ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ดูเหมือนว่า ยังคงต้องเจอ 'คลื่นลม' เข้ามากระทบ จนส่งผลให้การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการในปีนี้มุ่งในเรื่อง 'การบริหารสภาพคล่อง' การปรับพอร์ตธุรกิจใหม่ โฟกัสไปในตลาดที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มเติบโตได้ดี เช่น ธุรกิจเกี่ยวกับคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ ธุรกิจโรงแรมที่มีการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ผู้พัฒนาโรงแรมรายใหญ่ได้มีการลงทุนและปรับปรุงยกระดับคุณภาพโรงแรมให้มีเรื่อง ESG เข้ามา เพื่อสร้างมูลค่าให้แบรนด์โรงแรมและราคาในการให้บริการที่สูงขึ้น ขณะที่บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรายใหญ่และรายกลางได้มีการขยับพอร์ตการลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท จนไปถึงระดับราคาขาย 100 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อสูง กลุ่มเศรษฐีที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ความหรูหราและมีฐานะ และยังรวมถึงเพิ่มโอกาสในการลงทุนในอนาคตได้
แต่สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 5-3 ล้านบาทลงมา ที่อยู่ระหว่างการผ่อนค่างวดเริ่มประสบปัญหาในเรื่องค่าครองชีพที่สูงขึ้น และอาจมีผลกระทบไปถึงความสามารถในการผ่อนค่าบ้าน และอาจลุกลามจนทำให้สถาบันการเงินต้องเร่งเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับลูกหนี้บ้านให้รวดเร็ว เพื่อป้องกันลูกหนี้ตกชั้นจนกลายเป็น NPL ได้
อย่างไรก็ตาม แม้ภาคอสังหาฯ จะเจอปัจจัยลบ แต่ยังพอมีแรงหนุนที่จะปลุกให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวได้ดีในครึ่งหลังของปี 2567 สัญญาณบวกที่ว่า คือ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงได้ หลายฝ่ายประเมินลง 0.75 การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่ตัวเลขอาจจะใกล้เคียงกับก่อนโควิด-19 การเร่งเบิกจ่ายงบประมาณของภาครัฐ เป็นต้น
CBRE คาดอสังหาฯมครึ่งปีแรกซื้อขายเงียบ
ในฟากของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ไม่ว่าจะเป็น CBRE JLL หรือแม้แต่ NEXUS มีการวิเคราะห์ถึงโอกาสการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทย
โดย น.ส.รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ปีนี้ เริ่มต้นด้วยแนวโน้มครึ่งปีแรกอย่างรอบคอบ โดยมีแนวโน้มว่าตลาดจะคึกคักมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความกังวลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อส่งผลให้ตัวเลขจีดีพีในช่วงปลายปี 2566 ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ (ตัวเลขทางการประกาศเติบโต 1.8%) ด้วยเหตุนี้ ซีบีอาร์อีคาดว่าช่วงต้นปี 2567 การซื้อขายจะค่อนข้างเงียบ แต่สิ่งที่น่าจับตามองคือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานขนาดใหญ่ (มิกซ์ยูส) จำนวนมากที่กำลังดำเนินอยู่ และอีก 2 โครงการจะแล้วเสร็จในปีนี้ เนื่องจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โครงการเหล่านี้จะกำหนดมาตรฐานใหม่ของความเป็นเลิศในด้านการออกแบบและการพัฒนาสำหรับพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่ทำงาน และพื้นที่เพื่อความบันเทิงในประเทศไทย
"การเติบโตของจีดีพี ปี 66 อยู่ที่ร้อยละ 1.9 ซึ่งต่ำกว่าการคาดการณ์ที่ร้อยละ 2.4 และการคาดการณ์จีดีพีปี 2567 อยู่ที่ร้อยละ 3.2 อย่างไรก็ตาม ด้วยแนวโน้มเศรษฐกิจที่อ่อนแอลง จึงมีการคาดการณ์ว่าตัวเลขจีดีพี ทั้งปี 2567 อาจถูกปรับลดลงในระยะเวลาอันใกล้นี้ แม้ว่าแนวโน้มจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นจะเป็นนัยที่ดีและมีแรงผลักดันการลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มเติม แต่เศรษฐกิจภายในประเทศกลับอ่อนแอลงตามเศรษฐกิจโลกหลายแห่ง ซึ่งสะท้อนถึงความไม่แน่นอนอันเป็นผลจากความขัดแย้งที่เพิ่มมากขึ้นและปีแห่งการเลือกตั้งครั้งสำคัญทั่วโลกที่กำลังจะมาถึง อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ คือ รัฐบาลจะสร้างความสมดุลระหว่างความจำเป็นที่จะออกมาตรการกระตุ้นทางการคลัง โดยไม่กระทบต่อความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับหนี้ภาครัฐ" น.ส.โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
โดยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและจีดีพีที่อ่อนแอมักเป็นปัจจัยลบสำหรับภาคที่อยู่อาศัย แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการหลายรายจะประกาศแผนเพิ่มจำนวนการเปิดตัว ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในปี 2566 แต่เมื่อปีที่ผ่านมา การเปิดตัวทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านน้อยลง เมื่อเทียบกับปี 65
คอนโดฯ ลักชัวรีชะลอตัว
ลุ้นยอดขายดี! ก่อนเปิดตัวครึ่งปีหลัง
ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ มีการเติบโตเต็มที่และมีการแข่งขันสูงมาก ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างเพื่อปรับตัวให้เข้ากับแนวโน้มของตลาดอยู่เสมอ แนวโน้มสำหรับต้นปี 2567 คือตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองจะมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี โครงการจะประกอบด้วยยูนิตจำนวนน้อยกว่า โดยหลายโครงการจะมีจำนวนต่ำกว่า 100 ยูนิต โดยเน้นไปที่ยูนิตขนาดใหญ่ จะตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองในประเทศ และเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ แม้ว่าเราคาดว่าจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใจกลางเมืองจะสูงกว่าในปี 2566 ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากจะยังไม่เปิดตัวโครงการจนกว่าจะได้รับความเชื่อมั่นเพียงพอ จากแคมเปญการตลาดก่อนเปิดตัวตามเป้าหมาย ซึ่งเราคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการส่วนใหญ่จะเลื่อนไปในช่วงครึ่งปีหลัง
หวัง ธปท.ลดดอกเบี้ยหนุนความเชื่อมั่น
ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ เราคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการบ้านน้อยลงในปี 2567 เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการคำนึงถึงซัปพลายที่เพิ่มขึ้น และนโยบายการให้สินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น สำหรับทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย แนวโน้มจึงจะเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน (15-30 ล้านบาท) ซึ่งมีดีมานด์ที่แท้จริง
น.ส.อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย แสดงความหวังว่าแบงก์ชาติจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง สิ่งนี้จะนำไปสู่ความเชื่อมั่นเชิงบวกมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ลดลง พร้อมกับการเปิดตัวโครงการที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567
คอนโดฯ มือสองไซส์ใหญ่เป็นที่ต้องการ
น.ส.ปพิณริยา พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า สำหรับตลาดคอนโดฯ มือสองเราคาดว่าจะได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องสำหรับยูนิตขนาดใหญ่ ซึ่งผู้ซื้อสามารถรีโนเวตห้องให้ได้มาตรฐานสูงด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่ายูนิตสร้างใหม่ นอกจากนี้ ยูนิตใหม่ตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครันและสามารถเข้าอยู่ได้เลย ก็เป็นที่นิยมเช่นกัน เนื่องจากผู้ซื้อสามารถเห็นภาพที่เสร็จสมบูรณ์ โดยไม่ต้องดำเนินการใดๆ ก่อนย้ายเข้า
'ไนท์แฟรงค์ฯ' ชี้แบงก์เข้ม ดันรีเจกต์เรตพุ่ง
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ ชั้นนำ กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาฯ ในปี 2567 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงที่ถาโถมเข้ามามากมายทั้งในและนอกประเทศ เริ่มจากปัจจัยในประเทศ เช่น ปัญหาเงินเฟ้อต่ำ ที่ปัญหาหนี้ครัวเรือน ยังน่าเป็นห่วงและต้องจับตามองกันต่อไป นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยของต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตช้า เนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยสูง และปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน (Reject Rate)ที่สูง
นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า สิ่งที่น่าจับตามองในปีนี้ คือ ในส่วนของตลาดบ้านนั้นเริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบชะลอตัว เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถึงแม้ความต้องการยังมีอยู่ แต่ความต้องการนั้นเริ่มตามไม่ทันกับซัปพลายที่ออกสู่ตลาดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งการขายบ้านในภาพรวมจะอยู่ที่ประมาณ 4,000 หลังในปี 2567
เปิดตัวบ้านแพง 21-30 ล้านบาท รับกำลังซื้อ
นายณัฏฐา กล่าวเสริมถึงสถานการณ์ตลาดบ้านระดับลักชัวรีในครึ่งหลังของปี 2566 ที่ผ่านมา ว่า นักพัฒนาอสังหาฯ หันมาลงทุนในตลาดบ้านระดับลักชัวรีมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงราคา 21-30 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อบ้านในระดับนี้มีความเสี่ยงต่ำและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง
"ถึงแม้ตลาดบ้านระดับลักชัวรีจะยังคงมีอัตราการขายที่ดี แต่มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยจากช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากมีอุปทานคงค้างและอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลังของปี 66 โดยบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีการเปิดตัวใหม่จำนวน 3,704 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.6 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก โดยมีอุปทานสะสมทั้งหมด 30,974 หน่วย ขณะที่บ้านในกลุ่มระดับราคา 21-30 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่สูงสุด ซึ่งคิดเป็นอัตราร้อยละ 46 ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวที่มีที่ดินขนาดใหญ่ เริ่มต้นที่ 100 ตร.ว. โดยพบกลุ่มบ้านระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทมีสัดส่วนน้อยที่สุดที่อัตราร้อยละ 5"
JLL เผย 12 เดือนข้างหน้าอสังหาฯ ปรับตัวชัดเจน
ในด้านข้อมูลจากเจแอลแอล (JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ระบุว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะส่งสัญญาณถึงความพร้อมในการปรับตัวอย่างชัดเจนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ ผ่านการผลักดันนโยบายภายในประเทศและการสร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน
นายไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวว่า แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ประเทศไทยได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพ โดยความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายในการยกระดับกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ ให้มีคุณภาพสูง จะกลายเป็นแรงผลักดันสู่การเติบโตที่สำคัญ และยังเป็นสิ่งที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ต้นทุนที่สูง และปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์อื่นๆ โดยปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการขับเคลื่อนการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในปีนี้และต่อเนื่อง ได้แก่
เมกะโปรเจกต์เปลี่ยนโฉมหน้ากรุงเทพฯ
โดยตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากโครงการพัฒนามิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ การพัฒนาโครงการเหล่านี้คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่สำนักงานเกรด A มากกว่า 900,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้ามากกว่า 300,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต และโรงแรมหรู 5,900 ห้องในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ภายในปี 2571 ซึ่งการเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเหล่านี้จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ (MNCs) และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ
"รูปแบบการร่วมทุนด้านที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนไป ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าในปีที่ผ่านมา เจวี โครงการมีมากกว่าก่อนโควิด ทุนจากญี่ปุ่นเข้ามาเยอะ แต่ก่อนจะร่วมลงทุนทำโครงการบ้านและคอนโดฯ ตอนนี้ เริ่ม Move มาสู่ธุรกิจรีเทล โรงแรม อาคารสำนักงาน กำลังบอกว่า จากที่มีรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย กำลังปรับโมเดลมาสู่โครงการร่วมทุนที่มีรายได้ประจำ สะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นของต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง"
อย่างไรก็ดี ยังมีประเด็นที่ต้องนำเสนอ คือ เรื่องของสิทธิการเช่าที่ของไทยเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สัญญาเช่าในส่วนของที่อยู่อาศัย 30 ปี ตลาดคอมเมอร์เชียล หรือ อุตฯ ระยะเช่า 25 ปี ในประเทศเวียดนาม ฟิลิปปินส์ ให้สิทธิการเช่าที่อยู่อาศัยถึง 50 ปี ส่วนที่สิงคโปร์ และมาเลเซีย อยู่ที่ 99 ปี แต่เรื่องนี้ยังมีการถกเถียง เพราะจะต้องไปแก้ไขที่กฎหมาย อาจต้องใช้เวลาที่นาน อย่างไรก็ตาม เราจะเห็นได้ว่า ในระยะข้างหน้า โครงการขนาดใหญ่ อยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นรูปแบบ Leasehold หรือการเช่าซื้ออสังหาฯ ในระยะยาว แม้ตอนนี้อาจจะไม่ใช่ตลาดใหญ่ เท่ากับโครงการฟรีโฮลด์ ซึ่งทุกวันนี้ที่ดินเหมาะกับการพัฒนาโครงการขายขาดหายาก ดังนั้น ในอนาคตโครงการลิสโฮลด์จะเป็นตลาดของผู้เล่น
