ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องผูกชะตาไว้กับ 'การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ'เป็นสำคัญ แม้ว่าภาคการท่องเที่ยว ได้กลายเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ที่จะเข้าปั๊มให้เศรษฐกิจไทยในปี'มังกร'ยังมีตัวเลขที่เจริญเติบโตได้ แต่ไม่มาก เนื่องจากเครื่องยนต์หลักคือ การลงทุนจากภาครัฐ โดยผ่านงบประมาณแผ่นดินในปี 67 ยังคงต้องรอ ซึ่งหลายฝ่ายอยากเห็น 'เม็ดเงินมหาศาล'มีการเบิกจ่ายตั้งแต่เดือนเมษายนปีนี้
ซึ่งในปีนี้ ทางกระทรวงการคลังคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวได้ 2.8%!! อย่างไรก็ตาม หากมองลงลึกถึงภาคธุรกิจต่างๆ แล้ว ตอนนี้ 'ระบบเครดิต' ตรึงตัวมาก เนื่องจากมีหลายเหตุการณ์ที่ทำให้บรรยากาศโดยรวมไม่ดี ทั้งเรื่องการผิดนัดชำระหนี้(หุ้นกู้) จนส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ถึงธุรกิจเอสเอ็มอี สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการ โดยเฉพาะนักพัฒนาอสังหาฯหน้าใหม่ ที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ รวมถึงสินเชื่อบ้าน เป็นต้น
ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปีนี้ ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ แม้จะมีการประกาศแผนลงทุน แต่โดยรวมค่อนข้างจะระมัดระวังในการลงทุน บริหารเงินสดในมือลงทุนให้เกิดความคุ้มค่าและมีประสิทธิภาพมากที่สุด!
ล่าสุด บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ "PF" อสังหาฯรายใหญ่ที่อยู่กับตลาดอสังหาฯไทยมานาน ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาหลายรอบ แต่จากวิกฤตในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้ PF ต้องปรับกลยุทธ์ในบริหารจัดการธุรกิจในเครือ ให้สามารถกลับมาดำเนินธุรกิจได้อย่างแข็งแกร่ง
อสังหาฯหาแหล่งเงินยาก-แบงก์เข้มคนกู้ซื้อบ้าน
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ มีทั้งปัจจัยที่ดี และ ไม่ดี โดยสิ่งที่ไม่ดี คือ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง สถาบันการเงินให้สินเชื่อค่อนข้างลำบาก และความสามารถในการออกหุ้นกู้(ตราสารหนี้)ที่ทำได้ยาก ทำให้เป็นปัจจัยมากระทบกับ Supply size ซึ่งหมายถึงความสามารถในการระดมทุนในการทำโครงการได้ยากขึ้น ทำให้โอกาสในการเปิดโครงการใหม่ๆจะมีไม่มากนัก และกระทบ Demand size หมายถึง หนี้ครัวเรือนที่สูงทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อยาก โดยเฉพาะโครงการในกลุ่มราคากลางและล่างลงมา
"หลายคนเป็นห่วงจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกหรือไม่ ผมบอกได้เลยว่า ทั้งบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ไม่มี เนื่องจากโครงการใหม่เปิดจำนวนไม่มาก และการหาแหล่งเงินถูกจำกัด ทำได้ยากขึ้น"
แต่ในปัจจัยบวกที่มีต่อภาคอสังหาฯยังคงมีเช่นกัน เริ่มจาก ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2568 จะเป็นจุดเปลี่ยนของเมือง ที่ก่อให้เกิดการปรับตัวครั้งใหญ่ของกรุงเทพฯ หลังจากไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนมาเป็นเวลานาน โดยผลที่จะเกิดขึ้น คือ จะมีการเปิดช่องให้เกิดการพัฒนาโครงการในโซนใหม่ๆได้มากขึ้น มีการปรับผังสีให้พัฒนาโครงการที่หนาแน่น
รถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการครบ 10 สาย ระยะทางรวม 276.84 กิโลเมตร เปิดบริการครบในปีนี้ จะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงกับธุรกิจอสังหาฯ เนื่องจากเส้นทางที่เปิดให้บริการจะออกไปสู่นอกเมืองเป็นส่วนใหญ่ ส่วนเส้นทางใจกลางเมือง ไม่มีการปรับเปลี่ยนมากนัก ซึ่งเส้นทางรถไฟฟ้าเดิมๆจะให้ประโยชน์กับโครงการคอนโดมิเนียม แต่โครงการรถไฟฟ้านอกเมือง จะไปสนับสนุนโดยตรงกับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์(ราคาถูก)และบ้านแฝด ซึ่งจะเป็นคู่แข่งกับคอนโดฯกลางเมือง
โครงการเมกะโปรเจกต์ที่กำลังก่อสร้างและจะมีการเปิดให้บริการในปีนี้ จะเป็นตัวกระตุ้นตลาด อาทิ โครงการวัน แบงค็อก มูลค่ากว่าแสนล้านบาท โครงการดุสิต เซ็นทรัล ปาร์ค (ดุสิตธานีและCPN) มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2568 รวมถึงโครงการใหม่ของเครือเซ็นทรัล โครงการขนาดใหญ่จะดึงความเชื่อมั่นในภาพรวมที่ดี (sentiment)การลงทุนภาคอสังหาฯได้เกิดขึ้น
การฟื้นตัวของภาคธุรกิจท่องเที่ยว จะส่งผลดีต่อตลาดคอนโดฯ เนื่องจากลูกค้าไม่น้อยกว่า 30% เป็นลูกค้าต่างชาติ ส่วนมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ(ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนอง เป็นแค่การต่อมาตรการมาจากปี 2566เท่านั้น) แต่ที่น่าสนใจ เราเห็นความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเติบโตมากขึ้น อันเป็นผลมาจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ อย่างในประเทศภูมิภาคเอเชีย ทำให้มีคนจีน , ไต้หวัน และ คนฮ่องกง จำนวนไม่น้อย มาซื้ออสังหาฯในประเทศไทย
หวังแบงก์ชาติลดดบ.ตามเฟด
ช่วยกำลังซื้อกลับขึ้นมา 5%
สำหรับประเด็นเรื่องอัตราดอกเบี้ย เราเห็นแนวโน้มที่จะปรับลดลง เนื่องจากทางธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด) จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 3 ครั้ง ประมาณ 0.75% ทำให้ธนาคารกลางของทุกประเทศ ก็มีทิศทางที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง
"ผมว่าท่านนายกฯ ก็ได้มีการพูดถึงเรื่องการปรับลดอัตราดอกเบี้ยมาหลายรอบ ผมเชื่อว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย จะมีการลดดอกเบี้ยลง โดยธปท.จะมีการประชุมในเดือนเมษายนนี้ ก็จะมีโอกาสสูงลดดอกเบี้ยได้ ซึ่งเรามองว่า ปีนี้ เศรษฐกิจจะเป็นการประคองตัว ไม่ค่อยสวย ไม่สดใส หากธปท.ลดถึง 3 ครั้ง ก็จะเป็นเรื่องที่ดี เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ลดหรือเพิ่มร้อยละ 1 จะมีผลต่อกำลังซื้อประมาณร้อยละ 7-8 หากในปีนี้ มีการปรับลดลงร้อยละ 0.75 ก็ทำให้กำลังซื้อกลับขึ้นมาร้อยละ 5%"นายวงศกรณ์ กล่าว
PF-GRAND งัดแผนเร่งลดภาระหนี้ครั้งใหญ่
ในด้านของแผนธุรกิจในปี 2567 นายวงศกรณ์ กล่าวว่า บริษัทมุ่งเน้นการจัดการเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน สร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน ลดภาระหนี้ พัฒนาสินค้ารูปแบบใหม่ และการดำเนินงานเพื่อสร้างสิ่งแวดล้อมที่ดีอย่างต่อเนื่อง โดยปีนี้กลุ่มบริษัทตั้งเป้ายอดขายที่ 20,000 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ 9,750 ล้านบาท คอนโด 2,540 ล้านบาท โครงการร่วมทุน(JV) 4,460 ล้านบาท และธุรกิจโรงแรม 3,250 ล้านบาท ขณะที่รายได้ปีนี้ตั้งไว้ที่ 18,000 ล้านบาท จากโครงการแนวราบ 8,600 ล้านบาท คอนโด 2,380 ล้านบาท โครงการร่วมทุน 3,770 ล้านบาท และโรงแรม 3,250 ล้านบาท
โดยปีนี้กลุ่มบริษัท ยังมีนโยบายสร้างความมั่นคงด้านการเงิน ให้ความสำคัญกับการลดภาระหนี้มากกว่าการขยายตัว ตั้งเป้าลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt to Equity Ratio หรือ D/E) ของกลุ่มบริษัทให้ลงไปอยู่ที่ระดับ 1 เท่าภายในสิ้นปีนี้ จากเดิม(D/E) อยู่ที่ 1.7 เท่า โดยในปีนี้ มีแผนลดภาระหนี้ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 2,000 ล้านบาท แกรนด์ แอสเสทฯ 5,000 ล้านบาท รวมเป็น 7,000 ล้านบาท จากการขายที่ดินแปลงใหญ่ อาทิ ที่ดินทำเลรามอินทราบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพู มูลค่าไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท ที่ดินแปลงรัชดาภิเษก มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท และที่ดินขนาดกลางๆอีกหลายแปลง และยังคงเดินหน้าขายการลงทุนในธุรกิจโรงแรมในกรุงเทพฯ 3 แห่ง ได้แก่ โรงแรม เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท กรุงเทพฯ, โรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท และ โรงแรมริมน้ำ เจ้าพระยา โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โดยทั้ง 3 โรงแรม มีผู้เสนอซื้อจากต่างประเทศ ที่ทำธุรกิจเชนโรงแรม แต่ละโรงแรมไม่ต่ำกว่า 2-3 ราย เนื่องจากธุรกิจท่องเที่ยว ได้กลับมาฟื้นตัวได้เร็ว ต่างจากช่วงก่อนโควิด-19 ที่ถูกกดราคาลงไปมาก แต่ปัจจุบันราคาดีขึ้นมากเลยจากท่องเที่ยวที่ปรับตัวดีขึ้น รายละเอียดการขายอาจจะขายทั้งโรงแรม หรือ จะขายบางส่วน ซึ่งขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของฝ่ายบริหารบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮลเทล จำกัด (มหาชน) ในเบื้องต้นจะขายโรงแรมประมาณ 5,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีแผนลดภาระหนี้ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ใน 2 ปีข้างหน้า (2568-69) อีกปีละ 2,000 ล้านบาท จากการขายที่ดินแปลงใหญ่ และเงินคืนจากบริษัทร่วมทุน ซึ่งจะทำให้ภายใน 3 ปี กลุ่มบริษัทสามารถลดภาระหนี้ลงรวม 11,000 ล้านบาท
"จากการที่แบงก์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ และ ตลาดหุ้นกู้ก็ไม่ดี ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนน้อยลงไปที่จะซื้อหุ้นกู้ที่มาทดแทน เรา(PF) รู้ปัญหาดี เราจะใช้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่มากกว่าแต่ก่อน จะเห็นว่า โครงการใหม่ที่เปิดปีนี้ไม่มากแค่ 7 โครงการ มูลค่าประมาณ 7,700 ล้านบาท เราจะเลือกโครงการที่เปิดแล้ว มั่นใจขายได้เร็ว เพื่อไม่ให้มีผลกระทบกับกระแสเงินสด เนื่องจากการระดมทุนทำได้ยาก ซึ่งโครงการที่เปิดจะเป็นกลุ่มราคากลางถึงระดับบน และปีนี้จะไม่มีการเปิดโครงการคอนโด เนื่องจากเป็นโครงการที่ใช้เงินลงทุนสูง กว่าจะโอนได้ก็ประมาณ 3 ปี และแม้จะผ่านโควิดมาแล้ว แต่คอนโดฯระดับราคา 3 ล้านบาทบวกลบ ยังไม่ฟื้นตัวได้ดี"นายวงศกรณ์ กล่าว
ในส่วนโครงการร่วมทุน ปัจจุบันกลุ่มบริษัทมีการร่วมทุนกับ 3 บริษัทชั้นนำจากต่างประเทศ จำนวน 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 28,120 ล้านบาท มีรายได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2565 ที่รายได้เกินกว่า 2,700 ล้านบาท และในปี 67 คาดจะมีรายได้สูงถึง 3,770 ล้านบาท
ขณะที่ธุรกิจโรงแรมปีที่ผ่านมา สามารถสร้างรายได้เพิ่มจากปีก่อนถึง 54% มีรายได้2,665 ล้านบาท ซึ่งมีปัจจัยบวกหลักคือสถานการณ์โควิด-19 ที่กลับสู่ภาวะปกติ และการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ รวมถึงงานประชุมต่างชาติ โดยโรงแรมทั้ง 5 แห่งของบริษัท มีอัตราเข้าพักและราคาเฉลี่ยต่อห้องสูงขึ้นอย่างชัดเจน และสามารถสร้างกำไรจากการบริหารงานได้สูงกว่าปี 2565 อยู่ที่ 152% อีกทั้งมากกว่าปี 2562 ช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 ถึง 10% สำหรับปี 2567 ตั้งเป้ารายได้ 3,250 ล้านบาท เติบโต 22% กำไรขั้นต้นเติบโต 36% จากตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมา
PFวางเป้าโชว์ผลสำเร็จ ขาย 14,000ลบ.
สำหรับแผนการดำเนินงานของบริษัท นายวสันต์ ศรีรัตนพงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปีนี้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค วางเป้าขายอยู่ที่ 14,000 ล้านบาท สัดส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มยอดขายของกลุ่มสินค้าระดับกลางไปถึงลักชัวรี่ประมาณ 10,500 ล้านบาท คิดเป็นกว่า 70% ของเป้าขาย ที่เหลือจะเป็นยอดขายจากคอนโดฯ 2,000 ล้านบาท และสินค้าทาวน์โฮม รองรับลูกค้าที่เริ่มสร้างครอบครัวอีก 1,500 ล้านบาท
และตั้งเป้ารายได้ไว้ที่ 12,000 ล้าน หลักๆจะมาจากโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ประมาณ 8,000 ล้านบาทคิดเป็น 67% ของรายได้รวม
มีแผนเปิด 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 7,700 ล้านบาท รวมจำนวน 1,000 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 5 โครงการ มูลค่า 6,290 ล้านบาท ทาวน์โฮมและอาคารพาณิชย์ 2 โครงการ มูลค่า 1,410 ล้านบาท เป็นแนวราบทั้งหมดโฟกัสกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน
โครงการไฮไลท์ในปีนี้ ได้แก่ “เพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์” ซึ่งเป็นการกลับมาสานต่อความสำเร็จของแบรนด์เพอร์เฟค เพลส ในโซนกรุงเทพตะวันตก ทำเลที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญและได้รับการตอบรับอย่างดีมากว่า 20 ปี “วาวิล่า” โครงการบ้านเดี่ยว 3 ชั้นจับกลุ่มลักซ์ชัวรี่เพิ่มเติมในทำเลกรุงเทพกรีฑา และยังมีการขยายโครงการในทำเลใหม่ เจาะกลุ่มสร้างครอบครัว ได้แก่ “โมดิ วิลล่า สถานีคูคต” เป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่มีศักยภาพการเติบโตสูง บริษัทยังเน้นการพัฒนารูปแบบสินค้าทั้งบ้านเดี่ยวในโครงการเพอร์เฟค เพลส และ เพอร์เฟค พาร์ค ที่ปรับเปลี่ยนดีไซน์ใหม่ เพิ่มฟังก์ชั่นและขยายพื้นที่ใช้สอย รวมถึงการกลับมารุกตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้นอีกครั้ง ด้วย “เดอะ เมทโทร” ทาวน์โฮมที่ปรับโฉมใหม่ให้สวยงามเรียบง่ายในสไตล์มินิมอลลิสต์
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ยังเดินหน้าสู่ความยั่งยืนภายใต้แนวคิด “Go Green” ผ่าน 4 แกนหลัก ได้แก่ 1) Clean Energy การใช้พลังงานสะอาดทั้งในระดับโครงการและในบ้าน ทั้งการติดตั้งโซลาร์รูฟบนอาคารสโมสร สำนักงานขาย และบ้านในโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ และ เลค เลเจ้นด์ ติดตั้งเครื่องชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าสำหรับบ้านเดี่ยวสร้างใหม่ในโครงการ เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ, เลค เลเจ้นด์ และวาวิล่า และติดตั้งระบบที่รองรับการติดตั้งอุปกรณ์ชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า (EV Ready) สำหรับบ้านเดี่ยวโครงการเพอร์เฟค เพลส, เพอร์เฟค พาร์ค และโมดิ วิลล่า 2) Water Saving การพัฒนาโครงการที่มีทะเลสาบขนาดใหญ่ให้มีความโดดเด่น ควบคู่ไปกับการดูแลแหล่งน้ำและทะเลสาบภายในโครงการอย่างดี ทั้งการจัดการคุณภาพน้ำและหมุนเวียนน้ำกลับมาใช้ประโยชน์ 3) Materials & Process การให้ความสำคัญตั้งแต่การออกแบบให้ลดการใช้พลังงาน และเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ซึ่งทำให้บริษัทมีส่วนในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และ 4) Good Health & Well-Being ส่งเสริมความเป็นอยู่ที่ดีสำหรับทุกคนในทุกวัย
โดยปีนี้จะเปิดคลับเฮ้าส์ขนาดใหญ่รูปแบบใหม่ในทำเลกรุงเทพกรีฑา เพื่อสุขภาพที่ดีของผู้อยู่อาศัยในโครงการ
