ความพิเศษของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ต่างชาติชื่นชอบ คือ การได้สิทธิในเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการคอนโดมิเนียมตามสัดส่วนไม่เกิน 49% ของจำนวนอาคารชุดทั้งหมดที่ได้จดทะเบียน ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก จะเห็นได้ว่าชาวจีนครองอันดับ 1 ที่เข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทย มียอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนหน่วยโอนและมูลค่าที่สูงติดต่อหลายปี ขณะที่ชาวพม่าที่มีฐานะดีได้หนีภัยสงครามที่เกิดขึ้นเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และติดอยู่ใน 10 อันดับชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดมากที่สุด
ซึ่งในการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันอังคารที่ 9 เม.ย.2567 ครม.ได้เห็นตามข้อเสนอของกระทรวงการคลัง ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ชุดใหญ่ ซึ่งตามข้อเสนอจะมีเรื่องการทบทวนหลักเกณฑ์สำหรับชาวต่างชาติในการขยายเวลาเช่าที่ดิน จากเดิม 30 ปี ขยายเป็น 90 ปี และกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ์ (Real Right) ซึ่งตรงนี้ น่าสนใจ เพราะในทางกฎหมายคำว่าทรัพยสิทธิ์ คือ สิทธิที่มีอยู่เหนือตัวทรัพย์สิน ซึ่งได้มาโดยนิติกรรมหรือโดยผลของกฎหมาย หรือคือ สิทธิที่มีสาระสำคัญเป็นทรัพย์สิน ทรัพยสิทธิจะเกาะเกี่ยวอยู่กับทรัพย์สินเสมอ
แต่สุดท้ายแล้ว ในมติ ครม.ไม่ได้มีการแตะเรื่องดังกล่าว เนื่องจากยังมีประเด็นความอ่อนไหว และความกังวลต่อการให้สิทธิการเช่าที่ยาว
อย่างไรก็ตาม ทาง นสพ.ผู้จัดการรายวัน360 ร่วมกับทางพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ได้สำรวจสิทธิประโยขน์การเช่าที่ดินของชาวต่างชาติของแต่ละประเทศในอาเซียน
เงื่อนไขต่างชาติมีที่อยู่อาศัย-ถือครองที่ดินในไทย
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ กล่าวให้ความเห็นว่า เรื่องของการถือครองที่ดิน สิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นอาคารประเภทใดก็ตาม หรือบ้านที่เป็นที่อยู่อาศัยนั้น เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ค่อนข้างละเอียดอ่อน เพราะตามกฎหมายแล้ว "ชาวต่างชาติ" หรือ "นิติบุคคลต่างด้าว" ไม่สามารถถือครองที่ดิน อาคาร และบ้านในชื่อของตนเองได้ แต่มีข้อยกเว้นเช่นกัน
1.แต่งงานกับคนไทยแล้วซื้อบ้าน ที่ดิน หรืออาคารในนามของคู่สมรสที่เป็นคนไทย ซึ่งรูปแบบนี้มีให้เห็นบ้าง แต่ชาวต่างชาติที่เลือกวิธีนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้ทำเพื่อการลงทุน แต่ทำเพื่อครอบครัว
2.สำหรับชาวต่างชาติที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนอยู่นานไม่น้อยกว่า 3 ปี โดยต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล พันธบัตรรัฐวิสาหกิจหรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกัน รวมไปถึงลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน เป็นต้น และที่สำคัญยังต้องเป็นชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น
โดยที่ดินที่สามารถถือครองได้ต้องเป็นที่ดินที่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร และเพื่อสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยุ่งยาก และขั้นตอนเยอะ เพราะต้องผ่านการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่ถ้าผ่านขั้นตอนทั้งหมดได้จะสามารถถือครองที่ดินได้ 1 ไร่เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย อ้างอิงตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ.2542)
3.ชาวต่างชาติจัดตั้งบริษัทไทยหรือนิติบุคคลโดยมีคนไทยถือหุ้น 51% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดในบริษัท ซึ่งบริษัทนี้สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภทในชื่อของบริษัทหรือนิติบุคคล
4.ปี พ.ศ.2565 มีการประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 6/2565 เรื่อง หลักเกณฑ์การอนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัย โดยนิติบุคคลต่างด้าวผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนที่มีทุนจดทะเบียนเรียกชำระแล้วไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงาน และที่พักอาศัย โดยกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการพิจารณาอนุญาต ดังนี้
4.1 ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงานของกิจการที่ได้รับการส่งเสริมให้ถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 5 ไร่
4.2 ที่ดินสำหรับเป็นที่พักอาศัยของผู้บริหารหรือผู้ชำนาญการให้ถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 10 ไร่
4.3 ที่ดินสำหรับเป็นที่พักอาศัยของคนงานให้ถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 20 ไร่
4.4 ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัยจะอยู่ในบริเวณเดียวกันกับที่ดินอันเป็นที่ตั้งสถานประกอบการหรือไม่ก็ได้
รูปแบบที่ 3 เป็นรูปแบบที่คุ้นเคยกันว่า ชาวต่างชาติบางส่วนให้คนไทยเป็นนอมินีในการจัดตั้งบริษัทหรือนิติบุคคลขึ้นมาเพื่อซื้อ และครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างต่างๆ บนที่ดิน ซึ่งเป็นรูปแบบที่รัฐบาลพยายามจะลดช่องโหว่ตรงนี้มานานหลายปีแล้ว แต่ยังไม่เห็นผล เพราะอุปสรรคสำคัญในการถือครองอสังหาฯ โดยเฉพาะที่ดิน อาคาร และบ้านในประเทศไทย คือ เรื่องของกฎหมายที่ระบุชัดเจนเลยว่า ห้ามชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวถือครองอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นอาคารชุด หรือผ่านการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น ซึ่งยังมีปัญหาในเรื่องของการขออนุญาต การอนุมัติ และอื่นๆ อีกมากมาย
แต่การจะป้องกันเรื่องของ "นอมินี" หรือการใช้คนไทยถือครองที่ดินในรูปแบบต่างๆ ของชาวต่างชาติเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก เพราะเกี่ยวข้องกับคนหลายกลุ่ม หลายระดับ และเกี่ยวข้องกับระบบราชการประเทศไทยด้วย ดังนั้น การจะแก้ไขหรือป้องกันทำได้ยาก เพราะอาจจะรู้เห็นเป็นใจกันทุกภาคส่วนจึงเกิดกระบวนการแบบนี้ขึ้น
ระยะเวลาการเช่าที่ดินในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นการเช่าโดยคนไทย หรือชาวต่างชาติ ล้วนกำหนดกรอบระยะเวลาสูงสุดไว้ที่ 30 ปี แต่ยังมีอีก 1 รูปแบบที่ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้มากกว่า 30 ปี โดยเป็นการเช่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม และพาณิชยกรรม ซึ่งจะสามารถเช่าได้ในระยะเวลา 50 ปี ตามข้อกำหนดในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ซึ่งชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 100 ไร่ เพื่อการลงทุนในเชิงพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม แต่ต้องมีการทำสัญญาแยกเป็น 30 ปี และ 20 ปี โดยรวมกันทุกสัญญาต้องไม่เกิน 50 ปี และอุตสาหกรรมต้องอยู่ภายใต้การส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ซึ่งเรื่องนี้คงไม่ได้มีการรับรู้เป็นวงกว้าง และไม่เป็นประเด็นให้พูดถึงเท่าที่ควร แต่ระยะเวลาที่ให้เช่า 50 ปีนั้นก็ไม่ได้แตกต่างจากประเทศอื่นๆในอาเซียน
รัฐบาลปัจจุบันอาจจะมองเห็นว่า หนทางในการแก้ปัญหานี้อาจจะทำได้เพียงการทำให้เรื่องของการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ สามารถทำได้ภายใต้ระยะเวลาที่กำหนด และช่วงของระยะเวลาที่เปิดให้ต่างชาติเช่าได้นั้นต้องดูน่าสนใจ หรือมีความน่าดึงดูดมากเพียงพอ และที่สำคัญมีความคุ้มค่าในการลงทุน รวมไปถึงเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ แล้วดูน่าสนใจ หรือไม่ได้แตกต่างมากนัก
เมกะโปรเจกต์ในเมือง รับสิทธิพิเศษเช่ายาว
นอกจากนี้ ที่ดินบางแปลงที่เปิดให้เช่าระยะยาวในประเทศไทยมีระยะเวลาในการเช่ารวมทั้งหมดอาจจะมากกว่า 30 ปี เช่น ที่ดินโครงการ วันแบงค็อก ภายใต้การลงทุนของบริษัทในเครือ “ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย)” กับ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย)” ในเครือทีซีซีกรุ๊ปที่เช่าเป็นระยะเวลา 30+30 ปี จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เช่นเดียวกับที่ดินที่พัฒนาเป็นโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ 30+30 ปี เช่นเดียวกัน เพราะทั้ง 2 โครงการมีการใช้เงินลงทุนในการพัฒนามหาศาล การจะให้เช่าที่ดิน 30 ปีนั้นอาจจะไม่คุ้มค่าในการลงทุน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงให้สัญญาเช่าระยะยาว 2 ฉบับต่อเนื่องไปเลยรวมเป็นระยะเวลา 60 ปี แต่การเช่าที่ดินทั้ง 2 โครงการเป็นการเช่าที่เกิดขึ้นระหว่างคนไทยด้วยกันไม่ใช่ชาวต่างชาติ
เอื้ออสังหาฯ ทำโปรแกรมเช่ายาว-โละสต๊อก
"ถ้าประเทศไทยมีการแก้ไขเรื่องของการให้ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้เป็นระยะเวลา 90 ปี จะถือได้ว่าเป็นการเปิดทางให้เกิดการลงทุนใหม่ๆ จากต่างชาติแน่นอน เรื่องของการแก้กฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินในประเทศไทยได้ยาวนานขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ค่อนข้างละเอียดอ่อน และมีหลายมุมให้พิจารณา การเปิดช่องทางเช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี เป็นเหมือนการเปิดให้ต่างชาติครอบครองที่ดินได้ตามระยะเวลาที่กำหนด จะได้ไม่ต้องเข้ามาหาช่องทางในการครอบครองที่ดินด้วยวิธีการต่างๆ ในประเทศไทยแบบที่ผ่านมา อีกทั้งยังเป็นการลดการรั่วไหลในเรื่องของภาษีหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการถือครองที่ดิน เพราะอย่างที่รู้กันว่าต่างชาติพยายามหาช่องทางในการถือครองที่ดิน ทั้งจากตัวของพวกเขาเอง และจากการช่วยเหลือ หรือแลกกับผลประโยชน์ของคนไทย ซึ่งรัฐบาลอาจจะมองว่าเปิดให้เช่าเลย 99 ปีแล้วเอาขึ้นมาเก็บภาษี เก็บค่าธรรมเนียมต่างๆ เอาเงินเข้าระบบน่าจะดีกว่า เพราะต่างชาติกลัวเรื่องการเก็บภาษีที่แรง"
เรื่องของการเปิดช่องทางให้ชาวต่างชาติ สามารถเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศไทยได้แบบถูกต้องตามกฎหมายแบบ 100% นั้น นายสุรเชษฐ กล่าวว่า มีการพูดถึงหรือหยิบยกมาเป็นประเด็นต่อเนื่องมาโดยตลอด เพียงแต่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงหรือแก้ไขอะไรในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย มีเพียงการต่ออายุกฎหมายบางฉบับเท่านั้น เช่น การต่ออายุ และแก้ไขข้อกำหนดบางอย่างของประกาศคณะกรรมการส่งสริมการลงทุน เรื่อง หลักเกณฑ์การอนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งสริมการลงทุนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัย โดยมีข้อแม้ว่าต้องเป็นนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน และมีทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้วไม่ต่ำกว่า 50 ล้านบาท สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่พักอาศัยและที่ตั้งสำนักงานได้ 1 ไร่
ซึ่งทั้งเรื่องของการเปิดโอกาสให้ต่างชาติครองครองที่ดินในประเทศไทยได้ 1 ไร่ตามประกาศของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน และการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีตามที่นายกฯ กล่าวถึงอาจจะไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการกว้านซื้อที่ดิน หรือแห่เข้ามาของชาวต่างชาติแน่นอน โดยเฉพาะในเรื่องของการเช่าที่ดินได้ 99 ปี รัฐบาลคงมีข้อกำหนดหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องตามมาด้วย เช่น กำหนดประเภทโครงการที่จะลงทุนบนที่ดิน และพื้นที่ที่สามารถเช่าระยะยาวได้ 99 ปี คงไม่ใช่เป็นการเปิดโอกาสต่างชาติแบบ 100% ในทุกพื้นที่ และสามารถลงทุนหรือพัฒนาอะไรก็ได้แบบ 100% บนที่ดินที่เช่าระยะยาว เพราะสุดท้ายแล้วอาจจะเจอการต่อต้านจากประชาชน และมีข้อครหาตามมาแน่นอน ซึ่งเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน รัฐบาลน่าจะรับรู้ในเรื่องนี้เป็นอย่างดี
ผู้ประกอบการไทยน่าจะเป็นกลุ่มของนักลงทุนที่เริ่มการพัฒนาโครงการ เพื่อรองรับการถือครองระยะยาวของชาวต่างชาติ คงไม่มีการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติเพื่อพัฒนาโครงการ เพื่อให้ชาวต่างชาติเข้ามาเช่าระยะยาว เพราะสุดท้ายแล้ว การพัฒนาโครงการต่างๆ ในประเทศไทยต้องใช้แรงงาน ทรัพยากร และซัปพลายเชนต่างๆ ที่อยู่ในประเทศไทย
นอกจากนี้ ยังคงต้องดูเรื่องของสิทธิของชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งคณะกรรมการในโครงการต่างๆ ที่เกิดขึ้นภายใต้เงื่อนไขเช่าระยะยาว 99 ปี และการส่งต่อหรือขายสิทธิการเช่า รวมไปถึงกรณีที่ต้องการสินเชื่อเพื่อรองรับการซื้อขายสิทธิการเช่านี้ แต่ผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยน่าจะเห็นหนทางในการระบายสต๊อกคงเหลือบ้างในอนาคต รวมไปถึงเห็นหนทางในการสร้างรายได้ของตนเอง ในภาวะที่กำลังซื้อคนไทยลดลงทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ และความต้องการที่ลดลงจากอัตราการเกิดที่ลดลง รวมไปถึงที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอยู่มากมายในตลาด แต่อาจจะต้องรอดูขอบเขตของกฎหมายที่เกี่ยวข้องอีกที เมื่อเรื่องนี้เกิดขึ้นจริงๆ ว่าจะครอบคลุมโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมั้ย หรือเฉพาะโครงการที่เริ่มพัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาวเท่านั้น รวมไปถึงมีการจำกัดประเภทของโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินที่เช่าระยะยาว ผู้เช่าสามารถพัฒนาโครงการได้ทุกประเภท หรือทำได้เพียงบางประเภทเท่านั้น
"เราไม่แน่ใจว่าเรื่องต่างชาติเช่าระยะยาวจะไปผูกโยงกับเรื่องของเอ็นเตอร์เทนเมนต์ คอมเพล็กซ์ ได้หรือไม่ เพราะดูเหมือนทุกอย่างจะไปในทิศทางในการดึงเงินจากต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศไทย"
