แม้ว่าสถานการณ์ตลาดของดีมานด์และซัปพลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ดูเหมือนว่าจะทยอยฟื้นตัวดีขึ้นเรื่อยๆ ทำให้หลายฝ่ายเริ่มคลายกังวลกับปัญหาสินค้าล้นตลาด หลังจากที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ สอดรับกับทิศทางการระบายสต๊อกสินค้าในตลาดรวมที่ทำได้ดีขึ้น ส่งผลให้ซัปพลายสะสมในตลาดเริ่มปรับสมดุลได้ดีขึ้น โดยในปี 2566 จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดภาพรวมลดลง -11.9% แต่เมื่อพิจารณาข้อมูลรายงานผลสำรวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยภาพรวม ปี 2566 ล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กลับพบว่า ในปีก่อนหน้านี้การเปิดตัวโครงการใหม่ไม่ได้ลดลงเพียงอย่างเดียว แต่ยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ก็ลดลงเช่น กันโดยลดลงมากถึง -22.5%
สถานการณ์การการลดลงของยอดขายนี้ ทำให้ ณ สิ้นปี2566 มีซัปพลายที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดรวมเพิ่มสูงขึ้นถึง 13.7% เมื่อเทียบกับปี 2565 ทำให้อัตราดูดซับลดลงมาอยู่ที่ 2.7% ไปด้วย แนวโน้มดังกล่าวทำให้ ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ ต้องจับตามองกันอย่างใกล้ชิดว่าปัญหาสินค้าล้นตลาดจะกลับมาอีกหรือไม่ โดยในปี 2567 นี้ REIC ได้คาดการณ์ไว้ว่าอาจจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้น 7.0% ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 24.6% และมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้น 10.6% เมื่อเทียบกับปี 2566
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากรายงานผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ประจำไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่ามีซัปพลายที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด 228,102 หน่วย มูลค่า 1,264,325 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 10.8% และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 21.5% ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 13.0% มูลค่าเพิ่มขึ้น 49.2% ขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -14.5% มูลค่าลดลง -19.4% ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวนถึง 209,894 หน่วย มูลค่า 1,169,531 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 13.7% มูลค่าเพิ่มขึ้น 26.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2566 โดยภาพรวมพบว่าการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานไม่สอดคล้องกัน โดยมีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดจำนวนถึง 31,363 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 13.0% ในขณะที่อุปสงค์หรือยอดขายใหม่ในตลาดมีจำนวน 18,208 หน่วย ลดลง -14.5% ภาพรวมดังกล่าวส่งผลต่อจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทำให้มีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้น 13.7% โดยเป็นการเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบ 4 ไตรมาส และมีผลให้อัตราดูดซับโดยเฉลี่ยลดลงอยู่ที่ 2.7%
สถานการณ์ซัปพลายสะสมตลาดกรุงเทพฯปริมณฑล
จากการสำรวจพบว่า ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 มีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนทั้งสิ้น 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 13.0% มูลค่าเพิ่มขึ้น 49.2% ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการอาคารชุด 15,593 หน่วย มูลค่า 95,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.2% หรือมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 111.2% เป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 15,770 หน่วยมูลค่า 144,395 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 10.1% หรือมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 24.9%
เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าอาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่สูงสุดถึง 49.7% หรือกว่า 15,593 หน่วย รองลงมาคือ กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว 22.1% หรือกว่า 6,917 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 17.6% คิดเป็น 5,510 หน่วย กลุ่มบ้านแฝด 10.5% หรือกว่า 3,306 หน่วยโดยระดับราคาที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดอยู่ในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนถึง 6,588 หน่วย และระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 6,056 หน่วย
โดย 5 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม จำนวน 2,733 หน่วย มูลค่า 20,184 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี- ลาดกระบัง จำนวน 2,499 หน่วย มูลค่า 10,607 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,407 หน่วย มูลค่า 13,061 ล้านบาท
ขณะที่ 5 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดสูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางซื่อ-ดุสิต จำนวน 1,962 หน่วย มูลค่า 24,328 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม จำนวน 1,581 หน่วย มูลค่า 2,380 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จำนวน 1,283 หน่วย มูลค่า 2,899 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 1,110 หน่วย มูลค่า 3,878 ล้านบาท
ส่วน 5 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,700 หน่วย มูลค่า 12,063 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลคลองหลวง จำนวน 1,405 หน่วย มูลค่า 5,650 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,335 หน่วย มูลค่า 5,477 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จำนวน 1,216 หน่วย มูลค่า 7,708 ล้านบาท
สถานการณ์ดีมานด์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปริมณฑล
ดร.วิชัย กล่าวว่า สำหรับความเคลื่อนไหวด้านดีมาน์หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่ายอดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง 4 ไตรมาส โดยในไตรมาส 4 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยลดลงถึง -14.5% ในจำนวนดังกล่าวเป็นจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรร 11,228 หน่วย มูลค่า 69,654 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 6,980 หน่วย มูลค่า 25,139 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าการลดลงของยอดขายใหม่มีการเคลื่อนไหว
โดยในกลุ่มของโครงการอาคารชุดมากกว่าโดยมีสัดส่วนลดลงถึง -19.2% ขณะที่ยอดขายใหม่ในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรรลดลง -11.3% ในจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่อาคารชุดยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนขายได้ใหม่สูงสุดถึง 38.3% หรือกว่า 6,980 หน่วย รองลงมา คือทาวน์เฮาส์ 31.5% หรือกว่า 5,734 หน่วย ถัดมาคือบ้านเดี่ยว 18.6% หรือ 3,392 หน่วย บ้านแฝด 10.8% หรือคิดเป็น 1,967 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 0.7% หรือกว่า 135 หน่วย โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดอยู่ในกลุ่มของระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนถึง 5,816 หน่วย และระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,288 หน่วย
โดย 5 ทำเลที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,315 หน่วย มูลค่า 13,790 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,711 หน่วย มูลค่า 8,768 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,613 หน่วย มูลค่า 6,221 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง จำนวน 1,333 หน่วย มูลค่า 4,294 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 1,280 หน่วย มูลค่า 4,488 ล้านบาท
ส่วน 5 ทำเลที่มีที่จำนวนอาคารชุดขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 1,053 หน่วย มูลค่า 3,619 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 808 หน่วย มูลค่า 2,587 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลคลองหลวง จำนวน 542 หน่วย มูลค่า 1,099 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 487 หน่วย มูลค่า 1,263 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 485 หน่วย มูลค่า 2,493 ล้านบาท
ขณะที่ 5 ทำเลที่มีจำนวนบ้านจัดสรรขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,830 หน่วย มูลค่า 11,296 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,528 หน่วย มูลค่า 8,387 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,152 หน่วย มูลค่า 5,010 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 956 หน่วย มูลค่า 3,934 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรสาคร จำนวน 880 หน่วย มูลค่า 4,717 ล้านบาท
นอกจากทำเลที่มีโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุดและโครงการขายได้ใหม่มากที่สุด แล้ว ยังมีทำเลที่ควรเฝ้าระวังหรือทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด โดยจากจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 209,894 หน่วย พบว่าในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขายจำนวน 41,470 หน่วย ที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 73,571 หน่วย และที่อยู่อาศัยเหลือขายที่ยังไม่มีการก่อสร้างจำนวน 94,853 หน่วย
โดยที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งหมด ประกอบด้วย อาคารชุด 83,647 หน่วย ทาวน์เฮาส์ จำนวน 64,411 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 37,841 หน่วย บ้านแฝด จำนวน 22,098 หน่วย อาคารพาณิชย์ จำนวน 1,897 หน่วย โดยระดับราคาที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายสูงสุดอยู่ในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนถึง 63,582 หน่วย ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท จำนวน 53,743 หน่วย ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท จำนวน 27,135 หน่วย
จับตา 5 ทำเลต้องเฝ้าระวังซัปพลายล้นตลาด
อย่างไรก็ตาม ในบางทำเลยังประสบกับปัญหาการระบายสตํอก โดยมีทำเลที่ยังคงต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดหรือทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,271 หน่วย มูลค่า 103,335 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 18,303 หน่วย มูลค่า 85,304 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 16,762 หน่วย มูลค่า 93,270 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง จำนวน 16,558 หน่วย มูลค่า 61,418 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 13,807 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท
จากการสำรวจของ REIC พบว่าภาพรวมตลาดในปี 2566 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนทั้งสิ้น 96,278 หน่วย ภาพรวมลดลง -11.9% ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 48,923 หน่วย โครงการอาคารชุด 47,355 หน่วย มีโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวนทั้งสิ้น 73,703 หน่วย ภาพรวมลดลง -22.5% ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 43,229 หน่วย โครงการอาคารชุด 30,474 หน่วย มีที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 209,894 หน่วย ภาพรวมเพิ่มขึ้น 13.7% ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 126,247 หน่วย โครงการอาคารชุด 83,647 หน่วย โดยอัตราดูดซับลดลงจาก 3.8% ในปี 2565 เป็น 2.7% ในปี 2566
สำหรับสถานการณ์ตลาดปี 2567 นี้ REIC คาดการณ์ว่า ถ้าปัจจัยทางเศรษฐกิจสามารถบรรลุตามเป้าหมาย จะส่งผลให้ปี 2567 มีโอกาสที่จะปรับตัวขึ้นไปใกล้สถานการณ์ในปี 2565 มากขึ้นซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุดหลังจากการเกิดสถานการณ์โควิด-19 สำหรับในปี 2567 คาดว่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่อาจจะเข้ามาในตลาดจำนวนทั้งสิ้น 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.0% มูลค่ารวม 651,377 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 50,882 หน่วย มูลค่า 425,415 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จำนวน 52,137 หน่วย มูลค่า 225,965 ล้านบาท
คาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 91,869 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.6% มูลค่า 486,084 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 52,647 หน่วย มูลค่ารวม 333,868 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จำนวน 39,222 ล้านบาท มูลค่า 152,216 ล้านบาท ซึ่งการที่ยอดขายของอาคารชุดอาจจะต่ำกว่ายอดเปิดตัวใหม่ คาดว่าอาจส่งผลให้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีจำนวน 232,216 หน่วย มูลค่า 1,296,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.6% เทียบกับปี 2566 ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 135,654 หน่วย มูลค่า 866,755 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 96,562 หน่วย มูลค่า 429,621 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับลดลงอยู่ที่ 2.4% เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอัตราดูดซับการขายของโครงการอาคารชุดที่อาจมีการปรับลดลงมากกว่าบ้านจัดสรร
“โดยสรุปแล้วทิศทางสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ในปี 2567 ยังมีแนวโน้มปรับตัวขึ้นเล็กน้อย แต่ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ได้แก่ (1) เศรษฐกิจไทยที่อาจจะชะลอตัวลงจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว (2) การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV (3) ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่า 90% ของ GDP ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ ทำให้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้น้อยลง เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งคาดว่าอาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่หากมีการออกมาตรการเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เห็นผลอย่างเป็นรูปธรรม มีโอกาสที่ตลาดจะปรับตัวดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้” ดร.วิชัย กล่าว
