“ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” ชี้ความเชื่อมั่นดิ่งทุกด้าน หวังรัฐอัดมาตรการปลุกอสังหาฯ ช่วยคนมีบ้าน

เมื่อเศรษฐกิจไทยชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในทิศทางขาขึ้น ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับผู้บริโภคในประเทศ คือ การทบทวนแผนการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคที่เคยมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 67 นี้ต้องทบทวนการตัดสินใจซื้อใหม่ว่าจะต้องชะลอออกไปก่อน หรือปรับเปลี่ยนไปเลือกที่จะเช่าเพื่ออยู่อาศัยแทนการซื้อหรือไม่

แน่นอนว่าการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญในชีวิตของผู้บริโภคหลายคน เพราะนอกจากจะสะท้อนถึงความมั่นคง และความพร้อมทางการเงินของผู้บริโภคแล้ว ยังสะท้อนถึงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตฐานะ หน้าที่การงานหลายอย่าง และที่สำคัญการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองของประชาชนในประเทศ ยังสะท้อนภาพรวมให้เห็นถึงการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศอีกด้วย

ข้อมูลจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เผยว่า เศรษฐกิจไทยปี 66 ขยายตัว 1.9% ชะลอตัวจากการขยายตัว 2.5% ในปี 65 และคาดว่าเศรษฐกิจไทยปี 67 จะขยายตัวในช่วง 2.2-3.2% ซึ่งปรับลดลงจากประมาณการครั้งก่อนหน้าที่คาดว่าจะขยายตัวในช่วง 2.7-3.7% ถือเป็นการส่งสัญญาณให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ต้องเตรียมวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุมอีกครั้ง

ขณะที่ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดพบว่า ภาพรวมความเชื่อมั่นด้านอสังหาฯ ของคนไทยมีทิศทางลดลงในทุกด้าน โดยดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 48% จากเดิม 50% ในรอบก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าการชะลอตัวของเศรษฐกิจและความท้าทายต่างๆ ยังคงส่งผลกระทบต่อการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะความท้าทายทางการเงินที่เป็นปัจจัยสำคัญส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงตามไปด้วย โดยลดลงมาอยู่ที่ 59% (จากเดิม 63% ในรอบก่อน) หลังจากผู้บริโภคต้องเผชิญกับความท้าทายทางการเงินทั้งจากค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง


โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่มองว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง (48%) และสูงมาก (29%) มีเพียง 16% ที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันมีความเหมาะสมแล้ว ขณะเดียวกัน มีผู้บริโภคเพียง 13% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ (ลดลงจาก 15% ในรอบก่อน) เนื่องจากภาครัฐยังคงไม่มีการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม (นอกจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ที่ต่ออายุมาตรการจนถึงสิ้นปี 67)

เมื่อพิจารณาความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยมีการปรับลดลงเช่นกัน โดยลดลงมาอยู่ที่ 63% จากเดิม 65% ในรอบก่อน อย่างไรก็ตาม สำหรับในกลุ่มผู้บริโภคที่ยังคงพึงพอใจอยู่ ส่วนใหญ่ 39% เผยว่าพึงพอใจเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ รองลงมามองว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพและยืดหยุ่น 37% และเห็นโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว 31% ขณะที่มุมมองของผู้ที่ไม่พึงพอใจเกือบ 2 ใน 3 (65%) มองว่า เศรษฐกิจยังไม่ดีเท่าที่ควร ตามมาด้วยอัตราดอกเบี้ยยังไม่ลดลงมาถึงระดับที่คาดหวัง 32% และมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มีเสถียรภาพ 30%

จับตาดอกเบี้ยสูงกดดีมานด์ซื้อบ้านหดตัว

จากการตอบแบบสอบถามของผู้บริโภค พบว่า 2 ใน 5 หรือ กว่า 44% ของผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้าลดลงกว่า 53% จากรอบก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงไม่ฟื้นตัว สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง นอกจากนี้ ในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่างยังคงมีความเปราะบางทางการเงินจึงจำเป็นต้องลดการก่อหนี้ใหม่ ในทางกลับกันสัดส่วนของผู้เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นถึง 14% (จากเดิม 9%) ส่วนอีก 34% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยใดๆ ขณะที่อีก 8% จะรับมรดกที่อยู่อาศัยต่อจากพ่อแม่และผ่อนชำระต่อไปแทน

ทั้งนี้ 1 ใน 3 ของคนหาบ้านมีเงินพร้อมซื้อ หวังเพิ่มพื้นที่ส่วนตัว เหตุผลสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคส่วนกว่า 44% ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากที่สุด รองลงมาคือเลือกซื้อเพื่อการลงทุน 29% และซื้อเพื่อเพิ่มพื้นที่สำหรับพ่อแม่/บุตรหลานให้มากขึ้น 27% 

อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินพบว่า ผู้บริโภคมีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ โดย 1 ใน 3 ของผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัย หรือกว่า 33% มีเงินออมและพร้อมจะซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น 24% จากรอบก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านวางแผนทางการเงินก่อนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากเผชิญความท้าทายทางเศรษฐกิจมาเป็นเวลานาน ขณะที่ผู้บริโภคเกือบกว่า 47% มีเงินเก็บเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพียงครึ่งทางเท่านั้น ส่วนอีก 19% ของผู้วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินเลย

ปัญหาเงินเก็บไม่พอ ทำให้ผู้บริโภคเลือกที่จะเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยกว่า 61% พบว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ขณะที่ 38% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บออมเงินแทน และ 27% มองไม่เห็นความจำเป็นหรือความเร่งด่วนที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคไม่พร้อมเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจึงหันมาเลือกเช่าแทน

สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่ยังคงได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องด้วยความท้าทายจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ทำให้คนรุ่นใหม่และวัยทำงานไม่ต้องการเพิ่มภาระผูกพันทางการเงินในระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัย การเช่าจึงตอบโจทย์เรื่องค่าใช้จ่ายมากกว่า และยังได้เปรียบในด้านความยืดหยุ่นและคล่องตัวหากต้องการย้ายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ 31% เผยว่าได้วางแผนเช่า 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในภายหลัง ขณะที่ 33% ยังไม่แน่ใจว่าจะเช่าต่อไปอีกนานแค่ไหน เนื่องจากต้องพิจารณาความพร้อมหลายๆ ด้านประกอบกัน

โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าที่ได้รับความสนใจมากที่สุด มีระดับค่าเช่าไม่เกิน 5,000 บาท/เดือน สัดส่วน 48% และมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในกลุ่มผู้เช่าปัจจุบันและผู้มีรายได้น้อย สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อและความสามารถในการใช้จ่ายของผู้เช่าในปัจจุบันที่ยังคงต้องรัดเข็มขัดต่อเนื่อง รองลงมาคือ 5,001-10,000 บาท/เดือน และ 10,001-15,000 บาท/เดือน (สัดส่วน 39% และ 6% ตามลำดับ)


ขนาดและความปลอดภัยคือปัจจัยหลักในการหาบ้าน

สำหรับปัจจัยแรกที่ผู้บริโภคใช้ในการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัย คือ “ขนาด-ความปลอดภัย” ซึ่งเป็นสิ่งแรกที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ซึ่งกว่า 46% จะพิจารณาจากขนาดที่อยู่อาศัยเป็นอันดับแรก โดยบ้าน/คอนโดมิเนียมที่มองหาต้องมีขนาดและพื้นที่ใช้สอยที่สามารถรองรับการอยู่อาศัยของสมาชิกในครอบครัวได้อย่างครบครัน ตามมาด้วยพิจารณาราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย 39% สะท้อนให้เห็นว่าคนหาบ้านยุคนี้เน้นไปที่ความคุ้มค่าซึ่งตอบโจทย์การเงินมาเป็นอันดับต้นๆ และพิจารณาสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่พัก ในสัดส่วนไล่เลี่ยกันที่ 38%

ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยนั้น มากกว่าครึ่ง (47%) ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงการมากที่สุด โดยมองหาโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่มาพร้อมเทคโนโลยีที่เสริมระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุม สร้างความเชื่อมั่นว่าชีวิตและทรัพย์สินจะได้รับการดูแลให้ปลอดภัยเสมอ รองลงมาเป็นทำเลที่ตั้งของโครงการวึ่งมีสัดส่วนถึง 45%โดยหากที่อยู่อาศัยนั้นอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพเติบโตหรือมีแผนพัฒนาโครงการคมนาคมและสาธารณูปโภคในอนาคตจะช่วยเพิ่มมูลค่าที่อยู่อาศัยในอนาคต และต้องสามารถเดินทางได้สะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ส่วน 44% จะเลือกบ้านในทำเลที่สามารถดำเนินชีวิตให้ราบรื่น

สำหรับวิธีการค้นข้อมูล หรือค้นหาที่อยู่อาศัยนั้น เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลส และเทคโนโลยีด้านอสังหาฯ (PropTech) ยังคงมีบทบาทสำคัญในการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยผู้บริโภคกว่า 65%เผยว่าเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสเป็นเทคโนโลยีด้านอสังหาฯ ที่เลือกใช้มากที่สุดเมื่อต้องการมีบ้าน ด้วยจุดเด่นที่มีการรวบรวมรายการประกาศขาย-เช่ามากมายไว้ให้เลือกในที่เดียว จึงอำนวยความสะดวกให้ค้นหาบ้าน/คอนโดฯ ได้ง่ายและประหยัดเวลามากขึ้น รองลงมาคือเครื่องมือคำนวณข้อมูลทางการเงิน 47% ที่ช่วยประเมินความพร้อมทางการเงินเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถวางแผนงบประมาณเบื้องต้นได้ ส่วนการเยี่ยมชมโครงการเสมือนจริง (Virtual Tour) และฟินเทค (Fintech) อยู่ในสัดส่วนเท่ากันที่ 27%

“บ้านมือสอง” คืออีกหนึ่งตัวเลือกของคนหาบ้านในปัจจุบัน โดยข้อมูลจากผลสำรวจจากผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ www.ddproperty.com ในช่วงเดือน ม.ค.67 ระบุว่า ฟิลเตอร์หรือตัวเลือกในการค้นหาที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคยุคนี้ต้องการมากที่สุด คือฟิลเตอร์ที่ช่วยแยกระหว่างที่อยู่อาศัยโครงการใหม่และมือสองกว่า 80% ซึ่งจะช่วยคัดกรองบ้าน/คอนโดฯ เพื่อวางแผนค่าใช้จ่ายเบื้องต้นได้ โดยโครงการมือสองถือเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์การซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้เนื่องจากมีราคาเอื้อมถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ และมีโอกาสในการต่อรองราคาเพิ่มขึ้นอีกด้วย

“บ้านรักษ์โลก-รักษ์สุขภาพ” ความยั่งยืนในการอยู่อาศัย คืออีกหนึ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการค้นหาจากผู้บริโภค จากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้บริโภคตระหนักถึงความสำคัญในการดูแลสิ่งแวดล้อมมากขึ้นในทุกมิติ รวมไปถึงการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีแนวคิดดังกล่าวด้วย โดยเกือบ 9 ใน 10 ของผู้บริโภค (88%) ยินดีจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมคุณสมบัติเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ

ปัญหาฝุ่น PM 2.5 คืออีกปัจจัยที่มีผลในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ 58% เผยว่าจะเลือกพิจารณาเฉพาะโครงการที่มีเครื่องปรับอากาศและระบายอากาศได้ดีเท่านั้น เพื่อช่วยแก้ปัญหาด้วยตัวเองในเบื้องต้น และลดความเสี่ยงด้านสุขภาพของคนในครอบครัว ขณะที่ 50% จะทบทวนแผนการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่เสี่ยงอีกครั้ง ส่วนอีก 34% จะพิจารณาแผนการย้ายไปอยู่แถบชนบทแทน


ลุ้นมาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯ

จากสภาพเศรษฐกิจไทยที่มีความไม่แน่นอนสูงและยังฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะที่ราคาบ้าน/คอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดิน แต่รายได้ของผู้บริโภคยังคงเติบโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น เมื่อประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงยิ่งก่อให้เกิดช่องว่างในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

โดยผู้บริโภคเกือบ 1 ใน 3 หรือกว่า 30% ตัดสินใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนเนื่องจากเงินเก็บที่มีได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจในปัจจุบัน ขณะที่ 25% ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้ และอีก 20% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกลงแทน เพื่อลดความเสี่ยงในการก่อหนี้เกินตัวให้น้อยที่สุด ขณะเดียวกัน มากกว่าครึ่งของผู้บริโภคกว่า 56% ระบุว่าอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้านมาจากรายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคง ตามมาด้วยมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี 38% และมีเงินดาวน์ไม่พอ 31% ซึ่งล้วนเป็นความท้าทายที่มาจากการเงินเป็นหลัก

นอกจากนี้ อีกปัจจัยที่สร้างความท้าทายต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่างมาจากการที่ธนาคารมีหลักเกณฑ์พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงตามไปด้วย หรือวงเงินกู้ที่ผ่านการอนุมัติอาจได้รับลดลงแปรผันตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อในปัจจุบัน สอดคล้องกับข้อมูลจากบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS)เผยว่าในปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-65%

อย่างไรก็ดี ข้อมูลจาก KKP Research ประเมินว่าภาคอสังหาฯ จะมีมูลค่ารวม 8-12% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP สะท้อนให้เห็นว่าเป็นอีกธุรกิจที่มีความสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย และยังเชื่อมโยงกับการเติบโตของธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย ดังนั้น หากภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่ตรงจุดจะช่วยให้ผู้บริโภคมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากขึ้น

ทั้งนี้ 3 อันดับแรกของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่คนหาบ้านอยากได้มากสุดในเวลานี้ เกือบ 58% ต้องการให้มีมาตรการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตามมาด้วยมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งสินเชื่อที่มีอยู่และกู้ใหม่ 51% และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนจำนองอสังหาฯ 40% ซึ่งนอกจากมาตรการเหล่านี้จะครอบคลุมและส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในวงกว้างแล้ว ยังจะช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของกลุ่ม RealDemand ด้วย ซึ่งคาดว่าจะช่วยขับเคลื่อนให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีนี้เติบโตอย่างต่อเนื่องและกลับมาคึกคักอีกครั้ง