิจกรรมต่างๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย 39% ถัดมาคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 49% การออกแบบและการก่อสร้าง 27% ส่วนมาตรการ/โครงการที่จะช่วยให้มีบ้านเป็นของตัวเองง่ายขึ้น และชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ มีสัดส่วนเท่ากันที่ 23%
ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่ผู้สูงอายุใช้พิจารณาเมื่อเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยนั้น มากกว่า 56% ต้องการโครงการที่เดินทางสะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง รองลงมาคือความปลอดภัยของทำเล 52% ทำเลที่ตั้งโครงการ 43% โครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกในย่านนั้น 31% ส่วนความเจริญของทำเล และใกล้โรงพยาบาล/สถานพยาบาล มีสัดส่วนเท่ากันที่ 26% เพื่อช่วยเพิ่มความสะดวกในการพบแพทย์หรือรับบริการทางสุขภาพ
นอกจากนี้ การรีโนเวตบ้าน “ห้องนั่งเล่น” เพื่อรองรับการใช้ชีวิตหลังเกษียณอายุ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อบ้าน โดยอันดับแรกที่ต้องการรีโนเวตคือ ห้องนั่งเล่น 23% จึงต้องการปรับเปลี่ยนให้ตอบโจทย์ตามไลฟ์สไตล์ และกิจวัตรประจำวัน 16% รองลงมากคือห้องนอนและห้องน้ำมีสัดส่วน 12% โดยความปลอดภัยและมั่นคงรองรับการเคลื่อนไหวที่ต้องใช้ความระมัดระวังลดความเสี่ยงในการเกิดอุบัติเหตุที่ไม่คาดคิด พร้อมทั้งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวัน
การเตรียมบ้านรองรับวัยเกษียณ
สำหรับการออกแบบบ้านให้รองรับการใช้ชีวิตของวัยเกษียณนั้น “อารยสถาปัตย์ หรือ Universal Design” ได้ให้แนวคิดด้านการออกแบบสิ่งแวดล้อม การสร้างสถานที่ และสิ่งของต่างๆ โดยคำนึงถึงการใช้งานที่ครอบคลุมสำหรับทุกคน โดยไม่จำกัดอายุ เพศ หรือลักษณะทางร่างกาย ซึ่งทำให้หลัก Universal Design เป็นเทรนด์การออกแบบที่มีบทบาทสำคัญมากขึ้นในการออกแบบที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน เพื่อให้สามารถรองรับการอยู่อาศัยของผู้บริโภคทุกช่วงวัยได้อย่างราบรื่นและปลอดภัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้สูงอายุ
เพราะนอกจากการซื้อบ้านในโครงการที่มาพร้อม Universal Design แล้ว แนวทางการออกแบบและปรับพื้นที่บ้านให้รองรับการอยู่อาศัยของผู้สูงวัย ภายใต้หลักที่ให้ความสำคัญกับการเพิ่มความปลอดภัย ลดความเสี่ยงในการเกิดอุบัติเหตุและปิดจุดบอดที่เป็นพื้นที่อันตราย ซึ่งจะช่วยส่งเสริมให้ผู้สูงอายุสามารถทำกิจกรรมต่างๆ ได้อย่างมั่นใจด้วยตัวเอง โดยมี 5 พื้นที่สำคัญที่ควรปรับเพื่อรองรับบ้านผู้สูงอายุ ประกอบด้วย
1.ห้องนั่งเล่น เป็นพื้นที่ที่ผู้สูงอายุใช้เวลาในการทำกิจกรรมระหว่างวันไม่น้อย พื้นที่ในห้องนี้จึงควรออกแบบให้มีความปลอดโปร่งและอากาศถ่ายเทได้สะดวกตลอดทั้งวัน จัดวางต้นไม้เพื่อเพิ่มความสดชื่นในห้อง หรือติดตั้งเครื่องฟอกอากาศเพื่อสร้างอากาศบริสุทธิ์และสะอาดตลอดทั้งวัน โดยควรเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่มีฟังก์ชันไม่ซับซ้อน สะดวกในการใช้งาน และมีขนาดที่เหมาะสม ไม่ใหญ่เกินไปจนเกะกะและทำให้ห้องดูอึดอัด ควรเน้นการจัดวางเฟอร์นิเจอร์ให้ชิดผนังเพื่อให้มีพื้นที่โล่งมากที่สุด ไม่ควรมีของวางเกะกะตามพื้นเพื่อให้ผู้สูงอายุเดินได้สะดวกและป้องกันการสะดุดล้ม รวมทั้งรองรับการใช้งานรถเข็นได้สะดวก
นอกจากนี้ ควรจัดวางของใช้ประจำวัน งานอดิเรก รวมทั้งของใช้จำเป็นหรือยาไว้ที่โต๊ะ ชั้นวาง หรือตู้ที่มีความสูงเหมาะสมและอยู่ในระยะที่ผู้สูงอายุสามารถเอื้อมถึงเองได้ โดยที่ไม่ต้องก้มต่ำเกินไปเมื่อต้องการหยิบใช้งาน การจัดสรรพื้นที่ให้รองรับไลฟ์สไตล์ประจำวันจะช่วยให้ผู้สูงอายุทำกิจวัตรต่างๆ ได้อย่างราบรื่น และเมื่อมีการพึ่งพาตนเองมากขึ้นจะช่วยเสริมสร้างความมั่นใจในการทำกิจกรรมต่างๆ ด้วยตนเองตามไปด้วย
2.ห้องนอน ส่วนสำคัญของบ้านที่ผู้สูงอายุใช้เวลาส่วนใหญ่เพื่อพักผ่อน โดยห้องนอนสำหรับผู้สูงอายุควรอยู่ชั้นล่างเพื่อลดการขึ้นลงบันได และอยู่ในบริเวณที่มีความสงบ มีความเป็นส่วนตัว และมีอากาศถ่ายเทได้สะดวก โดยควรออกแบบให้ครอบคลุมการอยู่อาศัย เช่น
· ควรปูพื้นด้วยวัสดุลดแรงกระแทก และไม่ควรมีพื้นที่ต่างระดับเพื่อป้องกันการสะดุดและหกล้ม
· เตียงนอนต้องมีขนาดที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุ ปรับระดับความสูงได้ มีราวจับข้างเตียง ฟูกที่นอนไม่แข็งหรือนิ่มเกินไปพร้อมพื้นที่บริเวณข้างเตียง 90-100 เซนติเมตร เพื่อรองรับการใช้งานรถเข็น
· ติดตั้งราวจับบริเวณที่มีการลุกนั่ง และมีไฟส่องสว่างอัจฉริยะที่สามารถเปิดปิดอัตโนมัติ ที่ตรวจจับการเคลื่อนไหวเพื่อนำทางจากเตียงนอนไปกลับห้องน้ำ หรือเลือกใช้ไฟที่เปิดปิดได้ด้วยรีโมต
· มีโต๊ะข้างเตียงที่หยิบของได้สะดวก โดยเฟอร์นิเจอร์อย่างตู้เสื้อผ้า หรือชั้นวางของควรมีระดับความสูงที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุไม่อยู่สูงจนเกินไปเมื่อต้องใช้งาน
· ไม่ควรมีธรณีประตูเพื่อป้องกันการสะดุด เลือกประตูแบบบานเลื่อนเปิดปิดที่มีระบบรางแขวนด้านบนตัวล็อกที่ใช้งานง่าย ใช้แรงน้อย รองรับการเข้าออกของรถเข็นได้สะดวก
3.ห้องน้ำ เป็นอีกหนึ่งห้องที่ควรให้ความสำคัญ เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อการลื่นล้มสูง นอกจากขนาดของห้องน้ำที่ควรกว้างอย่างน้อย 200 เซนติเมตร เพื่อรองรับการใช้รถเข็นแล้ว ควรมีการแบ่งพื้นที่โซนห้องน้ำเพื่อความปลอดภัยในการใช้งานดังนี้
· พื้นที่โซนแห้ง เลือกใช้อ่างล้างหน้าแบบแขวนผนังที่สามารถรองรับน้ำหนักการเท้าแขนของผู้สูงอายุ หรือเลือกอ่างแบบฝังครึ่งเคาน์เตอร์เพื่อให้มีพื้นที่ใต้อ่างสะดวกต่อการใช้งานรถเข็น โดยก๊อกน้ำควรเป็นแบบก้านโยกหรือก้านปัด ส่วนโถสุขภัณฑ์ควรเป็นแบบนั่งราบ มีระดับความสูงที่เหมาะสม และติดตั้งราวจับบริเวณข้างโถสุขภัณฑ์เพื่อช่วยให้ลุกนั่งได้ง่าย
· พื้นที่โซนเปียก บริเวณที่นั่งอาบน้ำต้องมีความแข็งแรง ขนาดและความสูงเหมาะกับผู้สูงอายุ และติดตั้งราวจับเพื่อช่วยในการลุกนั่ง โดยฝักบัวควรติดตั้งอยู่บริเวณด้านข้างของที่นั่ง เลือกใช้ฝักบัวที่ปรับระดับความสูงได้และเลือกใช้วาล์วเปิดปิดน้ำที่คุมอุณหภูมิได้
4.พื้นที่ขึ้นลงบันได หากห้องนอนผู้สูงอายุอยู่ชั้นบน หรือมีเหตุจำเป็นต้องขึ้นไปชั้นบนของบ้านอาจทำให้ปวดเข่าเวลาขึ้นลงบันได หรือมีโอกาสที่อาจจะสะดุดพลัดตกจากบันไดได้ ดังนั้น จึงควรปรับบันไดภายในและภายนอกบ้านให้มีความกว้างที่เหมาะสม ลูกตั้งบันไดสูงไม่เกิน 15 เซนติเมตร ลูกนอนกว้างอย่างน้อย 30 เซนติเมตร จมูกบันไดควรมีสีแตกต่างจากพื้นผิวของบันไดเพื่อให้สังเกตเห็นความแตกต่างของบันไดได้ชัดเจน ควรมีราวบันไดทั้ง 2 ข้างในระยะ 80 เซนติเมตรจากพื้น และมีแสงสว่างให้เพียงพอ นอกจากนี้ ยังแนะนำให้ติดตั้ง “ลิฟต์บันได” เพื่อช่วยอำนวยความสะดวกให้ผู้สูงอายุในการขึ้นลงชั้นบนโดยไม่ต้องเดินเอง
5.สวนและภูมิทัศน์รอบบ้าน อีกหนึ่งพื้นที่ที่ผู้สูงอายุนิยมใช้ในการพักผ่อนหย่อนใจ และทำสวนปลูกต้นไม้เป็นงานอดิเรกในยามว่าง จึงควรปรับพื้นที่ให้ร่มรื่น และเป็นระเบียบ
· ทางเข้าบ้านและบริเวณสวนควรทำให้เป็นพื้นทางเดินเรียบ ไม่ขรุขระ และไม่ปูพื้นทางเดินด้วยหินที่อาจทำให้เสียการทรงตัวและมีโอกาสลื่นได้ หากพื้นที่สวนมีบริเวณกว้าง ควรมีที่นั่งสำหรับชมธรรมชาติเป็นระยะ โดยที่นั่งพักควรมีราวจับหรือเท้าแขน เพื่อช่วยในการพยุงตัวลุกได้สะดวก
· ในกรณีที่มีทางลาดเข้าบ้าน ควรมีความชันไม่เกิน 1:12 มีพื้นที่ว่างหน้าทางลาดไม่น้อยกว่า 150 เซนติเมตร มีขอบกั้นและราวจับตลอดแนวทางลาด ใช้วัสดุพื้นผิวไม่ลื่น หรือติดเทปกันลื่นเพิ่มเพื่อช่วยให้รองเท้าสามารถยึดเกาะพื้นได้ดี สำหรับความกว้างทางเดินควรกว้างอย่างน้อย 90 ซม.เพื่อรองรับการใช้รถเข็น
· หากผู้สูงอายุชอบการทำสวน ควรเลือกการปลูกในกระบะที่ระยะความสูงประมาณ 60-80 เซนติเมตร หรือปลูกต้นไม้แบบสวนแนวตั้งเพื่อลดการก้มเงยหรือลุกนั่งบ่อยๆ ที่อาจจะทำให้ปวดหลัง หรือเกิดอาการหน้ามืดและหกล้มได้
“Reverse mortgage” เคล็ด(ไม่)ลับเพิ่มโอกาสซื้อบ้านผู้สูงวัย
อย่างไรก็ดี ผู้สูงอายุยังคงมีความท้าทายเมื่อยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเช่นกัน โดยพบว่า อุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้านมาจากรายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคง 75% เนื่องจากอาจจะไม่ได้ทำงานประจำที่มีรายได้แน่นอนแล้ว ตามมาด้วยมีเงินดาวน์ไม่พอ 63% และขาดเอกสารประกอบในการยื่นกู้ 38% ด้วยเหตุนี้ “Reverse Mortgage หรือสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ” จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจในการช่วยให้ผู้สูงวัยมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น รูปแบบการจำนองจะเหมือนการทยอยขายบ้านให้ธนาคาร โดยผู้สูงวัยยังคงมีที่อยู่อาศัยในบั้นปลายชีวิตและได้รับรายได้แบบรายเดือน
โดยผู้สูงอายุสัญชาติไทยอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี สามารถนำบ้าน/คอนโดฯ ที่ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่มาจำนองไว้กับธนาคาร จากนั้นธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้และทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้ผู้กู้เป็นรายเดือน ตัดปัญหาค่าใช้จ่ายในวัยเกษียณ โดยที่ผู้กู้ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นและสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกระทั่งเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว บ้าน/คอนโดฯ นั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร ซึ่งธนาคารสามารถนำไปขายทอดตลาดได้
ดังนั้น Reverse Mortgage นับว่าเป็นอีกทางเลือกน่าสนใจที่ช่วยลดความกังวลของผู้สูงอายุที่ต้องการมีบ้านเพื่ออยู่อาศัยในวัยเกษียณโดยไม่ต้องกังวลเรื่องค่าครองชีพในอนาคต
