หลายฝ่ายค่อนข้างมีความวิตกกังวลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2567 ที่ยังคงฟื้นตัวแบบเปราะบาง และฟื้นตัวแบบไม่กระจาย แต่เป็นการกระจุกตัว เหมือนรูปแบบ K-shape หรือการฟื้นตัวที่ “ไม่สมดุล” ประเด็นที่น่าเป็นห่วงเพราะจะเกิดความเหลื่อมล้ำได้ ขณะที่ ภาครัฐ โดยกระทรวงการคลังยังประเมินว่า เศรษฐกิจในปี 2567 โตต่ำกว่า 3%
ขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในเซ็กเตอร์ที่เกี่ยวโยงกับภาคธุรกิจต่างๆ ไปถึงภาคก่อสร้าง จะส่งแรงขับเคลื่อนต่อจีดีพีไม่ต่ำกว่า 20% ถือว่ามีโมเมนตัมที่หมุนให้ธุรกิจต่างๆ มีรายได้ที่ดีขึ้น และจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุชัด ในปี 2566 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 377,832 หน่วย แม้จะปรับลดจากปีก่อน (2565) 3.8% แต่มีมูลค่าหรือเม็ดเงินเกิดขึ้นในระบบ (ซึ่งอาจหมายถึงการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน) มีมูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 0.1%
ขณะที่ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้ออกมาเปิดมุมมอง “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” เจาะลึกโอกาสและความท้าทาย 4 เซ็กเตอร์ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงาน ในยุคที่ดีมานด์ภาพรวมนิ่ง โดยในที่นี้จะโฟกัสไปที่ตลาดที่อยู่อาศัย
ปี 67 มีความท้าทายรอผู้ประกอบการ!
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยถึงการจัดงาน "Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities" เป็นการร่วมค้นหาโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวว่า แนวโน้มในปี 2567 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากปัจจัยเสี่ยงที่ถาโถมเข้ามามากมายทั้งในและนอกประเทศ
เริ่มจากปัจจัยในประเทศ เช่น ปัญหาเงินเฟ้อต่ำ ที่ปัญหาหนี้ครัวเรือน ยังน่าเป็นห่วงและต้องจับตามองกันต่อไป นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยของต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตช้า เนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยสูง และ ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน (Reject Rate) ที่สูง
ส่วนปัจจัยจากต่างประเทศ มาจากเศรษฐกิจและการค้าโลกมีความไม่แน่นอนสูง จากภาวะสงครามที่เกิดขึ้นอยู่ในหลายพื้นที่ ตลาดการเงินทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้นจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยสูง ซึ่งปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมา ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อเศรษฐกิจ รวมถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
อย่างไรก็ดี ในปี 2567 มองเห็นถึงแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องจากการลงทุนเอกชนที่ขยายตัว และการบริโภคภาคเอกชนเติบโตจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมถึงนโยบายภาครัฐที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าครองชีพ และกระตุ้นการใช้จ่าย ผ่านโครงการ Easy E-Receipt มาตรการลดหย่อนภาษีสูงสุด 50,000 บาท
"การทำธุรกิจท่ามกลางความผันผวน ข้อมูลมีความสำคัญอย่างมากต่อการใช้วิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผน ใครที่มีข้อมูลในมือเยอะกว่า รวดเร็วกว่า และแม่นยำกว่าจะเป็นผู้ชนะในการแข่งขัน" นายณัฏฐา กล่าว
ดีมานด์เริ่มเติบโตไม่ทันซัปพพลาย
นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ ทำให้การพัฒนาโปรดักต์ระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจจะไม่ตอบโจทย์มากนัก ในขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะเป็นลูกค้ากลุ่มหลักที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ
สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในส่วนของตลาดบ้านนั้นเริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบชะลอตัว เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ (Real Demand) ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถึงแม้ความต้องการยังมีอยู่ แต่ความต้องการนั้นเริ่มตามไม่ทันกับซัปพลายที่ออกสู่ตลาดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งการขายบ้านในภาพรวมจะอยู่ที่ประมาณ 4,000 หลังในปี 2567
คาดคอนโดฯ เปิดใหม่แพงขึ้นทุกระดับ
ตัวแปรราคาที่ดิน-วัสดุก่อสร้างแพง-แรงงาน
สำหรับแนวโน้มในปี 67 นั้น มองว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ในระหว่างการขายหรือสร้างเสร็จ คาดว่าจะยังคงไม่มีการปรับราคาขึ้นมากนัก ในขณะที่ราคาขายของคอนโดฯืที่จะเปิดใหม่ในปีหน้ามีแนวโน้มว่าราคาขายจะสูงขึ้นในทุกระดับ โดยปัจจัยที่จะทำให้เกิดการปรับราคา เช่น ราคาที่ดิน ราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน ค่าน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยที่ยังมีทิศทางอยู่ในระดับสูง
จำนวนหน่วยขายคอนโดฯ ซึ่งยังเติบโตต่อได้ในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑลและคาดว่าจะใกล้เคียงกับปี 2566 ขณะที่ตลาดกลาง-ล่างคาดว่าจะฟื้นตัวได้ช้ากว่ากลุ่มอื่น จากปัจจัยความเสี่ยงในด้านกำลังซื้อ ที่อาจจะถดถอยเนื่องจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่ค่อนข้างสูง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจทำให้การยื่นสินเชื่อได้วงเงินที่น้อยกว่าราคาซื้อขาย
การประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ อาจจส่งผลให้เกิดการพัฒนามากขึ้นในด้านโครงข่ายคมนาคมในขยายตัวออกไปชานเมือง ส่งผลให้มีที่ดินในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
รวมถึงการสนับสนุนนโยบายของภาครัฐ ในด้านการท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนอาจจะช่วยกระตุ้นให้ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับการระบายสินค้าคงค้าง (stock) ได้ดียิ่งขึ้น
คอนโดฯ รอระบาย 2 แสนยูนิต
ใช้เวลา 2-3 ปี หากไม่เติมซัปพลายใหม่
สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในปี 2566 ไนท์แฟรงค์ ประเมินว่า ตั้งแต่ต้นปีจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ภาพรวมตลาดมีสัดส่วนที่ลดลงกว่าปีที่แล้ว อีกทั้งความต้องการในตลาดที่ลดลงสวนทางกับโครงการที่มีเหลืออยู่ในตลาด สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯ กำลังอยู่ใน "สภาวะตึงตัว" โดยตั้งแต่ไตรมาสที่ 1- 3 ของปี 66 โครงการที่มีระดับราคาขายเฉลี่ย 1.9-2.8 ล้าน มีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 43% ของโครงการที่เปิดใหม่ในปีนี้ แต่กลับพบว่ามีปัจจัยความเสี่ยงของตลาดในด้านกำลังซื้อที่ถดถอยค่อนข้างสูง เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้ต้องถูกปฏิเสธในการปล่อยสินเชื่อจากธนาพาณิชย์ ผนวกกับซัปพลายโครงการเดิมจำนวนมาก ส่งผลให้โครงการในระดับที่ต่ำกว่า 3 ล้าน เหลือค้างในประมาณ 50% ของโครงการที่เหลือขายทั้งหมด
"จากสถานการณ์ดังกล่าว จะเห็นได้ว่า ในไตรมาสที่ 4 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างพยายามปรับตัวเพื่อรับมือ โดยการชะลอการเปิดโครงการที่ต่ำกว่า 3 ล้าน และเลือกเปิดขายราคา 3.5 ล้านขึ้นไป เพื่อจับกลุ่มกำลังซื้อที่ไม่มีปัญหาในด้านสินเชื่อ โดยจะเน้นกลุ่มที่มีรายได้ระดับกลาง-บนขึ้นไป ทั้งยังปรับกลยุทธ์การขายเพื่อช่วยพยุงโครงการในระดับล่างให้สามารถระบายออกได้เร็วที่สุด"
อย่างไรก็ตาม หากมาวิเคราะห์ถึงจำนวนอุปสงค์ (ดีมานด์) สะสมในตลาดนั้น ในปี 66 มีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 529,089 หน่วย จากจำนวนหน่วยเปิดขายทั้งหมด 747,357 หน่วย แม้ความต้องการจะเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 7.6% แต่จำนวนความต้องการยังคงตามไม่ทันอุปทานใหม่ (เปิดโครงการ) ที่มีเพิ่มขึ้นในตลาด โดยจำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ปัจจุบันมีประมาณ 200,000 กว่าหน่วย และด้วยสถานการณ์ตลาดที่เกิดขึ้น อาจส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายจะระบายออกได้ช้าลงไปอีก หรือประมาณ 2-3 ปี หากไม่มีอุปทานเกิดขึ้นใหม่
รีวิวไตรมาส 4 ปี 66 ราคาคอนโดฯ รูดลง
มีประเด็นที่น่าสนใจในการนำเสนอผลการวิเคราะห์ของไนท์แฟรงค์ คือ ราคาเสนอขายคอนโดฯ ของไตรมาสมาสที่ 4 ปรับตัวลดลงทุกพื้นที่ โดยราคาในศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 246,000 บาทต่อ ตร.ม. ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 0.61% ราคาเสนอขายคอนโดฯ ในรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 120,200 บาทต่อ ตร.ม. ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.66 %
ขณะที่ราคาเสนอขายของคอนโดฯ ในชานเมืองกรุงเทพฯือยู่ที่ประมาณ 67,950 บาทต่อ ตร.ม. ปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.22% ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นพบว่าลดลง 0.5% เนื่องจากหลายโครงการที่ต้องการระบายห้องในโครงการเก่าที่สร้างเสร็จได้เร็วขึ้น ซึ่งยังสามารถลดราคาลงได้ เนื่องจากโครงการดังกล่าวสร้างในช่วงที่ราคาต้นทุนของวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับตัวขึ้นเทียบเท่าปัจจุบัน รวมถึงการให้ส่วนลดเงินสดอยู่ที่ประมาณ 5-10% ในบางโครงการ
ผังเมืองใหม่กระทบบ้านหรูย่านบางแค-ตลิ่งชั่น
นายณัฏฐา คหาปนะ กล่างถึงสถานการณ์ตลาดบ้านระดับลักชัวรี ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในปี 2567 คาดว่ายังคงรักษาทิศทางเป็นบวก เนื่องจากเป็นกลุ่มราคาที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ ในด้านเศรษฐกิจที่น้อยที่สุด อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลในส่วนของอุปทานคงค้างสะสมที่มากขึ้น และอัตราการดูดซับที่ค่อนข้างช้า อาจจะส่งผลให้ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ตลาดบ้านระดับลักชัวรีมีการปรับตัวค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต่างยังคงเชื่อมั่นในตลาดบ้านระดับลักชัวรี ทำให้ยังมีโครงการเปิดใหม่จำนวนมากในช่วงครึ่งปีหลัง
สำหรับโลเกชันพบว่า มีการกระจายตัวของบ้านระดับลักชัวรีบริเวณชานเมืองที่มากขึ้น โดยเฉพาะย่านตะวันตกของกรุงเทพฯ เนื่องจากมีการพัฒนาเส้นทางคมนาคมสายใหม่ ทำให้การอยู่อาศัยในชานเมืองบริเวณนี้ ได้รับความนิยมมากขึ้น ส่งผลให้เป็นพื้นที่น่าจับตามองในอนาคต สำหรับการพัฒนาบ้านระดับลักชัวรีในบริเวณนี้
นอกจากนี้ ยังพบว่าผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ จะมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในส่วนของพื้นที่บางแคและตลิ่งชัน มีการเปลี่ยนสีจากพื้นที่สีเขียวทแยงเป็นพื้นที่สีเหลือง ซึ่งในประเด็นนี้จะส่งผลกระทบค่อนข้างมากในตลาดบ้านระดับลักชัวรี เนื่องจากเดิมจะสามารถก่อสร้างบ้านขนาดเล็กที่สุดได้บนพื้นที่ 100 ตารางวา เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ เมื่อผังเมืองใหม่มีการประกาศใช้ จะสามารถสร้างบ้านในที่ดินขนาดที่เล็กลงในบริเวณนี้ ส่งผลให้มีความหลากหลายของประเภทบ้านประกาศขายมากขึ้นไม่ว่าจะเป็นบ้านแฝด หรือทาวน์โฮม
เปิดตัวบ้านแพง 21-30 ล้านบาทรับกำลังซื้อ
นายณัฏฐา กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดบ้านระดับลักชัวรีในครึ่งหลังของปี 2566 ที่ผ่านมาว่า กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบที่ค่อนข้างน้อยจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ด้วยเหตุนี้ นักพัฒนาอสังหาฯ จึงหันมาลงทุนในตลาดบ้านระดับลักชัวรี่มากขึ้นโดยเฉพาะในช่วงราคา 21-30 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อบ้านในระดับนี้มีความเสี่ยงต่ำและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง โดยปี 2566 จะพบว่า แบรนด์บ้านระดับบนเช่น เศรษฐสิริ แกรนด์บางกอกบลูเลอวาร์ด ซิตี้ มีการขยับราคาขายเฉลี่ยสูงขึ้น
"ถึงแม้ตลาดบ้านระดับลักชัวรีจะยังคงมีอัตราการขายที่ดี แต่มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยจากช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากมีอุปทานคงค้างและอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลังของปี 66 โดยบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวใหม่จำนวน 3,704 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.6 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก โดยมีอุปทานสะสมทั้งหมด 30,974 หน่วย"
ขณะที่บ้านในกลุ่มระดับราคา 21-30 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่สูงสุด ซึ่งคิดเป็นอัตราร้อยละ 46 ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวที่มีที่ดินขนาดใหญ่ เริ่มต้นที่ 100 ตร.ว ลำดับถัดมา เป็นบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นอัตราร้อยละ 29 ต่อมาคือกลุ่มบ้านระดับราคา 41-50 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท คิดเป็นอัตราร้อยละ 10 เท่ากัน โดยพบกลุ่มบ้านระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทมีสัดส่วนน้อยที่สุดที่อัตราร้อยละ 5
และจากการสำรวจพบว่า ความนิยมที่เพิ่มมากขึ้นในบริเวณ Western Bangkok และ Suburb เนื่องจากปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างถนนตัดใหม่ เส้นทางพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 นอกจากนี้ยังมีห้าง Central Westville ที่เพิ่งเปิดใหม่ ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนี้มีแนวโน้มสูงขึ้น และเป็นจุดหนึ่งที่น่าจับตามองในการพัฒนาบ้านระดับลักชัวรีในอนาคตอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม พบว่าจำนวนหน่วยที่ขายในช่วงครึ่งปีหลังของปี 66 อยู่ที่ 2,082 หน่วย มีอัตราที่ลดลงเล็กน้อยที่ร้อยละ 0.8 เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี ส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นที่สุดในรอบ 10 ปี ส่งผลให้การตัดสินใจในการซื้อที่พักอาศัยยากมากขึ้นสำหรับคนที่ต้องการกู้ อย่างไรก็ตาม ไม่ได้ส่งผลกระทบมากนักสำหรับกลุ่มบ้านในระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป
