เวลาไม่เคยรอใคร! การทำธุรกิจก็ 'รอไม่ได้' ยิ่งในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ทุกเวลา คือ 'โอกาส' และนี่เข้าสู่สัปดาห์สุดท้ายของเดือนมีนาคม สิ้นสุดไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งจากการฟังเสียงสะท้อนของผู้ประกอบการในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว 'เหนื่อยอีกปี' แม้ว่าช่วงต้นปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะเปิดทิศทางธุรกิจปีนี้จะทำอะไรบ้าง แต่จากการมอนิเตอร์แล้วหันไปรุกตลาดราคาบ้านระดับกลางถึงบน และราคาแพงมากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงในเรื่องของการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ประกอบกับลูกค้ากลุ่มดังกล่าวได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มาก เท่ากับกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางลงมา โดยตลาดอสังหาฯ ในหัวเมืองท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต พัทยา หัวหิน และระยอง มีการลงทุนจากผู้ประกอบการในการเปิดโครงการ ทั้งโครงการแนวราบ คอนโดฯ และวิลล่าหรู เจาะกลุ่มผู้ซื้อระดับไฮเอนด์
แต่ภาพกว้างเราจะเห็นว่าจากตัวเลขล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2566 สะท้อนภาวะตลาดที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี โดยถ้าอ้างอิงตามข้อมูลหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแยกระดับราคา จะเห็นว่าบ้านใหม่และบ้านมือสอง ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จนไปถึงต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 74% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 366,459 หน่วย ติดลบ ซึ่งมีหลายปัจจัย เช่น ธนาคารมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ หรือผู้ซื้อไม่พร้อมที่จะมีที่อยู่อาศัย ทำให้ต้องยกเลิกการโอนออกไป เป็นต้น
แต่หากมองในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท หน่วยโอนบ้านใหม่ยังติดลบเช่นกัน ยกเว้นบ้านมือสอง เติบโตเป็นบวก ซึ่งน่าจะเกิดจากการที่สถาบันการเงินปรับปรุงทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เป็นทรัพย์พร้อมโอน เพื่อเร่งระบายเอ็นพีเอออกไปให้มากที่สุด
ส่วนในกลุ่มที่มีสัดส่วนไม่มาก 25% แต่เป็นตลาดระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาท กลับมีตัวเลขเติบโตเป็นบวก และเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการในปัจจุบัน เร่งเปิดโครงการในระดับราคาแพงมากขึ้น
ซึ่งในปี 2567 นี้ อสังหาฯ ยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยเสี่ยงที่ต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมาอยู่ ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอยู่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในเรื่องของเศรษฐกิจ คาดว่าปีนี้จีดีพีจะเติบโตต่ำกว่า 3% ขณะที่ปี 66 โตได้แค่เพียง 1.9% เท่านั้น เนื่องจากรายได้ครัวเรือนยังจำกัด และหนี้สินครัวเรือนสูง ประกอบกับดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอ และมีผลต่อราคาบ้านที่สูงขึ้น โดยทุกๆ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นหรือลดลง 1% จะส่งผลต่อราคาบ้านประมาณ 6-7 แสนบาท
อย่างไรก็ดี ช่วงต้นปีที่ผ่านมา ทาง 7 สมาคมอสังหาฯ ได้เข้าพบหารือกับนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี และ รมว.คลัง เพื่อร่วมกันในการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาคอสังหาฯ โดยอยู่ระหว่างการจัดตั้งคณะทำงานร่วมกัน
ขณะที่งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 45 ที่ปิดฉากไป อสังหาฯ รายใหญ่ต่างออกมาโชว์ตัวเลขความสำเร็จในด้านการขาย ทำให้บรรยากาศโดยรวมเริ่มจะดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็น บมจ.แสนสิริ ที่มียอดเฉพาะในงานประมาณ 800 ล้านบาท บมจ.ศุภาลัย กว่า 250 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้นฯ กว่า 550 ล้านบาท และจะมียอดขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 2 นี้
ไตรมาสแรกอสังหาฯ ยังทรงตัว ลุ้นข่าวดี ภาครัฐกระตุ้นตลาด
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปี 2567 จะเหมือนไตรมาส 4 ของปี 2566 ที่ผ่านมา ที่ยังทรงๆ ตัว หรือแม้แต่ครึ่งแรกของปีนี้จะมีภาพเหมือนครึ่งหลังของปี 2566 เช่นกัน เรากำลังรอปัจจัยกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะทำให้มีการเติบโตได้ในครึ่งหลังของปี 2567
ล่าสุด มีข่าวดีที่ต้องรอก่อน เมื่อรัฐบาลเตรียมที่จะออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 67 และอาจจะมีต่อในช่วงครึ่งหลังปีนี้ โดยครึ่งปีแรกที่จะเห็นเป็นมาตรการที่จะไม่กระทบต่อฐานะการคลังของรัฐบาลมากนัก ได้แก่ การขยายเพดานราคาบ้านล้านหลัง ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จากก่อนหน้าอยู่ที่ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท (ก่อนหน้านี้ ครม.เห็นชอบโครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 3 วงเงิน 20,000 ล้านบาท โดยธอส.หนุนสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 3% ช่วง 5 ปีแรก วงเงินสูงสุดไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อรายต่อหลักประกัน) สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำในบ้านหลังแรกที่จะส่งเสริมและลดภาระให้ผู้ซื้อได้ และการปรับลดขนาดพื้นที่สร้างบ้านลง ส่วนมาตรการที่เหลือน่าจะไปออกในช่วงปลายไตรมาส 4 ปี นี้
"มาตรการไหนจะออกก่อนหรือหลังนั้นต้องดูกระบวนการผู้มีอำนาจไปถึงระดับไหน เป็นระดับกระทรวงก็ง่าย เพราะเราเสนอมาตรการไปช่วงต้นปีน่าะใช้เวลา 2-4 เดือนจะรู้ผล ไม่ว่ามาตรการไหนออกมาก็เหมาะสมกับภาคอสังหาฯ ที่ทางสมาคมอสังหาฯ เสนอรัฐบาลไปนั้นตรงประเด็นทุกข้อ ตอนนี้ตลาดอสังหาฯ ทรงๆ คนซื้อยังดีอยู่ แต่อาจมีปัญหาเรื่องอัตราดอกเบี้ยแพง ตัวเลขวงเงินกู้ที่ได้จากสถาบันการเงินอาจจะต่ำ ส่วนต่างที่หายไป ทำให้ผู้ซื้อต้องหามารองรับในการโอน หรือ ตัดสินใจไม่ซื้อ แม้ผู้ประกอบการขายบ้านและคอนโดฯ จะขายได้ แต่เราเจอเรื่องยอดโอน ตัวเลขรีเจกต์เรตสูง ทำให้ต้องขายโครงการหลายรอบ ขายเพิ่มขึ้น บางรายใช้เวลากู้ที่นานขึ้น เดิม 1 เดือนรู้ผล แต่ตอนนี้รอ 2 เดือน ต้องหาผู้กู้ร่วมเข้ามาเพิ่มเติม เรา (ออริจิ้นฯ) ต้องออกแรงมากขึ้น แต่เราก็มองอสังหาฯ ปีนี้ โต เพราะจีพีดีปีนี้อยู่ระดับร้อยละ 3 กว่า ต่างจากปีที่ผ่านมา เราผิดหวังจีดีพีไม่ถึงร้อยละ 2 กว่า ดังนั้น เราเชื่อว่าเมื่อจีพีดีโตกว่าร้อยละ 3 อสังหาฯ จะโตระดับร้อยละ 10" นายพีระพงศ์ กล่าวอย่างเชื่อมั่น
ESTAR สวนกระแส Q1 ขาย-โอนเติบโตดี
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยกับผู้สื่อข่าว ถึงภาพรวมธุรกิจของบริษัทในไตรมาส 1 ปี 2567 ว่า เติบโตดี โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรกโตขึ้น 20% และมียอด Pre-Sale สูงขึ้นถึง 48% ซึ่งปัจจัยสำคัญที่หนุนให้แนวโน้มผลประกอบการดีมาจากการตลาดที่ลงรายละเอียดมากขึ้น และมีการขยับเซกเมนต์ไปในตลาดบ้านแพงที่มากกว่า 5 ล้านบาท ส่วนโครงการที่ จ.ระยองมีการไปจับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10-15 ล้านบาท ซึ่งมีการตอบรับจากลูกค้าดี ส่วนบ้านในราคาที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท ทางบริษัทได้เข้าไปดูแลลูกค้า ทั้งในเรื่องของสเตทเมนต์ทางการเงิน เข้าใจและปรับในรายละเอียดของลูกค้าหลายอย่าง และการที่ในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า โครงการจะโอนคอนโดฯ ทำให้ยอดขายดี ซึ่งจะผลักดันให้ในไตรมาส 2 และ 3 ตัวเลขการโอนปรับตัวสูงขึ้น
"สิ่งที่เราทำ พูดได้ว่า เราขยัน และสินค้าเรามีความพร้อม ส่งผลให้ผลประกอบการไตรมาสนี้ดี โครงการทาวน์โฮมในกรุงเทพฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีลูกค้ามาซื้อ เราก็โอนได้ เราขยับเซกเมนต์ขึ้นมา ส่วนสินค้าคอนโดมิเนียม เนื่องจากโครงการอยู่ในเมือง ไม่ว่าจะเป็นโครงการ ควินทารา ภูม สุขุมวิท 39 โครงการ ควินทารา มาย ‘เจน รัชดา-ห้วยขวาง และโครงการ ควินทารา มาย’เดน โพธิ์นิมิตร ราคา 3 ล้านบาท ยังสามารถขอสินเชื่อได้ โอนได้ เพราะลูกค้าที่มาซื้อทำงานอยู่ 3 โรง ได้แก่ โรงเรียน โรงพยาบาล และโรงแรม ทำเลสุขุมวิท และรัชดามีการเปิดตัวโรงแรมขึ้นมาก ทำให้พนักงานต้องหาที่พัก มีค่าใช้จ่ายเดือนละ 8,000-10,000 บาท การมากู้และมาซื้อห้องชุดกับทางโครงการไม่มีปัญหาอะไร หรือแม้แต่โรงเรียน มีทั้งมหาวิทยาลัยจุฬาฯ มศว. มีดีมานด์จากผู้ปกครองที่เข้ามาซื้อ การที่ท่องเที่ยวเปิด ชาวต่างชาติมาใช้บริการในโรงพยาบาล ต้องมาพักโครงการของอีสเทอร์น สตาร์"
แบงก์เข้มบ้านแพงเกิน 10 ล้านบาท
SC เห็นสัญญาณรีเจกต์เรตเกิน 10%
นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง และมีนวัตกรรม ได้รีวิวภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2567 ว่า ทุกคนประสบปัญหาเหมือนกัน ทุกคนอยู่ในโหมดของการระวังตัว และแม้ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อ แต่จะเน้นปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ อสังหาฯ บางแห่งที่ออกตราสารหนี้ ให้อัตราดอกเบี้ยที่สูง แต่กลับมียอดจองซื้อที่ไม่เต็มโควตาที่ออกหุ้นกู้ แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีชื่อเสียงดี แม้ให้อัตราดอกเบี้ย (ยิลด์) ที่ไม่สูง กลับได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้ลงทุนรายย่อย สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงดี สามารถเข้าถึงทุนได้มากขึ้น รายกลางและรายเล็กจะลำบาก และยิ่งธุรกิจใหญ่ขึ้นต้องมีการปรับตัว อยู่ที่บริษัทไหนจะมีความแม่นยำ และมีวินัยมากกว่ากัน
โดยสถานการณ์ที่เกี่ยวกับการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินนั้น (รีเจกต์เรต) นั้น อย่างแรก โมเดลธุรกิจของเอสซี โครงการจะเป็นสร้างเสร็จก่อนขาย ทำให้ลดเวลาการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้ แต่เรื่องรีเจกต์เรต ยอมรับ เป็นเรื่องที่ยากจริงๆ ช่วง 3 เดือนแรกของปี 67 ตัวเลขสูงกว่าที่เราคิดไว้ ซึ่งเดิมโครงการแนวราบ ก่อนเกิดโควิด-19 ตัวเลขรีเจกต์เรตจะต่ำกว่า 10% และเข้าสู่ช่วงโควิด ตัวเลขอยู่ประมาณ 10% นิดๆ แยกเป็นกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การปฏิเสธสินเชื่อจะอยู่ต่ำกว่า 20% แต่ราคาที่เกินกว่านี้ ตัวเลขไม่ถึง 10% แต่เปิดมา 3 เดือน กลุ่มแนวราบราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท รีเจกต์เรตกลับมาเกินกว่า 10%
"ปัญหาเรื่องหนี้ ความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจยังไม่สูงขึ้น ทำให้แบงก์ต้องระมัดระวัง ถามว่า ทุกๆ ดีเวลลอปเปอร์ตัวเลขขึ้นหรือไม่ มี อยู่ที่ว่าใครใช้ตัวเลขไหน แต่รีเจกต์เรตขึ้นหมด ซึ่งภาพรวมของ SC รีเจกต์เรตอาจจะต่ำกว่าตลาด แต่เราเห็นเทรนด์ที่เกิดขึ้น แต่ผมคุยกับหลายแบงก์ ปีนี้จะเร่งปล่อย Post-finance ลูกค้ามาซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ปีนี้เราจะไม่เห็นภาพ over investment ตลาดปีนี้ ซัปพลายใหม่จะลดลง ความต้องการซื้อจะบวกลบศูนย์เปอร์เซ็นต์ ซึ่งต้องดูครึ่งหลังของปี 67 จะมีปัจจัยอะไรใหม่ๆมาสนับสนุน"นายณัฐพงศ์
แอบส่งกำลังใจให้ภาครัฐ
นายณัฐพงศ์ กล่าวยอมรับว่า สภาพเศรษฐกิจตอนนี้ทำให้ผู้ที่จะซื้อหรือมีที่อยู่อาศัยขาดความเชื่อมั่นได้ เนื่องจากมีหลายมิติที่ทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อมีความเป็นห่วง เริ่มจาก มิติเรื่องหนี้ที่สูง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการเป็นกังวล มิติเรื่อง GDP ถ้าตัวเลขเติบโตต่ำกว่า 2% จะยิ่งส่งสัญญาณให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่ลดลง และมิติเรื่องอัตราดอกเบี้ย ความเห็นส่วนตัว ดอกเบี้ยนโยบายไม่ใช่ยาวิเศษรักษาได้ทุกโรค วันนี้ ทั้งนโยบายการคลังและการเงินจะต้องสอดประสานกัน เห็นต่างได้ แต่ทำอย่างไรที่จะคุยกันได้ มีเป้หมายเดียวกัน
"เรื่องหนี้ และจีดีพี จริงๆ ผมให้กำลังใจทุกคน ทั้งแบงก์ชาติ รวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ถ้าทาง ธปท.ผ่อนคลายเรื่อง LTV ยิ่งช่วยให้คนเข้าถึงแหล่งเงินได้ ส่วนเรื่องการแก้หนี้ก็ว่ากันไป แต่ทำอย่างไรที่ภาครัฐต้องไปเพิ่มรายได้ให้ครัวเรือน ต้องมีมาตรการออกมาเพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เอาเป็นว่าผมแอบส่งกำลังใจให้"
ฟันธงอสังหาฯ รายใหญ่คุมตลาด 80%
นายณัฐพงศ์ กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาฯ ในช่วง 5 ปีข้างหน้าว่า ผู้บริโภคยังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ทำเลสะดวก ความปลอดภัย แม้เทคโนโลยีจะก้าวล้ำไปแค่ไหน ผู้ซื้อยังให้ความสำคัญกับ 3 สิ่งที่กล่าวมา แต่สิ่งที่จะเปลี่ยนไป คือ เรื่องการแข่งขัน โดยมองใน 3 มุม คือ 1.การแข่งขันจะเข้มข้นมาก เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้า จะเหลือแต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีความสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ดี มีความพร้อมทั้งทีม ทุน และเทคโนโลยี ส่งผลให้ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดจะมีแชร์ในตลาดเพิ่มขึ้นจากปัจจุบันไม่ถึง 80% เพิ่มเป็น 80-90% เรื่องที่ 2.ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จะสร้างธุรกิจให้มีความหลากหลาย และเรื่องที่ 3.สิ่งแวดล้อม จะเปลี่ยนไป บริษัทขนาดใหญ่จะต้องคำนึงถึงเรื่องสิ่งแวดล้อม เพื่อสร้างคุณค่าให้พนักงาน ลูกค้า และต้องตอบคำถามให้สังคมและนักลงทุนได้
ยังต้องลุ้นอีก 9 เดือน
TOP 10 วางเป้ารายได้โตแบบ 'ประคองตัว'
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ไตรมาสแรกที่จะผ่านไป ผู้ประกอบการเน้นการลงทุนและเปิดโครงการในกลุ่มแนวราบเป็นส่วนใหญ่ เป็นตลาดกลุ่มเรียลดีมานด์ ที่ยังมีโอกาสเติบโตของกำลังซื้อ ขณะที่การเปิดโครงการคอนโดมิเนียม เริ่มเพิ่มขึ้นคาดปีน่าจะมีประมาณ 78 โครงการ ซึ่งจะมีการเติมซัปพลายใหม่เข้ามาทดแทนสินค้าเดิมที่ถูกดูดซับไปก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะลูกค้าต่างชาติที่กลับเข้ามาโอนห้องชุดมากขึ้น เช่น จีน รัสเซีย พม่า และไต้หวัน เป็นต้น ซึ่งสาเหตุของการที่ผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการจำนวนเพิ่มขึ้น ในหลายบริษัทอสังหาฯ มีการนำโครงการในปี 2566 มาเปิดในปีนี้แทน จากสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
อย่างไรก็ดี ต้องมอนิเตอร์ช่วงกว่า 9 เดือนที่เหลือ ปัจจัยเชิงบวกจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบการสามารถมียอดขายและรายได้ตามแผนงานที่วางไว้ได้หรือไม่ แต่ดูเหมือนว่ายอดขายและรายได้ที่แต่ละบริษัทอสังหาฯ วางเป้าไว้ วางตัวเลขแบบ 'ยืดหยุ่น' ตามสถานการณ์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กต้องปรับตัวอย่างแรง โดยเน้นโครงการที่หมุนสภาพคล่องเร็ว คุมต้นทุนด้านดอกเบี้ยได้ และต้องโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน และเป็นตลาดที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอและถาวร
