สถานการณ์โดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในที่ทยอยฟื้นตัว ทำให้ภาวะตลาดอสังหาฯ ช่วงปลายปี 66 ยังสามารถขยายตัวได้ โดยกลุ่มสินค้าที่ขับเคลื่อนตลาดในปีก่อนยังคงเป็นกลุ่มสินค้าบ้านแนวราบในตลาดระดับกลาง-บน และ บ้านหรูในกลุ่ม luxury ระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มการกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนหนึ่งเพราะได้รับอานิสงส์จากการท่องเที่ยวที่กลับมาขยายตัวสูง ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาในประเทศเพิ่มมากขึ้น จากช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าทิศทางของตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปี 66 จะทยอยฟื้นตัวกลับมาอย่างต่อเนื่อง แต่ปัจจัยลบที่เข้ามากระทบ ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนวัสดุก่อสร้าง การชะลอตัวของเศรษฐกิจ และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมไปถึงปัญหาเงินเฟ้อ และการเข้มงวดสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน ยังคงเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลง ส่งผลให้ตลาดรวมอสังหาฯ ในปี 66 ขยายตัวได้ไม่ดีเท่าที่ควร
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ปัจจัยลบที่ยังส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค และมีผลให้ตลาดอสังหาฯ ไม่สามารถเติบโตได้เท่าที่ควร คือ ผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย และแนวโน้มการปรับขึ้นดอกเบี้ย ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จำเป็นที่รัฐต้องมีมาตรการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อออกมา
“โดยส่วนตัวแล้ว เห็นว่าสิ่งที่รัฐบาลต้องเร่งทำในตอนนี้คือ การสร้างรายได้และเพิ่มกำลังซื้อ และเสริมสภาพคล่องให้ประชาชน เพราะปัญหาที่ทำให้ตลาดชะลอตัวขณะนี้ไม่ได้เกิดจากผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น หรือกำลังซื้อหดตัว แต่เกิดจากการขาดสภาพคล่องและความมั่นคงทางด้านรายได้ในอนาคต ซึ่งทำให้ผู้บริโภคพับแผนการซื้อที่อยู่อาศัยทิ้ง ซึ่งหากสามารถแก้ปัฐหานี้ได้คาดว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 67 จะปรับตัวดีขึ้น”
อย่างไรก็ตาม ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 67 นี้ยังมีโอกาสในการขยายตัวต่อเนื่องจากปีก่อนได้ แม้ว่าสถานการณ์ภาพรวมทางเศรษฐกิจจะอัตราการขยายตัวอยู่ในระดับ 2.8-3.2% และอัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ 1.0-2.0% อัตราดอกเบี้ย MRR เฉลี่ยทั้งปีของ 6 ธนาคารใหญ่อยู่ระหว่าง 6.8-7.0 และยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพิ่มเติมก็ตาม
โดยคาดว่าจะสร้างให้เกิดการขยายตัวของหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคาดว่าทั้งปีประมาณ 373,360 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% หรืออาจปรับตัวในกรอบ 8.4-12.0% ซึ่งจะเป็นจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 270,219 หน่วย ขยายตัว 4.4% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -6.0 ถึง +14.9% และจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดประมาณ 103,141 หน่วย ลดลง -4.6% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -14.1 ถึง +5.0%
ส่วนในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวนประมาณ 1,087,499 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.9% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -6.5 ถึง +14.3% ซึ่งจะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 786,142 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.9% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -4.7% ถึง +16.5% จะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดประมาณ 301,357 ล้านบาท ลดลง -1.0% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -10.9% ถึง +8.9%โดยศูนย์ข้อมูลคาดการณ์ว่าในด้านดีมานด์จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 95,897 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -7.6% ถึง +12.9% รวมถึงจะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ 40,080,060 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3.5% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -6.9% ถึง +13.8% มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศประมาณ 35,925,126 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.2% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -8.9% ถึง +13.4% จะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศประมาณ 4,154,934 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 28.3% หรืออาจปรับตัวในกรอบ 15.5% ถึง +43.7%
ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.4% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -4.2% ถึง +17.1% มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ 609,992 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -13.2% ถึง +12.3%
ขณะที่สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ศูนย์ข้อมูลยังได้ติดตามสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 4 ปี 66 พบว่า มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 3,746 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12.8% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 26.1% หรือมีมูลค่า 20,901 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 0.9% แต่มูลค่าเพิ่ม 6.9%
โดยภาพรวม ปี 66 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 14,449 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.4% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 73,161 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 24% ทั้งนี้ มีหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 25% และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 23.5% โดยมีกลุ่มลูกค้าสัญชาติจีนยังคงซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 1 โดยมีจำนวนถึง 6,614 หน่วย รวมพื้นที่ 261,035 ตารางเมตร ขณะที่สัญชาติพม่าซื้อห้องชุดมีมูลค่าสูงที่สุด โดยซื้อราคาเฉลี่ย 6.6 ล้านบาท สัญชาติสหราชอาณาจักรซื้อห้องชุดที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยสูงที่สุด โดยซื้อพื้นที่เฉลี่ย 56.5 ตารางเมตร
ดร.วิชัย กล่าวว่า โดยสรุปแล้ว ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 67 ยังคงมีแนวโน้มการเติบโต แต่เป็นการเติบโตท่ามกลางความเสี่ยง และปัจจัยลบ โดยกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทขายมียอดขายลดลงต่อเนื่อง โดยทิศทางตลาดในปี 67 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงในหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง
โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้มีการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้มีหน่วยเหลือขายสะสมต่อเนื่อง และอาจมีอุปทานเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมอุปทานใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์ได้ ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตาและระมัดระวัง
อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในระดับราคาแพง หรือราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้ที่ผ่านมาจะมียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างทรงตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 65-66 แต่ก็มีข้อสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีซัปพลายเข้าสู่งตลาดเพิ่มอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปริมาณซัปพลายส่วนเกินและทำให้มีซัปพลายสะสมในตลาดมากขึ้น โดยคาดว่าหน่วยเหลือขายในปัจจุบันอาจมากกว่ายอดขายในแต่ละไตรมาสถึง 10 เท่าในปัจจุบัน
ดร.วิชัย กล่าวว่า สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 66 ที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าตลาดต้องเผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น และแม้กระทั่งปัญหาสงคราม ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4/66 และการการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยพบว่ามีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วใประเทศ 96,163 หน่วย ลดลง 12.7% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/65 ซึ่งมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 110,210 หน่วย แบ่งเป็นยอดโอนที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 13.5% และอาคารชุดลดลง 11%
ส่วนในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 279,875 ล้านบาท ลดลง 9.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 309,830 ล้านบาท แบ่งออกเป็นยอดโอนแนวราบลดลง 8.0% และอาคารชุดลดลง 13.5% การลดลงของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ได้ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลงเช่นกัน โดยพบว่าไตรมาส 4 ปี 66 มีจำนวน 177,473 ล้านบาท ลดลง 14.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 208,339 ล้านบาท
สำหรับในด้านซัปพลายพบว่าไตรมาส 4/66 มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ 23,413 หน่วย ปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.6% จากปีก่อน ส่วนจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายพบว่ามีจำนวน 21,759 หน่วย โดยคาดว่าพื้นที่ที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศในไตรมาส 4/66 มีจำนวน 9,483,777 ตารางเมตร 5.5% ที่มีจำนวน 10,040,818 ตารางเมตร โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบลดลง 4.5% และอาคารชุดลดลง 15.4% ส่วนซัปพลายคอนโดฯ การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ไตรมาส 4/66 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน31,774 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้น 14.5% ต่อปีที่มีจำนวน 27,751 หน่วย ซึ่งถือเป็นไตรมาสแรกที่มีการขยายตัวครั้งแรก
“อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ ยังมีปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจที่ยังต้องเผชิญความเสี่ยง จากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงถึง 90.9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศหรือ GDP ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 65 ปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของผู้บริโภคให้ลดลง”
โดยสามารถสังเกตได้จากจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ซึ่งมีจำนวน 366,825 หน่วย ลดลง 6.6% คิดเป็นมูลค่า 1.05 ล้านล้านบาท หรือลดลง 1.7% ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีจำนวน 678,347 ล้านบาท ลดลง 2.8% จากปีก่อน และหากพิจารณาถึงระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะพบว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดรวมทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองลดลงในทุกระดับราคาที่ไม่เกิน 5.00 ล้านบาท ซึ่งลดลงระหว่าง 1.7% ถึง 9.8% โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดคือ ไม่เกิน 1.00 ล้านบาท และ 2.01-3.00 ล้านบาท แต่ระดับราคา 5.00 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวในทุกระดับราคาระหว่าง 1.9% ถึง 11.9%
การชะลอตัวของดีมานด์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยได้ส่งผลต่อการปรับตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยในระบบ ที่เกิดกระแสที่ผู้ประกอบการได้เบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น โดยจะเห็นได้ชัดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งพบว่า บ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวจำนวน 18,520 หน่วย มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัว 5.7% และ 10.6% ตามลำดับ และบ้านแฝด 9,609 หน่วย มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัว 7.7% และ 11.3% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
ส่วนทาวน์เฮาส์ที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยมีการเปิดตัวใหม่ลดลง โดยทาวน์เฮาส์แม้ว่าเปิดตัวใหม่ยังมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 20,427 หน่วย มูลค่า 69,679 ล้านบาท 22.1% และ 26.3% ขณะที่อาคารชุดมีการเปิดตัวใหม่จำนวน 47,800 หน่วย ลดลง 14.5% แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 196,595 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.9% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงปีม66 เป็นอาคารชุดที่มีราคาสูงกว่าปี 65
ทั้งนี้ ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 66 มีจำนวน 96,813 หน่วย ลดลง 11.4% แต่มีมูลค่า 597,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.7% การที่ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของการเปิดตัวโครงการใหม่ สอดคล้องกับการขยายตัวของใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยบ้านเดี่ยวมีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 35,058 หน่วย ขยายตัว 6.5% และบ้านแฝดจำนวน 19,616 หน่วย ขยายตัว 2.7%
ขณะที่ทาวน์เฮาส์มีใบอนุญาตจัดสรร จำนวน 34,850 หน่วย ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่ลดลงในทิศทางเดียวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งนี้ ในภาพรวมปี 66 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 93,443 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% การปรับตัวของใบอนุญาตจัดสรรที่เป็นทาวน์เฮาส์ปรับตัวลดลง แต่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเพิ่มขึ้น ได้ส่งผลต่อภาพรวมใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบในปี 66 ลดลง 4.2%
ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศที่มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 65 ได้ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 66
คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 13.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนโดยภาพรวมของการออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศคาดว่าจะมีจำนวนพื้นที่
38,729,736 ตารางเมตร ลดลง 3% จากปีก่อน ที่มีจำนวน 39,915,582 ตารางเมตร
